<< 돈과 사람_ 급급매 장세 _ 시장의 사이클 >> . . . . . 행복투자(이건희)
▶▶코로나로 연기됐던 결혼식이 일부 치러지면서 30∼40대 결혼이 작년에 비해 늘고 있습니다.
배우자 선택할 때 가장 중요한 요소 중 하나로 요즘은 돈에 대한 태도가 꼽힙니다.
물론 돈을 이미 억수로 많이 갖고 있는 사람이라면 좋겠지만
그런 사람은 나에게까지 차례가 오지 않거나, 차례가 온다면 성품이 고약할 가능성이 있습니다~
▶돈에 관하여 긍정적인 결과를 가져오는 사람은 세 부류로 나눌 수 있습니다.
‘돈을 잘 버는 사람, 돈을 잘 모으는 사람, 돈을 잘 늘리는 사람’
( 이 중에서 하나만 고르라면 당신은 어떤 사람에 속합니까?
셋 다 완벽히 해당하여 하나만 고를 수 없다구요? 참 좋으시겠어요^ )
세 부류 중 어느 한 때 어떤 부류에 속하다가 나중에 다른 부류로 전환하는 사람도 있습니다.
예컨대 처음에는 돈을 잘 모아만 가다가 나중에 돈을 잘 늘리는 경우가 있습니다.
세 부류 중에 서로 다른 부류의 사람이 결혼하면 이상적입니다.
한 사람은 돈을 잘 벌면서 다른 사람은 돈을 잘 모으거나,
한 사람은 돈을 잘 모으는데 다른 사람은 모아진 돈을 잘 늘려가는 경우가 있습니다.
부부 두 사람이 똑같으면 오히려 안좋을수도 있습니다.
예컨대 둘다 돈을 잘 벌기만 하면 지출이 과다하고 돈 관리가 잘 안되어 많이 새어 나가기도 합니다.
부부 두사람 모두 돈을 잘 늘리면 돈 늘리는 방법과 태도가 서로 달라서 충돌하기 쉽습니다.
▶최악은 위 세 부류의 정반대가 되겠죠
‘돈을 못 버는 사람, 돈을 모으지 않는 사람, 돈을 잘 날리는 사람’
결혼 전에는 모르고 있다가 결혼해 살면서 배우자가 위 세부류 중 하나에 해당하는 것을 알게 되면
부부 사이가 상당히 나빠지고, 심지어 이혼까지 가는 경우가 드물지 않습니다.
그래서 결혼 전에 남성/여성 호르몬이 뿜어나오는 기분으로만 사귀지 말고
돈에 대한 상대방의 사고방식과 태도를 잘 파악하는 것도 중요하지요.
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▶▶인천 송도신도시에 소재한 직장에 다니고 있는 지인은 결혼한지 그다지 오래되지 않았는데
부부가 돈에 대한 궁합이 잘 맞고 열심히 살아서 더샾송도마리나베이 아파트를 작년에 마련했습니다.
분양가에 프리미엄 더해서 구입했으며 심지어 영끌해서 샀다고 합니다.
그가 서울에 전세로 살면서 송도에 있는 회사까지 출퇴근하기 힘들어서 송도에 내집을 마련한건데
저는 송도 신도시 바깥이지만 출퇴근이 전철로 편한 곳이면서 미래 성장성이 좋은 지역의 구축아파트를
그에게 추천했었습니다. 가격이 훨씬 낮아서 영끌하지 않아도 되었고, 올해도 시세가 올랐습니다.
더샾송도마리나베이는 총 3100세대(총25개동)로 인천 최대 규모 단지이고
사용승인일이 2020년 7월13일인 신축 아파트이며 바닷가에 인접해 있어 여러 동에서 바다 조망이 됩니다.
그런데 오늘 8월13일에 “[단독] 송도 34평이 6억대에 팔렸다..'넉달만에 반값' 쇼크” 이런 제목의 기사가 떴습니다.
이 기사 보면서 그 사람 생각이 났습니다.
이 아파트 34평형(7층, 전용 84㎡)이 지난 8월1일 일반 분양가(평당 2200만원, 7억원대) 보다도 낮은 가격인
6억 5000만원에 거래 이뤄진 것이 국토교통부에 신고되어 화제가 된 것입니다.
똑같은 평형(14층)이 지난 4월6일 11억 4,000만원에 거래되어 넉달 만에
절반 가까이(43%) 낮은 가격에 거래된 것은 유례를 찾기 힘든 '역대급' 단기 급락이라고 기사가 나왔습니다.
제가 검토해보면, 아마도 4월6일에 11억 4,000만원에 거래된 아파트는 바다 조망이 잘 나오는 아파트이고
8월1일에 거래된 아파트는 바다 조망은 없을 가능성이 커 보입니다.
바다 조망 가치의 프리미엄을 인정하더라도 단기간에 하락 폭이 지나치게 큰 것은 맞습니다.
또한 11억 4000만원 직전 거래가 8억 1,000(2021.07.27, 32층), 8억 3,000(2021.06.28. 10층)이라서
유독 11억 4000만원이 너무 높은 가격에 거래된 것일 수도 있습니다.
지나치게 급락한 가격의 거래는 흔히 가족 간 거래이거나 세금을 줄이기 위한 통정 거래인 경우가 흔한데
이번 거래는 중개업소를 통한 정상 거래인 것으로 알려습니다. 인근 공인중개사는 "같은 평형 급매물이
7억5000만원에 나왔는데 안 팔리고 있다. 진짜 급한 집주인이 '급급매'로 처분한 것 같다"고 말했습니다.
이러한 더샾송도마리나베이 사례가 현재 아파트시장에서 거래가 실종되어 나타나는 상황을 보여줍니다.
▶제가 한참 전부터, 근래 아파트시장에서 가장 문제가 되는 것은 가격 변동 상황보다도
거래가 크게 줄어드는 것이라고 말한바 있습니다.
아파트가 부동산 시장에서 가장 좋은 투자/투기대상이 되어왔던 것은
현실적인 측면에서 거래가 활발하다는 점이 포인트임을 강조했었습니다.
아파트 가격 상승에 뒤이어서 빌라나 다른 부동산으로도 매수세 늘어나서 가격 올라갈 때
사는 것은 매물 사면 되지만 나중에 매물 내놓고 팔려고 할 때는 힘드니까 매수에 신중하라고 하는데
아파트 역시 나중에 팔기 힘들면 마찬가지가 되는 것입니다.
주택매매회전율(주택매매건수÷재고주택수)이 한국이 OECD 다른 주요국들에 비해
2배가 훨씬 넘었었는데 최근 들어 한국의 주택매매회전율이 크게 줄어들고 있습니다.
그동안 한국이 주택매매가 너무 자주 이뤄졌는데 이제는 OECD 다른 주요국과 비슷한 거래 패턴에
수렴해가는 것 아닐까 싶습니다. 그렇다면 거래가 다시 늘더라도 과거만큼 되기는 힘들 수 있습니다.
▶과거 고도 성장기에는 열악한 환경의 값 싼 작은 집에서 시작하여 돈을 모으고
집을 점차 늘려가면서 살아가는 가정이 많았고
그 과정에서 주택을 사고 파는 과정이 이어지면서 주택매매회전율이 올라갔습니다.
그러나 이제는 문화 주거수준이 충분히 높아지고 경제성장도 둔화되는 시기라서
집을 늘려갈 필요가 없는 가정이 많아졌습니다. 혼자 사는 사람들 비율도 상당히 늘고 있습니다.
그러면 주택 사고 파는 횟수가 과거보다 줄어들게 됩니다.
한편 저축의 시대에서 투자의 시대로 전환되면서 아파트도 투자의 수단으로서
단기 매매하는 사람들이 생겨나 주택매매회전율 늘어나는데 기여했었는데
제도적으로 단기 매매에 대한 세재상 불이익으로 아파트 단타 또한 줄어들어 매매회전율을 떨어뜨립니다.
친족에게 증여나 상속이 늘어나는 것도 일반적인 거래를 줄어드는데 영향을 주고 있습니다.
특히 요즘은 소득 대비 아파트 가격이 많이 비싸졌기 때문에
대출을 많이 받지 않으면 원하는 아파트를 구입하기 힘들어져서 자연스럽게 매매가 잘 안이뤄집니다.
▶주식시장에서 거래가 활발치 않으면 저평가 되는 경향이 있고 거래가 활발할 때 고평가까지 잘 올라갑니다.
아파트 시장에서도 거래가 활발했던 것도 고평가로 올라가는데 기여했을 것이며
거래가 줄어든 상태가 앞으로 굳어진다면 거품 해소에 도움 될 수 있겠죠.
따라서 가격 잘 올라가던 곳이 고평가가 심해졌어도 앞으로도 계속 그렇게 잘 올라간다고 단정짓지 말고
그동안 거래가 활발치 않아서 주거가치 대비 상대적으로 저평가되었던 곳이 미래에는 유리해질수도 있습니다.
괜찮은 물건인데도 거래가 뜸하여 꼭 팔려고 급급매로 나오는 매물을 잡을 수만 있다면 잡는 것이 좋겠지요.
▶현재 시장 분위기는 몇 년간 급등에 피로감이 심한 상태에서
고가의 아파트는 경제 형편상 매수할 여력을 가진 사람들이 줄어들어 있고
대출은 옛날만큼 많이 해주지 않고
대출 받아도 금리는 올라가서 매달 원리금 상환 부담이 크고
해외 주요 국가들도 주택가격이 꺽여서 글로벌 주택시장이 하향 사이클로 접어드는 추세이고
이러저러한 이유들이 중첩되면서 매수 심리가 취약해져 있는 상황입니다.
한편, 매도하는 심리에서는 몇 년간 상승에 익숙해져서 가격을 낮추어 팔지 않고
높은 가격이나 직전 매매 가격 아래로는 팔려고 하지 않는 사람들이 대부분이라서
더더욱 거래가 잘 이뤄지지 않는 곳들이 많아졌습니다.
거래가 워낙 한산하면 사정상 빨리 꼭 팔아야만 하는 경우는 급매를 넘어서서 급급매로 팔겠다고 해야만
거래되는 경우가 생겨나는 것이죠.
내집 소유자는 과도한 대출 등으로 자금 사정이 빡빡하지만 않다면
시세가 하락하건 말건 실주거 가치를 누리면서 살아간다는 마음이 필요한 시기입니다.
▶수도권 아파트 매매수급지수는 5월2일 6월20일 8월8일에 다음과 같이 떨어지고 있습니다.
서울: 91.1 → 88.1 → 84.4
인천: 95 → 91.9 → 86.1
경기: 92.4 → 91.1 → 89.0
매매수급지수가 100미만은 매수자가 매도자보다 적다는 뜻입니다.
▶그럼애도 불구하고 하락사이클 초기에는 매도자 상당수가 매도 희망 가격을 잘 낮추지 않습니다.
극소수의 거래만 어쩌다 급매라고 보면서, 기다리다보면 이전 가격대에서 거래되리라고 기대합니다.
하지만 만약에 기다리는 동안 급매의 낮은 가격이 아니면 팔리지 않는 시기가 길어진다면
급매 가격이었던 것이 급매가 아닌 정상 가격으로 바뀌게 됩니다.
하락사이클은 이렇게 하여 어~어~ 하다가 고착화됩니다. (상승사이클로 전환은 역과정이고)
8월 둘째 주(8월8일) 서울 아파트 매매가격은 지난주보다 0.08% 떨어지면서
전주( -0.07%) 대비 하락 폭이 커짐에 따라 일부 지역에서는 급매 가격이 정상 가격으로 바뀌고 있습니다.
올해 들어 아파트 가격이 11주 연속 떨어지며 3년 4개월 만에 가장 큰 폭으로 하락한 것입니다.
▶시장 상황을 전체적으로 파악하기 위해서 경매시장까지 보면
경매시장 분위기 가늠할 수 있는 지표인 ▲낙찰율(입찰에 부쳐진 물건 중 낙찰된 물건 수 비율),
▲낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율), ▲평균 응찰자 수, 모두가 7월에 전달보다 하락했습니다.
서울 아파트 경매건수는 7월에 64건이었는데 17건만 낙찰되어 낙찰율이 불과 26.6%로
2년 4개월만에 가장 낮은 수치를 기록했습니다. 서울 아파트경매 낙찰율은 1월 48.6%, 2월 50%였습니다.
경매 대상인 부동산의 감정평가가 매각시점보다 4~6개월 앞서 이뤄지면 시점의 차이로 인해
응찰자들이 비싸다고 생각하면 유찰이 되고 낙찰가율도 낮아지는데,
서울 아파트 낙찰가율은 지난 6월 110%에서 7월에 96.6%로 하락했습니다..
▶최근에는 미분양 아파트도 늘고 있습니다. 이또한 하락사이클 진행 과정에 나타나는 전형적인 현상입니다.
미분양주택이 전국적으로 지난해 12월에 1만7710가구에서, 올해 6월에는 2만7910가구로 증가했고
수도권에서는 지난해 12월 1509가구에서 올해 6월에는 3배인 4456 가구로 미분양이 늘었습니다.
8월 4일에는 경기도 모 아파트 공공분양에서 지난 6월 사전청약 당첨자(612명)의 본 청약이 있었는데
당첨자의 1/4에 해당하는 145명이나 본청약 신청을 포기했습니다.
1년간 사전청약 신청이 제한되는데도 불구하고 포기한 것은, 청약한 것을 뒤늦게 후회한 것이죠.
상승 사이클에서는 분양에서 당첨만 되면 좋아하더라도. 하락 사이클이 감지되면 신중해야합니다.
지역과 아파트에 따라서 분양이 양극화로 갈라지니까요.
올해부터 분양 잔금 대출에도 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용되고
금리 인상으로 원리금 상환 부담 커지는 것이 미분양을 촉진시키고 있습니다.
하지만 분양 가격이 크게 낮아진다면 미분양은 줄어들터인데 그러지는 않는 것이죠.
과거를 돌아보면, 하락사이클에서 미분양 늘어났던 것을 가격 낮추어서 팔지 않고 버티고 있다가
훗날 시장이 회복될 때 해소하는 경우가 일반적이었습니다.
이런 기간에 자금 여력이 많지 않은 건설사는 자금이 충분히 회수되지 못하는 것을 버티지 못해 도태되는 것이죠.
▶정부에서는 8월9일에 첫 주택공급대책을 발표할 예정이었는데 폭우 사태로 인해 연기했습니다.
주택을 250만호 이상 공급하는 대책이 나올거로 예측되며
재건축·재개발 활성화와 재건축 초과이익환수제 완화 등을 통한 도심 주택공급 확대 등이 담길 것입니다.
아파트 가격이 하락하고 있는 상황에서 공급 확대는 하향 안정화를 고착화시키는데 기여하겠죠.
재건축·재개발 활성화에 관련하여 투자 효과가 기대되지만 시장 안정을 위해 공급을 확대하는 것이니만큼,
시장 안정화가 훼손되는 방향으로 제도를 만들지는 않을 것 같습니다.
따라서 과거에 비해서는 적은 차익에도 만족하겠다는 자세가 좋겠죠.
특히 기대감을 이미 지나치게 선반영하여 가격이 미리 너무 많이 올라버렸다면 뒤늦게 들어가는 것은
계륵이 될 수 있으므로 물건별로 잘 검토하고 따져보는게 필요하겠습니다.
▶▶▶ 주식시장이건, 부동산시장이건, 채권시장이건, 원자재시장이건, 그 어떤 자산시장이라도
사이클을 만들며 움직입니다. 일방적으로 한쪽으로만 진행되지는 않습니다.
서로 다른 자산 시장은 사이클 주기가 서로 다르며, 오르고 내리는 시기도 서로 다르게 나타나곤 합니다.
부동산시장은 사이클 주기가 수년 이상으로 길고
주식시장은 사이클 주기가 수개월, 또는 연단위 정도로 짧습니다.
그렇다보니 부동산시장이 하나의 큰 상승 주기, 또는 하락 주기를 나타내고 있는 동안에도
주식시장은 여러번의 상승 하락 주기를 거쳐가곤 합니다.
또한 부동산시장은 오르고 내리는 시기가 경기에 후행하는 경우가 흔하며
주식시장은 경기에 선행하는 경향이 강합니다.
▶그래서 부동산시장은 고점을 확인하기 전 한발 앞서 팔고
주식시장은 고점을 확인한 후 한발 늦게 파는 것이 일반적인 요령입니다.
다만 고점은 시간이 많이 흐른 후에나 드러나는 것이라서 현실적으로 어려운 문제가 되는데
최소한 마인드 만큼은 그렇게 하는게 좋다는 겁니다.
부동산시장은 고점 가격이 얼마였다고 훗날 기록되어도 그 가격에 거래된 물건이 극소수라면
현실적으로 별 의미가 없습니다. 대충 고점 언저리에서 팔겠다는 자세 정도면 됩니다.
주식시장은 고점에서도 거래가 활발하기 때문에 고점에서 가격이 꺽인 것을 확인하고 파는게 수월합니다.
다만 완벽히 고점에서 팔려고하는 욕심이 문제일 뿐입니다.
달성하기 거의 불가능한 욕심을 내면 오히려 낭패를 보곤 합니다.
머리와 꼬리는 떼 주겠다는 격언을 따르는게 무난합니다.
▶부동산시장과 주식시장이 사이클 주기가 달라서
지금은 부동산시장은 하락주기로 접어들면서 주식시장은 하락주기를 지나 상승주기로 들어서고 있습니다.
주식시장에서는 지난 수개월에 비하여 지금이 상승할 확률이 가장 높아져 있습니다.
이미 바닥을 지나서 상승 주기 초반부를 지나고 있는 종목들이 나타나고 있으며
한발 늦게 바닥에서 이제 막 벗어나는 종목들과 아직 바닥을 다지고 있는 종목들도 있습니다.
예기치 않았던 러시아의 우크라이나 침공으로 인한 에너지 가격 및 각종 원자재 가격 상승,
물가 상승, 경기 둔화 등으로 주식시장이 크게 주저 앉았다가
하필이면 다시 되살아나는 시기에 주식시장을 떠나는 것은 엇박자 내는 것입니다.
▶미국에서는 7월 서비스지수가 전달의 55.3에서 56.7로 올라가서 경기침체 우려가 낮아졌습니다.
그동안 증시 끌어내리는데 크게 작용했던 고물가도 CPI(소비자 물가지수)는 7월 수치가 예상을 밑돌아서
부담을 덜었습니다. 국제 유가도 하락했고, 미시간대학이 공개한 1년 기대인플레이션도 전달보다 낮아졌습니다.
인플레이션이 완화되면 Fed의 금리 인상 속도가 늦춰질 가능성이 생겨납니다.
인플레이션이 정점을 찍었다고 단언하기는 아직 곤란하지만
주요 경제 지표들이 이미 긴축효과를 반영하고 있어서 앞으로 물가상승 압박은 계속 둔화될 전망입니다.
미국의 다우지수, 나스닥지수, S&P500 등 주요 지수들은 한국 증권시장의 지수에 비해
앞서 바닥을 벗어나서 이동평균선이 상승하는 추세를 타고 있습니다.
▶한국 주식시장이 미국 주식시장을 뒤따라 갈 것으로 본다면
지금은 시장을 떠날 때가 아니라 들어올 때라 할 수 있겠습니다.
너무 늦게 들어와서 상투 잡는 건 말아야죠
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부동산시장은 서서히 물에 잠겨가고 있고 (그러나 모든 부동산이 잠기는 것은 아니구요)
주식시장은 먼저 가라앉았다가 바닥에 부딪혀서 다시 올라오고 있고
강남은 단기간에 폭삭 물에 잠겼다가 단기간에 회복되었고...
이번 폭우에 별 피해는 없으셨는지요?
집이나 직장이 강남인 경우 비싼 차가 물에 잠긴 사람들도 있고
지인은 퇴근하는 길에 허리까지 물에 잠기면서 물을 헤치면서 빠져 나와야했다고 하더군요.
많은 보도와 영상들을 보셨었을텐데 정말로 인상적이었던 장면들도 많았습니다.
https://realestate.v.daum.net/v/20220809110658217
링크한 기사에 나온 것처럼, 강남이 한국에서 아파트 가격이 가장 비싼 동네이면서
지형 구조상 비가 많이 오면 상습적으로 침수될 수밖에 없는 점은 아이로니칼 합니다.
서울에서 고전적인 부자 동네인 한남동, 성북동, 평창동 등은 강남과 자연환경이 다르지요.
해외에서는 저지대로서 이런 열악한 조건에 놓여있는 동네가 주택가격이 가장 비싼 경우는 없습니다.
한국인의 행복지수가 낮은 이유 중에는 돈애 집착하다보니 돈 이외에 진정한 행복의 조건을
중요하게 여기지 않으면서 행동하는 경향이 있다는 점도 한 몫 합니다.
기후변화가 심해지는 시대이므로 자연환경도 주거지 선택에서 고려할 요소가 되어갈 수 있습니다.
잘읽었습니다 감사합니다
좋은글 감사합니다.
감사합니다
좋은 글 감사합니다
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잘 읽고 갑니다
내공이 느껴지는 글들 감사 합니다
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