재테크 달인 김생민 씨 수지,동백 리포트(귀재라 할만 합니다.ㅎ)

[블랙리스트]

연예가 소문난 재테크 달인 김생민과 직접 가본 서울 남부의 숨은 진주 용인 수지·동백 지구 생생 리포트

방송인 김생민은 재테크를 잘하기로 정평이 나 있다. 1990년대 중반 이후, 3∼5년을 주기로 아파트를 갈아타면서 집을 계속 키웠다. 지난해에는 ‘만만한 재테크’라는 책을 내기도 했다. 그가 부동산에서 계속 성공 일기를 쓸 수 있었던 노하우는 다른 게 없다. 부지런히 현지를 답사하는 것이다. 부지런한 투자자 김생민과 함께 용인 수지와 동백을 샅샅이 뒤지는 데에는 하루면 충분했다.

2008년 서울을 비롯한 수도권 부동산시장의 특징 가운데 하나는 ‘북고남저’ 가격구조였다. 서울 강남 3구 재건축을 비롯해 용인·분당·과천 등 버블세븐 지역이 많게는 반토막까지 떨어진 데 반해, 서울 노원구·도봉구·강북구 등 대표적인 강북 3구와 의정부·동두천·양주 등 북부 도시의 집값은 30~40%씩 올랐으니 이런 이야기가 나올 만도 하다. 한때는 노원구· 도봉구·강북구에 아파트를 가진 사람들이 “곧 강남 가격까지 따라갈 것”이라며 자신감을 드러내기도 했다. 하지만 이건 그저 2008년에 한하는 이야기로 끝날 가능성이 높아졌다. 올 봄을 지나면서, 강남 재건축 아파트 가격이 반등하고 분당과 판교 집값이 전 고점의 80%까지 올라온 반면, 강북의 침체는 계속되고 있기 때문이다. 강남에 집을 가지고 있는 사람들은 “그렇지, 이게 정상이야”라며 고개를 끄덕이고 있다.
“강남은 재건축규제완화, 잠실 제2롯데월드 등 개발 호재가 있기 때문에 최근에 가격이 많이 올랐다. 강남이 가격을 회복하자마자, 과천과 분당의 가격 상승이 잇따랐고, 용인이 기지개를 켜고 있다. 반면, 강북의 경우는 작년 상반기에 가격이 많이 올랐고 최근에 시세를 끌어올릴 만한 개발 호재가 없기 때문에 가격이 떨어졌다. 2008년은 강북권이 강남권에 비해 저평가됐다는 분위기 때문에 일시적으로 집값이 상승했고, 강남은 가격이 떨어지면서 두 지역 간 가격차가 상당히 좁혀졌지만, 기본적으로 북쪽보다는 남쪽의 개발 압력이 높다.”
이남수 신한은행 부동산팀장의 분석이다. 강남은 언제든 오를 수 있다는 이야기다. 아무튼, 최근 들어 버블세븐지역 부동산 움직임이 심상치 않다. 오름폭이 큰 지역은 투기지역에서 해제된 강동구와 잠실 제2롯데월드 확정 호재에 힘입어 재건축 아파트의 가격 반등세가 컸던 송파구, 경기 남부권에선 과천·판교·용인·수지와 동백 지역이다. 서울 강남과 과천, 판교 등지는 가격이 많이 올라서 지금 투자하기에는 무리가 따르는 게 사실이다. 중산층이 주목해야 하는 건 바로 용인 지역이다.
지금 부동산에 투자하려면, 일단 ‘미국 발 금융위기’ 직전과 직후를 구분 지을 필요가 있다. 가격이 상대적으로 많이 하락한 곳, 바닥을 찍은 후 가격이 곧바로 올라온 곳, 그렇지 못한 곳을 구분해보면, 어느 곳의 가격변동성이 큰지, 향후 가격 상승 여력이 남아 있는지 예상해볼 수 있기 때문이다. 2009년 바로 이 시기 부동산에 투자하려 한다면, 가격이 가장 많이 떨어진 곳, 가격상승 여력이 가장 큰 곳에 투자하는 게 효과적이다. 이런 기준을 바탕으로 전문가들이 가장 많이 주목하는 곳이 바로 용인 지역이다. 이들 지역은 가격 하락폭이 컸을 뿐 아니라, 가격 상승을 이끌 만한 확실한 호재들을 가지고 있다.

용인 수지, 이래서 유망하다!
 최근에 수지 신봉동이나 상현동, 분당, 미금으로 이어지는 국도를 가본 사람이라면 한 가지 큰 변화를 목격할 수 있을 것이다. 도저히 거대한 자동차도로가 있을 것 같은 않은 지형에 외곽순환고속도로처럼 거대한 고가다리로 연결된 도로가 거의 완성 단계에 있기 때문이다. 이 도로가 바로 수지 지역 부동산을 파악할 때 빼놓아서는 안 되는 ‘용인-서울간 고속도로’다. 눈썰미 빠른 김생민도 수지에 들어서자마자, ‘이 고가도로가 뭡니까?’라고 질문을 던졌다.

1. 서울 접근성 현격하게 개선
용인 흥덕지구(수원 광교 신도시 인접)와 서울 헌릉로(양재)를 연결하는 총연장 22.9㎞의 고속도로. 이 도로는 여타 지역에 있는 흔하디흔한 고속도로와는 질적으로 다르다. 국토해양부가 가장 골머리를 썩고 있는 부분, 출근시간 경부고속도로의 교통량을 분산시켜야 한다는 과제를 단숨에 해결할 수 있다는 바로 그 도로다. 그리고, 경부고속도로 교통량의 분산 효과는 단순히 차가 잘 달리게 된다는 의미에만 국한되는 것이 아니다. 그동안 수지, 동백, 광교, 수원 영통 지역의 가격 상승에 발목을 붙잡고 있었던 ‘교통난 해소’에 큰 도움을 준다는 것이다. 그중에서도 가장 큰 수혜를 받는 지역이 용인 수지다.
수지에서 이 고속도로를 이용하면 서울 양재까지 20여 분이 걸린다. 1시간 이상 걸리던 것과 비교하면 상전벽해 같은 변화다. 지금까지 분당에는 있고 수지에는 없었던 것, 서울까지 논스톱으로 달리는 도로가 개통을 눈앞에 둔 것이다. 이것이 무엇을 말하는지는 일일이 설명할 필요도 없다. 용인 수지가 2009년 6월 현재 가장 유망한 부동산 투자처라고 말하는 부동산 전문가 중 한 명인 내집마련정보사 양지영 팀장의 설명이다.  
“그동안 용인에 있는 신도시 주민들이 가장 불편하게 여겼던 부분이 ‘서울접근성’이었는데, 이것이 용인-서울간 고속도로 개통으로 단번에 해결됐다. 고속도로 바로 옆에 있는 수지 신봉동에서는 양재까지 20분대에 돌파할 수도 있다. 분당·판교가 부럽지 않은 소요시간이다. 이 고속도로는 궁극적으로 광교 신도시가 수혜를 얻을 수 있겠지만, 지금 당장 최대 수혜 지역은 수지 지역이다.”
더욱 놀라운 사실은, 이 지역이 지난해 가을부터 시작된 부동산 가격 하락 파장의 최대 피해지역이 되면서 아파트 가격이 바닥권이고, 심지어 신규 아파트의 미분양 물량도 적지 않다는 점이다. 부동산 경기가 아직까지 살아나지 않았고, 또 이 지역에 워낙 분양 물량이 많았던 탓에 미분양 세대들이 남아 있지만, 향후 광교와 판교의 후광효과를 톡톡히 볼 수 있는 곳이라는 사실을 명심해야 한다. 특히 이곳은 전매제한 지역이 아니어서 구매 후 곧바로 되팔 수도 있다. 향후 부동산 경기가 좋아진다는 게 대체적인 분위기라는 점을 감안하면 꽤나 매력적인 조건이다.
이런 분위기를 반영하듯 하락세를 면치 못했던 용인 지역 아파트들이 4월 셋째 주를 기점으로 오름세로 바뀌었고, 꾸준히 가격이 오르고 있다. 부동산에서는 급등보다 남들이 눈치 채지 못하게 꾸준히 오르는 지역이 무섭다. 하락폭은 컸지만, 향후 3~4년간 꾸준히 올라 엄청난 가격대를 형성할 가능성이 높다고 말하는 전문가들이 많다.

2. 미분양 대책 효과 수혜 지역
최근엔 용인 신봉지구 1,462세대 대단지 아파트 동일 하이빌의 회사보유분 특별분양이 관심의 초점이다. 광교산과 정평천에 둘러싸여 자연친화적 단지로 개발되고 있으며, 자동차로 10~20분 거리에 이마트와 롯데마트 등 대형 할인점과 신세계백화점까지 입점, 생활의 편리함도 갖추고 있다. 특히 용인-서울간 고속도로 서수지IC가 단지 바로 앞 에 있어 서울 강남권까지 10분대에 진입할 것으로 예상된다. 또 지하철 분당선 연장선인 성복역도 멀지 않다. 공사 중인 다른 아파트를 제쳐두고 동일 하이빌이 주목받고 있는 것은 이런 부동산 인프라 때문만은 아니다. 최근 규제가 완화된 정부의 미분양아파트 부양책 혜택(전매제한이 없고, 양도세 100% 면제)을 고스란히 받는 데다가, 5월 중순 현재 회사보유분 특별 분양을 통해 159㎡(48평형)~206㎡(62평형)이 3.3㎡당 1천547만 원이던 분양가가 1천460만 원으로 떨어졌다. 더구나 4월 중순부터 이어진 용인 지역의 부동산 상승 탄력까지 받고 있어서 지금 사두었다가 얼마 후 분양권만 팔아도 세금 없이 상승분만큼 수익을 낼 수 있는 매력적인 투자처로 변신했다. 이런 강점들 때문에 최근 사람들이 갑자기 몰려, (111㎡(33평형)는 성황리에 분양이 완료됐고)이전에 지어진 신도시의 사례를 보면, 세대수가 많고 중대형 평형 비중이 높을수록 가치 상승률이 높다. 동일 하이빌은 70%이상이 중대형으로 조성되어 앞으로도 꾸준한 상승이 예상되는 곳이기도 하다. 중도금 무이자와 이자후불제 도입, 분양가의 5%로 계약이 가능한 것도 장점. 입주는 2010년 6월부터 가능하다.
분양가 인하로 미분양을 많이 해소한 동일 하이빌과 달리 주변의 성복힐스테이트와 성복 자이 1·2차도 주변 시세보다 3.3㎡ 당 300~500만 원씩 비싼 초기 분양가를 유지하고 있는 탓에 여전히 미분양 물량이 많이 남아 있다. 건설사에서는 가격을 내리지 않아도 미분양 물량을 처리할 날이 머지않았다고 판단하는 것이다.  

용인 동백, 이래서 유망하다! 
동백은 죽전이나 수지에 비해 서울에서 거리가 먼 신도시다. 동백을 처음 가보는 김생민은 이런 물리적인 거리 때문에 ‘얼마나 멀리 가야 하는가?’를 걱정했다. 하지만, 이건 정말 기우에 불과했다. 분당-수서간 고속도로를 타고 쭉 내려오자, 오리에서 죽전까지 이어지는 신설도로가 생겨서 마치 분당의 일부인양 동백을 찾을 수 있었다. 동백에서 분당으로 향할 때는 터널로 이어지는 용인-성남간 도로를 달리자 불과 5분 만에 분당 구미동에 닿을 수 있었다. 김생민은 동백의 이런 시원한 교통망에 놀라는 눈치였다. 하지만, 이게 끝이 아니다. 동백의 교통여건은 앞으로 더욱 좋아질 것이다.  

1. 용인경전철 최대 수혜 지역
2010년 용인경전철 개통에 따른 최대 수혜 지역으로 전문가들은 하나같이 동백지구를 첫손에 꼽는다. 가구단지가 들어오는 어정역, 세브란스병원이 들어오는 동백역, 초당곡역 주변이 그에 해당된다. 분당으로 이어지는 자동차 전용도로는 이미 지난해 개통되었고, 내년에 영동고속도로 마성IC 접속도로가 준공 될 예정이며, 아직 발표는 나지 않았지만 제2경부고속도로도 동백지구 인근을 지나갈 가능성이 높다. 서울 접근성은 죽전이나 수지 못지않게 좋아질 전망이다.
그럼에도 불구하고, 동백지구는 지난 2년 동안 급격한 가격 하락을 경험해야 했다. 용인 수지 지역과 마찬가지로 폭락 수준까지 이르기도 했다. 올 봄을 지나면서 가격이 오르고 있긴 하지만, 지금도 완연한 회복세라고 말하기는 힘들다. 하지만, 동백지역이 투자지역으로 매력적인 이유가 바로 여기에 있다. 거품이 해소되었다고 할 만큼 가격이 많이 떨어져서 추가 폭락할 가능성이 사라진 것이다. 동백의 아파트들은 대체로 전 고점 대비 평당 거래가가 300만 원 정도 떨어진 상황(3.3㎡당 1천400만 원까지 형성하다가 현재 1천100만 원대로 하락)이다.
백현마을 코아루아파트 112.39㎡(34평)형의 경우 4억4천만~5억 원 수준이던 게 현재 3억4천만~4억4천만 원 수준에 그치고 있다. 상황이 그렇다 보니, 동탄 신도시와 시세가 비슷하게 형성되는 상황까지 연출되고 있다. 서울 접근성과 용인경전철 개통 호재, 안정된 거주 환경 등을 감안한다면, 아직 기반시설이 제대로 갖춰지지 않은 동탄 신도시와 매매 시세가 비슷하게 형성돼 있다는 사실 자체가 어색한 부분이다. 화제의 신간 ‘2011년 부동산 대폭등 시대가 온다’의 저자 김종선 부동산 애널리스트의 설명이다.
“우리는 과거 경험을 통해 가격 하락폭이 크면 클수록 상승 탄력도 비례해서 커진다는 점과 함께, 입지가 변하지 않는 한 부동산의 미래가치 역시 크게 변하지 않는다는 부동산 법칙을 체득해왔다. 지금 동백지구는 어쩌면 강한 상승 탄력을 받기 위한 휴식기에 있는지도 모르겠다. 늘 관심을 갖고 봐야 할 곳이다.”

2. 연세세브란스병원과 어정가구단지 개발
동백지구는 용인경전철 개통 등 눈에 띄는 서울접근성 향상 외에도 가격 상승을 이끌 만한 요소들을 많이 가지고 있다. 그중 대표적인 게 동백역 세브란스병원 입주와 어정가구단지 도시개발사업이다. 우선, 2014년에 동백역 바로 뒤에 생기는 1천200병상 규모의 연세세브란스병원은 동백지구를 한 단계 업그레이드시키는 역할을 할 게 분명하다. 현재 동백지역은 물론 신갈·동탄 지역 주민들은 큰 병이 생기거나 정밀한 치료를 원할 때 분당의 서울대학병원이나 수원의 아주대학병원을 찾고 있다. 두 병원은 거리도 멀 뿐더러, 대기 환자가 많아서 원하는 시간에 진료를 받는 게 힘들다. 그러므로 동백역에 들어서게 될 연세세브란스병원은 생활수준 향상뿐 아니라, 그로 인해 그곳 근무자들의 거주지 수요가 늘어나고, 경제활동 인구가 늘어나는 등 경제적인 부분에도 많은 도움이 될 것이다.  또, 강제철거 등으로 부작용이 많았지만, 올 하반기 어정가구단지 도시개발사업 분양이 시작되면, 그 수혜가 동백으로 이어질 것이라는 것은 명명백백한 사실이다. 동백지구와 바로 인접해 있는 어정가구단지 38만8천㎡ 부지에는 공동주택과 연립주택 등 3천89가구(8천700여 명 입주)가 건립된다. 공사를 맡은 우림건설은 얼마 전, 112~211㎡까지 중형 평형 위주로 상품을 구성하고 친환경적 단지 조성과 고급 입주자 커뮤니티 시설을 대폭 확충하겠다는 계획을 발표한 바 있다. 특히 사업 진행의 최대 걸림돌이었던 보상 문제가 얼마 전 원만하게 해결됨으로써 개발에 탄력이 붙을 전망이다. 현지에서 활동하고 있는 원공인중개사사무소 강경문 대표의 설명이다.
“4월 들어 동백지역 아파트를 둘러보는 사람들이 늘어나고 있다. 가격 메리트가 충분하기 때문이다. 동백은 호수공원 등 근린시설이 많고, 신도시가 형성된 지 4년이 지나 주거환경이 제 모습을 갖추고 있다. 올 하반기부터 전철이 개통되는 내년까지 수요가 계속 늘어날 전망이다.”

취재 최국태 기자 사진 이원근

[블랙리스트]

구갈역세권개발이 가져올 후폭풍과 추가하고, 코멘트 마지막부분 투자처로도 훌륭하지만 거주지로도 훌륭하다.저는 여기에다 매우란 단어를 어두에 덫붙입니다.

[Tonkey]

좋은 정보 잘 읽었습니다. ^^ 오.. 제가 잘 아시는 분이랑 같이 사진을 찍었네요.. ^^; 물론, 다른쪽에선 욕을 먹는 분(?)이지만요..

[미래]

재테크 달인인 듯합니다 상승진행이 강남-> 판교,분당-> 동백 이렇게 되는것 같은데 느낌상 지금 분당 -> 동백으로 오는중인것 같습니다...ㅎㅎ

[비교대상]

연세세브란스병원으로 인해 그곳 근무자들의 거주지 수요가 늘어나고, 경제활동 인구가 늘어나는 등 경제적인 부분에도 많은 도움이 될 것이다. 여기에서 주목해야 할점은 중심상권이 침체되어있는점도 악재라기보다는 앞으로 살아나게되면 더 많은 경제활동 인구가 늘어날 것이기에 호재로 봐야된다는 것이죠.

[토끼소녀]

불과 2,3달 전만해도 판교 에 프리미엄이 있니 없니 하였지요 지금은 수억이라네요그때 매도한분들 망연자실하고 있답디다 다음타자는 어딜까요 여차하면 후회할수 있습니다 .언제어디서나 거시기한 분들에의한 거시기 한분들은 있지요.

[을파..]

1400 이아난데..1600이상 까지했는디..한라 33평 54000이면.1636...