스크랩 반성의 시작-집

[박 갑식(707-501)]

출처-http://bbs2.hani.co.kr/board/ns_realityre/Contents.asp?STable=NSP_001004005&RNo=10009&Search=&Text=&GoToPage=1&Idx=15408&Sorting=1&rp=hanimain11

반성의 시작-집

	등급	토끼풀 하나		필명/아이디	몽당연필과지우개 / commune61
	조회수	813		추천수	3

저는 건축감리를 하는 사람 입니다

올7월에 건설기술자들 끼리 모여서 교육을 받는 자리에서
가상의 프로젝트를 가지고 사업타당성분석이라는
교육을 열 명이 한조가 되어서 수행하다가
건축원가를 가지고 서로 토론하게 되었습니다
그 중에는 설계하는 사람 시공하는 사람 부동산하는 사람
토목하는 사람 감리하는 사람들이 모여
세 시간 모의 프로젝트를 가지고 수업을 하는 데
금융비용까지 고려하여 시뮬레이션 사업을 하는 것입니다

그 중에 아파트건설회사에서 오신분들 이야기에 놀랐습니다

아파트건축비 원가가 상상외로 낮았습니다

저희 관련기술자들이 공개적인 수업시간중에 하는 이야기가
그것도 한 두명의 이야기가 아닌 여러명의 기술자들의 이야기중
모 건설에서 온 아파트 현장 차장님은 자기네 현장은 토지비용을 제외한
평당 건축비 원가가

210만원 (실행가)이라고 했습니다

아파트는 그 도시에서 최고 수준의 고층 아파트입니다
분양면적 33평아파트 같으면 토지지분은 8~10평 미만입니다
33평 건축비 평당원가 210만원하면 6300만원 토지원가 600만원*8평=4800만원
분양가는 평당1000만원 약3억3천


교육을 마치고 나와서 지역 건설회사 아파트회사 차장님에게 질문을 해보니
2006년도에 입주한 잘 지은 고층 맨션아파트 단지가 건축원가(실행가)가 평당 220만원 들었고
그게 서울가면 평당 분양가 1400만원 지방오면 평당 1000에서 1200만원 이랍니다
주공 임대아파트는 참고로 전기를 제외한 공사비가 평당135만원입니다
주공 공사에 정통한 전기감리자에게 개략적인 전기공사비를 문의 해 보니
약 평당12만원 정도 든다는 군요
평당 건축원가(실행가) 가격은 전국 어느회사가 공사해도 일 십만원 차이가 안납니다
단지 주상복합이냐 초고층이냐 차이겠죠 땅값 차이가 변수죠
물론 모델하우스,광고비,설계비,감리비제세금 금융비용은
큰비중을 차지하지 않아서 제외 했습니다


아파트 회사에 속설이 하나 있습니다 60%만 분양하면 안정권이라는 이야기입니다
그 이야기가 여기에서 나오는 것입니다
앞에 예를 든 아파트도 그 도시에서 겨우 60%정도 분양했어요
그런데도 거뜬히 버티고 있는 것은 이런 수익 구조를 가지고 있기 때문 이지요

이 많은 수익의 구조 속에서 그 많은 미분양 속에서도 버티어 나가는 힘이 나오는 원천
거대한 이윤의 구조가 있고 그 속에서 십 수년 수 십년 재벌로 커왔죠
금융기관 융자로 토지구매하고 분양선금으로 사업하고 공사대금 어음주고 자재대금 외상하고
중도금 제때 제때 현금 들어오고

토지,공공택지는 그래도 잡히는 게 있죠
민간 택지로 가면 시행사에 건설사들 보증서서 금융기관 융자 받아 토지매입하며
소위 작업들어가지요
이 과정에서 지가가 오르죠


제가 이야기를 의대교수하는 선배에게 하니 그 선배는 신기하다는 겁니다
수 십년 동안 엔지니어들이 자기가 몸담고 있는 세계
자기가 살고 있는 세계 , 건축이라는 세계 속에서, 전문가 집단 속에서
자기비판의 목소리가 왜 나오지를 않았을까?
이것은 사회를 향해서 소리를 질러서 해결될 문제가 아니라
그나마 양심적인 학자 교수 연구원 현장의 간부들이 자기 반성의 소리를 내며
함께 풀어내야 할 건축 내부적 문제라는 것이다는 것 입니다
그것에 대한 반성과 책임없이 ,자기성찰의 과정 없이
우리 사회 구성원들에게 무책임하게 떠맡긴다는 것은 책임회피요 직무유기라는 것입니다

건축설계판에서도 아파트설계하는 것을 천시하는 경향이 오랜 관행 입니다
지금은 설계경기를 통해서 우수한 설계작으로 단지설계를 하여
당선작을 뽑는 제도가 있긴하지만 예전에는 관 출신들이 전관예우로 휩쓸었고
민간시장도 사업승인 잘 처리하는 관 출신들이 휩쓸었고
덤핑수주 부실설계가 관행이었죠 그래서
건축판에서 이름있다하는 건축가들은 아파트에 살기는 살아도
아파트에는 알르지반응을 잘 보이지요
아파트 원가공개 분양가 인하에도 반응을 안 내놓으시고 계시나 봐요
원로들께서 한 말씀하실때도 된는 것 같은 데 뜸을 너무 들이시나 봐요
모두들 자기 전공이 아니라고 생각하시나 봐요
건축은 예술이고 집은 생활이고 아파트는 부동산이다
아예 관심이 없으신가 봐요

그게 멋인가 봐요

김 석철선생은 옛날에 한양주택이 대구에 지은 가든테라스라고
아주 멋진 아파트를 설계 하셨는 데
20여년이 흘러도 기품하나 흐트러짐 없이 아주 멋진 아파트로 서있는 데
선생은 불과 얼마전 새만금 환황해안 벨트를 이야기 하실 때는 정열적 이시더니
아파트 원가공개에 대해서 한 말씀만 하소서...

건축원가(실행가)라는 것은 아파트회사 1급비밀입니다
그러나 그것은 우리 사회가 조금만 신경쓰면 다 아는 사실 입니다
퇴근시간에 술집 안주거리도 안 되는 것 입니다
현장소장은 도급내역서에서 자기가 책임지고 실행서를 작성하지요
여기서 실행가가 나오지요
마지노가격선 너무 높아도 안되고 너무 낮아도 안되고 공사할 수 있는 가격
공사질은 보장할 수 있는 적정가격 국내 아파트 회사는 이 가격선이 균일화 되어 있어
변별력이나 차별화가 안되어 있다는 것입니다
평당 건축비(실행가)가 210만원~230만원선



공개가 안되면 그것들을 우리 익명으로 나마 가공하고 정리하고 파일을 만듭시다
사회적으로 문제가 되었던 현장 대표적인 사례 몇 개만 있으면 됩니다

예를 들면 파주운정신도시,상암뉴타운,은평뉴타운,판교신도시등
우리 주변에 자료들이 있습니다

클릭 한 번에 자료가 수집되는 것을 상상해 보십시요
개인은 행정정보공개를 신청하여 관련자료를 입수하여 정리하여 나아 가자는 것입니다

사실 우리나라에는 정보공개법이 있어서 간혹 활용하기는 하지만
비공개 조항이 너무 많고 공개권자의 자의적인 판단여지가 많아 시민이
정보공개법에 의거 청구하여 필요한 정부정보공개를 신청하여 얻기란 힘들지요

우리나라에서 필요 정보에 접근 할 수 있는 길은 내부자와 공무원
그리고 법으로 보장된 길은 국정감사법과 감사원법으로 보장된 것이 있습니다
국회의원은 국정감사로 정부와 예를 들면 주공,토지공사,광역시도를 감사할 수 있으며 자료제출 공개를 요구 할 수 있습니다 국세청에 토지실거래 관계에 대해서 조사할 수 있습니다 또 감사원을 국감할 수 있습니다 그런데 실제로 보면 그역활을 안하고 못하고 있습니다 시민들은 국회의원에게 민원을 통해 정치적 압력을 통해 감사를 요구하고 결과를 요구할 수 있습니다

감사원은 감사원법에 의해 피감 기관을 직무감사를 통해서 조사할 수 있습니다
일반시민들 개개인이 또는 단체로 감사원에 감사청구를 할 수 있습니다

이 모든 것이 우리들의 손끝 온라인으로 공개 또는 비공개로도 신청 가능합니다
움직이지 않는 집단을 우리의 손 끝으로 움직이게 합시다
대선이야기 조금 줄이고 관심을 실생활
조용히 e-social movement
정치판짜기에 정신없는 사람들 거기에 구경꾼 들러리 되지맙시다
정치판 짜기에 참여자가 되어 뛰어 드시든지 아니면
움직이지 않는 건교위국회의원들 ,감사원,부화뇌동하는 언론을 매우칩시다
자판으로... 누리꾼들이 뭉쳐서... 한 자 한 자 쳐도 가능합니다 조용히 칩시다
일상을 즐기면서...





이에 저는 제안합니다 술집에서 ,회사에서 이야기하시는 걸

맨 정신으로 건축인 한 개인의 문제가 내 문제고 이웃의 문제고
우리 모두의 문제라고 생각하시고
공론의 장에서 같이 풀어 갑시다
관련 사이트도 만들어 관련자들이 집문제 해결에
씨앗을 뿌리는 심정으로 나아가야 하겠습니다
공론의 장을 만들어야 하겠습니다

시작은 미미하나 전국의 사무직 기술직들이 합치면
이웃의 집문제 내 부모 형제 자매의 주거문제 자라나는
내 자녀들의 미래 주거 문제를 해결할 수 있다는 희망이 있습니다

주거에 투입할 목돈으로 여유있는 안정된 생활을 즐깁시다
상상해보십시요
즐거운 희망의 상상을 노후의 복지에 투자 합시다

이 문제는 혼자 힘으로는 어렵습니다
문제는 뭉칩시다 지혜를 모읍시다
건설은 개발의 일정한 기여한 공도 있지만 오랬동안 개발권력
다소 심하게 이야기 하면 개발 중독증에 걸린
외발자전거 타기와 같은 건설 모피아들의 행진 입니다
관료들과 정치권력과 자본권력이 유착되어 수 십년 기득권을 쉽게 놓지는 않을 겁니다

그러나 이제 환경이 달라 졌습니다

저희 힘없는 이들 세상 입니다

보이지는 않지만 정신적으로 붙잡은 손 놓지 말고
서로 믿으며 격려하며

커오는 자녀들에게 좋은 세상 넘겨 주기 위해 한 걸음 한 걸음

나아갑시다


설계,시공,견적,전기,기계설비.토목,조경,감리,기획,분양,부동산,세무 재무 등
관련분야 사람들이 그리고 행정 정치 언론 이 모두 머리를 맞대고
집없이 살 수 없는 주민들과 함께
살기 좋은 주거 환경을 위하여 노력하여 그리하여 결국은 분양가 인하하여
쉽게 집을 마련 할 수 있도록 함께 마스터 플랜을 짜고 노력을 경주하며
손에 손 잡고 서로 힘이 되며 위로하며 격려하며 땀과 눈물 닦아주며 나아가야 하겠습니다

먼저 누구라 할 것 없이 이야기의 마당을 만들어 보길 제안 합니다

아파트 원가공개 이야기해 봅시다

아파트단지를 지을 때 이런 것들이 부가 가치로 반영 될 수 있을 까요

우수한 건축가가 설계한 단지 설계와 건축설계
좋은 조경설계와 시공, 훌륭한 단지 환경디자인
우수한 기술력에 의한 시공과 철저하고도 정확한 감리


이 모든 것들이 잘 되어 있으면저렴하고 좋은 집을 짖습니다
기획 오래하고 계획 오래하고 시공 정확하고 시행착오없이 계획대로하면
저렴하고 좋은 집을 짖습니다

오해하고 있는 사실 하나는 싸게 시공하는 아파트 있습니다

1)완전 날림 싸구려 아파트 -이런 집은 요즘 없습니다
2)주공,도개공 아파트-튼튼하며 내구성 있는 재료로 실용적이며 화려한 내장재
는 사용하지 않고 환경설계, 단지설계가 우수 합니다
3)임대전문아파트

4)민간 건설회사중 브랜드 있는 아파트-뛰어난 설계와 기획력,기술력,
공정관리, 안전관리.시공력으로 계획한 시간내에 저렴하게
잘 시공하는 것입니다 투입을 절약하고 효과를 잘 낸다는 것입니다
좋은 건설회사일 수록 원가를 절감하고 아파트를 잘 시공하는 것입니다
원가절감 경쟁에 치열합니다 회사간 경쟁이 치열합니다
설계사무소간에도 좋은 안을 내기 위해 경쟁이 열심입니다

그런데 왜 분양가는 내려가지 않고 올라갈까
제조원가에는 건설사간에 경쟁이 있는 데
판매에는 최소한 수도권에서만은 과열소비자경쟁이 치열하기 때문입니다
투기세력 가수요세력이 몰려 들고 있습니다

모 은행 PF팀 자료에 의하면 전국 주택보급률은 평균 100%이지만
서울 경기수도권은 90%이하입니다 대구가 90%입니다 선진국기준은 130%입니다
서울 경기지역은 주택보급률이 아직도 열악합니다
서울 경기는 단순히 서/울/경/기/의 문제가 아닙니다
남한인구의 절반 이상이 모여 있는 이곳입니다
전 지역이 도시화되어 있는 곳에 90%이하의 주택보급률, 이 숫자 안에는 100만이 넘는, 적지 않는 집값을 지불하고도 열악한 환경에서 생활하는 지하방 생활자, 옥탑방 생활자가 포함된 숫자입니다 다가구생활자가 포함된 숫자입니다 수도권은 남한 경제력 거의가 모여 있는 곳입니다

여기에 공동의 법칙이나 질서가 없이 대기업의 상도덕이나 사회적 책임
기업윤리도 찾아 볼 수 없는 상태에서
그룹 이미지광고와 해외광고에서 내세우는 그들의 모습과는 다르게
자사아파트 광고는 남녀연애인을 내세워 천박한 자본주의안에서 개인이 타인을 위한 욕망만을 표현하며 탐익하기 위한 광고를 방송한다면 이는 철저한 자기모순이며 이를 모른다면 광고기획자의 자기분열 입니다 기업이미지의 분열입니다

수도권의 주거 문제가 이렇게 곪아 있는 데
스스로 국가 지도자가 되고싶어하는 사람들은/2만불이다 /뉴타운이다,/청계천이다
전시성 행정에 몰두하고 있습니다

더 근본적인 원인은 토지비에서 출발합니다
우리나라에서 대규모 토지,택지를 개발하는 권리를 가진 곳은
토지공사 주공 도시개발공사등 입니다
이들은 토지를 개발할 때 강제로 수용할 권리를 법적으로 가지고 있습니다
보통 토지를 작게는 10만평~100만평정도개발하고 재건축 재개발할 권리도 가지고 있습니다

문제는 여기에 있습니다 이들이 토지개발을 건설회사에 계약을 하고 도급을 주는 데 개발이 끝나면 도로 공원 학교부지등을 제하고 분양용지 가격이 투입비에 최소 3배 이상이 넘는 땅장사를 한다는 것 입니다
실제 토지로 환지하는 경우도 있습니다
실제 인천지역에서는 아파트부지로 개발이 끝난 곳이 평당1000만원하는 경우가 있습니다

정부공공기관인 이들의 장사논리는 간단히 이야기하면
번돈으로 불우이웃 돕기 한다는 겁니다 무주택자 집지어준다는 겁니다
그러나 실제논리를 보면 직원들 고액연봉 후생복리,챙기고
내부개발정보로 투기하고 그 과정에서 돈 벌고요
이익이 어마 어마합니다 그런데 이들의 선행사업을 언론이 너무 몰라줍니다


이런 과정을 지나서 공급 되는 토지라서 아파트값의 원가반영에 토지비 비율이 많이 반영 되었습니다
주변 대지비 시세를 알아서 보시고 자기 입주신청 아파트
토지지분계산해 보시고 평당 건축비 계산해 보시면 개략적 금액이 나오죠
만일 토개공,주공,도개공 토지공급가에서 거품을 제거하고 저가에 공급한다면 어떻게 될까요

국가에서 토지 싸게 많이 공급하고
건설회사들이 좋은 기술로 잘 짖고 제때 제때 싸게 아파트를 많이
박리다매로 공급하고 주공 도개공 임대아파트소형평수
핵가족시대에 맞추어,라이프사이클에 맞추어 공급하고
은행임대금융상품 만들어 내고 임대전문주택회사
신혼부부,독신자,노부부.은퇴자위해
다변화된 전문아파트공급하고 순환을 시키면 된다고 생각합니다
건교부에서 신도시는 신중하게 계획 세워서 만들고
순환을 시키는 방법을 만들어야 한다고 생각합니다
부동산에 잠겨 있는 돈을 소비로 끌어 내면서
돈은 투자로 갈거라고 생각합니다


사람들 집을 소유개념에서 임대개념으로 바꿀거라고 생각합니다

집을 부동산개념에서 생활개념으로 공간개념으로 변화할 것으로 생각 합니다



건설,부동산은 결코 대박이 아닙니다 땀입니다
건설 현장에서 가장 땀을 많이 흘리고 돈을 가장 적게 버는 사람은
막노동자 일꾼입니다

그럼 이야기합니다 평소에 말 않듣고 나쁜 짖하다 되었다고

건설현장에서 가장 돈 많이 버는 사람은 일부시행사 시공사 간부들입니다
도장 한 번 양주 한 잔에 수백억이 왔다 갔다 합니다 깨끗하게 벌죠
그럼 이야기 합니다 평소에 말 잘듣고 양심으로 살아서 하늘이 복을 내렸다고
주변에 젊은 여자들이 이구동성으로 이야기합니다
개발현장 주변에서는 복부인, 개발정보를 아는 일부공무원개발업자들입니다

토지비에서 다음으로 따진 다면 아파트위치
주변 학군 전망 교통 지하철 할인점 백화점 학원 골프장
호텔 증권사 병원 관공서 개발가능성등등 이겠죠
이런것은 이미 토지비에 포함 되어 있습니다

집은 불행히도 집이야기 안에 머무르지 않습니다
땅 토지제도이야기,세금이야기, 사고팔고 넘기고 또 넘기는 이야기,전매이야기
다주택자이야기투기이야기,실수요자이야기,무주택자이야기,주택보급률이야기,공급방식이야기,금리이야기,경제이야기 도시계획이야기,국토계획이야기 복합적으로 맞물려 가는 이야기입니다

힘든 이야기입니다

저 개인적인 짧은 생각입니다만 현지주민을 쫓아 몰아내지 않고
은평 뉴타운 같이 용적율 160~180%에
그린벨트해제하고 숲으로 둘러 쌓이고 물이 흐르는 곳에 주거단지를 만든다면
그곳은 대한민국 안에서 축복 받은 천국입니다 휼륭합니다
그러나 그 반대 방법이면
그곳은 개발의 무덤, 뼈다귀위의 지옥에 고대광실을 짖고 사는 것입니다



외국 이야기해서 미안합니다

외국 건축가들은 집을 최고의 작품으로 생각합니다


집을 우주로 부르는 이들도 있습니다

집을 아가가 엄마의 자궁에 있는 상태로 이야기하는 이도 있습니다




집의 원가를

공개하라면 아마 쉽지 않을 겁니다

집의 가치를 셈할 수 있을까요

잠시 빌려 쓰다

필요한 이에게

주고 가야하지 않을 까요...

2006-10-30 오후 9:54:25 from 218.XXX.48.138