부동산 지식 상가가 많으면 재건축이 왜 어려울까? (ft. 둔촌주공 상가분쟁 원인)

[auctioneer]

재건축의 사업성과 밀접한 관련이 있는 요소에는 크게 2가지가 있습니다.

​1) 대지지분

2) 무상지분율

이 2가지 요소에 대한 개념을 정리하기 위해 둔촌주공 상가분쟁에 대한 이야기도 함께 해보려고 합니다.

'상가가 많으면 재건축이 왜 어려운지'에 대해 한 번 정리해보았습니다.

■ 1. 상가 소유자분들은 왜 재건축을 반대할까?

투자를 하시는 분들께선 대부분 단지 내 상가가 많은 아파트 단지는 꺼려하실겁니다.

그 이유는 상가 소유자분들이 재건축을 반대하는 사례가 많기 때문입니다.

그 이유에는 2가지가 있습니다.

① 재건축을 하는 동안 장사를 하지 못함 = 수익 '0'

② 해당 아파트에 거주하지 않는 소유자도 있음 = 굳이?

해당 아파트에 살지도 않는데, 장사도 못하게 된다는 사실 때문에 상가 소유자분들은 재건축을 반대하게 되는 것입니다.

일부 재건축 대상 아파트 단지들에서는 아파트와 상가를 '따로' 추진하는 경우도 더러 있다고 합니다.

따로 추진한 경우로 대표적인 사례가 바로 래미안 첼리투스입니다. (1대1 재건축)

■ 2. 둔춘주공 상가분쟁의 원인

보통 아파트와 단지내 상가를 묶어서 하나의 정비구역으로 지정됩니다.

(이를 통합재건축이라고 이야기함)

위에서 설명드렸다시피, 상가 소유자분들의 반대로 인해 재건축 동의 비율이 낮아지면서 재건축 추진이 어려운 상황으로 치닫게 됩니다.

이웃분들도 '상가 쪼개기' 라고 들어보셨을텐데요, 상가동의 호실보다 소유주가 더 많은 경우가 있습니다.

실례로 둔춘주공의 경우, 상가가 총 309실인데 지분권자는 약 530명 정도 된다고 합니다.

▶ 최소 실당 1.71명 지분이 태워져 있음

신축된 상가의 경우, 지분별로 나눠가진 후 공간을 분리해 임대가 가능합니다.

▶ 상가 쪼개기 발생

단군이래 최대 재건축이라고 불리우는 둔촌주공의 경우도 상가 쪼개기로 고통 받고 있습니다.

상가의 모든 지분권자들이 각자 1개씩 신축상가를 분양받는 건 불가능합니다.

그 이유는 도정법 제36조의 2에 따르면 "소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하면 그 여러 명을 대표하는 1명을 재건축 조합원으로 본다"라고 나와 있기 때문입니다.

상가 소유자분들은 '무상지분율'을 높여서 분양받을 점포의 크기를 넓히기 위해 끊임없이 활동(?)하게 되면서 둔촌주공 재건축 사업이 멈춰진 상태입니다.

※ 그럼 무상지분율이란 무엇일까?

네이버에 검색을 해봤습니다.

매일경제에서 내린 정의가 조회됐습니다.

아파트 재건축사업 시 시공사가 대지지분을 기준으로 어느 정도 평형을 추가 부담금 없이 조합원에게 부여할 수 있는 나타내는 비율을 의미한다고 합니다.

(무슨 말인지 잘 모르겠다.) (이과 생이라 계산식으로 접근해보았다.)

직접 계산식을 세워서 연습장에 써보았습니다.

▶ 총 분양수입 = 분양가 X 대지면적 X 용적률

▶ 개발이익면적 = (총 분양수입 - 총 공사비) ÷ 평당분양가

▶ 무상지분율 = (개발이익면적 ÷ 대지지분) X 100(%)

[CASE.1] 예시를 들어 계산을 해보았습니다. (단순예시)

* 평당분양가 = 2,000만원 = 0.2억

* 분양수입총액 = 20억

* 공사비총액 = 10억

→ 개발이익면적 = (20-10) ÷ 0.2 = 50평

※ 내가 보유한 아파트의 대지지분이 20평이라면?

→ 무상지분율 = 50평 ÷ 20평 = 250%

[CASE.2] 상황을 가정해보았습니다. (단순예시)

* 대지지분 = 18평

* 무상지분율 = 140%

→ 개발이익면적 = 18평 X 140% = 25.2평

※ 이 세대는 25.2평의 가치를 갖고 있다.

Q1. 34평을 분양받고 싶다면?

→ 34평 - 25.2평 = 8.8평만큼 추가분담금 납부 필요

Q2. 24평을 분양받는다면?

→ 25.2평 - 24평 = 1.2평만큼 현금 받을 수 있음

무상지분율 개념이 어느 정도 정리되셨나요?

무료로 대지지분 확인 방법은 관련 링크를 참고해주세요!(관련링크)

■ 3. 그럼에도 불구하고, 썩상이 인기 있는 이유는?

모든 정비사업에 있어서 가장 중요한 것은 '사업진행속도' 입니다. (모든 것은 돈과 관련된다!)

재건축사업성을 높이기 위해 주택 조합원들이 상가 조합원들을 따뜻하게 품어주는(?) 사례도 있습니다. 대표적인 곳이 잠원동 신반포2차입니다.

해당 단지는 상가 산정비율을 0.1까지 낮춰서 상가 소유자 대부분이 아파트를 분양받을 수 있는 자격을 부여하였습니다.

※ 상가 산정비율은 또 뭐지?

재건축 시 재건축 상가 산정비율이라는 개념이 있는데요, 상가조합원이 아파트를 분양받을 수 있는지 여부를 결정하는 매우 중요한 수치입니다.

관련 계산식은 아래 사진과 같습니다.

산정비율은 조합에서 특별히 정하지 않으면 '1' 이고 조합의 정관에 따라 변동되게 됩니다.

※ 조합마다 산정비율은 다를 수 있다.

위 그림의 예시처럼 2가지 경우가 있습니다.

① 조합비율(1.0) : 권리가액 5.0억 < 아파트 가치 10.0억

▶ 아파트 분양권 받지 못함

② 조합비율(0.1) : 권리가액 5.0억 > 아파트 가치 1.0억

▶ 아파트 분양권 받을 수 있음

현재 부동산 규제의 타겟은 주택이기 때문에 상가의 경우 주택에 비해 종부세, 취득세 등에서 자유롭고 주택 수에 산정되지 않기에 인기가 있습니다.

게다가 초과이익환수법이 2022년 8월부로 개정되면서 재건축 상가조합원의 분담금도 줄어들게 되어 '썩상' 투자가 더욱 인기를 끄는 이유이기도 합니다.  (관련링크)

오늘은 '상가가 많으면 재건축이 왜 어려울까?' 를 주제로 간략하게 글을 써보았습니다.

상가가 많으면 재건축이 어려운 것이 아니라, 그 상가의 지분권자가 여러명일 경우 어려운 것으로 결론!

아무쪼록 조합원분들간의 원만한 합의를 도출해서 좋은 아파트, 좋은 상가에서 다들 생활했으면 좋겠습니다.

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