아파트 재건축 부담 리모델링 전환 수도권 확산-리모델링 전환 이유와 장점, 추진 지역 현황
재건축 검토 단지, 리모델링 전환… 왜?
2억~3억원 넘는 분담금 부담에 재건축보다 용적률도 크게 올라
재건축을 검토했던 단지들이 속속 리모델링으로 선회하는 가장 큰 배경은 ‘예상보다 낮은 재건축의 사업성’에 있다. 이미 제한 용적률에 다다른 단지들은 재건축을 해도 용적률을 크게 늘릴 수 없다. 이런 가운데 2억∼3억원이 넘는 분담금이 상당한 부담이라는 지적이다.
애초 노후 아파트 개선 수단으로 재건축을 검토했던 옥수동 극동아파트는 현재 리모델링을 추진하고 있다. 지난 3월 설립 인가를 받은 옥수동 극동아파트 조합은 지난 29일 나우동인 건축사사무소를 설계사로 지정하고, 시공사 선정 작업에 착수했다. 시공사 선정 후 내력벽을 철거하지 않는 방향으로 3개층 수직증축 리모델링을 추진한다는 방침이다.
이 아파트가 재건축 대신 리모델링을 택한 이유는 높은 용적률에 있다. 옥수동 극동아파트의 현재 용적률은 220%다. 재건축을 해도 실제 늘릴 수 있는 용적률은 지금보다 최대 50%포인트 정도에 불과하다. 하지만 리모델링은 그 이상을 늘릴 수 있다.
예컨대 용적률이 200%인 단지가 재건축을 하면 법적으로 용적률을 300%까지 올릴 수 있다. 그러나 기부채납(전체 면적의 약 10%)과 의무 임대주택 등을 제외하면 실제 용적률은 270% 밑으로 떨어진다. 반면 리모델링(전용면적 85㎡ 이하 기준)은 전용면적을 최대 40%, 가구 수는 15% 늘릴 수 있어 실제 용적률은 280% 이상으로 올라간다.
이촌동 현대맨션과 여의도 목화아파트 등도 비슷한 이유에서 리모델링을 선호하고 있다.
현대맨션 조합 관계자는 “현재 용적률이 평균 263%인데, 이런 상황에서 재건축은 사실상 사업성을 얻기 힘든 구조”라고 말했다.
높은 용적률은 서울 강남권에 있는 단지들도 고민거리다. 이 때문에 대부분 재건축 연한을 채웠지만, 사업성이 떨어진다는 배경에서 리모델링 카드를 만지작거리고 있다.
리모델링 수주에 적극적인 한 대형건설사 관계자는 “적지 않은 서울 강남권 단지의 용적률이 200%를 넘는 상태”라며 “지금은 시장상황을 지켜보고 있지만, 이들 단지 대부분 노후 아파트 개선 수단으로 리모델링을 택할 수밖에 없을 것”이라고 말했다. 이 건설사는 내년 서울 강남권에서만 20개 이상 단지가 리모델링에 나설 것으로 보고 있다.
이런 분위기에서 재건축보다 낮은 리모델링 분담금은 매력적인 요소다. 현재 리모델링을 추진 중인 서울 대치동의 한 아파트 조합은 주민설명회 자리에서 “재건축을 하면 가구당 3억원에 가까운 돈을 내야 하지만, 리모델링으로는 1억원 이상을 아낄 수 있다”고 말해 주민들의 동의를 얻었다.
재건축 연한은 채웠지만 강동구 둔촌프라자아파트도 분담금 절감을 위해 재건축 대신 리모델링을 추진한다. 둔촌프라자아파트 조합 관계자는 “리모델링 시 각 가구가 내야 할 분담금은 1억원 중반대로, 재건축보다 1억원 이상 낮다”고 설명했다.
둔촌 현대1차와 응봉동 대림1차 등도 같은 이유다. 아울러 여의도와 목동 일대 단지들도 이런 맥락에서 리모델링 추진을 고민하고 있다.
여기에 내년 시행 예정인 재건축 아파트의 초과이익환수제도 리모델링을 택하는 또 다른 배경으로 꼽히고 있다.
옥수 극동 등 10여곳 추진… 상대적으로 높은 용적률에 분담금 낮출 수 있어 선택
재건축을 추진했던 단지들이 높은 용적률과 상대적으로 비싼 분담금 등에 부담을 느껴 리모델링으로 방향을 트는 사례가 잦아지고 있다.
30일 리모델링업계에 따르면 수도권 내에서 주거환경 개선 방안으로 재건축 대신 리모델링을 택하는 단지가 10여개에 육박한다. 이들 가운데 옥수동 극동아파트의 움직임이 가장 빠르다.
옥수동 극동아파트 조합은 리모델링 추진을 위해 조만간 시공사 선정에 착수한다. 애초 이 단지는 노후 아파트 개선 수단으로 재건축 추진을 검토했다. 그러나 현 용적률(220%)로는 재건축 사업성이 낮다고 판단, 리모델링을 개선 수단으로 최종 선택했다.
예컨대 용적률이 200%인 단지가 재건축을 하면 실제 용적률은 최대 270% 선이다. 그러나 리모델링은 수직ㆍ수평 증축을 통해 280% 이상까지 늘릴 수 있다. 이촌동 현대맨션과 여의도 목화아파트 등도 비슷한 이유에서 리모델링을 선호하고 있다.
분담금을 낮추기 위해 리모델링을 택한 사례도 있다. 재건축 연한은 채웠지만 강동구 둔촌프라자아파트는 분담금 절감을 위해 재건축 대신 리모델링을 추진한다.
둔촌프라자아파트 조합 관계자는 “리모델링 시 각 가구가 내야 할 분담금은 1억원 중반대로, 재건축보다 1억원 이상 낮다”고 설명했다. 둔촌 현대1차와 응봉동 대림1차 등도 같은 이유다.
최남영기자