Re:재개발 카페에서 발취합니다..＜사업진행속도관한글..인천＞

[이心dream]

상기 자료에 근거하여 각 사업 절차별 소요기간을 평균한 데이타이다.

추진위 갯수에서 간석초교구역 3개, 백운주택 2개, 송림3구역 2개, 산곡2구역 2개로 구분하였다.

주거환경개선사업은 제외.

사업유형	기본계획	추진위구성	추진위-구역지정		구역지정-조합설립		조합설립-사업인가		사업인가-관리처분		관리처분-시공
	개소	개소	개소	평균기간	개소	평균기간	개소	평균기간	개소	평균기간	개소	평균기간
재개발	120	97	85	24.4	48	3.8	4	11.5
재건축	29	84	22	33	5	2
도시환경정비	23	47	20	25.7	16	4.7	6	11	1	7	1	1

위의 자료에서는 추진위에서 구역지정까지 소요되는 기간이 재개발<도시환경<재건축 순으로 기간이 길어지며 조합설립까지는 대략 4개월 소요되며 사업시행인가 까지는 인가난 구역의 평균은 1년 정도 소요기간이 필요하다.

물론 위의 자료에서는 사업이 순조로운 구역위주로 파악되는 자료이며 조합원의 적극적인 참여가 있는 구역 위주이므로

- 조합원간의 갈등이 있거나,

- 사업성이 나오지 않는 구역,

- 시공사의 적극적인 참여가 이루어지지 않는 구역 등은 소요기간을 개별적 요인으로 추측 불가할 것으로 보인다.  

도시환경정비사업

전체 23개소 중에서 중구 8개소와 남구 9개소, 동구 3개소, 부평구 3개소를 차지하는 등 대부분이 중,동,남구에 포진되어 있지만 이들이 상가재개발로 가는 이유는 과거 상권이 구도심에 있었고 따라서 이들 지역의 용도지역은 상업지역인데 기인한다. 그러나 상권은 배후 에 주거지역이 형성되지 않으면 살아나기 힘들다. 따라서 이들 지역이 도시환경정비사업으로 성공하기 위해서는 구도심의 주거환경이 얼마나 개선되어 주거인구가 다시 유입될 수 있는가와 직결될 것으로 보인다. 구도심 재생사업의 핵심인 인천역세권, 제물포역세권 도시재생사업이 취소되고 인천대학교가 송도로 빠져나가는 등의 악재를 뒤집을 수 있는 대안이 없으면 상당기간 도시환경정비사업은 고전을 면치 못하리라 생각된다.

재개발사업

전체구역 120개소중 98개소가 추진위원회를 구성하였다. 물론 추진위원회 구성이 사업성을 구체적으로 판단한 후에 구성되었다고 볼 수는 없다. 추진위 구성이 되지 않은 지역들은 기본계획에 정비예정구역으로 지정되었지만 일부 지역을 제외하고는 사업성이 전혀보이질 않는다. 각각의 이유로는 숭의7구역, 숭의4구역, 용현5구역 등이 고도제한의 규제로, 도화5구역은 면적의 협소로, 주안9구역은 석바위시장 때문에, 나머지는 최근에 기본계획에 편입된 이유 등으로 추진위 구성이 되지를 않는다.

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추진위가 구성된 구역들은 그래도 87%가 정비구역 지정까지 절차를 밟았다. 추진위 구성과 정비구역 지정과는 커다란 의미에서 차이가 있다. 정비구역지정을 위해서는 자금이 필요하다. 정비업체, 설계업체도 선임하여야 하며 구역지정제안을 위하여는 기본적인 구역지정을 위한 설계과정도 수행하여야 하는 등 자금과 용역이 소요된다.

중구

중구는 최근 지정된 전동, 도원역주변을 빼 놓고 추진위 구성 후 송월아파트를 뺀 5개구역이 정비구역지정절차를 마치고 조합설립까지 끝낸 상태이다.

소요기간을 보면 구역지정까지 약 26개월로 인천시 평균보다 약 2개월 느린 정도로 평균에 근접하지만 조합설립 이후 시공사 선정이 현실적인 문제로 다가왔다. 최근 화수화평구역이 대규모단지임에도 불구하고 시공사 선정에 실패한 사례가 있다.

구 역 명	추진위	구역지정	조합설립
경동율목	2006-12-27	2009-03-23	2009-06-23
도원	2006-08-17	2008-06-23	2008-10-01
송월	2007-02-22	2009-04-13	2009-08-20
송월아파트	2008-08-11
신흥2	2006-10-10	2009-04-27	2010-04-02
신흥3	2007-02-15	2009-04-27
전동
도원역주변

동구

동구도 구도심의 핵심이었던 만큼 중구와 같은 문제점을 지닌다.

8개 구역이 추진위, 구역지정을 받고 이중 5개구역이 조합설립을 완료하였다.

이들 구역은 토지등소유자 수, 건물노후도 등에서는 상당히 매력이 있는 지역임에도 분양성이 받혀주지 못하여 일부 금송구역 등을 빼 놓고는 사업의 진행이 더딜 것으로 보인다.

구 역 명	추진위	구역지정	조합설립
금송	2004-11-11	2008-05-06	2008-09-04
금창	2006-08-24	2010-02-08
샛골	2006-08-23	2008-12-08
서림	2006-08-23	2008-11-24	2010-02-19
송림1,2동	2006-12-04	2009-08-24
송림3	2005-05-18	2009-04-20	2009-08-25
송림3-1	2007-10-10	2009-04-20	2009-09-03
화수화평	2006-08-23	2008-05-06	2009-11-30

남구

남구는 동구 중구에 비해서 상대적으로 많은 재개발구역으로 지정이 되었다.

이 중 몇 개 구역은 규제 등으로 추진위 구성조차 되지 않고 있다.

전도관 구역은 98년도부터 주거환경사업으로 추진이 되어 오다가 재개발로 바뀌어 사업시행인가를 목전에 두고 있으며, 학익 1구역은 2006 기본계획에 의한 사업 중 재개발에서는 가장 빠른 진도를 보이고 있다. 주안3구역도 조합장 문제로 진통을 겪고 있지만 사업속도는 빠른 편이다. 주민갈등문제가 있는 일부 지역을 제외하고는 구역지정까지는 무난하게 갔지만 조합설립을 위한 동의부분에서 사업성이 두드러지지 않는 몇 개 구역은 고전을 하고 있다. 이에 대한 이유 중 하나로는 동구, 중구와 다른 주거형태를 생각하여야 한다. 중, 동구와 달리 남구에는 비교적 양호한 주거형태가 존재한다. 주안4, 10구역, 주안5구역, 도화5구역 , 도화1구역 등은 경인고속도로 준공 후 1980년 전후로 형성된 토지구획정리사업지구이며 노후도는 충족되지만 비교적 양호한 건물이 존재하여 임대수입이 발생되는 지역이다. 따라서 개발후 기대되는 수익성이 현존하는 임대수익과 주거만족을 충족하지 못하면 조합설립을 위한 동의가 쉽지 않다. 수익성은 일반분양수입과 바로 귀결되는데 일반분양가가 상대적으로 계양구나 부평구처럼 서울 접근성이 높은 지역에 비해 낮을 수 있어 시공사의 참여가 관건이며 이 부분이 해결되지 않으면 상당기간 표류할 가능성이 있는 지역이다.

구 역 명	추진위	구역지정	조합설립	사업시행인가	비고
공단시장주변	2006-11-03	2008-08-04
도화1	2007-09-05	2009-12-21			주민갈등
도화4	2006-08-25	2008-11-24	2009-06-12
도화5					구역협소
숭의2	2006-08-16
숭의3	2006-08-24	2008-06-30	2008-10-24
숭의4					고도제한
숭의5	2006-08-24	2008-07-07	2008-10-24
숭의7					고도제한
용현1	2006-09-27	2009-12-14
용현5	2006-10-27	2009-09-28
용현6	2007-04-06	2009-10-19
용현7	2007-10-25	2009-12-21
전도관	2004-12-16	2008-05-06	2008-11-24
주안10	2007-02-14	2008-12-01
주안4	2006-12-26	2009-04-06
주안3	2006-08-16	2008-05-19	2008-09-01	2010-01-08
주안6	2007-03-30				주민갈등
주안8	2006-08-16	2008-12-29
주안9					시장
학익1	2006-08-16	2007-12-18	2008-03-05	2008-12-19
학익2	2006-09-05	2008-12-01	2009-03-09
학익3	2006-08-17				협의대상지
도화9	2006-08-24	2008-12-01
여의	2007-03-05	2009-01-19	2009-05-18
용현4	2007-07-04	2010-02-22
백운2주택	2008-10-08	2008-11-03
주안1	2007-04-16
학익4	2008-01-24	2009-09-28
정석고교주변					신규지정
용일초교주변					신규지정
용일사거리남동					신규지정
주안북초교북측					신규지정
삼영아파트주변	2009-12-03				신규지정
신기시장남측					신규지정
연학초교북측	2009-09-14				신규지정

남동구

남동구는 남구에 비해 도시의 역시가 짧지만 주택의 밀집도와 건물의 형태는 남구의 일부 토지구획정리지구와 비슷한 양상을 보인다.

두드러진 특징으로 전철역 주변의 노후빌라단지, 단독주택단지들(삼희아파트주변구역,간석2구역, 연와마을구역)과 예전 구월, 간석주공아파트 주변의 노후 주거지(간석초교구역, 상인천초교구역, 우신구역)등이 구역에 포함되어 있다. 이들의 문제점은 연와, 대토단지구역을 제외하고 빌라들이 상대적으로 많다는 것이다. 분양성에서는 중,동,남구보다 우수한 조건을 갖고 있지만 토지등소유지의 비율이 높아서 개발의 속도를 더디게 할 것으로 보인다.

특히 연와마을, 대토단지구역 등은 단독, 다가구 위주의 주거형태로 비교적 양호한 건물이 존재하여 임대수입이 발생되는 지역이다. 따라서 개발후 기대되는 수익성이 현존하는 임대수익과 주거만족을 충족하지 못하면 조합설립을 위한 동의가 쉽지 않다.

간석초교구역은 단위 구역면적으로는 인천에서 최개 규모이다. 협의대상지가 구역을 삼등분하여 각각 다복, 용천, 양계마을구역으로 나누어 각각 조합을 구성하여 사업을 진행하지만 역시 토지등소유자의 과다로 인한 사업성문제가 넘어야할 산이다. 상인천초교구역과 우신구역은 재건축의 성공(?)사례인 구월, 간석주공재건축아파트 근처에 있어 개발될 경우 대규모 단지의 프리미엄을 갖지만 우신구역보다는 상인천초교주변 구역이 사업성은 높은 것으로 판단된다.

구 역 명	추진위	구역지정	조합설립
간석2	2006-11-24	2009-02-23	2009-04-20
간석성락A	2007-09-19	2009-04-06	2009-07-17
간석초교주변
다복마을	2010-02-17	2009-12-14	2010-05-17
양계마을	2010-02-12	2009-12-14	2010-05-14
용천마을		2009-12-14
백운주택	2006-08-23	2008-09-22
삼희아파트	2007-05-22	2010-01-18
연와마을	2007-10-22	2009-04-20
대토단지	2007-11-13	2009-12-14
상인천초교	2007-11-23	2009-06-01	2009-10-19
우신	2008-02-26
구월삼보	2008-05-13	2009-09-21
주원삼거리
간석자유시장주변

부평구

부평구는 신도시와 구도시가 공존하는 곳이다.

부개, 삼산동 등에서의 신규아파트 분양가를 청천, 산곡동에서 유지할 수 있는가 하는 문제가 관건이라고 본다. 중,동,남구에 비해서는 평당 200만원이상의 차이를 보이면 사업성이 있는 지역이 많을 것으로 보인다. 청천 1,2구역에서 산곡2구역까지는 재정비촉진지구로 개발하였으면 하는 아쉬움도 남는 지역이다. 간석초교구역이 3개구역으로 나뉨에 따라 청천2구역은 단위구역으로는 인천에서 가장 큰 구역이 되었다. 바로 동측의 청천1구역과 부평아울렛남측구역도 기본계획에 편입됨으로써 개발 후에는 엄청난 대규모 아파트단지로 거듭날 것이다. 진통을 거듭하던 산곡2구역까지 단지를 쪼개 구역을 지정하고 산곡도시환경정비사업도 움직임이 바빠지고 있다. 98년 계획에 의해 진행되는 산곡1구역은 신축중이며 부평5구역은 철거중인 관계로 2006 기본계획에서 지정된 구역에서의  조합원들의 개발에 대한 참여도도 타 구역에 비해 상대적으로 높다. 시공사들도 중, 동, 남구에 비해 참여의사가 높고 사업성도 보장되는 곳이 많다. 다만 부평2구역등처럼 빌라 등의 비율이 높은 관계로 토지등소유자가 많아서 일반분양분이 나오지 않는 지역을 세밀하게 따져볼 필요가 있다.

구 역 명	추진위	구역지정	조합설립	사업시행인가
갈산1		2009-11-23
백운1	2006-12-22	2009-12-28
백운2	2006-08-24	2008-08-25	2009-05-11
부개3	2006-08-24	2009-02-09	2009-04-08
부개2	2006-08-24	2008-07-07	2008-09-05	2009-09-04
부평2	2006-09-25	2008-05-26	2008-10-09
부평4	2006-08-24	2008-05-09	2008-08-22	2010-05-26
부평목련A	2007-08-14	2009-07-13	2009-12-30
산곡2-1	2010-02-10	2009-11-09
산곡2-2		2009-11-09
산곡3	2006-08-24	2009-11-23
산곡5	2006-08-24	2008-12-08	2009-03-12
산곡4	2006-10-26	2008-10-13	2008-12-12
삼산2	2006-08-24
십정3	2006-08-24	2008-10-13	2008-11-19	2009-09-30
십정4	2006-08-24	2008-12-15	2009-03-19
십정5	2007-11-16	2009-11-30
청천1	2007-11-16	2009-06-08	2009-10-09
청천2	2006-11-22	2008-12-08	2009-02-03	2010-06-01
삼산1	2008-03-19	2009-07-20	2010-03-02
신촌	2006-03-03
부개4	2008-02-01	2009-11-30	2010-01-26
부개5	2008-04-18	2009-07-20
부개삼이	2008-06-30	2009-07-20
부개인우	2008-02-05	2009-07-20	2009-12-16
부평6	2008-07-04	2009-10-19
산곡6	2007-12-28	2009-04-13	2009-07-23
산곡7	2007-12-26	2009-11-23
십정6	2008-01-16	2009-10-05
부평아울렛남측	2009-07-23	2010-02-08
십정초교주변
동수초교북측	2009-08-31
부광초교서측
부평고교주변
부평북초교주변	2009-08-25
동소정사거리
부개서초교북측	2009-06-08	2010-02-08

계양구

계양구는 연수구와 함께 가장 늦게 발전한 도시이다.

작전역주변을 중심으로 1차 구역으로 지정된 곳이 많다. 계약1, 효성1, 작전현대구역이 바로 그렇다. 이들 구역도 조건은 부평구와 비슷하다. 분양가는 타구에 비해 상대적으로 우수하다. 다만 토지등소유자의 비율이 사업진행의 발목을 잡을 것으로 판단된다. 서운구역의 경우는 좀 다르게 보아야 한다. 서운구역은 나대지와, 공장, 주택 등이 있으며 토지등소유자의 경우에도 지분쪼개기 등으로 늘어나기는 하였지만 사업성은 있는 것으로 보인다. 서울접근성과 계획된 서운도시개발사업이 진행된다고 가정하는 경우 매력적인 곳으로 판단한다.

뒤늦게 편입된 작전시장주변과 게양문화회관 동측에 대하여는 토지등소유자의 비율이 문제점으로 보인다.

구 역 명	추진위	구역지정	조합설립
계양1	2006-11-15	2009-01-12	2009-03-30
서운	2007-01-12	2008-12-22	2009-06-26
작전현대A	2007-02-05	2009-04-27	2009-06-21
효성1	2007-01-16	2009-01-12	2009-03-31
작전시장주변	2009-06-08
계양문화회관동측	2009-10-13

서구

서구의 경우도 기본계획수립에 아쉬운 부분이 많은 곳이다.

석남1-6구역은 얼핏보면 1개의 구역으로 진행하여도 무리가 없는 재정비촉진구역으로의 필요성이 두드러지는 지역이지만 6개 구역으로 쪼개고 거기에 협의대상지를 구역과 구역사이에 지정하였다.

구역 지정후 비슷한 시기에 조합설립을 완료하고 시공사 선정절차들을 밝고 있다. 중구,동구와 달리 시공사들의 참여도도 높다. 이 지역은 청라와 가정오거리의 사업성패와 맥을 같이하고 지하철 7호선의 영향도 받는 등 미래가치는 낮지 않다고 판단한다. 조심할 것은 각 구역의 사업성을 판단할 때 토지등소유자의 조건이 상당히 차이가 있다는 점이다.

뒤늦게 편입된 신현초교주변구역은 가정오거리 루원시티의 영향과 밀접하며, 가정여중고주변구역은 분양성에서는 서구의 개발계획과는 지정학적 거리가 현실적으로 존재함을 인정하여야 한다.

구 역 명	추진위	구역지정	조합설립
석남1	2007-01-22	2009-10-26	2010-02-09
석남2	2007-03-30	2009-06-01	2009-08-21
석남3	2006-12-01	2009-09-21	2009-11-17
석남4	2007-01-18	2009-06-15	2009-09-04
석남5	2007-03-06	2009-09-28	2009-11-09
석남6	2007-03-13	2009-11-16	2010-03-05
신현초교주변	2009-09-11
가정여중교주변
천마초교서측	2009-12-07

[출처] 인천시 정비사업 절차별 소요기간, 구별 추진현황 (인천재개발정보공유) |작성자 공파

[이心dream]

보시는 봐야 같이 평균 조합설립에서 사업시행인가까지 11.5개월 약 1년이 소요되며,
부개4구역의 경우 2010-01-26 에 조합설립이 되였으며, 평균보다 많이 늦어지는건 사실입니다.
자세히 보면 사실 조합설립까지도 타구역보다 늦었지만 유독 시공사선정만 빨랐습니다.
하지만 시공사 선정까지만 이였습니다..
정비사업은 조합장님의 업무도 중요하지만 같이 서포트가 되는 정비업체의 몫이 아무래도 더 클수가 있습니다.
통화했던 내용처럼 조합장님 이하 임원진.. 그리고 조합원까지 재개발이란 생소함을 공부하며 배우며 진행하고
있는것입니다. 하지만 정비업체는 그렇지 않기 때문에.. 많은 조력자 역활을 해야할것입니다..

[이心dream]

시공사선정은 조합설립을 해야 할수 있습니다.. 그만큼 조합설립을 빨리 했다는 얘기이고, 일단 진행속도가 빨라진다는 생각으로 처음에는 기뻤으나, os직원의 망발 과 남용 등이 뒤에 더크게 나올수 있는 소지가 있는 부분입니다.
인근 구역들이 관리처분에서 멈춰 버린 이유가 그것입니다...
이 카페는 재개발 조합원만 보는 카페가 아님을 명심하시고, 화가 나시면 나시는데로 관심을 갖고 주변분들께도
항상 관심을 부탁드립니다... (카페만 활성화되여도.. 좋겠지만.. 보시면 알겠지만 몇몇분만 활동하십니다..)