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<P>실전반 강의를 수강하고도</P>
<P>실력이 제대로 늘지 못해 복잡하거나 금액이 높은 물건은 아예도전을 하지못하다가</P>
<P>그래도 상가한번 받아볼 욕심으로 도전했다가 결국 대금미납...!! 우째 나에게 이런일이.....</P>
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<P>감정가 1억 9천, 매각가 2250, 2층 구분상가... 장점</P>
<P>공실이 많고, 절반은 오픈상가, 관리비가 많음... 단점</P>
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<P>그렇지만 2억 짜리가 2천인데 뭘해도 되지않을까 ??</P>
<P>이번기회에 실력한번 높여봐야겠다.....!! 2등하면 본전이고 .....</P>
<P>낙찰되면 직접사용해도 되고, 공실이 많긴 하지만 임대료를 낙찰가에 어울리게 낮추면</P>
<P>임차인 못구하진 않겠지....... </P>
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<P style="TEXT-ALIGN: left"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/231FF650559CDAE402" class="txc-image" style="CLEAR: none; FLOAT: none" actualwidth="580" data-filename="상가261호.jpg" exif="{}" hspace="1" width="580" vspace="1" border="0" id="A_231FF650559CDAE4025E6C"/></P>
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<P>8 차에 대금미납한것이 저 입니다. 감정가 대비 아무리 저렴하게 낙찰을받았지만 </P>
<P>공용관리비가 월 50만원정도, 정상관리비는 월 110만원 정도 예상, 관리실 에서는 3년분 공용관리비로 </P>
<P>2천만원 정도 요구하고.....직접사용하려던 계획은 사정이생겨서 취소되고, 임대는 예상했던것보다 힘들</P>
<P>것으로 판단되는등, 도저히 감당할자신이 없어 대금을 미납하고 아픈마음을 달래던중 </P>
<P> 몇년전에 받았던 빌라를 매도하지 않겠느냐는 부동산의 제의를 받고 매도를 했읍니다. </P>
<P>세금 제하고 5천이 좀 넘는 현찰이 통장에 입금 되고나니 여기서 본 손실은 상가에 대해 공부한 </P>
<P>수업료로 생각하고 상가는 다음을 기약하며, 소형 빌라에서 만회하기로 마음먹고 검색 시작............</P>
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<P><SPAN style="FONT-SIZE: 14pt">1차 낙찰 </SPAN></P>
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<P>인천구도심인 동인천 근처, 1층, 13평, 감정가 6200 / 매각가4340 / 소유자 이 동@ , 임차인 이 동@,</P>
<P> <STRONG>임차인 배당요구 없음... 단독입찰... 낙찰가 4379 ...</STRONG></P>
<P>문제점 : 임차인과 소유자가 형제또는 친척으로추정. 임차인 배당요구 없음 ( 전액배당에 비해 명도곤란 )</P>
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<P>임대 : 시세는 500/30 이지만 형제간인 임차인이 계속살기를 원하므로 500/25 로 재계약 완료</P>
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<P style="TEXT-ALIGN: left"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/250E3034559E1B1328" class="txc-image" style="CLEAR: none; FLOAT: none" actualwidth="640" data-filename="안보빌라스크롤 캡쳐.jpg" exif="{}" hspace="1" width="640" vspace="1" border="0" id="A_250E3034559E1B1328E2DA"/></P>
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<P><SPAN style="FONT-SIZE: 14pt">2차 낙찰</SPAN></P>
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<P>감정가 9800 , 매각가 4800 , 낙찰가 5679</P>
<P><STRONG>임차인 보증금중 일부 미배당 예상 -- 200만원 ( 임차보증금 2400 )</STRONG></P>
<P>위치가 괜찮고 햇볕이 2층 임에도 잘드는 편이라 입찰결정</P>
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<P>임대 : 2000 / 20 임대가 잘나가는 편이 아니라서 임차인의 요구대로 보증금을 올리고 월세는 낮췄음</P>
<P> 경매인이야 보증금이 많으면 굿 이죠~~</P>
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<P style="TEXT-ALIGN: left"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/26648F35559E21412E" class="txc-image" style="CLEAR: none; FLOAT: none" actualwidth="640" data-filename="오주 555.jpg" exif="{}" hspace="1" width="640" vspace="1" border="0" id="A_26648F35559E21412E21C1"/></P>
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<P>방문짝을 다 망가트려서인지 아니면 융자가많은것을 알면서 전세로있어서인지 군말없이 날자 여유만 달라고해서</P>
<P>합의하고 명도 완료했읍니다.</P>
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<P>임차인 연락처를 알기위해서 열람신청을 하고 나오다</P>
<P>실전반 동기인 보리누나 님을 법원 1층에서 만났읍니다. 슬쩍 다가가서 인사했더니 알아보시고</P>
<P>엄청 반가워 하시더라구요. 글좀 올리세요 하니까 요즘 회사일이 바뻐서 눈팅도 제대로 못하고 있어요~~~ ㅎㅎ</P>
<P>그래도 지분토지 낙찰받아 해결하여 수익올리기위해 노력중이시라네요... 착한수익 올리세요 ~~~</P>
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<P>보증금이 예상외로 많이 들어온 관계로 3차 도전...</P>
<P>참 대출 실행은 농협 과 동부화재보험에서 했읍니다.</P>
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<P><SPAN style="FONT-SIZE: 14pt">3차 낙찰</SPAN></P>
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<P>그래도 빌라인데 감정가 6000 에 매각가 2940 ... 반지하도 아니고 이건 말이 안되는 가격이야.....</P>
<P>국가 경제를 위해서도 방치할수 없지..... 낙찰가 3579 ... ㅎㅎ</P>
<P> 11.6 평 , 4층 , <STRONG>임차인 미배당액 270만원 예상.....</STRONG></P>
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<P>착한 임차인이 미배당액에 대해서는 한마디도없이 이사를 배당일에 하겠다고 하면서 이사비용이 50만원 정도</P>
<P>든다고 하기에 본인이 전액부담하겠다고 말하고, 밀당없이 시원하게 동시이행으로 지급..... </P>
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<P><STRONG>활용팁 !! 부동산 사장님께 이사비 지급부탁</STRONG>--- 이사확인후 디지탈키 번호 확인후 지급하고 본인과통화함</P>
<P> 수고해주신 사장님이 다행히 임대계약 성사시키셨읍니다...^^ </P>
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<P>임대완료 : 시세는 500 / 25 인데 임차인이 사정하기도 하고 임대가 잘 안나가는 사정도 있고해서 임차인의</P>
<P> 협상력이 상당하다는 것을 인정하고 500 / 22 계약 -- 월세 깎아달라는 사람 첨봤음 ...ㅎㅎ</P>
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<P style="TEXT-ALIGN: left"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/265D3E41559E2A8212" class="txc-image" style="CLEAR: none; FLOAT: none" actualwidth="640" data-filename="한샘스크롤.jpg" exif="{}" hspace="1" width="640" vspace="1" border="0" id="A_265D3E41559E2A82123410"/></P>
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<P>낙찰을 받고도 안올리는 분들이 많다는 거 잘알고 있지만 이벤트 책도 욕심나고 우리 실전반 동기님들의</P>
<P>글이 별로없어 보잘것 없지만 초보분들의 용기를 위해서 올립니다. 몇번 하다보니까 약간 문제있는것은</P>
<P>미리 걱정하고 패스하기보다는 한번 부닥쳐보는것도 방법일듯 합니다.</P>
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<P>저도 매도까지 잘 처리되고 종자돈이 여유 있을때 좀 큰물건 ( 1억 이상 ) 이나 , 약간 어려운 물건에</P>
<P>도전해 보도록 하겠읍니다. (보리누나님.....지분물건 마무리 잘하고 계시죠? 댓글 기다리고 있을게요...ㅎㅎ)</P>
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<P>하지만 가장 중요하게 생각되는것은 수익률을 먼저 생각하고 물건과 사랑에 빠지기보다</P>
<P>숨어있는 리스크 찾아내기와 철저한 조사와 그리고 대비가필요하다는 점입니다.</P>
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<P>모두 성공투자 하세요 ~~~ ^^*</P>
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카페 게시글
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축 낙찰 알림~♪♬
♧실전반♧
아직도 소형빌라를 벗어나지 못한 실력과 능력 부족....
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대단하십니다. 대출은 얼마나 받으셧나요?
저도 투자금 적어 그게 제일 걱정입니다.
60% ~ 80% 사이 입니다... 주로 농협, 수협, 새마을금고등을 이용합니다... 가끔은 보험회사에서 대출받고요.....
투자금이 적다고 걱정하지는 마시고 형편과 실력에 맞게 시작하세요~~~
좋은 경험담 감사합니다^^
감사합니다 ~~~ 성공투자 하시기 바라겠읍니다 ~~~~~ ^^
대단 하세요