<p class="cafe-editor-text"><br />안녕하십니까~ ^^ <br />땅부자 건물부자를 꿈꾸며 상권분석반9기를 수강완료한!! 황금햇살입니다. <br /><br /></p><p><img src='https://t1.daumcdn.net/cafeattach/1DP3L/3977617647c7768f7e3ebdae2132cb1db28a74cf' class="txc-image" /></p><p class="cafe-editor-text"><br /><br />지난 주로 상권분석반 5주차 수업이 마무리되었습니다.<br />홍소장쌤께서 너무 많은 것을 퍼주셔서 머리에 넣기 바쁜 5주차가 지나갔네요. ^^<br />전 기수들을 진행하시면서 힘들어 하는 것들 많이 추린거라고 하셨는데 많이 알게 된건 기뿐데 전 기수분들 머리에 넣으시느라 힘드셨을꺼 같아요. ㅋㅋㅋ 그래도 힘들어해서 더 덜어 냈다고 하시니까 그 내용이 알고 싶어 아쉽긴 했습니다. <br /><br />5주차는 공실상가 처리 비법과 상가의 관리~라는 주제였습니다.<br />늦은 후기덕?에 전 5주차 수업 중 이해가 안되었던 용어 및 내용에 대해서 정리해보려고 합니다~ 가보겠습니다~ GOGOGO~<br /><br /><br /></p><p><img src='https://t1.daumcdn.net/cafeattach/1DP3L/46ae38cc5c45ea3165629b59239ad84ac6ebf1f0' class="txc-image" /></p><p class="cafe-editor-text"><br /><br /><br />1. 다중이용시설의 안전증명 인허가 종류[ 신고 / 허가 / 등록 ]의 용어 정리.<br /></p><p><img src='https://t1.daumcdn.net/cafeattach/1DP3L/384e168a1911f374fd199e55a2c61dd439073e71' class="txc-image" /></p><p class="cafe-editor-text"><br /><br />상가 영업을 하기 위해서는 영업 업종에 따라 해당 관청등에 신고, 허가, 등록을 해야합니다. <br />다중이용시설이란 불특정 다수인이 이용하는 시설로 유흥주점, 고시원, PC방 등 22개의 업종이 해당하는데~ 업종별로 이용자 안전을 위해 필수적인 인허가가 필요합니다. <br />요때~ 인허가 종류 용어를 정리해보았습니다. <br /><br /><br />- 신고 : 신고란 법률의 규정에 의하여 국가 또는 지방자치단체나 기타 공공단체에 법률 사실이나 어떤 사실에 대해 서면으로 작성된 서류를 제출하는 행위를 의미함<br /><br />- 허가 : 법령에 의한 일반적 금지를 일정한 경우에 해제하여 제3자의 일정한 사실행위 또는 법률행위를 적법하게 할 수 있도록 해 주는 행정행위로서, 허가과정에서 여러 규제 조치가 취해짐<br /><br />- 등록 : 행정법상 일정한 법률사실 또는 법률관계를 행정청 등 특정한 등록기관에 비치된 장부에 기재하는 일로서, 영업 등록제는 등록이 영업을 하기 위한 요건인 경우를 의미<br /><br /><br /><br /><br /><br />2. 내화구조<br /></p><p><img src='https://t1.daumcdn.net/cafeattach/1DP3L/3fdd4724c13e532c57e2b412739fa5d6682769cb' class="txc-image" /></p><p class="cafe-editor-text"><br />내화구조??? 대충은 ^^ 먼지는 알겠는데 정확한 용어의 정의를 모르겠어서 네이버에서 찾아보았어요. <br />내화구조란 철근콘크리트 구조 ·벽돌구조 ·석조 ·콘크리트 블록 구조 등과 같이 화재에 대해서 가장 안전한 건축구조를 말하는데, 인접화재로 인해 연소될 우려가 적고, 내부에서 화재가 발생해도 벽 ·기둥 ·들보 등 주요 구조부(構造部)는 내력상(耐力上) 지장이 없어 간단한 수리로 그 건축물을 다시 사용할 수 있어야 한다.<br /><br />한국 건축법에 의하면, 방화구역 내에서는 연면적(延面積) 30m2 미만의 작은 건축물과 중앙도매시장, 기타 이와 비슷한 용도의 건축물로서 주요 구조부(벽 ·기둥 ·바닥 ·들보 ·지붕 ·주계단 등)가 불연재료(不燃材料)로 되어 있는 건축물 등을 제외한 건축물은 주요 구조부와 외벽을 내화구조로 해야 한다고 규정하고 있다(건축법 35조). 또한, 연면적 50m2 미만의 단층 부속건축물 이외에 일부 특수건축물의 주요 구조부(벽 ·기둥 ·바닥 ·들보 ·지붕 ·주계단 등)는 내화구조로 해야 한다고 규정하고 있다(건축법 17조).<br /><br /><br /><br /><br />3. 행정처분(=행정행위) [ 대인처분 / 대물처분 ]<br /><br /></p><p><img src='https://t1.daumcdn.net/cafeattach/1DP3L/5e26df49e2448832b7e992716339f13943664ae6' class="txc-image" /></p><p class="cafe-editor-text"><br /><br />행정처분이란 행정청이 행하는 구체적 사실에 관한 법집행으로서의 공권력의 행사 또는 그 거부와 그밖에 이에 준하는 행정작용이라는 사전적 의미대로 지켜야 할 것을 지키지 않았을때 행정청에서 그에 반하는 과태료, 영업정지 등을 행사하여 지키도록 하게 하기위한 조치를 말한다.<br /><br />이때~ 낙찰 및 매수를 통한 상가 취득시 동일업종을 영업하려 할때에 현 영업장에 대한 행정처분 사실 및 내용을 확인해야한다. <br />행정처분은 업종마다 해당되는 개별법에 따라 승계되는 업종과 승계되지 않는 업종이 있다.<br /><br /><br />행정처분은 대상이 사람인 경우, 대인처분 / 물건인 경우, 대물처분으로 구별한다.<br /><br /><br />대인처분인 경우, 승계되지 않는 업종으로 개인에게 처분하는 것이다.<br />학식/기술/경험과 같은 주관적인 사정에 착안하여 행하여진 의사면허, 운전면허등이 속한다. <br />'의료법'이나 '학원 설립 운영 및 과외교습에 관한 법률', 당구장이나 헬스장, 골프연습장 같은 '체육시설의 설치, 이용에 관한 법률'에 의거 행정처분 승계조항이 없다.<br />사람에게 벌금형 또는 영업취소가 떨어지는 경우, 다른 사람으로 명의를 변경하여 영업할 수 있다. <br /><br /><br />대물처분인 경우, 그 이전의 행정처분을 그대로 승계되는 것으로 건물,시설물에 대한 처분이다. 그 대상 물건이나 시설의 객관적 사정을 고려하여 행해지는 것으로 건축허가 /건축물사용승인(준공검사)/ 일반음식점영업허가 /단란주점영업허가 /유흥주점영업허가 등이 포함된다. <br /><br />영업정지나, 사업장 폐쇄처분의 경우, 건물에 내려졌기에 사람이 바뀌어도 영업을 할 수 없다. 다른 업종으로 변경시 신규업종에 대한 인허가를 받은 후 영업이 가능하다. 기존 업종으로 영업을 하기 위해서는 해당 시정내용에 대해 처리 한 후, 재 인허가를 받고 영업을 할 수 있다.<br /><br /><br />행정처분에 관하여 관할관청에 전화문의로도 알 수 있으나, 각 시군별 [세올 전자민원창구] 사이트를 이용해 해당 영업장의 행정처분 내용을 손쉽게 확인할 수 있다.<br /><br /><br /><br /><br />4.제소전화해<br /></p><p><img src='https://t1.daumcdn.net/cafeattach/1DP3L/ae67ce30c577e4002e0af78309e0e71ed8dba313' class="txc-image" /></p><p class="cafe-editor-text"><br /><br />제소전화해란 소를 제기하기 전에 미리 당사자가 판사 앞에서 화해하는 것을 말합니다. <br />즉 소를 제기하지 않고 당사자들이 분쟁이 소송하되는 것을 방지하기 위함입니다.<br /><br />임대차계약시 양쪽 당사자간의 협의한 후 제소전 화해조서를 신청하여 작성하는게 임대인의 권리 행사에 유리합니다. 본 계약전에 작성을 요구하여 해 두는 것이 좋습니다.<br /><br />조서를 작성한 후, 임대료 3개월 미납등 계약내용을 이행하지 않을때, <br />집행문을 부여받아 바로 강제집행이 가능합니다.<br /><br />화해조서 작성시 소요되는 비용 대비 <br />조서를 작성하지 않은 후 문제 발생시 소송에 따른 시간/비용을 고려하면 임대인 입장에서 이익이 될 수 있습니다.<br /><br /><br /><br /><br />5. 분류식 하수관 vs 합류식 하수관<br /></p><p><img src='https://t1.daumcdn.net/cafeattach/1DP3L/1cc8d0ee5da7e9c0777188db2182d96d06175b07' class="txc-image" /></p><p class="cafe-editor-text"><br /><br />하수관은 합류식과 분류식으로 구분되는데, 빗물(우수)와 오수를 같이 흘려보내면 합류식!<br />따로 흘려보내면 분류식이라고 합니다. <br /><br />합류식은 하나의 하수관만 매설, 분류식은 우수관 오수관 두개의 통을 매설해야하므로, <br />건설면에서 분류식은 합류식에 비해 유지관리비 및 시설투자비가 높게 됩니다.<br /><br />분류식은 우수에 대해서 하수처리장이 아닌 하천으로 흘려보내기 때문에 비가오나 눈이오나 일정한 농도의 하수(오수)를 하수처리장으로 보내지만, <br /><br />합류식은 비가 많이 오면 실제 오수의 양보다 많은 양의 우수가 섞여서 모두 하수처리장으로 보내기 때문에 다 처리 하지 못하고 많은 우수와 오수가 섞인 물이 하천으로 흘러들어가게 됩니다. <br /><br />그래서 하수처리장(유지관리면) 입장에서는 수질보전 및 환경면으로 분류식이 유리하다 할 수 있습니다. <br /><br /><br /><br /><br /><br /><br />6. 국세 / 지방세<br /></p><p><img src='https://t1.daumcdn.net/cafeattach/1DP3L/0c49c1c5aa54fbfe92ab617e871f65c7411b4c17' class="txc-image" /></p><p class="cafe-editor-text"><br /><br />국세란 국민의 이익을 위해 사용되는 국민으로부터 징수하는 세금으로, <br />국방, 외교, 대규모 토목공사, 사회기반시설 구축에 소요되는 재원으로 사용됩니다. <br /><br />지방세는 지역주민의 이익 및 지역발전을 위해 사용되며, 지역주민으로부터 징수하는 세금으로 지방경제 발전, 보건위생, 교육, 상하수도 등 주민복리에 사용됩니다.<br /><br /><br />국세의 종류에는 소득세, 상속세 및 증여세, 종합부동산세, 법인세, 부가가치세, 개별소비세, 주세, 인지세, 증권거래세, 교육세, 농어촌특별세, 교통, 에너지, 환경세, 수입관세 등이 포함됩니다.<br /><br />지방세의 종류에는 취득세, 담배소비세, 자동차세, 주민세 지방교육세, 지역자원시설세, 등록면허세, 레저세, 지방도시세, 지방소득세, 제산세, 자동차세, 도축세 등이 포함됩니다. <br /><br /><br /><br /><br /><br /><br /><br />7. 포괄양수도 계약<br /></p><p><img src='https://t1.daumcdn.net/cafeattach/1DP3L/fcce544c2a8e721a4d62db4d629011edeb199a67' class="txc-image" /></p><p class="cafe-editor-text"><br />포괄양수도 계약이란 부가가치세 사업장별로 부동산 등 사업용 자산을 비롯한 인적시설 및 권리.의무등을 포괄적으로 승계하는 것을 말한다. <br />상가건물뿐 아니라 사업자체를 포괄하여 승계하는 계약이라는 뜻이다. <br /><br />보통 상가 거래시 부가가치세가 발생한다. 상가는 건물가액과 토지가액으로 구성되는데 토지가액은 부가가치세 면제이나 건물에 대한 가액은 건물가액의 10%에 해당하는 부가가치세가 발생된다. <br /><br />매매시 건물분의 부가가치세를 매수인으로부터 받고 매도인은 세금계산서를 발급한다.<br />그리고 매도인이 부가가치세를 납부하고, 매수인은 계약일로부터 20일내 임대사업자등록을 하고 매도인에게 받은 세금계산서를 가지고 부가가치세를 환급받는다. <br /><br />부가가치세는 최종소비자가 납부하는 것이므로, 사업자등록을 하면 소비자가 아닌 임대사업을 하는 사업자로 보기때문에 부가가치세를 환급받을수 있는 것이다. <br /><br />이런 흐름의 불편함을 없애기 위해, 상가 매매시 포괄양수계약으로 진행하는 경우가 많다. <br /><br />포괄양수도 계약을 위해서는 <br />양도인 양수인이 업종 및 과세유형이 동일해야한다. <br />양도인이 일반과세자이면 양수인도 일반과세자 / 양도인이 간이과세자이면 양수인은 일반과세자와 간이과세자도 가능하다. 유형에 따라 가능 여부가 다르므로 상세확인 필요하다.<br /><br />사업의 종류에 변화가 없어야 한다. 상가를 매수 후 직영매장으로 운영하는 경우 포괄양수도가 안된다. <br /><br />또한 매매계약서에서는 포괄양도,양수 내용이 확인 되어야 한다.<br /><br />사업을 양도받은 자가 다른용도나, 자가로 사용하게 되면 부가가치세 추정을 당할 수 있으므로 주의해야 한다. 양도받은 자는 사업의 동일성을 일정기간 유지해야 한다.<br /><br />요런 내용때문에 위의 특약사항을 계약서에 넣으면 좋다~<br /><br /><br /><br /><br /><br /><br />8. 상권분석반~~ 그 끝!!! 그리고 시작!!!!<br /><br /><br />5주차 상권의 흐름! 흥망성쇠! 상가운영시 계약시 유의사항! 상가공법 등 상가에 관한 모든것을 들은 것 같습니다. ^^ 그렇게 수업내용 교재내용 복습하기도 사실 너무 벅찼습니다.( 변명중 ㅋㅋ)<br /><br />그런데 상가가 상가건물로만 보이지 않는 눈이 조금씩 생기기 시작했습니다. <br /><br />그 업종이 거기 있는 이유 <br />이 거리가 활성화된 이유 <br />상권의 확장으로 더욱 활성화가 될 수 있는 이유<br />흥했지만 망해가는 이유<br />야심차게 낙찰 받았지만 아무것도 할수 없는 이유등<br />내가 원하는 대로 업종을 세팅할 수 없다는 <br />그 속에는 파악해야하고 염두해야하고 허가받아야하는 무수한 것들이 있다는 사실~<br /><br />ㅋ 네 사실 너무 많이 알아버려서 상가 접근이 살짝 겁이 나기도 합니다.<br />그렇지만 야심차게 내질러 받았다가 손까락빨면 안되니까 ^^ 분명 알아야 할 내용이라고 생각합니다.<br /><br />이번주 주말부터는 현장반 시작입니다.<br />강의실에서 배운 것들을 현장에서 체험할 생각을 하니까 신나기도하고 말로만 듣던 임장다이어트를 체험할 생각을 하니 약간의 걱정과 제발 다이어트 효과가 있기를 ㅋㅋ 간절히 바래봅니다.<br />(제발~~~~~)<br /><br /><br />5주간 반응이 부족하다며 ㅋ 독촉과 응원, 포기하지 않은 열정으로 이끌어주신 홍소장쌤 감사합니다~~♡<br /><br />반을 위해 애써주신 반장 정차장님, 부반장 유령난초님~ 지킴이 33고님 모두 수고많으셨습니다. ^^<br /><br />5주 동안 엉덩이 무겁게 발걸음 가벼웁게 강의실 오가며 공부한 9기 동기분들도 수고 많으셨습니다!!!!!!<br /><br />배운 지식으로 성투합시다!!!!!!!!! ^^<br /><br /><br /><br /><br /><br /><br /><br /><br /></p>
<!-- -->
첫댓글 공부 빡시게 하셨네요 ㅎㅎ
요런것도 있었구나 하면서 휘리릭 훑었네요
5주동안 고생 많았어요^^
ㅋㅋ 일안하고 공부하고 있었던 하루였음을 반성합니다. 용인호랑이님도 수고하셨어요~ 현장반에서 또 즐겁게 공부해요~♡
아따~~ 열심히 공부하셨네요 ^^
^^ ㅎㅎ 네 열심히 해보았습니다!!
황금햇살님의 열공은 하여튼 알아줘야 합니다.
읽다가 복습했네요.
사실 책은 제대로 보지도 안했는데, 여기서 보네요
이제는 실전으로 넘어갑시다.. 화이팅!!!! 하면서요.
^^ ㅋㅋ 저도 사실은 몇가지 더 찾았어야했는데 후기가 너무 늦어지는듯해서 올렸어요 네 이제는 실전!!! 빠이팅이예요 해봐요 우리!!
횡금햇살님 후기는 읽다가 지쳐...
ㅋㅋㅋㅋ 지치지 말고 포기하지 말고!!! 읽어주십시요!!! 멋진 니꼴라스님!!!
아이구야~ 햇살님~
고3 수험생 자세로 공부하시는 군요
이런 열정 배웁니다. 저도 책에 줄 그어가면서 공부하겠습니다
^^ 미래예술님~ 전 프린트해서봐야지 모니터나 핸드폰으로 보면 안 와닿더라구요 줄도 치면서 보면 더 잘들어와서 ㅋㅋ 막!!! 색칠하면서 봐요 ^^ 한번해보세요
황금햇살님~~~ 일케 열심히 후기를 쓰기위해 공부하시구~~! 임장반에서 모르는거 여쭤보면 알여주세요~~!!
선댓글 후 정독 하것습니다~~!!
아부부님도 니꼴라스님처럼 긴~~ 글에 질리신건 아닌지 ㅋㅋㅋㅋ 네 머든 물어봐주세요~ 아는건 성심성의껏!! 알려드립니다!! ^^
@황금햇살 질리다니요~~~~~ 그럴리 읍슴당 ㅎㅎ 👍
@아부부★ ㅋㅋㅋㅋ 아부부님 그렇죠!!!!!!
궁금한 내용검색하다가 글 보았습니다! 황금햇살님 후기덕분에 궁금한 내용이 해소되었네요^^ 감사합니다
포괄양수 잘 정리해 주셔서 잘 보고 갑니다. 정리 감사합니다.