지난해부터 시작된 고금리와 각종 부동산 규제정책으로 시작된 부동산 시장 한파가 지속되면서 최근 부동산시장은 침체되어 있다 못해 “최악”의 수준이다. 최근에 부동산시장이 침체기에 지속되면서 들어서 누구나 한번쯤은 시세보다 저렴한 가격으로 부동산을 살 수 있다는 경매와 공매에 관심을 가져봤을 것이다. 아파트나 주택의 경우 경매는 20%, 공매는 20%~30 정도 싸게 구입할 수 있고, 전원주택의 경우 30∼50%까지 저렴하게 살 수 있다. 더구나 지난 문재인정부에서 부동산에 대한 규제하는 정책을 펴 침체된 부동산시장에서 수요자들이 법원경매시장으로 앞으로 이동할 것으로 전망된다.
경매는 채권자가 채무자에게 채무를 변제받을 때 물리적인 충돌을 피하기 위해 법원 등의 국가권력에 신청하여 채무자의 부동산을 강제적으로 처분하는 것으로 돈을 빌려주기 전에 부동산 등에 담보를 설정하는 임의경매와 변제하지 못한 상황이 발생했을 때 신청하는 강제경매가 있다.
공매는 자산관리공사에서 매각하는 것으로 국세와 지방세 등의 체납으로 국가나 지방자치 단체가 압류한 세무 체납자의 재산을 매각한 것과 금융기관이 돈을 갚지 않은 채무자의 담보물건의 매각을 자산관리공사에 위임한 것을 말한다.
일반적으로 경매나 공매로 부동산을 구입하려고 한다면 신문에 공고되는 입찰 공고를 눈여겨 봐야 한다. 모든 부동산 경매나 공매는 입찰이 실시되기 전 법원 게시판과 주요 일간지에 공고되고 입찰 공고가 나간 뒤 경매는 14일 후에, 공매는 10∼60일 후에 실시된다. 그러나 신문 공고에 실리는 사항은 부동산의 소재지와 면적, 용도, 최저 경매가격 등 아주 기본적인 내용뿐이라 그 부동산의 안전성의 정도를 파악하는 데 별 도움이 되지 못한다.
입찰 물건의 권리를 자세히 분석하기 위해서는 입찰 물건 명세서와 등기부 등본을 반드시 확인해야 한다. 입찰 물건 명세서에는 부동산의 시가를 감정한 시가감정서와 현황조사서, 전세를 누구에게 언제 주었는지를 알 수 있는 임대차 현황조사서, 건물평면도, 건물 입지도, 부동산 사진 등이 포함된다. 등기부등본을 제외하고 부동산에 관련된 거의 모든 서류가 들어있다고 볼 수 있다.
성공적인 경공매 투자를 위해서는 단순한 권리분석 그 이상의 전략이 필요하다. 여기서 말하는 전략이란 무엇일까. 바로 취득과 보유, 처분의 과정을 예상하고 돌발상황이 발생했을 경우 위험을 회피하기 위한 대응책을 준비하는 것이다.
경매나 공매 물건을 성공적으로 구입하려면 현장 답사는 필수조건. 입찰 물건 명세서를 보고 마음에 드는 물건이 있을 때 직접 찾아가 볼 필요가 있다. 이때 그 지역 부동산의 시세와 현황을 잘 아는 사람은 역시 부동산 공인중개사들이다. 몇 군데 부동산 중개소에 들러 시세를 확인하고 그 지역의 부동산 시세 전망도 알아둘 필요가 있다. 요즘엔 실거래신고가 정착화되어서 인근 실거래 확인을 해보고 여기에 교육시설, 교통 편의성, 생활편의시설이 어떻게 되어 있는지도 알아두는 것이 좋다. 이는 경매나 공매로 구입한 부동산의 수익성이 어느 정도 되는지를 가늠할 수 있는 잣대가 되기 때문이다.
많은 사람들이 경매나 공매를 통해 싼값에 부동산을 구입하는 일에만 신경을 쓰다보니 세금은 계산에 넣지 않는 경우가 많다. 그러나 경매나 공매에 참가하기 전에 부동산을 소유하게 됐을 때 내는 세금이 얼마나 되는지를 따져보는 것이 좋다. 부동산 양도와 관련돼 발생하는 세금은 결코 적지 않은 금액임으로 미리 준비해두어야 문제가 발생하지 않는다.
가장 큰 영향을 미치는 것은 자금계획이다. 사전에 보유 자금과 대출한도를 확인해 자금 집행에 문제가 없도록 만드는 것이다. 최근에 정부에서 추진하고 있는 부동산 대책은 투기적 수요를 관리한다는 취지에서 대출한도를 강화하는 방향성을 보여주고 있기 때문에 중분하게 자금계획을 준비하여야 한다.
‘백문이 불여일견이요, 백견이 불여일각이며, 백각이 불여일행’이란 말이 있다. 경매나 공매투자에서 성공적인 투자전략은 효과적인 관리와 대응을 바탕으로 확률값을 높이는 투자 실천을 제대로 하기 위해서다. 좋은 전략과 올바른 훈련이 쌓인다면 실패하지 않는 투자를 넘어 인생에서 승리하는 습관을 갖게 될 것이다.