개포ㆍ노원ㆍ광명ㆍ과천 재건축 단지 비교 고찰 및 투자성 분석

[보윤쥰]

우선 제 개인적인 사견임을 전제로 합니다.

많은 분들이 관심을 가지는 주요 지역 저층 재건축 아파트들을 추가분담금 위주로 상호 비교하며 고찰해 보았습니다.

일단, 추가부담금은 여러 팩트들이 있겠지만, 건축비와 일반분양수입 등으로 사실상 결정되며, 사업성의 바로미터라고 할 수 있습니다.

같은 권역 내 비교는 많이 있었으므로, 별로 다루지 않은 권역간 비교를 통해 놓치는 부분을 알아보는 것도 좋을 듯 싶습니다.

하기 아파트들은 모두 저층이지만 현재 진행 상황에 있어 차이가 발생합니다. 하나씩 살펴 보았습니다.

아래는 분석에 사용된 기본 툴입니다.

구분	공급	대지	시세	고점	재건축용적률	추가부담금 (25평배정)
개포4단지	11평	13.4평	6.3억	6.85억	250%	4500만+@
상계8단지	11평	12.8평	2억	2.7억	290%	1억7000만+@
과천2단지	8평	10.9평	3억	4.6억	230%	2억6000만+@
과천2단지	16평	23.2평	5.65억	7.5억	230%	(-)3980만-@
철산3단지	11평	14.4평	생략	생략	250%	6580만(최종) (현 철산래미안자이)
철산8단지	13평	18.5평	3.4억	3.45억	285%	6450만+@

1. 추가부담금 증가하는 개포주공

저층 재건축의 대명사이자 세간의 시선과 스포트라이트를 한몸에 받는 개포주공 중 4단지는 철산3단지와 비슷한 시기에 입주하였습니다.

철산이 입지상 열위이지만, 신속한 사업추진으로 철산3단지 등이 2009년에 재건축 완료 후 입주하였습니다.

그러나 개포4단지는 아직도 사업시행인가 전으로, 다소 불확실하지만 2020년 경 입주할 것으로 판단됩니다.

(물론 사업의 구체화 시점은 철산이 빠르지만 개포1단지도 2003년에 조합이 설립되었으며, 지구 전체적인 관점에서 보고 있음)

철산주공 대비 고가의 일반분양이 가능하여 추가부담금을 경감시킬 수 있음에도 불구하고 예상되는 추가분담금은 철산래미안과 별반 차이가 없습니다.

물론 그간의 세월로 인해 건축비가 상승한 것을 감안해야 하지만, 그렇다고 해도 철산래미안과 비교에 큰 영향을 줄 정도는 아닙니다.

더욱이 개포4단지의 추가부담금은 ~ing로 소폭 상승할 가능성마저 상존합니다.

여러 가지 이유가 있겠지만 주원인 중 하나는 사업기간의 10년 차이에 기인한다고 판단됩니다.

다른 개포주공도 엇비슷한 상황으로 그간 추가부담금이 점증해 왔습니다.

물론 입주 후 시세나 수요면에서는 당연히 철산보다는 개포가 우세할 것입니다.

또한 입지와 주변 시세를 고려해본다면 아직까지 상승여력 또한 다소 남아 있는 것으로 판단됩니다.

이에 따라 초기에 개포주공을 선점하신 분들은 상당한 수익을 거두고 있을 겁니다.

그것과는 별개로 추가부담금만 놓고 볼 때는 지난 20년간의 요란한 수레소리에 비해서는 다소 실망스런(?) 추가부담금이라고 판단됩니다.

(물론 어느 정도 예상은 되었지만) 재건축 사업속도의 중요성을 보여주는 사례라 할 수 있습니다.

2. 고군분투중인 상계주공

상계 재건축의 선두주자인 상계8단지는 끊임없는 노력과 디스어드밴티지 감수 등으로 천신만고 끝에 3종으로 종상향에 성공하여 최종 용적률 290%를 달성하였습니다.

다만, 종상향에 따른 반대급부를 제공하였으므로 정확히는 2.5종이 적절한 표현일 것입니다.

현재는 상향된 용적률을 기반으로 조합설립을 완료하고 사업 시행 인가에 박차를 가하고 있습니다.

상계8단지는 개포4단지와 비교시 용적률을 개포보다 40% 가량 더 받았음에도 추가부담금이 1억2500만원 더 발생합니다.

물론 종상향에 수반된 반대급부 증가로 실질용적률은 다소 낮아지겠지만, 종상향 미적용시 추가부담금이 2억 이상이었으므로 부담금은 3천 정도 경감된 상태입니다.

개포와의 추가분담금 차는 여러 가지 이유가 있겠지만 주원인 중 하나가 개포와의 일반분양수입차(정확히는 일반분양가차)서 기인한다고 판단됩니다.

개포4단지 수준의 추가분담금이 되기 위해서는 현 상황에서 철산8단지 대지지분을 웃도는 20평 정도는 보유해야 가능한 상황입니다.

이를 통해 유추해보면 상계8단지의 갈 길은 한 가지로 판단됩니다. 그간의 고군분투를 무위로 하지 않기 위해서라도 철산래미안처럼 전력으로 누상을 돌아 홈으로 질주하는 것 외엔 대안이 없어 보입니다. 이는 특히 다음 타석에 들어설 것이 유력한 5단지의 반면교사이기도 합니다. 5는 8과 유사성이 높은 저층단지로, 8의 시행착오를 교훈삼아 지나간 길을 밟아간다면 비교적 수월한 진행이 가능하다고 판단됩니다.(일부 5와 6의 통합재건축이 간간이 얘기가 나오나 현실적으로 어렵다고 판단됨. 단 부지 모양상 향후 극적인 통합재건축도 배제할 수는 없음) 이 외에 덕아웃에서 지켜보고 있을 2, 3, 4, 7, 10, 14단지 등도 관심있게 봐야 할 사항입니다.

그리고 마스터플랜인 지구단위계획이 향후 수립될 것인 바, 이 지구단위계획 역시 경기에 상당한 영향을 미치므로 확인이 필요합니다.

상계의 지구단위계획은 비교적 최근에 수립된 같은 서울권역인 개포지구단위계획을 참고로 한다면 대충의 레이아웃은 짐작할 수 있을 것으로 판단됩니다.

(이는 서울 내 목동 등 다른 택지지구도 마찬가지임)

개인적으로는 5단지에 이어 덕아웃에서 나올 다음 타자 예측이 다소 쉽지 않습니다. 일단 덕아웃 타자들의 몸상태가 8이나 5보다는 다소 열악한 상황입니다.

대지지분이 비교적 많은 14를 필두로 노원역세권에 일부 상업지를 낀 2ㆍ3, 당현천을 낀 4 등이 타석에 오르기 위해 체력을 비축하며 호시탐탐 기회를 노리는 상황입니다.

그러나 실제로 타석에 들어서는 것 자체가 녹록하지는 않은 상황이며, 이후 홈까지 살아서 들어오는 타자의 수는 많지 않을 것으로 판단됩니다.

3. 고점 회복 요원한 과천주공

경기도 대표 재건축 과천주공 중에서도 과천2단지는 현 용적률 67% 말해주듯 재건축 우량주임에 틀림없으며, 재건축에 관심있는 분들의 지속적인 관심의 대상 중 하나입니다.

이전까지 경기도 최고이던 과천의 위상은 정부청사 이전 및 판교-분당정자동 등 경쟁자들의 거센 도전 속에 위협받고 있으며,

심지어 교육여건과 편의시설, 가성비 등을 이유로 일부이긴 해도 평촌으로 이탈하는 조짐(?)마저 보이는 형국입니다.

시세 역시 개포주공 등과 비교시 전성기 시절회복과 거리가 멉니다.

향후에도 과천의 위상 회복은 당분간 쉽지 않을 것으로 판단됩니다.

과천2단지는 입지적으로 대로변의 소음-먼지를 슈르가 차단하여 나름(?)의 안정감과 쾌적성을 확보한 대단지로, 현재 학교용지부담금과 세대수 문제 등을 해결하고 사업시행인가 직전인 상황입니다. 상기 예상 추가분담금은 대지지분 등 현 스펙 대비해서는 다소 실망스러운 금액입니다.

더군다나 아직 사업중간단계로서 향후 관리처분 등 사업진행시 조합귀책사유(?) 등으로 최종 부담금은 더 올라갈 가능성이 높다는 걸 감안하면 더욱 그렇습니다.

물론 전원도시 과천을 유지하기 위한 저용적률 적용 및 애초 8평이 다수인 관계로 이를 수용하기 위한 방편 중의 하나로 부득이한 면은 있었으리라 판단됩니다.

현 시점에서는 향후 사업진행에 따른 완만한 상승은 기대할 수 있으나, 전고점 회복은 쉽지 않을 듯 합니다.

“현시세+추가부담금”과 슈르, 에코팰리스 동일평형이 5억후반~6억후반임을 비교하면 대략적인 견적이 나옵니다.

단, 썩어도 준치(?)라고 여전히 정상급의 입지이자 왠만한 서울권을 능가하는 지역임을 감안한다면,

향후 부동산 시장 변화에 따라 의외의 상승세를 연출할 잠재력은 충분히 보유하고 있다고 판단됩니다.

4. 소리소문 없이 순항 중인 철산주공

철산 저층 재건축의 후발주자 철산8단지는 현재 사업이 막바지 단계로 와있으며, 철산자이로의 재탄생이 예고되고 있습니다.

사실상 서울임에도 서울보다 규제가 다소 약한 경기도라는 이점을 활용하여 전체부지의 10%를 추가 기부채납하는 조건으로 상계8단지 대비해서 큰(?) 노력을 안들이고 종상향을 달성하였습니다.(서울에서는 이런 종상향도 쉽지 않음)

현재 철산주공 저층을 중심으로 여러 단지들의 재건축 사업이 쾌속(?) 질주 중인 상황입니다. 물론 현재 8단지 등 일부 단지들이 학교부지 기부채납 등의 문제가 걸려 있긴 하지만, 2010년초에 안전진단을 통과하는 등 다른 지역들보다 재건축 시작 시점이 비교적 늦은 점을 감안한다면 상당한 속도로 사업이 진행되는 것은 부인할 수 없는 사실입니다.

때문에 이러한 상황이 현재 시세에도 그대로 녹아납니다. 13평 현 시세가 3.4억으로 전고점에 사실상 도달한 상태입니다.

현 시세와 추가분담금을 계산해보면 25평이 4억을 웃돌아 대체로 시세에 다 반영된 것으로 판단은 됩니다만,

향후 사업진행에 따라 소폭의 추가 상승 가능성까지 상존한 것으로 판단됩니다.

전체적인 시장 상승세, 철산주공의 사업 순항, 전철 연장 등에 편승에 철산-하안 고층까지 들썩거리는 상황이지만,

투자자 입장에서 냉철하게 접근해야 할 것입니다. 특히 철산ㆍ하안 고층에 대한 옥석 가리기가 필요합니다.

철산ㆍ하안 고층은 대지지분이 어느 정도 담보된 일부 단지를 제외하고는 재건축 사업이라는 타석에 들어서기가 녹록치 않은 상황입니다.

다만, 불행 중 다행(?)으로 서울이 아닌 경기도라는 점에서 게임의 룰이 다소 느슨하다는 것은 긍정적입니다.

이 점을 십분 활용한다면 타석에 등판하거나 홈까지 완주할 타자수가 다소 증가될 가능성은 있습니다.

[feel so good!!]

훌륭한 분석과 혜안에 감사드립니다
산본 5단지지역에 대해선 어떤의견을 가지고 계신지 고견 여쭤 봅니다

[바람아 불어라~]

대단한 분이시네요

[숲속풍경]

분석을 해주시니 한 눈에 쏙 들어와 쉽게 이해가 됩니다 감사합니다

[내일은더좋은날]

앞으로도 좋은 글 부탁드립니다

[아포카토]

와~투자도 아무나 하는게 아니군요
존경스러워요

[윤이네]

제가 조합원으로 있는 아파트가 있군요 ㅎㅎㅎ 광명철산 89단지

[서울좋아]

저번 글에 이어 정성이 들어간 좋은 글 감사합니다

[따뜻한81]

굿~~

[지금부터모으자]

뛰어난 내공과식견을가지신분이네요^^~~ 앞으로도 자료분석글 자주올려주세요