실전반 강의를 수강하고도
실력이 제대로 늘지 못해 복잡하거나 금액이 높은 물건은 아예도전을 하지못하다가
그래도 상가한번 받아볼 욕심으로 도전했다가 결국 대금미납...!! 우째 나에게 이런일이.....
감정가 1억 9천, 매각가 2250, 2층 구분상가... 장점
공실이 많고, 절반은 오픈상가, 관리비가 많음... 단점
그렇지만 2억 짜리가 2천인데 뭘해도 되지않을까 ??
이번기회에 실력한번 높여봐야겠다.....!! 2등하면 본전이고 .....
낙찰되면 직접사용해도 되고, 공실이 많긴 하지만 임대료를 낙찰가에 어울리게 낮추면
임차인 못구하진 않겠지.......
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/231FF650559CDAE402)
8 차에 대금미납한것이 저 입니다. 감정가 대비 아무리 저렴하게 낙찰을받았지만
공용관리비가 월 50만원정도, 정상관리비는 월 110만원 정도 예상, 관리실 에서는 3년분 공용관리비로
2천만원 정도 요구하고.....직접사용하려던 계획은 사정이생겨서 취소되고, 임대는 예상했던것보다 힘들
것으로 판단되는등, 도저히 감당할자신이 없어 대금을 미납하고 아픈마음을 달래던중
몇년전에 받았던 빌라를 매도하지 않겠느냐는 부동산의 제의를 받고 매도를 했읍니다.
세금 제하고 5천이 좀 넘는 현찰이 통장에 입금 되고나니 여기서 본 손실은 상가에 대해 공부한
수업료로 생각하고 상가는 다음을 기약하며, 소형 빌라에서 만회하기로 마음먹고 검색 시작............
1차 낙찰
인천구도심인 동인천 근처, 1층, 13평, 감정가 6200 / 매각가4340 / 소유자 이 동@ , 임차인 이 동@,
임차인 배당요구 없음... 단독입찰... 낙찰가 4379 ...
문제점 : 임차인과 소유자가 형제또는 친척으로추정. 임차인 배당요구 없음 ( 전액배당에 비해 명도곤란 )
임대 : 시세는 500/30 이지만 형제간인 임차인이 계속살기를 원하므로 500/25 로 재계약 완료
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/250E3034559E1B1328)
2차 낙찰
감정가 9800 , 매각가 4800 , 낙찰가 5679
임차인 보증금중 일부 미배당 예상 -- 200만원 ( 임차보증금 2400 )
위치가 괜찮고 햇볕이 2층 임에도 잘드는 편이라 입찰결정
임대 : 2000 / 20 임대가 잘나가는 편이 아니라서 임차인의 요구대로 보증금을 올리고 월세는 낮췄음
경매인이야 보증금이 많으면 굿 이죠~~
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/26648F35559E21412E)
방문짝을 다 망가트려서인지 아니면 융자가많은것을 알면서 전세로있어서인지 군말없이 날자 여유만 달라고해서
합의하고 명도 완료했읍니다.
임차인 연락처를 알기위해서 열람신청을 하고 나오다
실전반 동기인 보리누나 님을 법원 1층에서 만났읍니다. 슬쩍 다가가서 인사했더니 알아보시고
엄청 반가워 하시더라구요. 글좀 올리세요 하니까 요즘 회사일이 바뻐서 눈팅도 제대로 못하고 있어요~~~ ㅎㅎ
그래도 지분토지 낙찰받아 해결하여 수익올리기위해 노력중이시라네요... 착한수익 올리세요 ~~~
보증금이 예상외로 많이 들어온 관계로 3차 도전...
참 대출 실행은 농협 과 동부화재보험에서 했읍니다.
3차 낙찰
그래도 빌라인데 감정가 6000 에 매각가 2940 ... 반지하도 아니고 이건 말이 안되는 가격이야.....
국가 경제를 위해서도 방치할수 없지..... 낙찰가 3579 ... ㅎㅎ
11.6 평 , 4층 , 임차인 미배당액 270만원 예상.....
착한 임차인이 미배당액에 대해서는 한마디도없이 이사를 배당일에 하겠다고 하면서 이사비용이 50만원 정도
든다고 하기에 본인이 전액부담하겠다고 말하고, 밀당없이 시원하게 동시이행으로 지급.....
활용팁 !! 부동산 사장님께 이사비 지급부탁--- 이사확인후 디지탈키 번호 확인후 지급하고 본인과통화함
수고해주신 사장님이 다행히 임대계약 성사시키셨읍니다...^^
임대완료 : 시세는 500 / 25 인데 임차인이 사정하기도 하고 임대가 잘 안나가는 사정도 있고해서 임차인의
협상력이 상당하다는 것을 인정하고 500 / 22 계약 -- 월세 깎아달라는 사람 첨봤음 ...ㅎㅎ
![](https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/265D3E41559E2A8212)
낙찰을 받고도 안올리는 분들이 많다는 거 잘알고 있지만 이벤트 책도 욕심나고 우리 실전반 동기님들의
글이 별로없어 보잘것 없지만 초보분들의 용기를 위해서 올립니다. 몇번 하다보니까 약간 문제있는것은
미리 걱정하고 패스하기보다는 한번 부닥쳐보는것도 방법일듯 합니다.
저도 매도까지 잘 처리되고 종자돈이 여유 있을때 좀 큰물건 ( 1억 이상 ) 이나 , 약간 어려운 물건에
도전해 보도록 하겠읍니다. (보리누나님.....지분물건 마무리 잘하고 계시죠? 댓글 기다리고 있을게요...ㅎㅎ)
하지만 가장 중요하게 생각되는것은 수익률을 먼저 생각하고 물건과 사랑에 빠지기보다
숨어있는 리스크 찾아내기와 철저한 조사와 그리고 대비가필요하다는 점입니다.
모두 성공투자 하세요 ~~~ ^^*
대단하십니다. 대출은 얼마나 받으셧나요?
저도 투자금 적어 그게 제일 걱정입니다.
60% ~ 80% 사이 입니다... 주로 농협, 수협, 새마을금고등을 이용합니다... 가끔은 보험회사에서 대출받고요.....
투자금이 적다고 걱정하지는 마시고 형편과 실력에 맞게 시작하세요~~~
좋은 경험담 감사합니다^^
감사합니다 ~~~ 성공투자 하시기 바라겠읍니다 ~~~~~ ^^
대단 하세요