2019.04.23.
sol & sonne.
최근까지 지방, 지역의 부동산 시장이 나쁘지 않았던 대구, 광주, 세종, 전남, 전북과 서울, 경기, 인천 지방 내 낙후지역들을 제외하고, 2012년부터 햇수로 8년째 침체 중인 충청도, 2015년부터 햇수로 5년간 침체 중인 경상남북도, 햇수로 3년째 침체 중인 부산, 기타 강원도 부동산 시장은 언제쯤이면 전 고점을 돌파할 수 있을까?
나아가 노원, 도봉, 강북, 금천구 일부 지역 등 서울지방의 낙후지역을 포함하여 낙후된 전국 지방, 지역의 부동산 시장이 십 년, 이십 년 초장 기간 화폐가치 하락, 각종 조세, 준조세, 부담금 등의 제 비용과 감가상각까지 감안하여 언제쯤이면 자산 역 버블 상태를 모면하고 최소 정기예금금리 이상의 수익을 거둘 수 있을까?
그리고 그 수익을 거둘 수 있는 조건들은 무엇일까?
지난 십여 년, 아니 올해 사월만 해도 사소하지만 지방 부동산 시장 대세 상승과 관련된 이번 과제 목적, 수단, 효과 등등에 대해 누차 되풀이하여 강조했으니 오늘은 결론을 위주로 다시 한 번 더 되풀이한다.
조만간 우리나라는 총인구 감소시대를 맞이하게 될 것인데, 주택 대량 공급은 해마다 계속되고 있으니 주택 보급률은 조만간 자칭 선진국들과 유사해질 것이다.
지금도 우리나라에서 수백, 수천만 원짜리 집들이 늘려있고 빈집이 백만 가구를 넘기고 있는데, 십 년, 이십 년 후에는 낙후된 지방, 지역을 중심으로 공가, 저가 주택들이 기하급수적으로 늘어나게 될 것이다.
시장경제 원리, 국민 개개인의 사적 자치, 경제적 자유 영역이기에 서민, 빈민, 중산층들에게 돈 안되는 공가, 폐가를 포함하여 저가 주택 구입을 강제하여 수요층을 늘릴 수도 없는데 말이야.
그런 까닭에, 서울지방은 물론 전국 지방 주택시장은 날이 갈수록 양극화가 더욱 심화될 수밖에 없고, 특히 수요 여력이 극히 빈약한 낙후된 전국 지방들의 대다수 집값은 오르지 않거나 대폭, 소폭 하락하게 될 것이다.
그런데도 중산층, 서민, 빈민층을 위주로 웬 국민의 각종 자산 배 이상 늘리기 목표?
쉽지 않겠지만, 그 목표는 거시 국민 경제의 성장, 고용증대, 주식 대세 상승을 통한 국민소득, 국민의 금융자산 늘리기와 더불어 국민의 실물 자산 늘리기의 수단들 중 하나인 지방, 지역 인구, 지역 일자리, 지역민 소득 증가와 도시 및 주거환경개선 및 그 부수, 반사적인 효과로 지방 부동산의 대세 상승을 통해 충분히 가능하다.
전국, 특히 낙후된 지방, 지역 내 거점 소지 역 등 소수 지역들에 불과할지언정 상기한 인구, 산업, 소득, 도시 및 주거환경의 개선에 비례하여 그 소수 지역의 부동산 시장은 십 년 내 두세 배, 그 이상의 상승도 가능할 것이기 때문이다.
또한, 부수, 반사적효과에 불과할지언정 인구, 산업, 일자리, 소득 증가와 도시 및 주거환경의 천지개벽 발전, 이에 비례하는 집값의 시범 케이스 지방, 지역을 통한 동심원적인 집값 파급효과 또한 만만치 않을 것이기 때문이다.
수십 년 전 영등포 동쪽 경기 광주, 영동이 지금의 강남 4구로 천지개벽했던 것처럼, 부동산시장 회복, 활황도 사람, 돈이 몰려야 정상적이다.
시범 케이스 지방, 지역 보다 못할 게 없는 다른 지방, 지역의 부동산 시장도 시장원리에 따라 정상적 대세 상승이 되어야 뒤탈이 없게 된다.
최근 몇 년간 천지개벽적 발전은커녕 미미한 발전만, 혹은 그 미미한 발전조차 없이, 홀로 불로소득적 집값이 50~200%나 급등했던 서울, 경기 일부, 대구 수성, 광주 남구 등은 서울, 경기 일부와 마찬가지로 비정상적이고 차후 시장과 시간이 그 비정상적인 후유증을 증명해 줄 것이다.
이번 과제 못지않게 부동산 시장에서 중요한 서민, 빈민의 주거안정 등을 위한 전월세 시장.
전임 박근혜 정권의 부동산 활성화 정책과 중장기적 주택 공급물량 증가로 인해 만성적 전월세난에서 벗어난 우리나라 전월세 시장은 중장기적으로 공급물량이 급감하는 낙후, 침체된 지방, 지역을 중심으로 문재인 정권 후반기부터 차기 정권까지 다시 중장기적인 집값 상승을 압박하는 주거 불안정, 전월세난의 고통을 다시 겪게 될 것이다.
그럼 장기, 중장기적으로 침체된 지방 부동산 시장 언제, 얼마 동안, 얼마만큼 회복, 활성화될 수 있을까?
침체된 지역의 부동산 시장은 전 고점 회복이야 수급 등 시장원리만으로 그리 오래 걸리지 않겠지만, 전 고점을 넘어 계속 고고씽 하기 위해서는 상기한 인구, 지역 산업, 일자리 등 상응하는 지역 발전이 있어야 한다.
더욱 고고씽 하기 위해서는 시범 케이스 지방, 지역의 동심원적인 파급효과까지 기다려야 할 것이다.
단기, 중기, 장기적인 아파트 입주 예정 물량과 지역개발, 주거환경개선 등은 객관적 자료이니 전국 각 지방, 지역민들은 각자 조사, 검토하면 될 일이기에 오늘은 동심원적인 파급효과에 대해서만 보다 구체적으로 접근해 본다.
예를 들어, 거제시, 창원의 창구 등등처럼, 한때 전용면적 25평이 4억 대에 근접하던 김해 율하 신리, 율산마을 아파트들의 전용면적 25평의 집값 전셋값은 현재 겨우 각각 3억 대, 이 억대에 턱걸이할 정도로 많이 내렸다.
그런 김해 지방 부동산 시장이 동심원적인 효과까지 더해져 전 고점을 넘어 계속 고고씽 하기 위해, 김해 지방 아파트 시장은 김해지역 산업 발전, 인구 유입은 물론이고 김해지역 아파트 공급물량, 미분양 물량의 중기적인 급감과 더불어 김해 인근의 울산과 창원지방 및 부산 북구, 강서구 지역 등의 부동산 시장이 크게 회복되어야 한단 말이다.
보다 구체적으로, 그 동심원적인 파급효과는 화명 캐슬 카이저, 강변타운 등 부산 북구의 대표적 아파트와 펜테리움,베르디움,더샾 퍼스트 월드 등 강서구 명지동의 대표적 아파트들 전용면적 25평 가격이 후술할 유니 시티, 문수로 아이파크 등 창원시, 울산시의 대표적 아파트들과 더불어 5~7대, 혹은 5~8억 대로 회복, 상승하게 되면 가능해질 것이다.
중기적 공급물량 급감에도 부동산시장 침체를 면치 못하고 있는, 창원, 울산, 김해, 부산 강서, 북, 금정구에 둘러싸인 증산, 범어 등 양산 물금 신도시와 사송 신도시, 그 인근 지역의 부동산 시장도 마찬가지다.
비록 파급효과는 덜할지 몰라도 나중에 예시할 충청남북도, 강원도 등의 부동산 시장도 마찬가지다.
현재 그들 낙후 지방들 극소수 대표아파트들의 전용 25평 최고 가격은 주로 2~3억 대, 아주 드물게 4억 대에 불과하여 상기한 5~7억 대와 비교할 때 아주 싸게 느껴지기 때문이다.
부산 북구, 강서구, 울산, 창원 등 상기 예시한 아파트들의 가격이 중장기적으로 5~7억이 6~8억 혹은 6~9억으로 오르게 된다면?
대략, 전용면적 84제곱 미터 최고가를 기준으로 울산 남구 신정동 문수로 아이파크 1,2차의 집값, 전셋값은 각각 오억 대 중반에서 6억 대, 삼억 대 후반에서 사억 대 초반이고 강변 센트럴하이츠는 각각 사억 대 중반과 삼억 대 초반, 푸르지오는 삼억 대 후반과 이 억대 후반이더라.
옥동 대공원 휴 플러스는 각각 오억 대 후반 사억 대 초반, 인벤스 로얄은 사억 대 후반, 삼억 대 중후반이고,
무거동 위브자이는 각각 사억 대 중반 삼억 대 초반이더라.
창원 시청, 용지 공원 인근의 의창구 용호동 용지 아이파크, 더 샵 레이크파크 전용 84제곱 미터 집값, 전셋값은 오억 대 후반, 사억 대 초중반에 6억 대 매물도 있는 반면 조만간 입주 예정인 중동 유니시티 매물대는 각각 4억 대, 2억 대다.
한때 부산 아파트 가격 보다 높았던, 전용면적 25평의 가격이 오억을 넘겼던 성산구 반림동 트리비앙은 각각 삼억 대 후반 이 억대 후반이더라.
상기한 울산, 창원을 대표하는 아파트들의 전용 25평 최고 가격이 향후 오 년, 십 년 후 8억, 9억대는 불가능할까?
결론적으로 말하면, 시범 케이스 지역의 동심원적 효과만으로도 10억, 그 이상도 가능하다.
상기한 김해, 양산 지역은 물론 김해, 양산과 진주, 거제시 등 경남, 포항, 구미, 경주, 김천, 경산시 등 경북, 청주, 충주, 천안, 아산, 원주, 춘천시 등 충청남북도, 강원도의 대표적 아파트들 최고가격도 오 년 후 5~6억, 십 년 후 7~8억, 혹은 그 이상도 가능다.
그 근거, 이유들은 시범 케이스 소지역인 남천동 등을 중심으로 다음번에 보다 상세하게 기술하기로 하고 이하 충청남북도, 강원도의 대표 아파트들 몇몇만 추가로 예시한다.
진주, 거제, 경주, 포항 등등 경상남북도의 도시들은 상기한 김해, 충청도의 도시들과 유사한 상황이니 생략한다.
충청남도.
천안시 서북구 동일 하이빌의 전용 84 집값은 3억 대 중반, 전세가는 2억 내외인데 최근 천안시 서북구는 회복의 기미가 보이는듯하다.
백석 아이파크도 마찬가지로, 집값은 3억 대 초반인데 전세가는 2억 대 후반대이고 집값, 전셋값의 흐름은 바닥을 탈출하려는 듯 나쁘지 않다.
반면에 천안 동남구 부동산의 최근 흐름은 다소 지지부진한듯하며 중도 시급 시군구에서도 차별화, 양극화가 심화되고 있는듯하다.
충청남도의 또 다른 사례로, 아산시 천안아산역 인근 배방읍 요진 와이시티의 전용 84 최고는 사억 초반, 전세가는 삼억 초반대의 광역시 못지않은 가격대에도 불구하고 최근 집값, 특히 전셋값의 흐름이 좋은 반면, 배방읍 자이는 일억 칠천만 원대 저가에도 불구하고 그리 흐름이 좋지 못하는 등 읍면동 단위에서도 차별화가 다소 심화되는 것 같다.
충청북도.
청주시 흥덕구 구청 인근 3억 대 후반 전세가 3억 대 외의 지웰시티 1차, 2차 등 우의 최근 집값 흐름은 바닥을 모색 중인 듯 하나 본격적인 회복까지 충청남도 보다 다소 시일을 더 요할 것 같다.
청주시 청원구는 오창읍 비발디 등등도 마찬가지다.
청주시 서원구는 집값 2억 대 중반 전셋값 2억 대 초반 사직동 푸르지오 캐슬 등의 흐름은 최근 바닥을 모색하려 애쓰는 인근 위브 제니스와 달리 장기 하락 추세가 계속되는듯하다.
청주시 상당구는 용암동 한 아름, 중흥마을 말이 빌, 부영 등등의 흐름도 마찬가지로 장기 하락 추세를 벗어나지 못하고 있다.
상당구의 칸타빌 테라스나 프라움 등의 분양권 상태의 새 아파들 흐름도 기존주택과 크게 다르지 않다.
충주 시청 옆 푸른 삼성, 이미 광등 오래된 아파트들은 물론 분양권 상태인 충주 기업도시 중앙탑면 이 편한 세상, 자이 등 새 아파트들까지 충주 부동산 시장의 최근 흐름은 더욱 좋아 보이지 않는다.
강원도.
원주기업도시 캐슬 더 퍼스트, 이 지 더원, 춘천시 퇴계동 이 편한 한숲시티, 속초시 조양동 스위첸, 등 분양권 상태의 새 아파트 흐름도 좋지 않다.
춘천 퇴계 금호 등 최근 반등세를 보이는 오래된 아파트들도 있으나 원주시 태장동 금광 포란재, 명륜동 성원, 단구동 하이츠, 강릉 해변 견소동 브래뉴 등 강원도의 헌 아파트들의 흐름이 좋지 않다.
따라서, 장기적인 흐름은 별론, 향후 몇 년간 입주물량도 제법 늘어나니, 중기적으로도 강원도 지방의 부동산 시장 전망이 전국에서 가장 흐릴 것으로 보인다.
그런 강원도의 중기적 부동산 시장조차 하락세를 멈추게 하거나 회복하게 하는 것이 가능할까?
어떻게?
다음은 추가, 보충 글.
충남.
2004년 인구 50만 돌파 이후 최근까지 68만 명대로 인구가 꾸준히 증가했던 충남의 대표주자 천안시는 올해를 포함하여 향후 3년간 아파트 입주 예정 물량은 2019년 8천, 2020년 2천, 2021년 4천여 가구로 급감하는 것은 물론 주택 재고, 미분양 물량까지 크게 감소한다.
충남의 입주 예정 물량은 2016~2018년의 지난 3년간 한해 최대 일만 이천여 세대를 포함하여 총 3만여 가구에 달했는데, 2019~2021년의 향후 3년간 천안 청당 하늘채, 불당 시티 프라디움, 불당 코아루 등의 오피스텔을 포함하여 총 8~9천여 가구에 불과하다.
미분양 물량도 마찬가지다.
2017년 9월 5천여 가구에 달하던 천안 미분양 물량은 2019년 들어 천여 가구로 급감했다.
공급 측 요소는 몇 달 전부터 공주시 등 충남의 일부 지역들의 부동산 시장이 바닥, 반등의 기미를 보여주고 있는 주요 이유들 중 하나다.
충북.
공급 측 요소에서 충북은 충남의 그것보다는 좋지 않기에, 시장의 회복 시기, 회복 탄력도에서도 충남보다는 좋지 않을 것으로 보인다.
충북의 대표주자, 인구 85만 명대의 청주시 아파트의 입주 예정 물량은 2018년 일만 오천 가구에 이에 2019년에도 서청주 자이 등 일만여 가구로 공급물량은 다소의 과잉 상태가 계속되고 있다.
2020년에 의도 동남지구 풀하우스, 금천 센트럴 파 크, 가경 자이 등 구천 여가구로 공급 측 요소에서는 별다른 차이가 없지만, 2021년에는 청주 더 샵 퍼스트 등 4천여 가구로 급감한다.
충북의 미분양 물량도 2018년 하반기 삼천여 가구에서 2019년 천수백 가구로 그 감소세가 현저하다.
인구 20만 명대의 충주시 입주 예정 물량은 지난 3년간 삼천에서 오천여 가구로 과잉 상태를 나타내나 2020년 이후에는 공급 절벽 상태에 가깝다.
거듭 강조했듯, 아무리 지방 부동산 시장을 장기 대세 상승시키더라도 공가, 폐가 급증은 물론 집값이 상승하는 지역, 가구 보다 집값이 변동 없거나 오히려 하락하는 지역, 가구가 더 많을 수도 있으니 시민 개개인은 가격, 수요 측 요소는 물론 현재 그리고 가까운 장래, 먼 미래의 구체적이고 세세한 입주 예정 물량, 미분양 물량 등 공급 측 요소들까지 잘 살펴야 할 것이다.
자유, 자존, 생명 그 자체가 될 수도 있는 실물 자산 증가는커녕 팔랑귀로 장기간 돈이 묶이거나 투자 손실을 입지 않으려면 말이다.
공급 측 요소들도 단기, 중기적으로 차별을 보이고 있는 강원도, 울산, 경북, 경남 등의 공급 측 제 요소들은 생략하니 시민, 국민들은 각자 잘 알아보고 조심하며 투자할 일이다.
이하, 지방 부동산 시장 대세 상승에 있어서 시장원리 버금가게 중요할 수 있는, 울산 등과 함께 시장 회복의 동심원적인 파급효과 중간 파장에 해당하는 창원, 김해시의 공급 측 요소 일부에 대해 간단, 간략하게 추가해 본다.
먼저, 인구, 세대수가 꾸준히 증가하는 김해시는 2015년 이후 지난 몇 년간 입주물량, 미분양 물량 급증으로 인해 김해시 아파트의 평균 가격은 평당 700만 원대에서 550만 원대로 크게 하락하였고 전세가는 더 많이 하락하였다.
2019년 4월 이후에도 인구 50만 명대의 김해시 아파트 입주 예정 물량은 김해, 주촌 위브, 율하 힐스테이트, 시티 프라디움, 국민임대 등 일만 이천여 세대에 가까우니 선진입,선점자들 외 아직은 싼 게 비지떡처럼 보일 수도 있다.
늦어도, 중기적으로 공급물량이 급감하게 될 2020년 봄이면 김해 부동산 시장은 기지개를 켜게 될 것이다.
물론 이를 선반영 하여 올해 가을이나 겨울부터 급반등할 가능성도 전혀 부정할 순 없겠지만 말이다.
다음은 창원이다.
지난 몇 년간 공급물량, 미분양 물량 증가로 악명이 높았던 인구 백만 명대의 창원시는 2019년의 입주 예정 물량도 의창구 유닛 시티, 회원구 메트로시티, 월영 사랑으로 등 일만 사천 여가구로 공급과잉 상태를 면치 못할 것 같다.
그러나 2020년의 창원시 의창 힐스 아티움, 회원 이 편한 세상, 스타힐스 등 수천 가구로 급감할 것 같고 2021년 이후에도 마찬가지일 것으로 예상된다.
따라서 울산, 김해, 포항, 거제시 등등과 마찬가지로, 다년간 부동산시장 침체기를 겪으면서 가격도 많이 하락하여 가격 측 요소까지 우호적인 창원시 부동산 시장은 늦어도 2020년 봄이면 회복될 것이다.
물론, 김해와 마찬가지로 창원시, 거제시 등 경남 지역 아파트는 공급 측 요소 선반영, 급락한 가격까지 고려하여 2019년 가을 혹은 겨울 무렵에 반등할 가능성도 부정하지 못한다.
2019.04.24.
sol & sonne.
문재인 정권 들어 단기 두 차례에 걸쳐 급등했던 서울 아파트 가격은 강남 4구는 물론 그 강남 인근의 위례, 하남, 분당, 광교 등의 신도시들은 물론 과천, 하남, 성남, 광명 등 경기지방의 일부 지역들까지, 지난 5년에서 40여 년간 최대 일백%에서 1만%까지 급등했었다.
문가 정권 들어, 최근 몇 년간만 해도 용산, 마포, 성동구 등 강북지역까지 서울시의 일부 아파트 가격은 최대 수십%에서 일백% 넘게 급등했었다.
반면에, 주둥이로 만 사회, 경제적 약자 편, 지역, 국토균형 발전 등을 부르짖고 있는 빌어먹을 문재인 정권 들어 충청남북도 부동산 시장은 햇수로 8년째, 경상남북도 시장은 햇수로 5년째, 집값, 전 월세값 동반 하락으로 인해 낙후된 지방 주민들은 지역 산업, 자영업 피폐에 더욱 가중된 경제 고통을 겪고 있다.
즉, 집값, 전 월세값 동반 하락으로 전월세 사는 주민은 좋겠지만, 나날이 낙후되고 쇠락해 가는 전국 지방, 지역의 유주택자들은 중기적, 장기적인 집값, 전 월세값 동반 하락 등 부동산 침체기를 이 고통을 겪고 있단 말이다.
지역 산업 쇠퇴, 지역민 일자리 감소에다 지역 자영업 경기에 영향이 큰 부동산 시장과 부동산 전후방 관련 산업 쇠퇴로 전월세 사는 지역민들은 실질적으로 일자리, 소득에서 이로울 것은 없을 것이고 유주택 지역민들은 설상가상, 장기적으로 경제 개고생을 겪고 있단 말이다.
물론 예외도 있다.
낙후된 지방 중에서도 대구시 범어동 범어 래미안, 뷰, 이 편한 세상, 위브 더 제니스, 황금동 캐슬골드파크, 힐스테이트 등등과 광주 남구 봉선동 더 샵,제일 풍경채, 아델리움 3차, 스읫닷 홈 등등, 그리고 대전 서구 도안 신도시 수 목 토, 둔산 샘머리, 유성구 도안 신도시, 노은 꿈에 그린 등등처럼 쇠락한 지방의 소지 역내 극소수 아파트들의 가격은 서울보다는 못해도 중소형 대는 물론 대형 평형대까지 최근까지 몇 년 동안 단기간에 최대 50%에서 300%까지 급등했던 적이 있었다.
전국 지방들과 비교하여, 상기한 소수 서울지방이나 더 소수의 경기도, 대구, 대전, 광주, 전남 등의 소지역들은 낙후된 지방, 지역들과 인구 유입, 증가부터 지방, 지역 산업과 일자리, 지역민 소득은 물론 도시 및 주거환경개선에서도 최근까지 몇 년간 별다른 차이가 없는데 말이야.
아니, 오히려 도시 및 주거환경 개선 등에서는 부산시가 더욱 개선되었고, 가장 중요한 시장 요소인 가격 측 요인 또한 부동산 장기 침체, 지속적 가격 하락으로 충청, 경상도 등의 집값은 중장기적, 지속적 더욱 시장 우호적으로 변했는데도 불구하고 말이야.
시장원리, 펀더멘털과 전혀 유리된 부동산 시장은 시장, 경제 원리와 노골적으로 역주행 하고 있는 것 같다.
왜? 무엇 때문에?
인구감소, 지방, 지역 경제 취약, 도시 및 주거환경 낙후 등 낙후된 지방의 만성적 수요 빈약으로 인한 수요 측 요인과 중장기 공급과잉 등 공급 측 요소와 정부여당의 무능, 유해 외 투기심리 등 비시장적 요소가 가미된 것으로 보인다.
그런 까닭에, 상기한 국토, 지역 균형 발전 외에도 지방, 지역 소멸 방지 내지 지연과 국민, 지역 경제 활성화, 도시, 주거환경 발전 등을 통해 특히 낙후 지방민 등 사회, 경제적 약자층들의 자산, 소득 증가, 이를 통한 국민경제 선순환 구조 구축 기여 등등은 이번 과제의 핵심 목적들임을 다시 한 번 더 강조한다.
다시 작고 소소한 지방 부동산 시장의 회복, 대세 상승과 관련하여, 앞으로 우리나라 부동산시장, 특히 낙후된 지방들의 부동산 시장은 여태, 지금처럼 장기적으로도 계속 비정상 상태가 계속되어선 안되고 또 안 될 것이다.
또한. 경제 영역 중 하나인 부동산 시장은 아무리 작고 소소해도, 이번 과제에 반하면 현 정부여당은 물론 차기, 차차기 정부의 혹독한 책임정치 추궁의 사유 중 하나가 될 수밖에 없다.
현 정부여당은 이제부터 덜 맞기 위해서라도 이번 과제에 어긋났던 건 반성, 시정해야 하고, 나아가 차기, 차차기 정권의 부동산 시장 정책은 낙후 지방, 지역에 용적률 무제한, 낙후 지방 지역의 저가 소형 주택 다주택 보유자 우대 등 이번 과제에 부응하는 창의적 정책들을 집행해야 할 것이다.
각설하고......
결론적으로, 우리나라 부동산 시장은 낙후된 지방 부동산 시장의 장기 대세 상승을 포함하여 여태까지의 비시장적, 비정상적 흐름과 달리 보다 정상적이고 보다 친시장적으로 흘러가게 될 것이다.
개가 짖어도 제 갈 길을 가야 하듯, 아무리 겁대가리 상실, 무능, 유해한 문재인 정부 여당이 지랄용천을 해도 우리나라 부동산시장, 특히 낙후된 지방 부동산시장은 친시장, 정상적인 제 갈 길을 가게 되어있단 말이다.
지방 부동산 시장의 장기 대세 상승의 근거, 이유와 관련하여, 십수 년간 인구, 실거래가격 등 가격 측 요소, 지역 산업, 도시 및 주거환경 등 수요 측 요인, 그리고 공급물량, 미분양 물량 등 공급 측 요소까지 최근 십여 년간 골백번도 더 되풀이하였으니, 오늘은 시장 요소 외 시범 케이스 지방을 중심으로 공급 측 요소와 결부된 투자심리 등 동심원적인 파급 효과만 간단히 언급한다.
떨이 판매 등 극히 예외적인 사례들을 제외하고 주택을 포함한 모든 재화는 어느 때, 어느 장소를 불문하고 수요량이 늘고 공급량이 감소하면 가격이 오르게 되어있다.
또, 세상만사 오르막이 있으면 내리막이 있고 양자간 거래에서 내가 이익을 보면 상대방은 손해를 보게 되어있다.
즉, 오르락, 내리락 하는 지방 부동산과 관련하여, 집값, 전셋값이 동반 하락하면 주택 소유자는 울상이나 전월세 세입자는 웃을 수도 있고, 반대로 상승하면 전월세 세입자가 울상이 될 것이다.
소수 가진 자들을 위한 주택 가격 급등시키기와 낙후 지방민 등 다수 못 가진 자들의 집값 하락을 위해 밤새워 울었던 문재인 정권은 앞으로도 개혁, 진보의 주둥아리 실과 반대로 사회, 경제적 약자층 들인 전월세 세입자들, 특히 낙후된 지방의 전월세 세입자들에게 어게인 중장기적인 주거 불안정, 주거고통이라는 큰 선물을 안겨줄 예정이다.
골백번 되풀이했듯, 문재인 정권 들어 전방위적인 부동산 억제책으로 인해, 특히 낙후된 지방 주택의 공급물량은 전임 박근혜 정권의 약발이 다해 가는 올해, 내년부터 중기적, 장기적으로 급감할 것이기 때문이다.
이를 달리 말하면, 싫든 좋든, 시장원리에 따라 낙후된 지방의 주택 소유자는 지금까지와 정반대로, 중기, 장기적인 집값, 전 월세값 동반 상승의 수혜를 누릴 수밖에 없게 없다는 말이다.
이것은 동전의 뒷면으로, 이번 과제의 주제인 낙후된 지방 부동산 시장이 대세 상승할 수밖에 없는 공급 측 요소의 주요 이유들 중 하나다.
이하, 지방 부동산 시장의 대세 상승은 얼마 동안 지속 가능할까, 특히 얼마나 많이 오를 수 있을까와 관련하여, 낙후된 지방 부동산 시장의 동심원 축이 될 시범 케이스 지방 부산의 공급 측 요인에 국한된 동심원적 파급 효과에 대해서만 개괄적으로 언급한다.
서울 강남 촌놈들만이 아니라 낙후된 지방민, 서민, 빈민층을 포함하여 국민의 모든 계층들이 자신들이 선호하는 지방, 지역, 물건에만 관심을 가지니, 전국은 물론 낙후된 지방, 지역, 도시 내에서도 더욱 낙후된 소지역들의 부동산 시장 회복, 활성화를 더더욱 어렵게 하기에, 이번 과제는 불가피하게 동심원적인 효과를 꾀할 수밖에 없었단 말이다.
서울지방과 경기 일부 지역을 제외한 전국 지방이 홀로, 스스로 발전하고, 또 이에 부수하는 부동산 시장도 스스로 회복, 활성화되어야 하지만 현실은 그 반대다.
민주화 이후 전국 산업, 인구, 집값 추이 팩트만 찾아보면 누구나 이를 알 수 있을 것이다.
그런 까닭에, 시범 케이스 등 동심원적인 파급효과가 더욱 중요하고 필요한 이유다.
국토, 지역 균형 발전상 지방, 지역 부동산 시장도 명지, 정관, 일 광신도 시 등을 포함한 강서구, 기장군 등 부산 외곽지역이나 쇠락, 낙후도가 가장 심한 영도구, 동구, 중구 등 부산 원도심은 물론 사하, 사상, 북구 등 상대적으로 낙후된 서 부산, 북부산 지역들이 더욱 발전하고, 그 발전의 부수, 반사적 효과로 높은 집값 상승 등 더 낙후된 지역의 부동산 시장도 더욱 활성화되는 것이 바람직하지만 현실은 그 반대다.
다른 전국 지방들도 마찬가지다.
강서, 기장, 북구 등과 인접한 창원, 김해, 양산시 등의 부동산 시장도 그 인접 자치구들은 물론 부산 전체의 부동산 시장에 영향을 받을 수밖에 없다.
이하, 구체적인 사례를 들어 동심원적 파급효과를 보다 세세하게 살펴본다.
예를 들어 정관, 일광, 명지, 엘코 델타, 북구 등의 전용 25평 아파트 최고가가 지금처럼 2~5억 대에 계속 머무르는 한 인근 창원, 김해, 양산 등의 그것들도 지금의 2~5억 대를 뛰어넘기 힘들 것이다.
만약 지금과 달리 일광, 명지 등의 25평 최고가가 2~6억, 나아가 4~7으로 올라갈 수 있다면 창원, 김해, 창원 등의 그것들도 보다 쉽게 3~ 6, 혹은 4~7억대로 상승할 수 있을 것이다.
북구, 명지, 일광 등의 집값이 상기한 것처럼 3~7억대로 보다 쉽게 상승하기 위해서는 낙후 지방 부동산시장의 동심원 중앙부 해운대, 수영구, 동래구, 남구, 연제구 등 부산 중심지역 부동산 시장이 먼저, 많이 올라줘야 할 것이다.
즉, 현재 전용면적 25평을 기준으로 최고 실거래가격이 6~7억대인 부산 중심지역의 대표 아파트 군들의 집값이 보다 빨리 7~10억대로 올라줘야 한단 말이다.
현재 부산에서 전용 25평 최고가 기준 6~7억 대 트럼프월드 센텀, 해운대 자이, 광안 쌍용, 대연 힐스테이트, 뷰 힐스, 레전드, 명륜 자이, 거제 자이, 거제 피렌체, 사직 캐슬, 장전 래미안 등 극소수에 불과하다.
마찬가지로, 부산에서 전용 25평 전세 최고가가 4억을 넘기는 곳은 상기의 사례 보다 더 극소수에 불과할 뿐이다.
동심원적 파급효과와 별개로, 시장원리로, 전월세가 장기 상승은, 특히 집값과의 동반 상승은 부동산시장, 특히 낙후된 지방 부동산시장이 회복, 대세 상승하는 데 있어서 신뢰성이 아주 높은 근거 중 하나가 될 것이다.
물론, 대구 수성구나 광주 남구 등등처럼 부산도 해운대구, 혹은 수영구의 극소수 소지역 내 극소수 아파트에 국한하면 더 급등 시키지 못할 바 없으나 과유불급으로 동심원 원리 파급효과는 물론 시장원리에 반할 수 있어 불가하다.
시장 스스로, 저절로 이루어져야지, 돋보기로 중심점 한 점에 햇빛을 집중할 수는 있으나, 불을 내어선 안되기 때문이다.
또한 여태의 과제 수행에서 누차 그 이유, 근거들을 제시했듯 그리 머지않는 시기 내 저절로, 스스로 상기한 부산의 극소수 아파트 군들은 물론 현재 전용면적 25평을 기준으로 4~5억 대에 그치고 있는 부산의 차상위 아파트 군들의 가격도 5년 후 5~8억 대로, 친시장적이고 정상적으로 많이 오르게 되어있기 때문이다.
지금부터 불과 5년만 지나도 부산 중심지역에서의 전용면적 25평 집값은 6~10억대, 전세가는 5~6억대가 지금 보다 흔해질 것이고, 대형 평수의 집값은 십수억 대, 이십억 대, 전세가는 7~10억, 십억 대 도 보다 흔해질 것이다.
이것들을 보다 쉽게 가능하게 해 줄 시범 케이스 소지역 및 각 자치구, 읍면동의 부동산에 관한 이야기는 다음에 하기로 하고, 오늘은 동심원적 파급효과와 관련하여, 부산 각 자치구의 인구 추이, 그 인구 추이에 부수한 공급 측 요소 중 하나인, 중 단기 공급 예정 물량 등에 관한 기초 분석 이야기만 간단히 약술한다.
지방, 지역 인구는 지역 산업, 일자리, 도시주거환경 개선과 더불어 장기적인 지방, 지역 부동산 시장 전망에 있어서 가장 핵심적인 수요 측 요소들 중 하나다.
마찬가지로, 주로 2019~2021, 혹은 0219~2023년간 중장기 공급 예정 물량은 단기, 중기적인 지방, 지역 부동산 전망에 있어서 핵심적인 공급 요소들 중 하나다.
실물투자 참고용으로, 반포 잠원 일대나 잠실 일대처럼 한강변 일대에만 마치 십만, 이십여 가구가 한 단지처럼 모여있는 것처럼, 도심에서의 입주물량은 많을수록, 급증할수록, 비록 단기, 중 단기적으로 당해 지방, 지역 부동산 시장에 부담, 악영향을 줄 수 있으나 도시 및 주거환경의 천지개벽적 개선으로 장기 부동산 시장에는 지속적으로 순기능 역할을 하는 대형 호재가 된다.
도심일수록, 도심 내 핵심지역일수록 대규모 입주물량의 순기능적 영향은 더더욱 커진다.
따라서 상기한 중기적 수요 측 인구와 공급 측 공급 예정 물량은 무늬만 선수들까지 제 지방, 지역의 지역 산업, 도시 및 주거환경만 아니라 지방, 지역 내 중기, 장기적인 증감을 주도면밀하게 관찰, 조사하는 까닭이다.
또한 선수들은 물론 그 동심원적 파급력 때문에 일반인 모두가 마치 한 단지처럼 1만 5천여 내외의 가구가 순차 입주하게 되어 서울 부동산 시장의 동심원 중심이 될 압구정 재건축, 한남 뉴타운 재개발 등을 주시하는 까닭이다.
복숭아, 자두 많은 골에 저절로 길 열리듯, 십만, 이십만, 다다익선이지만, 최소 1만~2만 가구가 마치 한 단지처럼 집체 되어 있으면 교통, 교육, 문화, 의료환경부터 쇼핑 등 각종 생활 편의 시설까지 당해 지역의 도시 및 주거환경은 저절로, 스스로 비약적으로 발전하게 되어있기 때문이다.
분당처럼, 맨땅에 헤딩식 각종 신도시의 각종 기반, 편의 시설도 정기적으로 비약적으로 발전할진대, 도심, 도심 내 핵심 주거지역에서야 말해 무엇할까?
이하, 어제의 종합, 결론 1에서 언급한, 충청도, 강원도, 경상도 등 지방 부동산 시장이 조만간 크게 회복, 활성화될 수밖에 없는 이유, 근거들 중 누락된 일부를 추가한다.
먼저 어제 글부터.
2019.05.06.
sol & sonne.
국토, 지역 균형 발전 및 도시, 지방 내에서의 균형 발전과 도시, 지방 발전의 동심원적 파급효과는 말이야 쉽지 그 실현은 실로 지고 지난한 과제다.
오늘은 상기한 과제와 관련하여, 지방, 지역 발전의 부수적 효과에 불과한 부동산 시장에 대해서만 간단히 살펴본다.
몇 년 전 부산 부동산 2차 상승기에도 거의 가격 변동이 미미했을 정도로 낙후된 원도심, 서부산, 외곽지역 등 부산지방 내에서도 더 낙후된 지역들의 부동산 시장이 어떡하면 회복, 활성화될 수 있을까에 대해 알아본다.
제곱미터당 백만 원대, 많아야 200만 원대 초반대 가격에 불구하고 지역 발전이 지지부진한데다 인구 유출까지 더해져 저소득, 저 자산 투자자들까지 모두가 외면하는 낙후 지방 내 더 낙후된 지역들의 부동산 시장은 그 미미한 회복조차도 참으로 어려운 지고 지난한 과제이기 때문이다.
사적 자치, 사유재산 존중의 근대사법으로 민간 자본 투입을 강제할 수도 없고, 또 국가예산, 재정의 한계상 국비 등 공공자본도 한계가 있기에, 동심원적 파급효과를 통해 더 낙후된 지역의 부동산 시장만이라도 더 많이 회복, 활성화시키려 해도 이마저도 쉽지 않다.
즉, 동심원 중앙에서 가까운 영도구, 중구 등 부산 원도심, 사상, 사하, 북구 등 서, 북부산 지역들은 물론 강서구, 기장군 등 부산 외곽지역들까지 동심원적 파급효과가 미미한데 경상, 전라, 충청, 강원, 제주지역들이야 말해 무엇하랴?