4년여 전, 중국이 통제된 방식으로 국가의 주택 거품을 터뜨리기 위한 최신 "디레버리징" 캠페인을 처음 시작했을 때, 이는 공교롭게도 중국 대규모 중산층의 단일 최대 자산이었으며, 우리와 다른 많은 사람들은 다음과 같이 말했습니다. 실험은 실패했고 중국이 하고 있는 모든 일은 새로운 부채의 엄청난 규모로 부동산 부문의 불가피한 구제금융을 지연시키는 것뿐입니다. 글쎄요, 밤새 뉴스에서 확인된 것처럼, 우리가 옳았습니다... 하지만 중국이 국내 최대 부동산 개발업체가 모두 붕괴하고 주택 시장을 디플레이션 급락으로 밀어넣어 국가가 아직 회복되지 못한 채 5년 동안 고통을 겪기 전에는 그렇지 않았습니다. 경제가 정체되고 사회적 긴장이 극도로 높아진 곳입니다.
그래서 무슨 일이 일어났나요?
지난 금요일, 중국 정책 입안자들은 다음과 같은 주택 시장 완화 조치를 발표했습니다.
공공 주택 공급을 위해 지방 정부가 기존 주택 재고를 구매하기 위한 명확한 하향식 지침,
주택 시장 재고 정리를 위한 3000억 위안의 재대출 할당량,
계약금 비율 및 모기지 금리 인하,
사전 판매된 주택의 공급을 확보하기 위한 더 많은 정책 지원.
말할 필요도 없이, 지방 정부(실제로는 중앙 정부의 확장일 뿐임)가 기존 주택 재고를 구매하는 것은 더 나은 단어인 국유화가 부족하기 위한 것이며 Goldman이 사후 분석에서 쓴 것처럼( 프로 서브에게 PDF 사용 가능 ), 대규모로 시행될 경우 주택 판매, 가격 및 완공을 안정시키는 데 도움이 될 수 있지만 신규 착공 및 토지 구매 증가는 제한적일 것입니다.
낮은 다운페이먼트 비율과 모기지 금리가 주택 판매를 어느 정도 증가시킬 수는 있지만 이번에는 다운페이먼트 비율 감소 규모가 상대적으로 작았으며 효과적인 모기지 금리 인하 속도는 은행 순이자 마진에 의해 다소 제한될 수 있습니다.
전반적으로 Goldman은 앞으로 특히 수요 측면에서 더 많은 주택 완화 노력을 기대하고 자금 조달과 구현을 부동산 시장 구제 계획의 효율성을 위한 핵심으로 보고 있습니다. 3,000억 위안의 재대출 할당량 외에도 인민은행이 약속한 보충 대출(PSL), 지방 정부 특별 채권(LGSB), 정책 은행 채권 및 상업 은행 대출이 주택 재고 정리를 위한 잠재적인 자금원이 될 수 있습니다. 다가오는 정책 이벤트는 특히 자금 조달 및 구현 병목 현상을 해결하기 위한 솔루션에 대해 면밀히 모니터링할 가치가 있습니다.
1. 오늘은 어떤 소식이 있나요? 4월 정치국 회의 이후 중국 정책 입안자들은 자금 조달과 정책 솔루션 모두에서 부동산 부문 안정화를 돕기 위한 완화 노력을 크게 강화했습니다. 오늘(5월 17일) 새로운 주택 완화 조치가 발표되었습니다.
허라이펑 부총리는 오늘 주택완공 확보에 관한 화상회의에서 부동산 업무의 사람성(人民性)과 정치적 성격(政治性)을 명확히 이해하고 주택완공 확보를 위한 보다 강력한 정책 대책을 촉구했다. 미분양 주택의 인도와 미분양 주택의 소화. 그는 특히 주택 재고가 많은 도시의 경우 지방 정부가 지역 상황에 따라 합리적인 가격에 일반 주택의 일부를 구입하여 공공 주택으로 전환할 수 있다고 언급했습니다. 그는 부동산 개발자 부채의 위험 처리와 부동산 부문의 "3대 프로젝트"(즉, 도시 마을 개조, 공공 주택 제공, 긴급 공공 시설)에 대한 지속적인 정책 노력을 요구했습니다.
오늘 오후 국무원 기자회견 에서 PBOC 대변인은 지방 정부가 기존 주택 재고를 구매하고 공공 주택으로 전환(“保障性住房再贷款”)하도록 지원하기 위한 3000억 위안의 재대출 프로그램을 발표 했습니다 . 재대출 금리는 1.75%, 만기는 1년으로, 필요 시 4회에 걸쳐 롤오버가 가능하다. 은행은 적격 프로젝트에 대해 대출 원금의 60%에 해당하는 재대출 자금을 받게 되므로 PBOC는 3천억 위안의 재대출 한도가 주택 재고 정리를 위한 은행 대출에서 5천억 위안을 지원할 것으로 예상합니다. 시행 과정에서 PBOC는 지방 정부가 주택 재고 구매를 위한 대리인으로 지방 공기업을 임명해야 하지만 이러한 대리인은 지방 정부의 암묵적 부채에 관여해서는 안 된다는 점을 강조했습니다(LGFV는 자격이 없음). 재대출 지원 대상 주택 재고 구매가 완료되어야 하지만 PBOC의 요구 사항에 따라 미분양 일반 주택이 있어야 합니다.
오늘 발표된 PBOC의 발표에 따르면 모기지 이자율에 대한 전국적인 하한선이 제거될 예정이며 , 이는 지방 정부가 필요한 경우 지역 실질 모기지 이자율을 낮출 수 있는 더 많은 재량권을 갖게 됨을 의미합니다. 부동산 시장의 수요-공급 역학에 큰 변화가 있는 경우 PBOC는 모기지 금리에 대한 전국 최저 수준을 재개하는 것을 고려할 것입니다. PBOC는 또한 최소 계약금 비율을 5% 낮춰 첫 주택 구매자의 경우 15%, 두 번째 주택 구매자의 경우 25%로 낮췄습니다. 주택공제자금대출 금리도 5월 18일부터 25bp 인하된다.
NFRA(National Financial Regulatory Administration)는 적절한 위험 관리를 통해 신규 대출 발행과 기존 대출 연장을 통해 "화이트리스트"에 있는 부동산 프로젝트를 지원하겠다고 약속했습니다 . 주택도시농촌개발부(MOHURD)는 지방정부에 "화이트리스트" 프로젝트 시행을 추진하고 상업은행에 이러한 프로젝트에 대한 대출을 늘릴 것을 요구했습니다.
2. 왜 지금인가? 이전 주택 완화 조치에도 불구하고 부동산 역풍은 여전히 강합니다. 최근 몇 달간 신규 주택 매매가 전년도 수준보다 약 30% 낮은 수준을 유지 했습니다.
.. 주택재고는 계속 상승세를 유지했고, 4월에는 2차 주택 가격도 추가 하락했습니다...
... 그리고 일부 민간 개발자(예: Vanke, Agile)는 계속해서 어려운 자금 조달 조건에 직면하고 있습니다. 여기에서 Goldman은 " 최근 개발 상황은 장기간의 부동산 부문 약세로 인해 정책 입안자들이 주택 완화를 강화하고 기존 주택 재고를 소화하는 쪽으로 전략적 초점을 전환하도록 압력을 가해 정책 입안자들의 고통 한계점을 위반했을 가능성이 있음을 시사합니다"라고 주장합니다.
3. 예상되는 영향은 무엇입니까? 지방 정부의 기존 주택 재고 구매가 대규모로 시행될 경우 주택 판매, 가격 및 주택 소비자 심리를 안정시키고 부동산 개발자 자금 조달 조건을 어느 정도 개선하여 주택 완성 및 부동산 부문 재균형을 촉진하는 데 도움이 될 수 있습니다. 그러나 신규 주택 판매 감소, 지방 정부 주택 구입 시 가격 할인 가능성, 준공 보장에 대한 정책 우선순위(자금 감소를 의미) 등을 고려할 때 부동산 개발자의 자금 조달 조건이 여전히 타이트해 신규 착공 및 투자 활성화는 제한적일 것으로 예상됩니다. 토지 구입 및 새로운 시작을 위해). 다운페이먼트 비율과 모기지 금리가 낮아지면 주택 판매도 어느 정도 증가할 수 있습니다(다운페이먼트 비율을 10pps 인하하면 매출이 약 7% 증가합니다). 이번에는 다운페이먼트 비율 감소 규모가 상대적으로 작았으며 효과적인 모기지 인하 속도도 빨라졌습니다. 금리는 은행 순이자마진(NIM)에 의해 어느 정도 제한될 수 있습니다. 또한, 부동산 부문에서 은행 부문 및 실물 경제로의 심각한 위험 전이를 방지하는 것이 중요하지만,정책 초점을 높은 쪽으로 전환하고 있다는 점을 고려할 때 이 부문을 성장의 견인차에서 동인으로 전환할 의도가 없는 것으로 보입니다. - 질적 성장. 효과적인 모기지 금리 인하를 위한 잠재적 출구 메커니즘에 대한 PBOC의 강조는 이러한 견해를 뒷받침합니다.
4. 최근 지역 시범 프로그램의 예. 일부 도시(예: 충칭, 지난)는 이미 국가 자금의 도움을 받아 초과 주택 재고를 정리하는 시범 프로그램을 실험했지만 이전 구매 규모는 매우 작았습니다. 항저우시 린안(Lin'an) 지구를 포함한 최근 시범 프로그램에 따르면 지방 정부는 평균보다 낮은 가격으로 완성 위험이 거의 없는 중소 규모 주택을 구매할 의향이 더 높은 것으로 나타납니다. 순인구가 있는 대도시에서는 대부분 그렇습니다. 유입). 특히 Lin'an 지구는 이번 라운드에 구매할 총 바닥 면적이 10,000평방미터로 제한될 것이라고 발표했습니다. 구매 자격이 있는 주택에는 완공된 주택과 1년 내에 인도될 수 있는 미완성 주택이 포함되며, 바닥 면적은 주택당 70제곱미터 이하입니다. 구매 가격은 비슷한 시장 가격을 초과하지 않습니다. 건물 전체를 기준으로 주택과 주차 공간을 구매하게 됩니다.
5. 다음에는 무엇을 볼까요? 앞으로 특히 수요 측면에서것으로 예상되며최근 골드만삭의 분석에 따르면 판도를 바꾸는 주택 완화 조치(주택 재고 정리 포함)에는 지금까지 사용 가능한 것보다 훨씬 더 많은 자금이 필요할 것이며, 많은 내륙 지방 정부는 3년간의 제로 코로나 정책 이후 재정적으로 여전히 어려움을 겪고 있는 것으로 나타났습니다. 그리고 부동산 침체가 장기화되는 가운데. 이를 위해서는 3,000억 위안의 재대출 할당량을 넘어서는 중앙 정부의 더 큰 하향식 자금 지원 계획이 필요합니다. 더욱이, 강화된 재정 규율과 금융 규제로 인해 일부 공무원들이 더욱 단결되고 강력한 정책 노력을 기울이려는 동기가 약화될 수 있습니다. 7월 정치국 회의, 제3차 전체회의, 주요 당국(예: 국무원, NDRC, MOF, MOHURD, PBOC, SASAC)의 임시 회의/발표와 같은 다가오는 정책 행사는 특히 2020년 2월에 면밀히 모니터링할 가치가 있습니다. 자금 조달 및 구현 병목 현상을 해결하기 위한 솔루션(아래 그림)
6. 기타 잠재적 자금 출처. 3,000억 위안의 재대출 할당량 외에도 인민은행이 약속한 보충 대출(PSL), 지방 정부 특별 채권(LGSB), 정책 은행 채권 및 상업 은행 대출이 주택 재고 정리를 위한 잠재적인 자금원이 될 수 있습니다.
PSL은 2015~2018년 대규모 판자촌 개조 공사와 가장 최근의 부동산 부문을 위한 "3대 주요 프로젝트"를 포함하여 부동산 관련 부양책에 자금을 지원하도록 지정되었습니다. Goldman은 PSL 순 발행량이 2023년 990억 위안에서 2024년 7000억 위안으로 증가할 것이라고 가정합니다. 그러나 정책 입안자가 주택 재고 정리 자금을 조달하기 위해 PSL(2.25%)에 비해 더 많은 재대출(연간 1.75%의 자금 비용)을 사용하는 것을 선호하는 경우에는 약간의 불확실성이 있습니다.
LGSB는 2018~19년 판자촌 개조 및 토지 보유를 위한 자금원이었지만, 2019년 말과 2020년 초에 이 지역에서 LGSB 수익금 지출이 일시적으로 금지되었습니다. 지방 정부는 전체 3조 9천억 위안 중 ~9천억 위안만 사용했습니다. 올해 현재까지(5월 말 기준) LGSB 발행 할당량은 예년에 비해 많이 느린 편이다. 이는 올해 남은 기간 동안 3조 위안의 할당량이 제공될 수 있음을 의미하며, 그 중 일부는 진행 중인 주택 완화 패키지를 지원하는 데 사용될 수 있습니다. 2024년 초, 정책 입안자들은 LGSB 수익금을 자기자본으로 사용하여 공공 주택 관련 프로젝트에 자금을 지원하도록 허용했는데, 이는 잘 시행될 경우 더 큰 승수 효과를 시사합니다.
정책 은행은 2015~18년 PSL이 지원한 판자촌 개조 작업의 주요 역할을 담당했으며 이론적으로는 외부 자금 조달에 대한 명시적인 제약이 없습니다. 이에 따라 정책은행채 발행 및 관련 대출이 늘어날 가능성이 있다.
상업 은행, 특히 대규모 은행은 필요한 경우 더 많은 자금 지원을 제공할 수도 있습니다. 또한 필요하다면 PBOC가 주택 재고 정리를 위한 재대출 할당량을 늘릴 가능성도 있습니다.
이에 비해, 전략적으로 중요한 분야(예: 첨단기술 제조)의 주요 프로젝트에 자금을 지원하기 위해 지정된 초장기 중앙정부 특별채(ULT CGSB; 超长期特别國债)의 지속적인 발행은 그리 좋지 않을 수 있습니다. 부동산 부문에 맞춤화된 금융 도구입니다. 그러나 시장 가격보다 훨씬 낮은 주택 재고를 구매하고 은행이 일부 문제가 있는 POE가 시작한 프로젝트에 대한 대출을 늘리도록 요구하는 것은 은행의 부담을 증가시킬 수 있으며, 결과적으로 정부는 은행 시스템에 대한 지원을 강화해야 할 수 있습니다.
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