황야의무법자의 리플 2

[황야의 무법자]

버핏의 투자 제1,제2원칙이 중요한 이유는 복리 효과 때문입니다. 

손실을 볼때 복리효과는 사라지겠죠.

너무 무리하다 싶으면 좀 쉬어가는것도 투자입니다.

고수들도 가끔 오르지 않는 지역에 투자해서 마음고생을 좀 하는데요.

그분들은 버틸 체력이 있으니 겁먹지 않고 계속 투자가 가능합니다.

언제나 최악의 경우도 염두에 두고 내가 버틸수 있나없나 판단을 한 후에

투자여부를 결정하기 바랍니다.

월세 수익이 없더라도 어느정도 갯수를 보유하게 되면 

전세금 상승분은 생활비로 매도차익은 재투자로 운영할 수 있습니다.

웬만해서는 재건축,재개발 투자는 비추입니다. 특히 재개발.

운이 나쁘면 10년 이상 돈이 묶입니다. 기회비용(opportunity cost).

돈에 대한 경험 - 돈이 힘이고 돈이 정보이고 돈이 믿음이다. 돈은 거짓말하지 않는다.

4월까지 컨이 많이 들어간 지역

영통,망포

동탄1,병점

연수구

중동,상동

화정,행신,탄현,일산신도시

정왕,월곶

분당,죽전

평촌,산본

2014/05/01 02:21

조금 더 오를 여지는 있는데 투자로 진입하기는 글쎄요...

김** 전문가님은 마곡지구 헤리움2차 오피스텔 컨설팅 하네요~

전문가님들 왜 이러시는지...

전문가에 관한 글 썻다가 **님 레이더에 걸려 삭제된 적 있습니다.

표현의 자유 vs 명예훼손

2014/05/02 21:30

같은 상황이라면 고민할거 없을거 같은데요.

대출 받아서 제 살 까먹기 식으로 주택 매수하느니 6년동안 차곡차곡 돈 모아서

대출없이 집 사는게 좋습니다.

전세제도를 잘 활용하셔서 돈 많이 모으세요.

2~3천 정도면 수도권 24평 매수 가능하니 여웃돈으로 투자하는것도 고려해 보시구요~ 

그리고

집값 자꾸 안오릅니다. 하락론자들 말이 대체적으로 맞습니다.

앞으로 집값은 물가상승률보다 낮게 오를거라 생각합니다.

하지만 전국 평균일 뿐이고 지역적인 움직임은 각기 다르기 때문에 투자를 통한 고수익은 충분히 가능합니다. 

2014/05/02 21:19

이천은 최근 근로자수요가 유입되면서 흐름이 괜찮은 지역입니다.

증포동 대원은 월세용이고 월세수입은 적당한 수준인거 같고

부발읍 이화는 입지가 별로인데 도로가 개통되면 좀 나을려나요...

중동 한라는 무난하게 투자하셨고

영통 신나무실은 삼성이 받쳐주니까 동탄2 외에는 걱정할거 없습니다.

2014/05/02 20:37

울산동구 - 대규모 채용과 공급의 일시적 미스매치 발생.

광양은 큰 폭의 하락 예상됨 - 포스코가 한때 포항을 어렵게 하더니 이번엔 광양.

장미빛 전망으로 언론을 장식했던 영종도(중구) 하락이 두드러짐 - 궁금했던 5천명 채용은 현재진행형이 아니라 미래형이였나 봅니다.

유성구,세종시 - 하락상위 단골 손님이 될듯.

2014/05/03 01:06

when the night is cloudy

there is still a light that shines on me

shine on until tomorrow 

2014/05/05

나무만 보시면 안되구요... 숲을 보셔야죠.

과연 물량이 많을까요?

2014/05/05 01:48

원룸 보증금을 천만원 낮출 때마다 월세 10만원씩을 얹는 식이다. 

전셋집을 월세로 돌려 집주인이 얻는 이자수익률은 연간 12%에 이른다. 

반면 같은 동네라도 아파트는 사정이 딴판이다. 수익률이 연 6.8%에 불과하다.

2014/05/05

전세낀 소액 투자는 부동산투자의 일부일 뿐입니다.

오피스텔을 지향하지도 않고 지양하지도 않습니다. 한때는 오피스텔로 높은 수익률을 얻기도 했습니다.

2014/05/07 13:39

세종시는 2011년부터 작년까지 3년간 약 1만가구가 입주했다. 

하지만 올해 입주량은 이보다 1.5배 정도 많은 1만4681가구. 내년엔 1만6000가구로 더 늘어난다.

2014/05/07 14:25

동탄1 북쪽에 위치한 화성 반도체단지. 

삼성 부품연구동 2013년 12월 완공되어 상주연구원 8,000명이 순차적으로 들어갑니다.

전세가격은 계속 오르고 있지만 매매가격에 변화가 없는건 2015년 1월부터 동탄2 입주가 본격화 되기 때문이죠. 

아무래도 직접영향권이라...

현재 계속되는 수원 영통의 전세,매매가 동반상승 1등 공신도 삼성 입니다. 

2013년 5월 R5 완공. 상주연구원 1만명 순차적으로 입주.

2013년 10월 전자소재연구단지 완공. 상주연구원 3천명 순차적으로 입주.

2015년 1월부터 시작되는 동탄2 입주만 없다면 큰 상승이 가능할텐데요... 

어느정도 영향을 받을지 가늠할수가 없네요.

2014/05/07 14:37

지난해 종료 되었습니다.

편법으로 2월까지도 혜택이 가능 했구요.(양도세면제)

2014/05/08 15:15

오피 제값 받고 매도하려면 부동산 수십군데는 내 놓으셔야 합니다.

전세 가격을 매매 가격과 동일하게 내 놓으시고

전세 보러온 사람에게 매매 권유하는 방법 이용해 보세요.

무법자의 투자의 정석에 유사한 글 쓴 기억이 있으니 참고 하시구요.

주택수에 포함 되고 안되고 규정은 제가 아는것만 10개 정도 입니다.

오피스텔은 주택수에 포함 될수도 있고 안되게 할수도 있습니다.

2014/05/09 02:03

네, 무리일거 같습니다.

나중 일을 걱정하기 보다는 규제완화의 큰 흐름이 계속되고 있다는게 중요한거 같습니다.

2014/05/09 03:11

분당 리모델링 단지에 직접 투자할 필요는 없습니다.

동시다발적으로 진행되면 주변단지에 상승요인이 될수 있으니 지켜보면 될거 같습니다.

2014/05/09 23:05

마곡지구 LG 3만명, 고덕산업단지 삼성 10만명(근무예상인원).

아파트 가격에 영향 미치는건 청라,평택,강서구 순서입니다.

대기업의 대규모 투자로 들썩이는 지역이 몇군데 있는데 대표적인 지역으로 서울 마곡지구, 송파 문정지구·잠실역 일대, 경기 평택, 충남 아산 탕정 등이 있으며 최근 서울시가 개발 계획을 발표한 서울 삼성동 한국전력 부지 인근도 그렇습니다. 

최근 분양 쾌조를 이룬 동탄2신도시를 비롯, 서울 마곡지구, 문정지구, 충주기업도시, 평택 고덕산단 등 굴지의 대기업이 이전하는 지역 중심으로 건설사들이 용지 분양 매입 확보에 사활을 걸고 있는 것도 부동산 열기 때문입니다. 

실제로 대기업 이전이 많은 지역은 청약자들의 뜨거운 관심 속에 청약 마감을 이어가고 있습니다. 그러나 대기업이 이전한다고 해도 부동산 투자는 신중해야 합니다.

2014/05/10 00:25

최근 팔달구 전세 상승이 인상적입니다. 

10년만에 전세상승률 최고치를 갈아치울 기세입니다.

2014/05/10 15:32

대기업 직원채용의 대형호재가 있는 평택은 아직 진입시기가 아니라는게 한눈에 보입니다. 

특히 전세가 받쳐주질 않네요. ㅎ

2015년1월부터 시작되는 동탄2 공급을 제외하면 자료상으로는 화성이 매수 지역입니다.

몇년간 누적된 전세상승률 합계.(반면에 매매가는 5년전과 같죠)

동탄1,병점이 계속 상승하려면 전세율이 더 급등하고 수도권 대세상승이 와야합니다.

하지만 이번 수도권상승은 지역별로 움직일거 같습니다. 2006년과는 다릅니다.

내년초 동탄2 입주할 때 언론의 집중조명을 받아 일시적으로 투자수요가 동탄1,병점에 더 유입될 가능성이 매우 높습니다. 

하지만 투자에서 위험은 최대한 회피하는게 낫습니다. 최근 세종시만 보더라도

2014/05/10 22:33

남양주,구리,중랑구는 교통,생활여건이 연관이 있어 함께 보는게 좋습니다.

흐름은 좋아 보입니다.

다만 별내와 보금자리 물량을 자세히 조사해야만 진입시기를 알수 있습니다.

2014/05/12 00:26

참고용으로 위 전문가 강의를 요약하면,

2015,2016년에 주택가격이 오를거 같다.

하지만 2017년 이후에 장기침체에 빠질 가능성이 높다.

중대형이 한차례 오를거 같고 신규분양아파트 시장이 가장 유망하다.

2014/05/12 00:35

제 의견은, 

2016년 까지 전반적인 상승.(동시다발이 아닌 지역적 움직임) 

2017년 이후는 2015년이 되면 예측할수 있음. 

현재 움직임이 지역적이라 2017년 이후 상승할 수도권 지역은 따로 있다.(지방은 언급하지 않겠습니다)

중대형은 아무리 상승해도 매도가 어려우니 쳐다보지 마라.

신규분양시장은 실거주로 프리미엄 주고 좋은 단지에 들어가라.

기존아파트 투자는 역세권 25평 전후 단지가 가장 유망하다.

2014/05/12 23:37

1~4월 분양 물량과 위 물량을 더하면 2년후 입주물량은 대략 나옵니다.

의외로 동탄이 작네요. 동탄1~4월 분양물량 확인해 봐야겠습니다.

2014/05/13 00:10

보금자리 취소로 인한 혜택은 광명이 가장 클거 같고 시흥,안산시 투자의 가장 큰 걸림돌이 제거되었다고 볼수 있습니다.

그리고 금천,구로구의 완만한상승에도 크게 기여할거 같습니다.(장기적 관점)

2014/05/13 00:46

임야·과수원·양어장 등을 매입하고 공장·창고·박물관 등으로 지목(地目)을 변경받는 방식을 통해 결과적으로 해당 부지의 공시지가를 많게는 수천%나 끌어 올린 것으로 드러났다. 사정당국은 부동산 매입과 지목변경 과정에서 수상한 뒷거래나 자금흐름이 있었는지 등을 확인하고 있어 결과에 관심이 집중되고 있다.

이 과정에서 2005년 지목이 임야에서 공장으로 바뀌면서 해당 부지의 지난해 공시지가(㎡당)는 매입 당시(7910원)에 비해 무려 2681%나 오른 22만 원까지 폭등했다.

임야를 매입했는데, 해당부지의 지목은 1년도 안 돼 창고용지로 변경됐다. 이 덕분에 공시지가는 8만3500원에서 17만7000원으로 두 배 이상으로 뛰어올랐다.

4월 매입했는데 한 달 뒤 공장용지로 지목 변경을 받았다. 이 덕분에 공시지가는 불과 몇달 새에 3800원에서 1만1800원으로 단숨에 뛰었다.

임야를 사들였는데 같은해 박물관 등으로 지목 변경을 받은 덕분에 공시지가는 8120원에서 6만8700원으로 746%나 올랐다.

땅은 선수들의 영역인데 참 대단하십니다.

2014/05/13 01:02

인천은 걱정될 정도로 입주&분양 물량이 작습니다. 건설사는 다 어디로 갔는지...

2014/05/13 01:08

2016년까지 물량폭탄을 경험하다 2017년에 입주물량이 급감합니다.

그럼 세종시 진입시기는...?

2014/05/13 19:15

당진은 겨우 2천3백세대도 소화시키지 못할 만큼 시장이 작다는 의미였습니다. ㅎ

2014/05/14 01:08

건설인력이 청라로 유입 되지는 않았다고 생각합니다.

몇차례 언급했듯이 서구는 입주,분량물량이 거의 전무합니다. 

다만 검단지역은 김포 영향을 어느정도 받을거 같고 공항철도라인 계양,검암,청라에 공급이 거의 없습니다. 지역 발전을 위해 새아파트 공급이 조금 있는게 좋겠지요. 

물론 투자자에게는 공급이 없을수록 좋구요. ㅎ

2014/05/14 01:28

기득권을 유지하려는 군부가 너무 막강해서 쉽게 통일 되지는 않을거 같습니다.

시기는 예상 못하지만 언제가 무너지겠죠. 

싼노동력과 투자의 새로운 장이 열릴거라 생각합니다. ㅎ

2014/05/15 00:27

전세 잘 맞출수 있다면, 강서구 두번째 매수타이밍은 2014년 하반기인거 같습니다.

급매 잡고 잔금을 길게 잡아서 내년 1~3월에 전세.

마곡지구 프리미엄이 결국 기존아파트에도 조금 옮겨 가겠지요.

2014/05/15 00:49

김**님이 건설팅하고 있는 마곡지구 오피스텔은 비추입니다.

2014/05/16 02:12

기사 내용은 5월부터 연말까지 분양물량 입니다.

김포,평택,용인 올해 분양물량은 위 내용에서 각각 2천세대 정도 더하면 됩니다.

호재는 알겠는데 호재를 건설사가 다 먹으려 하니...

2014/05/16 02:25

평택 관련 기사에 2016년까지 용산미군기지 이전이 완료된다고 되어있는데 이건 사실이 아닙니다.

올해는 입주물량이 작고 내년에는 적당하고 2016년하반기~2017년전반기에는 입주물량이

폭탄수준이라 쉽게 진입시기를 결정하지 못하고 있습니다.

그래서 가을부터 유심히 지켜보려고 합니다.

2014/05/17 01:00

부산의 신규 아파트 청약시장이 뜨겁게 달아오르는 것은 최근 몇 년 사이 부동산 불황기를 거치면서 공급 물량이 줄었기 때문입니다.

2014/05/17 02:47

집 팔고 세종시로 이사 가야 할텐데...150만 대전시민들 어찌될지 걱정됩니다.

2014/05/17 02:42

9만여 가구의 신도시 규모로 추진돼 온 경기 광명·시흥 공공주택지구(옛 보금자리지구) 사실상 취소가

투자자에게는 단기적으로 오히려 나쁠수도 있습니다.

취소 보다는 질질 끄는 연기가 나았을수도 있겠네요.(단기적 관점)

2014/05/17 03:05

김포 센트럴자이 분양가를 높게 잡더니 분양 포기해야 할 만큼 청약률이 저조 합니다.

미분양 많이 쌓이겠네요. 4천세대라 영향이 꽤 있을텐데...

벌써 할인분양 기대가 됩니다.

2014/05/18 03:0

양주는 내년에 상승이 예상 되지만 크게 오를거 같지는 않습니다.

2014/05/18 03:25

1. 저평가 지역인지 

2. 매매 보다는 전세 상승이 얼마나 오래 지속되는지

3. 올해와 내년 입주물량과 올해 분양물량 확인하고

4. 전세율이 대략 어느정도 인지

5. 저가 매수세에 의한 상승 확인 후

6. 투자할만한 혹은 움직임을 살펴볼만한 구체적인 지역이나 단지 선정.

2014/05/18 03:40

발품이 가장 확실하지만 여의치 않으면 전화로 물어보면 됩니다.

5군데 정도만 전화하면 대략 분위기 알수 있습니다.

저는 부동산용 폰은 수신 무음으로 해 놓았습니다.

2014/05/20 00:51

지난 4월까지만 세종종합건설이 경기 시흥 배곧신도시에서 선보인 '배곧신도시 골드클래스'는 690가구 모집에 32명만 청약했다. 인천 도화동에서 나온 '도화 서희스타힐스'는 520가구 분양에 두 명만 신청했다. GS건설이 김포시 감정동에 짓는 '한강 센트럴자이'는 1·2순위에서 3479가구 중 78명을 채우는 데 그쳤다.

2014/05/20 01:56

법인에서 공매로 수백세대 통으로 받는 경우도 있습니다. 이건 매매차익 두배 이상도 가능합니다. ㅎ

질문한 방식을 컨에서 잘 활용하고 있습니다.

실제 시세보다 전세가격을 몇천 높여서 투자금 줄이는 방법 입니다.

2014/05/20 02:32

최근 공급이 부족한 인천은 그렇다치고 누적 공급이 부족한 서울이 미지근한건 신기합니다.

2015년 재건축 이주가 본격화 되면 도화선이 되지 않을까 생각합니다.

2014/05/21 23:30

언제였는지 기억도 잘 나지 않지만 망미주공은 경매로 몇개 받아서 시세차익 4천 정도 남겼던거 같습니다.

물론 컨설팅이라 제 물건은 아니구요.

재건축 기대하고 경매로 받았지만 아직도 감감 무소식 입니다.

2014/05/22 01:01

아래 47평형 7천5백은 좀 심한듯~ 

새아파트 전세 정말 쌉니다. 역전세.

경락잔금대출은 적당히 받겠지만 세종시 낙차가율은 쉽게 떨어지지 않을거 같은데요~ ㅎ

2014/05/22 13:54

새아파트가 많이 상승하는거 맞습니다.

다만 전세와 매매 가격에 

입지가 아닌  새건물에 대한 선호도가 반영되어 있을수도 있습니다.

2014/05/23 01:58

이로써 재건축 전체 부담금 수는 96개에서 93개로 줄었다.

2014/05/23 02:37

가장 경계해야 할 심리가 공포와 탐욕입니다. 

2014/05/23 22:02

컨이 들어가면 급상승 가능할 수도 있습니다.

수도권 지역은 보통 6개월~1년 동안 매매시세를 1천~2천 까지 올려 놓는거 같습니다.

1년 후 더 오르기도 하고 제 자리로 돌아가는 경우도 가끔 있습니다.

2014/05/24 00:32

5월 현재 .

의정부 43만, 남양주 62만5천, 양주 19만8천 = 125만3천

인구대비로 본다면 작은 물량은 아니지만 물량폭탄도 아닙니다.

2014/05/27 00:55

전세끼고 매도 하는건,

현재시세와 비슷하게 받을 수 있다면 현세입자에게 매도하는게 윈윈.

2014/05/27 00:06

미사강변은 입지 대비 분양가 높은 듯

2014/05/27 00:09

중소형 택지공급 가격이 오를 것이어서 괜찮은 지역일수록 실거주용 아파트 분양은 서둘러 받아두는 게 나을 것 같습니다.

2014/05/27 00:25

가격 적당하고 입지가 좋으면 괜찮은데 그렇지 못한 단지는 어려움이 있겠지요.

대구 분양시장은 더 달릴거 같습니다

2014/05/28 02:14

유동인구가 많아지면 마곡나루역은 자연스럽게 급행역으로 바뀔거라 생각합니다.

마곡지구 오피스텔에 대한 좋은 뉴스 보도가 봇물 터지듯 나오고 있습니다.

마곡만 예외가 될수는 없으니 주의하셔야 할듯

14/05/28 03:26

꼭 그렇지는 않습니다. 대구 부동산 호황은 최근 일이죠~

앞으로 대구가 어떻게 움직일지 예상하려면 많아진 돈의 흐름을 그려 보세요.

몇년간 고급의류나 외제차 소비도 많아지고 무엇보다도 쾌적한 주거에 대한 욕망이 자리 잡을거 같습니다.

시차만 있을 뿐 상승 패턴이 유사하기 때문에 부산과 비슷하게 갈거라 생각합니다.

2014/05/29 00:21

박사급 연구위원도 가끔 이런 엉뚱한 소리를 합니다.

2014/05/29 01:13

단타는 여러 이유로 쉽지 않습니다. 

대규모 입주시 급급매 노리는 전략 좋습니다만 전세 잘 놓아야겠지요.

2014/05/30 02:07

개통 파급 효과는 변두리로 갈수록 커집니다. 

014/05/30 19:55

잔금을 길게 잡거나 몇달 비워 두거나

2014/05/30 02:42

문제는 투자금과 보유기간인듯

2014/05/30 03:17

세종시 보다는 1~2년 후 유성구에 관심가질 생각입니다.

[출처] 황야의무법자의 5월 리플 (부동산 투자의 정석 카페) |작성자 황야의무법자

[호동마리]

좋은글 감사합니다~

[만두속~~]

컨설팅받는비용입니다

[만두속~~]

무법자님 텐텐에서글보니 완젼 내용도새롭고 방갑습니다
넓은식견도 멋지시고 인품도 훌륭하시고 좋은글잘봤습니다

[달패앵이]

부투정 화이팅

[ghkang1117]

여기서 무법자님 뵈니 더 반갑네요~^^ 어딜가나 빛이 나신다는..

[청춘의의미]

무법자님 글 잘 읽고 있습니다^^

[파티시에]

좋은글 잘보았습니다. 부투정 에서 뵈었네요^^