울산 성공레슨 2주차 숙제(부동산 수익률 계산법 외)

1. 부동산 수익률 계산법 ⑴ 기대수익률(期待收益率, expected rate of return)① 투자로 인해 기대되는 예상수입(기대수익)과 지출(투자비용)로부터 계산되는 수익률을 말한다.② 투자대상으로부터 투자로 인해 기대되는 예상수익률로서, 내부수익률이라고도 하며, 부동산투자결정 이전에 계산되는 것이 원칙이므로 사전수익률이라고도 한다.③ 예) 1억짜리 상가, 년 평균 1,000만원 월세수입, 3년 후 매도 예상가격 1억 600만원의 기대수익률은? ※ 기대 수익률 = 기대수익/시장가격 x 100  - 기대수익 : 1000만원+200만원(양도차익의 연평균금액) = 1,200만원  - 기대수익률 : 1,200만원/1억원 = 12%  ⑵ 요구수익률(要求收益率, required rate of return)① 투자에 대한 위험이 주어졌을 때 투자자가 대상부동산에 자금을 투자하기 위해 충족되어야 할 최소한의 수익률을 말한다. 즉 요구수익률은 해당 투자에 대한 기회비용이 된다.② 요구수익률에는 시간에 대한 비용과 위험에 대한 비용이 포함되어 있다.③ 투자자는 큰 위험이 따르는 부동산이나 개발사업에 투자하기를 꺼린다. 위험이 크면 클수록 요구수익률도 커지기 때문이다. 이런 의미에서 요구수익률은 투자자가 요구하는 최저수익률 또는 필수수익률, 유보수익률이라고 할 수 있다.④ 타당성분석을 하는 부동산투자자는 아직 대상부동산의 소유자(내부자)가 아니므로 내부수익률에 대비하여 외부수익률이라고도 하며, 투자 의사결정 이전에 계산하므로 사전수익률이다.⑤ 위의 예에서 년 평균 임대수익이 공실 등의 영향으로 600만원이면, 최저수익률은 600/1억원 = 6%가 됨. 여기에 예상 물가상승률이 3%라고 가정하면 요구수익률은? ※ 요구수익률 = 무위험수익률(은행이자율) + 위험할증률  - 위험할증률 : 12%-6%+3% = 9%  - 요구수익률 : 2%(은행이자율)+9% = 11%    → 결국, 요구수익률(11%) <기대수익률(12%) 이므로 투자가치가 있는 부동산이 된다.  ⑶ 실현수익률(實現收益率, realized rate of return)① 투자가 이루어지고 난 후에 현실적으로 달성된 수익률을 말한다.② 실제수익률 또는 사후수익률․역사적 수익률이라고도 한다.③ 예) 1억원에 구입한 토지가 1년 후에 모든 비용 공제 후 1억2,000만원에 팔렸다면 이 투자의 실현수익률은 20%가 된다. 2.장기수선 충당금장기수선계획에 따라 아파트의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 금액을 말한다. 장기수선충당금의 요율은 해당 아파트의 공용부분의 내구연한 등을 감안하여 관리규약으로 정하고, 적립금액은 장기수선계획에서 정한다. 장기수선충당금은 해당 아파트의 사용검사일(단지안의 아파트의 전부에 대하여 임시사용승인을 받은 경우에는 임시사용승인일을 말함)부터 1년이 경과한 날이 속하는 달부터 매월 적립하며, 아파트 중 분양되지 않은 세대의 장기수선충당금은 사업주체가 부담해야 한다. 장기수선충당금을 적립하지 않은 자는 200만 원의 과태료를 부과받는다. 장기수선충당금의 사용은 장기수선계획에 따르나, 입주자 과반수의 서면동의가 있는 경우에는 다음의 용도로 사용할 수 있다. ① 주택법에 따른 하자심사·분쟁조정위원회 조정 등의 비용, ② 주택법에 따른 하자진단 및 감정에 드는 비용, ③ 위의 비용을 청구하는데 드는 비용. 장기수선충당금은 관리주체가 장기수선충당금 사용계획서를 장기수선계획에 따라 작성하고 입주자대표회의의 의결을 거쳐 사용한다. 근거는 주택법과 동법 시행령이다. 3.전세금 보장 신용보험 종류세입자가 전세금을 받지 못할 경우를 대비해 가입액에 따라 보험사가 피해액을 대신 갚아주는 상품 세입자가 임차한 주택 또는 점포가 전세계약기간에 경매로 넘어가 전세금을 돌려받지 못하거나, 계약 종료 후 임대인이 전세금을 돌려주지 못하게 될 경우 보험사로부터 대신 보증금을 돌려받을 수 있는 보험 상품을 말한다. 2015년 현재 서울보증보험의 ‘전세금보장신용보험’과 대한주택보증의 ‘전세보증금반환보증’ 등 두 가지가 판매되고 있다. 이 상품들은 집주인의 동의 없이 가입할 수 있다는 장점이 있으나, 가입 제한이 있다.▲대한주택보증 상품은 전세금이 수도권은 4억 원, 이외 지역은 3억 원 이하인 경우에만 가입할 수 있다. 또 주택 유형별로 가입 요건에 차이가 있는데 아파트의 경우 전세금과 대출금을 합한 금액이 집값의 90% 이하, 주거용 오피스텔 · 연립 · 다세대는 80% 이하, 단독 · 다가구 주택은 75% 이하여야 가입 대상이다. 가입액은 주택 유형에 상관없이 전세금 100%로 돼 있으며 전세계약기간은 2년 이상이어야 한다.이에 비해 ▲서울보증보험은 주택 유형에 상관없이 전세금과 대출을 합한 금액이 집값을 넘지 않으면 가입할 수 있다. 대신 가입액은 주택 유형별로 아파트 · 주거용 오피스텔의 경우 전세금의 100%까지 가능하며, 연립 · 다세대는 70% 이내, 단독 · 다가구는 80% 이내다. 전세계약기간은 1년 이상이면 된다. 4.임차권 등기명령제도 종류가. 임차권 등기명령제도란 임차권등기명령제도란 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되었을 때 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제 권이 상실되어 보증금을 돌려받기 어려워지게 되는 문제를 해결하기 위해, 임차인 단독으로 임차권등기명령을 신청할 수 있게 하여 임차인이 임차주택 또는 상가건물에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 것을 말한다.  나. 임차권 등기명령 신청요건 임차권등기명령의 신청요건에는 두 가지가 있는데 우선 임대차가 종료된 상태여야 한다. 임차인은 임대차가 종료되어야 임차권등기명령을 신청할 수 있는데 ▶계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우뿐만 아니라 ▶임대차계약이 당사자 간에 합의 해지된 경우 ▶일방의 해지통보에 따라 계약이 종료된 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있다임차권등기명령을 신청하기 위한 두 번째 요건은 임대차가 종료된 후 돌려받지 못한 보증금이 존재하여야 한다는 것이다. 돌려받지 못한 임대차보증금이 있다하더라도 임대인에게 지급하지 않은 연체차임, 기타 손해배상 등의 채무가 임대차보증금을 초과한다면 임차권등기명령을 신청하는 실익이 없다. 임대차보증금의 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론이고 일부라도 돌려받지 못한 경우라면 임대차보증금을 돌려받지 못한 것에 포함된다. 다. 임차권 등기명령 효과임차권등기명령의 효과로 대항력 및 우선변제권의 유지효과가 있다. 임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우, 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되는데, 임차권등기명령을 통해 임차권등기가 된 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않는다. 따라서 임차인이 임차권등기 이후에 이사를 가더라도 종전의 임차주택이나 임차상가건물에 대한 보증금을 우선하여 변제 받을 수 있다.  임차권등기명령의 두 번째 효과는 대항력 및 우선변제권의 취득효과이다. 임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못하더라도, 임차권등기가 마무리되면 대항력과 우선변제권을 취득할 수 있다. 다만, 대항력과 우선변제권의 취득여부는 임차권등기를 마친 시점을 기준으로 판단하기 때문에 임차권등기 이전에 저당권 등의 담보권이 설정된 경우에는 우선배당 받을 수 없다.   세 번째 효과는 소액보증금의 최우선변제권을 배제하는 효과이다. 임차권등기명령제도는 보증금을 돌려받지 못한 임차인을 보호하는 취지이므로, 임차권등기가 끝난 이후 그 주택 또는 상가건물을 임차한 임차인은 소액보증금에 대해서도 우선변제를 받을 수 없다. 라. 임차권 등기명령신청 주의사항임차권등기명령신청에 대한 개념과 요건, 그리고 효과를 살펴보았다. 임차권 등기명령제도는 임차인을 보호하기 위한 제도로서 이를 잘 활용한다면 억울하게 피해를 입는 상황을 모면할 수 있다. 그러나 다음과 같은 점은 반드시 주의하여야 한다. 1)임대차기간이 끝난 후에만 신청이 가능하고 2)신청후 등기부등본을 확인하여 임차권등기경료 확인 후 이사해야 하며 3)임차권등기가 된 주택 또는 상가에 들어온 세입자는 소액임차인으로서 보호받을 수 없다(최우선변제권없음). 5.스마트시티스마트 시티는 텔레커뮤니케이션(tele-communication)을 위한 기반시설이 인간의 신경망처럼 도시 구석구석까지 연결된 도시를 말한다. 따라서 스마트 시티에서는 사무실에 나가지 않고도 집에서 모든 업무를 처리할 수 있는 텔레워킹(teleworking)이 일반화될 것이다. 스마트 시티와 비슷한 개념으로는 공학기술이 고도로 발달한 도시를 나타내는 테크노피아, 네티즌이 중심이 되는 도시를 나타내는 사이버 시티, 거대도시의 새로운 형태를 의미하는 월드 시티 등이 있다. 미래학자들이 예측한 21세기의 새로운 도시 유형으로서, 컴퓨터 기술의 발달로 도시 구성원들 간의 네트워크가 완벽하게 갖춰져 있고 교통망이 거미줄처럼 잘 짜여진 것이 특징이다. 학자들은 현재 미국의 실리콘 밸리를 모델로 삼아 앞으로 다가올 스마트 시티의 모습을 그려 나가고 있다. 6.컴팩트시티요약도시의 주요 기능을 한 곳에 조성하는 도시계획 기법 자동차의 대중화로 인해 도시가 팽창하면서 교외로 거주지가 이동하자 도시 외곽의 환경이 파괴되는 등 여러 문제들이 발생하였다. 이 문제를 해결하고 경제적 효율성을 추구하기 위하여 도시를 고밀도로 개발하는 것을 콤팩트시티라고 한다.콤팩트시티 내에서는 이동시간이 최소화되고 한 곳에서 다양한 시설을 사용할 수 있기 때문에 효율적이고 편리한 삶을 누릴 수 있다. 넓은 의미에서 보면 녹지지역의 개발을 억제하고 도시정체성 유지를 위하여 문화재를 보존하는 것 등도 포함된다. 미국 뉴어버니즘(new urbanism), 영국 어반빌리지(urban village) 등이 대표적인 사례이며 국내에서도 서울시 강남구 삼성동 한국전력 본사 일대가 콤팩트시티로 조성될 예정이다.콤팩트시티는 자동차의 대중화로 인해 도시가 팽창하면서 교외로 거주지가 이동하자 도시 외곽의 환경이 파괴되는 문제를 해결하고 경제적 효율성을 추구하기 위해 도시를 고밀도로 개발하는 것이다. 도시내부의 복합적인 토지이용, 대중교통수단의 이용촉진, 도시외곽 및 녹지지역의 개발 억제, 도시정체성을 유지하기 위한 역사적인 문화재의 보전 등을 포함하는 개념이다. 국토교통부가 경제협력개발기구(OECD)와 지난해 2월부터 12월까지 공동 추진한 이번 콤팩트 정책 연구는 개발여건이 양호하고 과거 10년간 인구 증가가 급속히 진행되고 있는 화성시를 ‘성장도시’로, 인구 변화가 미미한 대전광역시를 ‘정체도시’로 선정해 적용가능성을 연구했다. 화성시의 컴팩트시티 사례로는 동탄1신도시 복합용도개발 사례인 메타폴리스와 동탄2신도시의 광역비지니스 콤플렉스, 신교통 수단인 트램 도입과 도보, 버스, 자전거 등이 유기적으로 연계된 신속한 환승시스템을 들 수 있다. 시 도시정책과는 “이번 연구결과를 바탕으로 그동안 무분별하게 진행됐던 각종 개발사업에 대중교통 중심체계가 도입돼 탄소중립도시 정책이 본격화할 것”이라고 기대했다. 이번 발표회에는 OECD 회원국 학계와 공무원들로 구성된 연구진과 국토교통부, 화성시가 참석해 OECD 연구진은 컴팩트시티 정책에 대한 지자체와 정부의 접근방식, 컴팩트시티 정책 실현을 위한 주요과제 및 사례도시에 대한 연구결과를 발표했으며, 화성시는 컴팩트시티 정책 도입사례 발표와 앞으로 연구 결과를 바탕으로 시가 추구해야 할 정책방향을 발표했다.