스크랩 토지 성공투자지도⑦ - 철강산업의 메카 「당진 송산」

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토지 성공투자지도⑦ - 철강산업의 메카 「당진 송산」

이번 회엔 당진 경제의 심장인 철강산업의 중심지 송산을 탐방해 보도록 하겠습니다.

송산은 현재 현대제철과 동부제철 등 굴지의 대기업이 포진한 당진경제의 중심지로써 실수요자가 가장 많이 찾는

지역이라고 볼 수 있습니다.

송산제2차일반산업단지 조성
❍ 배경 및 목적
- 아산국가산업단지(고대,부곡지구), 송산지방산업단지, 현대제철 등 당진군 주력산업인

철강산업을 연고로 한 연관산업 개발 필요
- 주변 시․군에 입지한 산업들과 상호 보완기능의 전문단지 입지필요
- 서해안고속도로 개통 및 당진～천안간 고속도로 건설로 시장으로부터의 접근성 제고 및

지역내 원료공급이 가능경쟁력 제고
❍ 위 치 : 당진군 송산면 일원
❍ 면 적 : 5.606㎢ (주거용지 0.675㎢ 포함)
❍ 사업기간 : 1단계(～2010년)
❍ 개발방법 : ‘산업입지 및 개발에 관한 법률’에 의한 산업단지
❍ 기대효과
-「서산 - 당진 - 아산」으로 이어지는 산업 클러스터화로 집적을 통한 효과 극대화 예상

일단, 큰 틀에서의 이해를 돕기 위해 '당진개발축과 생활권설정도'를 보면,

당진 주개발축에 당진읍과 송산-송악이 삼각벨트를 형성하며, 석문과 합덕이 부개발축으로 도시계획이 진행중이군요~.

아래 그림은 생활권설정도인데,

당진생활권 설정에 행정중심의 당진읍을 중심으로 송산, 송악과 석문, 합덕이 부개발축으로 주요개발동선을 이루고 있음을 알 수 있습니다...

현재 이들 지역은 당진 부동산시장의 핵심으로 토지거래를 선도하는 견인차 역할을 하고 있으며,

향 후 황해경제자유구역의 행정복합도시로 개발될 '송악테크노폴리스'의 송악을 중심으로 송산>석문>합덕 순의 토지거래와 가격형성을 보이고 있답니다.

위의 생활권설정도를 자세히 보면 중심도시권(배후주거기능)에는 송악읍(기지시)이 포함되어 있으며 아산, 고대, 송산,석문산단은 '철강과 자동차부품산업 클러스터'로 하나의 산업벨트이며

합덕, 우강, 순성은 당진남부의 또 다른 거점도시로 탄생하게 되는 군요.

당진에는 '테크노폴리스' 2개가 들어오는데, 테크노폴리스란 기술(technology)과 도시(polis)의 합성어로 고급 기술 산업과 연구 시설이 집중된 작은 도시를 뜻합니다. 즉, 자족도시인 셈이지요..

황해경제자유구역청이 들어서는 '송악테크노폴리스'(위 그림은 위치가 잘못 표기됨)와 '합덕순성테크노폴리스'가 그것입니다.

이 대목에서 주의할 점은 당진의 경제성장과 폭발적 인구증가는 전적으로 산업(철강/자동차/전자산업)에 기인한 것을

잊어서는 안된다는 겁니다.

송산의 위성사진에 주변인프라를 투자지도로 그려 진단해 보았습니다.

이 그림에서 보는 바와 같이 송산의 최대강점은 5고로 까지 갖추고 나면 단일규모로는 포스코를 능가할 현대제철이 입주했다는 것과 정보에 의하면 동부제철이 송악읍 고대리 일원에 98만 평 규모로 인천공장을 이전하기 위한 부지를 물색 중 이라는 것입니다.

부곡공단에서 송산산단까지는 중소기업은 제외하고 현대제철, 현대하이스코, 동부제철, 동국제강, 환영철강, 기보스틸,

휴스틸, INI스틸 등의 철강관련 대기업이 각기 자체 부두를 갖추고 입주해 공장을 가동하고 있으며 현재까지 보다

앞으로의 개발계획이 더 큰 비전을 담고 있다는 점에서 충남의 다른 지자체와의 비교를 불허하는 곳이라고 하겠습니다.

그 선두에 현대가 있고 현대는 송산에 있답니다. 지난 10년 뿐만 아니라 미래의 20년도 '당진은 공사중' 입니다.

충남도에서 당진의 시세市勢를 보면 8市 8郡 중,

면적은 도내 3위(공주-서산-당진695㎢), 인구는 4위(천안-아산-서산-당진), 재정은 3위(천안-아산-당진6천2백억), 쌀 생산량은 전북 김제에 이어 전국 2위로 2030년 인구 50만 달성을 무난히 가늠케 하는 잠재력을 갖추고 있는 도시랍니다...ㅋ~

당진-석문-송악에 둘러쌓인 입지조건과 송악IC, 당진IC에서 10분 대 진입이 가능한 교통인프라가 더욱 돋보이게 하는 송산은 그러한 여건으로 인해 소액투자자는 넘보기 힘든 시세가 형성되어 있답니다.

현재 송산~송악IC까지의 토지는 38국도 주변으로는 보통 평당 300만 원 정도의 시세를 보이며 매물조차 보이지 않으며,

당진읍으로 통하는 현재로썬 유일한 도로인 633지방도 인근의 도로 접한 계획관리지역도 100만 원대에도 원룸 실수요자에게 넘어가 찾아보기 힘든 실정이구요..

633지방도를 타고 유곡리-도문리-삼월리-상거리로 이어지는 주요 동선은 현재 건설중인 당진IC~상거리 간 진입도로 탓에

더욱 가파른 급물살을 타고 있으므로 이 지역에서의 투자는 무수리, 도문리, 명산리, 당산리 등의 제2권역이 유망하다고 보아야 할 것입니다.

아직까지는 이들 지역은 20만 원대에 투자할 만한 농지나 임야 매물이 간혹 나오긴 하니까요~

매물을 하나 보실까요..?

송산면 명산리의 본 카페 회원의 매물입니다...

생산관리지역에 지목은 답, 면적은 2필지로 1174평, 평당 20만 원에 급매물로 본인에게 들어온 매물입니다. 송산산단에서 약 2km, 633지방도에서도 비슷한 거리인데 주변의 농지가 25~30만 원에 거래되었으니 좀 착한 가격이라고 볼 수 있습니다.

하나 더...

이 땅은 임야인데 위로 흰색 선이 무수리 633지방도를 연결하는 확장도로와 삼거리에서 연접한 보전관리의 야산인데,

면적은 1,610평으로 3억(평당 약 18만 원 정도)이면 살 수 있는 매물입니다.

이 지역에서는 이정도 가격의 매물은 주 동선에서 1~2km 정도 이격되어 있어야 이런 매물을 접할 수 있습니다.

송산면을 찾는 투자자들은 대부분 송산산단과 인접한 유곡리를 점찍고 부동산에 들렀다가 깜짝 놀라 다른 곳으로 떠나는  경우가 많습지요.. ^^

그러나 이정도의 시세는 이미 몇년 전(참여정부 시절)에 형성된 것이며 그동안은 사실 답보상태로 왔던 겁니다.

이유는 말할 것도 없이 거대기업이 지역경제에 미치는 영향력 이라고나 할까요...

위 사진은 개발중인 광활한 송산2일반산업단지 사진(2011.11월)

이 사진은 송산2일반산업단지 이주단지(배후주거) 공사현장(2011.11).

신평에서 34번국도와 만나는 38국도 공사현장 2013년 초 개통예정.(현대제철 앞에서 석문산단을 거쳐 대산항까지 직선으로 신설) 교량공사하는 구간은 석문호 상류이며 건너편은 석문국가산업단지 입니다..

송산면 유곡리의 원룸(2011.8월 준공). 633지방도에 인접해 10개동 통매매로 7억 5천 부르다가 임대가 완료되자 다시 회수된 물건. 현재 이지역에서는 원룸지어 임대 및 통매각하는 사례가 많습지요. 토지비(평당 100만 원) 건축비까지 작년 기준으로

6억 5천선 이었으나 현재는 송악이주단지와 구래마을(원룸단지)이 7억 5천~9억 정도(위치에 따라...) 형성되었습니다.

현대가 있어서 송산이 있던가요..? 그럼 이번엔 현대제철 일관제철소를 한번 둘러보시지요.

현대제철 사업규모와...		현대제철 사업의 경제효과...

이에 더하여 제철소 건설효과가 13조에 운영효과가 11조라니, 이제 당진도 울산, 거제에 버금가는 도시가 되는건

자명하다 할 수 있지 않겠습니까...?

현대제철이 더 궁금하신 분들은...↓

회사소개 현장!일관제철소 제철사업개요

※ 결론 : 송산은 유망하지만 당진에서도 몇 안되는 거금이 필요한 지역입니다. 몫이 좋은 위치를 고수하자면 대가(?)를

치러야 할 만큼 지가가 올라 있지만 그럼에도 불구하고 당진에서의 송산은 여전히 유망한 A급 투자처라는 데는 누구도 부정을 할 수 없습니다.

차라리 아주 싼 지역을 멀리 보고 투자하느니 보다 외부인구가 가장 많이 유입될 송산에 개발도 염두에 두고 제값을 치르는게 낳을 수도 있겠습니다.

단, 현실적으로 송산에서의 투자는 후발주자라는 걸 알아야 합니다.

자신의 형편에 맞는 투자의 본질을 명심하고 심사숙고하여야 성공투자의 첫발을 내딛을 수 있다는 것~!!

지난해 가을, 부산에서 의대교수 내외분이 당진 토지투어를 자청하여 요지만을 엄선, 답사를 시켜드렸는데,

결국은 투자를 못하셨지요. 왜냐구요? 잘 몰라서 감이 안온다더라구요.. ^^

그분들이 촉이 없는게 아니라 투자에 대한 덕목이 부족한게지요..

당진에 사는 저도 잘 모르는 지역이 있어 지도를 보고, 또 보고, 연구를 하고 또 하는데 하물며 부산에서야...

제가 부산을 잘 모르듯이 똑 같은거죠..

또, 울산의 회원님은 아예 '충남지역 투자지도'를 그려서 요소요소 관심지역의 디테일을 핵심적으로 간파하고 내려가셨드랍니다. 전날 저하구 코가 삐뚤어지게 술을 먹었음에도 불구하고...^^*

당진에 관심이 있는 회원님들은 부디 내려오시기 전에 제가 말하는 '투자지도' 를 머릿속에라도 어느 정도는 그려오셔야 힘들게 마련한 시간을 낭비하는 일이 없을 겁니다.

송산투자지도 끝-!!! 좋은 시간 되세요~~~

윈윈클럽/도시계획정보카페 http://cafe.daum.net/windmill1179

  토지사랑  http://cafe.daum.net/tozisarang/

[사랑하자-]

ㅎㅅ