Vanke는 중국의 부동산 거품이 꺼진 '충돌벽 시기'에 진입했다고 밝혔습니다.
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Vanke는 중국의 부동산 거품이 꺼진 '충돌벽 시기'에 진입했다고 밝혔습니다.
2023년 10월 9일, 중국 부동산 개발업체 Vanke는 장쑤성 난징에 주거용 건물을 건설하고 있었습니다. (게티 이미지를 통한 STR/AFP)
베이징 시간: 2023-10-28 08:15
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[신당통신, 베이징 시간, 2023년 10월 28일] Vanke 이사회 의장은 최근 중국 부동산 산업이 이제 가장 고통스러운 마라톤 "벽에 부딪히는 기간"에 돌입했으며 고통은 더 길고 고통이 더 길고 예상보다 더 고통스럽습니다. 중국에 여전히 살아 있는 부동산과 민간 기업이 혼합된 축소판으로서 Yu Liang의 말은 부동산 거품이 터지면 치료법이 없음을 보여줍니다 .
10월 20일 Vanke의 연례 언론 교류 회의 에서 Yu Liang의 "벽타기 시대"에 대한 발언이 나왔습니다.
마라톤 달리기의 '벽돌기'는 선수들이 경주 중 겪어야 하는 힘든 시기를 말하는데, 보통 30km 정도 달리고 나면 체내에서 에너지를 에너지로 바꾸는 당분이 기본적으로 소모되고 지방이 빠지기 시작한다. 에너지로 태워졌습니다. 이 대회 기간 동안 선수들은 육체적 에너지가 심하게 소모되고, 근육이 아프며, 마치 벽에 부딪힌 것처럼 몸이 한계에 부딪히게 된다.
58세 유량씨는 "지방 연소가 상대적으로 느리고 5~10분 정도 걸린다. 이 시간이 당분이 부족하고 아직 지방이 오르지 않았기 때문에 가장 고통스럽다"고 말했다. 이를 통해 계속 달릴 수 있습니다."
그는 마라톤이 벽에 부딪히는 현상을 이용해 올해 부동산 업계가 '달릴 수 없는' 투쟁의 고통스러운 상황을 생생하게 묘사했다.
Vanke는 항상 부동산 업계의 벤치마크이자 부동산 회사의 벤치마크였습니다. 2016년 Yu Liang은 Vanke의 창립자인 Wang Shi의 뒤를 이었습니다. 2018년 에버그란데 , 컨트리가든 등 부동산 회사가 여전히 빠른 발전을 이루던 시절, 유량은 '생존'이라는 슬로건을 외쳐 업계 전체를 충격에 빠트렸다. Yu Liang은 2022년 내부 연례회의 연설에서 다음과 같이 경고했습니다. 부동산은 '암흑철 시대'에 진입했으며 올해는 마지막 저항의 해입니다. 죽거나 살거나 그 사이에는 없습니다. 그해 Vanke는 직원을 해고하고 급여를 삭감하고 비용을 절감했습니다. 2023년에는 선샤인시티, 에버그란데, 수낙 , 컨트리가든 등 수많은 유명 기업이 또 무너졌고, 반케는 남은 몇 안 되는 대형 상장 부동산 기업 중 하나다.
업계의 많은 사람들은 Vanke가 국유 기업 배경을 가지고 있으며 최대 주주는 Shenzhen Metro라고 생각합니다. Vanke가 인수한 토지의 대부분은 1, 2급 도시에 있는 반면 Evergrande , He Country Garden 등은 대부분 3, 4, 5급 도시에 주택을 짓고 있습니다. 경기 침체기 동안 3선, 4선, 5선 도시의 주택 매매는 1선, 2선 도시에 비해 훨씬 저조했다.
Vanke는 여전히 중국 최고의 부동산 회사 중 하나로 상장기업 등급에서 '안정적'으로 분류되어 있지만, 올해 중국 경제와 부동산 산업에 대한 워털루는 많은 사람들의 기대를 뛰어넘었습니다. Vanke는 또한 "매우 고통스러운" 삶을 살고 있습니다. 올해 상반기 반케의 매출은 전년 동기 대비 2.9% 감소했고, 매출총이익률도 지난해 20.46%에서 18.87%로 떨어졌다.
Vanke는 지난 9월 총 이익 마진의 감소가 업계가 직면한 일반적인 문제라고 밝혔습니다. Vanke의 단기 판매 총 이익 마진은 이전보다 더 큰 압력을 받고 있습니다. 건물이 완성되고 인도됨에 따라 이러한 압력은 정산에 반영될 것입니다. 올해와 내년 결과.
Yu Liang은 시장이 너무 많이 하락했다고 믿습니다.
올해 8월부터 관련 부처와 각 지자체에서는 주택 구입을 활성화하고 주택 구입 기준을 낮추는 등 몇 가지 새로운 조치를 내놓는 부동산 업계를 지원하기 위한 몇 가지 정책을 도입했지만 결과는 제한적이며 정책을 바꾸지 못했습니다. 전체 부동산시장 부진과 주택가격 하락, 시장 비관론 등이 대표적이다.
중국 부동산 뉴스(China Real Estate News) 통계에 따르면 올해 상반기 50대 상장 부동산 회사의 수익성은 계속 악화돼 총 순이익 손실이 964억7800만 위안(약 132억 달러)에 달했다. 809억 위안(약 111억 달러)의 금융비용을 지불했다. 대부분의 부동산 회사는 높은 부채, 감소된 자본 흐름, 심각한 부채 상환 압력을 안고 있습니다. 이 중 9개 부동산업체가 상장폐지됐고, 16개 상장부동산업체는 여전히 영업정지 상태다. 나머지 25개 활성 부동산 회사 중 6개 상장 부동산 회사는 현금 1000억 위안(약 138억8000만 달러) 이상을 보유해 '안정적인' 부동산 회사로 평가받고 있다. 컨트리가든, 폴리, 차이나리소스를 제외하면, Vanke, China Shipping 및 China Merchants Shekou는 모두 중앙 및 국유 기업 배경을 가지고 있습니다.
8월 이후 컨트리가든이 2천만 달러가 넘는 이자도 갚지 못한다는 보도가 나올 것이라고는 누구도 예상하지 못했다.
1~9월 중국 부동산 회사의 판매실적을 보면 100대 부동산 회사의 판매가 전년 동기 대비 29.5% 감소했다. 큰 손실을 입은 부동산회사는 민간기업뿐만 아니라 중앙·국영기업도 많다. 이 중 손실액이 100억 위안을 넘는 기업에는 Country Garden, Evergrande, Sunac , Sino-Ocean 및 Shimao Group이 포함됩니다. 컨트리가든은 지난해 영업적자 1위를 기록했고, 지난해 부동산 100개사 중 매출 실적도 1위에서 6위로 떨어졌다.
Vanke의 올해 판매실적은 최대 국영기업인 폴리그룹에 이어 2위다. Vanke는 미국 달러 부채가 줄어들고 유동성이 단기 부채 만기를 지불하기에 충분하다고 말했지만 Vanke의 삶도 전체 부동산 산업과 마찬가지로 고통스러운 '벽에 부딪히는' 기간에 빠졌습니다.
Evergrande의 Xu Jiayin이 체포된 이후 부동산 시장은 새로운 쇠퇴의 물결을 시작했고 Country Garden은 공식적으로 폭발했으며 부동산 매매는 얼음과 눈, 업계는 비관과 절망으로 가득 차 있었습니다. 시장과 주식 시장이 죽었습니다.
중국 공산당 국가통계국 자료에 따르면 올해 3분기 부동산산업 총생산액은 2.7% 감소해 올해 분기별 감소폭 중 최대치를 기록했다.
부동산 산업은 중국 GDP의 4분의 1을 차지한다. 부동산 회사의 지속적인 폭발은 강력한 충격파를 형성하여 전국 각지와 상하류 기업, 은행 및 기타 금융 기관에 퍼져 중국 경제의 반등을 끌어내렸습니다.
부동산이 중국 경제에 미칠 영향이 예상됨에 따라 국제통화기금(IMF)은 이달 2024년 중국 경제성장률 전망치를 4.2%로 낮췄다.
S&P Global Ratings는 하향 시나리오에서 2024년 중국의 부동산 판매가 2022년에 비해 최대 25% 감소하여 그해 중국의 실질 GDP 성장률이 2.9%로 감소할 것으로 추정합니다.
부동산 위기의 '해독제'는 실패한다
판공성 중국 중앙은행 총재는 최근 대형 부동산 회사의 채권 부도 위험을 꾸준히 해결하고, 주택 보장에 대한 금융 지원을 늘리며, 부동산 회사의 합리적인 자금 조달 요구를 차별 없이 지원하겠다고 밝혔습니다.
Pan Gongsheng의 연설은 이전 어조를 벗어나지 않았으며 효과적인 구체적인 조치가 없었습니다. 중국 국민은 중국 공산당의 공식 약속에 익숙해졌습니다.
2022년 11월 중국 공산당이 부동산 금융에 대한 '16개 금융조항'과 '3개의 화살'을 도입하면서 금융정책도 완화됐고, 부동산 정책도 한시적으로 승인하는 등 부동산 정책이 점점 완화됐다. 대출이 아닌 주택, 기존 주택담보대출 금리 인하, 주택담보대출 금리 인하, 주택담보대출 비율, 매입제한 완화 등 9월 이후 각 지역에서는 '낡은 것을 새 것으로 교체' 정책을 시작했는데, 많은 트릭이 있어 어느 정도 구매를 자극했습니다.
하지만 민간부동산업체의 70% 이상이 도산해 은행으로부터 자금지원도 받기 어려운 실정이다. 현재 부동산 시장의 매매 상황은 개선되지 않았고, 뇌우 위험은 국유 및 중앙 소유 개발자에게까지 확산되었습니다. 부동산 업계의 업스트림과 다운스트림 기업들이 부동산 워털루에 의해 움츠러들었다. 투자자들은 더 이상 부동산에 낙관적이지 않습니다.
올해 10월에는 집값이 하락하는 상황에서 주택 소유자들은 향후 집값 방향을 알 수 없었고, 새로운 주택시장 정책을 이용해 집을 싸게 팔기 위해 서로 쫓아다녔다. 중국 곳곳에서 주택 매매 붐이 일고 있습니다.
1선 발전 도시인 난징에서는 올해 9월 중고 주택 가격이 전월 대비 0.9%, 전년 동기 대비 4.0% 하락했다. 10월 이후 난징의 중고 주택 매물은 184,000채를 넘어섰습니다. 새로 지어진 상업용 주택도 마찬가지인데, 10월까지 난징의 신규 주택 가격은 5개월 연속 하락했다.
2, 3선 도시의 상업용 주택 매매도 할인된 가격으로 진행된다.
지난 두 달간 가격 전쟁과 판촉 전쟁이 치열했지만, 저가 매매를 우려하는 부동산 회사가 많아지면서 결국 부실로 이어질 수도 있다.
10월 초, 휘양폴리선샤인시티는 주택을 50% 할인된 가격에 팔면서 노주인의 권익보호 캠페인을 촉발했지만, 매매가 중단됐다. 비슷한 일이 다른 곳에서도 일어났습니다.
현재 중국 공산당 당국이 주택소비를 촉진하기 위해 시행하는 다양한 정책은 주택시장 경제를 활성화하는데 실패하고 있다. 부동산 업계는 더 이상 정책 구제금융에 대해 확신을 갖고 있지 않습니다.
부동산 거품은 터지고 대책은 없다
2년 전 중국 경제학자이자 중위안은행 수석경제학자 런쩌핑은 부동산은 순환의 어머니라며 부동산 위기는 10번 중 9번 발생한다고 말했다. 전 세계의 많은 주요 경제 위기는 부동산 거품의 붕괴와 관련이 있습니다.
현직 정치평론가 탕징위안은 10월 26일 에포크타임스와의 인터뷰에서 중국의 부동산 거품은 이제 터졌고 치료법은 없다고 말했다. 그는 "에버그란데, 컨트리 가든, 수낙 등 많은 유명 부동산 회사들이 천둥번개를 쳤고, 도입된 어떤 정책도 소용이 없다"며 "중국 공산당이 아무리 주택 구입을 자극하려 해도, 사람들은 경제에 대한 자신감이 없어 여전히 구매를 꺼리고 있습니다. 사업을 계속하기 위해서죠.”
Tang Jingyuan은 또한 중국의 부동산 산업이 앞으로 급격히 위축될 것이라고 믿고 있습니다. 현재 중국 경제는 구멍 난 상황에 직면해 있으며, 중국 공산당은 위기 발생을 지연시키기 위해 과도한 화폐 발행을 이용하고 있습니다. 오래 지속될 수 없습니다.
(The Epoch Times에서 재인쇄/편집자: Ye Ping)