내재가치 우수 아파트(재건축 우량주) 비교 분석 (2차)

[보윤쥰]

아래 글은 제 개인적인 사견으로서, 보는 팩트나 관점에 따라서 다른 결과가 나올 수 있음을 전제로 글을 시작합니다.

이전 글에 이어서 내재가치가 우수한 아파트를 추가로 선별하여 2차 분석에 들어갑니다.

아직 분석,소개하지 않은 아파트들은  추후 시간이 될 때 3차 분석에 들어가겠습니다.

미래의 일이라 100% 장담할 수는 없지만, 그간의 경험과 아래 툴의 데이터를 기반으로 예측하고 분석해 보았습니다.

아래는 분석에 사용된 툴입니다.

항목	공급	대지	KB시세	지분단가	공시지가	내재가치 (잠정감정가)
청담 삼익	35평	19평	13억	6842만	2946만	5.6억
목동 11단지(저층)	20평	19.1평	4.3억	2251만	1617만	3.1억
월계 미륭	22평	14.6평	2.6억	1780만	835만	1.2억
산본 가야주공5단지	24평	18.6평	2.35억	1263만	591만	1.1억
준거-상계주공 7단지	24평	11.6평	2.8억	2414만	850만	1.0억
준거-상계주공 14단지	23평	14.7평	2.5억	1700만	835만	1.2억
준거-하안주공 12단지	23평	13.2평	3.1억	2348만	911만	1.2억

1. 모 장관이 4채나 보유한 검증된(?) 아파트, 청담 삼익

소제목 그대로임. 수년전 모 장관 가족 일가가 무려 4채나 보유할 정도로 투자성(?)이 검증된 아파트가 바로 청담동 삼익임.

압구정현대나 대치은마에 가려 언론에 잘 나오지 않고 있으나, 잠재력에 있어서만큼은 타의 추종을 불허하는 아파트라고 판단됨.

첫째, 입지. 청담동이라는 입지에 대해서는 더 이상 설명이 필요없을 정도로 압구정과 함께 국내 최고 입지라고 판단됨.

더욱이 삼익은 한강 바로 옆에 위치하여 한강조망권까지 보유하고 있음. 삼익의 현 세대수는 900세대 정도로 향후 1300세대 정도로 재건축이 계획되고 있음. 북으로 청담자이와 연접한 위치임. 청담자이는 700세대 정도로 반포래미안처럼 언론에 자주 언급되지는 않고 있으나 시세 하나만큼은 반포래미안에 뒤지지 않음. 실제 청담자이 36평은 최고 20억원까지 실거래된 바, 재건축 아파트가 아닌 일반아파트 중에서 그 누구도 밟아보지 못한 전인미답의 경지에 도달했음.

삼익이 향후 자이의 2배 규모 신축아파트로 거듭나게 되면, 그 시세는 가늠하기 어려울 정도임.

아무리 보수적으로 판단해도 자이, 반포래미안을 상회할 것이 유력함.

둘째, 지분. 삼익 35평의 지분이 19평임. 많다고 볼 순 없지만 은마, 삼풍, 훼밀리와 비교하면 적지 않은 지분임. 최고의 입지와 적지 않은 지분으로 인해 향후 사업진행시 상당한 시너지(?) 효과가 예상됨.

단, 단점이 없을 순 없음. 첫째. 2~3년 전 9억대까지 하락한 시세가 현재 3억원 가량 상승하여 단기적인 매수 메리트가 사라진 상황임. 그러나 아직도 지분가가 7000만원 미만이기 때문에 장기적인 메리트는 잔존한다고 판단됨. 무엇보다 삼익은 다음 관점에서 접근하는 것이 온당하다고 봄. “청담동이라는 최상급 입지의 그것도 한강변의 땅을 평당 6000만원대에 산다”는 관점임. 

둘째. 현재 재건축이 원활하게 진행되지 않는 상황임. 물론 그런 아파트가 한둘은 아니지만 삼익도 그중에 하나임.

한양이 1:1재건축을 일찌감치 추진하여 자이로 거듭났으나, 삼익은 중대형 평형 구성이라는 특징으로 소형평형의무비율이라는 유탄을 맞아 십여년전 조합설립단계에서 멈춰버렸음.

상당기간 답보 상태에 있다가 다시 수년전 사업을 추진하였으나, 현재 기부채납 등의 문제로 시끄러운 상황임.

앞으로도 쉽지 않은 행보로 인해 사업 지연이 예상되고, 그에 따른 사업 비용 증가는 불가피할 것으로 판단됨. 

2. 최고의 지분율을 자랑하는, 목동 신시가지

서울에서 비강남지역으로는 유일하게 버블세븐으로 손꼽힐 정도로 수요가 많은 목동신시가지는

단지마다 장,단이 있으며 이에 따라서 선호도도 다소 갈리는 상황임.

그 중에서 투자의 관점으로는 7단지가 돋보이나, 이미 고가로 용이한 접근이 어려운 상황임

그 대안으로서 비교적 적은 비용으로도 투자가 가능한 다소 외진(?)입지의 신시가지 11단지를 분석하고자 함.

첫째, 입지. 기언급한대로 11단지는 고척푸르지오와 맞닿은 외진 입지 및 접근성 저하(특히 B블록), 비행기소음 및 고도제한 등으로 선호도가 가장 낮은 단지임.

그러나 이 점 때문에 아직까지 비교적 저평가되고 있다는 판단임.

우선 외진 입지라고 해도 신시가지 단지 내에 있어 학군,학원가 공유가 가능함. 엄밀히 말하면 초중학군이 타 단지보다 다소 쳐진다고 볼 수도 있으나, 단지 안에서 약간 쳐진다는 것일뿐(일부 교육지표에서는 쳐지지 않는 경우도 있음) 전체적인 관점에서는 큰 차이가 나는 정도는 아님. 고도제한 또한 100미터 이상으로 재건축시 30여층까지는 문제가 되지 않음.

또한 외진(?)입지 덕분에 좌측의 계남산을 가장 쉽게 이용할 수 있다는 장점도 있음.

실제 가장 열세인 입지임에도 불구하고 평당 공시지가 1617만원으로 광명,노원의 거의 2배라는 무시할 수 없는 지가를 보이고 있음.

둘째, 지분. 지분만 놓고 볼때는 5단지나 7단지 등 다른단지들도 훌륭하지만 11단지, 그 중에서도 특히 저층에 주목할 필요가 있음. 11단지 저층 20평의 지분이 무려 19.1평임. 

게다가 2종이 아닌 3종지역이라는 점에서 그 가치는 상당하다고 평가될 수 있음.

이러한 지분을 기반으로 해서 내재가치를 분석해보면 열세인 입지가 상당부분 만회되고 있음. 실제로 11단지의 잠정감정가와 현 시세와의 차가 상당히 적은 것으로도 메리트가 방증되고 있음.(청담삼익 등 다른 아파트와 비교시 명확해짐. 특히 지분단가만 비교하면 상계7단지,하안12단지보다 저렴) 비교적 적은 금액으로 장기적인 투자처를 물색한다면, 검토 후보 최선두에 놓고 봐도 별 손색이 없다고 판단됨. 또한 20,27평이라는 소형평수의 위주의 구성으로 인해 향후 사업진행이 상당한 속도로 진행될 가능성도 있음 (물론 다른 단지들 역시 좋지만, 여기선 11단지를 분석하고 있으므로 11단지 위주로 설명하고 있음)

다만 아쉬운 점은, 역시 신시가지 내 열위인 입지가 문제임. 이 점은 향후 재건축 완료 후에도 쉽게 뒤집긴 어려워 시세 형성에 다소간의 한계가 예상됨.

그러나 전체적인 가치 자체를 훼손시킬 정도는 아니라고 판단됨.

또한, 신시가지의 재건축이 향후 사업진행에 상당 시간이 필요하다는 점을 고려해 볼때 실거주를 겸하는 투자처로는 타 단지와 비교시 다소 아쉬운 감이 있음.

3. 월계동의 떠오르는 샛별, 월계 시영

노원구에서 내재가치가 우수한 아파트를 꼽을 때 손가락에 꼽히는 아파트가 바로 월계 시영, 즉 미륭,미성,삼호임.

그 셋 중에서 대표로 미륭 22평을 분석하였음. 나머지도 동일 분석을 적용하면 무리가 없음.

첫째, 입지. 금년 평당 공시지가가 835만원임. 이는 같은 노원구의 최고 입지 중 하나로 평가받는 상계7단지 850만원과 비교시 큰 차이가 나지 않고 있음. 

또한 미륭은 성북역 앞에, 이마트도 지척이라서 실거주에도 비교적 편리함. 결론적으로 무던한 입지라고 판단됨.

둘째, 지분. 미륭 22평의 지분이 14.6평임. 이는 상계주공 중 지분이 선두권인 14단지 23평의 14.7평과 엇비슷함.

또한 하안주공 중 지분이 선두권인 12단지 23평의 13.2평보다 약간 더 많음.

즉 미륭의 지분은 상계주공이나 하안주공 중 지분이 선두권인 단지 외에는 비교가 어려운 상황임.

이 점에 있어서 미륭에 좋은 점수를 줄 수 있음. 

실제 미륭의 잠정감정가와 상기 표의 다른 아파트들의 잠정감정가를 비교해보면 차이가 드러나고 있음.

물론 이 한가지 팩트만 가지고 전부를 재단할 수는 없을 것임.

단점이라면 학군이나 학원가가 미흡하고, 옛날부터 얘기만 나오는 시멘트공장 이전이 현실화되지 않는 상황이라는 게 다소 걸림.

또한 기본적인 입지를 고려할 때, 향후 재건축을 통해서 엄청난(?) 수익률을 기대하긴 다소 어려울 것으로 판단됨.

4. 산본신도시 최고의 숨은 진주, 가야 주공

산본에서 투자처를 물색한다면 주저없이 추천할 몇 안되는 아파트임.

물론 대박(?)을 노리지 않는다는 전제를 달아야 함. 지목하려는 아파트는 바로 수리산역 앞 가야주공 5단지임.

첫째, 입지. 가야주공 5단지는 산본신도시의 핵심인 산본역이 아닌 수리산역 앞에 위치하고 있음.

산본역이 아니라는 점에서 다소 아쉽기는 하지만 그래도 4호선 초역세권임.

덤(?)으로 산을 뒤로 끼고 있어 쾌적성도 담보되고 있음.

평당 공시지가는 600만원 정도로 다소 아쉬운 감은 있지만, 그래도 인천과 비교하면 선두권 수준임.(송도 제외) 

광명이나 노원과 비교시에도 200~300만원 정도의 격차로 많이 뒤지는 것은 아님.

둘째, 지분. 24평 지분이 18.6평이나 됨. 이 정도의 지분은 산본신도시를 통틀어 최선두권의 지분임.

때문에 잠정감정가로 판단시 아직까지도 다소 저평가되고 있다고 판단됨.(상계주공이나 하안주공과 비교시 명확)

따라서 비교적 저렴한 금액으로 장기보유할만한 투자처로서 적합하다고 판단됨. 

향후 매수하기 좋은 적절한 타이밍에 세를 끼고 매수해 보유하는 전략을 추천함.

단, 서두에도 밝혔듯이 대박을 노리지 않는다는 전제가 필요함.

[Revival]

잘 보았읍니다

[삶 그리고 행복]

우와 이런게 진짜 부동산교실에 어울리는 글이죠! 정보 감사합니다^^

[퉁쳐]

청담 빼고는 재건축 된다는 보장이 없습니다.

[미즈에]

222

[화성에서]

추천을 안할수가 없네요

[메롱12]

산본4단지와 5단지 대지지분 ㅎㄷㄷ 하죠

[박민지맘]

보윤쥰님~대단하세요.ㅎ
잘 보고갑니다~^^

[이루어진꿈]

정말 감사합니다. ^^ 그럼 목동8단지는 어떤지 알수있을가요?

[보윤쥰]

8단지에 대한 개인 소견입니다. 첫째, 입지. 목동역과 지근 거리에 백화점,마트,학원 등 각종 편의시설이 멀지 않아 편리하여 실거주에 좋은 조건입니다. 실제 7단지 진입이 여의치 않을 경우 7단지보다 다소 저렴한 시세로 인해 대안으로 많이 선택되는 경향이 발견됩니다. 학군 역시 서정초,목동중으로 권역 내 최상은 아니지만 상급으로 보기엔 충분하다고 판단됩니다.
둘째, 지분. 14개 단지 중 지분이 가장 적다는 이유로 일부 폄훼되는 경향이 있습니다. 그러나 실제로 8단지 27평의 대지지분이 16.5평으로 적은 지분은 아닙니다. 참고로 상계주공 중 지분이 선두권인 상계14단지 26평이 16.6평, 하안주공 중 지분 선두권인 하안12단지 28

[보윤쥰]

평이 17.1평인 것과 비교하면 견적이 나옵니다. 더욱이 8단지는 3종 주거지역으로 1~3단지 대비 실질 지분이 다소 우위에 있다고 판단됩니다. 이 외의 단지들과 비교해도 8단지의 지분은 일부 상위 단지 외에는 지분차가 1~2평만 적을 정도로 그 수치가 미미합니다.(30평대는 다소 격차가 있으므로 제외) 결론적으로 향후 사업진행에 있어 다소 수익성이 저하될 순 있지만 사업 진행 자체에 크게 문제가 될 만한 지분은 아니며, 미흡한 부분은 8단지의 입지상 강점으로 어느정도 만회할 수 있다고 판단됩니다.(보는 관점에 따라 7~8이나 뒷단지보다 1~6단지에서 현대백화점까지 내려오는 축을 중심 입지로 보는 경우도 있으나 논외로 함)

[이루어진꿈]

정말 대단하세요. 한가지더 여쭙겠습니다. 7단지옆 벽산과 성원이 향후 7단지재건축할때 같이 재건축할수도 있고 7단지랑 같이 재건축안하면 앞 상가와 같이 재건축해서 트라처럼 주상복합을 지을지도 모른다고부동산아줌마가 그러던데 그럼 성원이나 벽산 매입은 어떻다고 생각하시나요?

[보윤쥰]

벽산과 성원이 같이 재건축 진행될 가능성이 없지는 않으나 현실적으로 어렵다고 판단됩니다. 부지 모양상 벽산,성원이 같이 진행되면 좋으나, 통합재건축이 얼마나 어려운지 경험하신 분은 다 아실 겁니다. 향후 예상 시나리오를 묘사합니다. “7단지 재건축 시동→성원,벽산이 재건축 연한이 되면서 7단지에 통합재건축 제의→벽산(32평 대지 10.7평),성원(31평 대지 7.8평)측에서는 대지지분 비중 적은 평가 요구→7단지는 당연히 대지지분 위주 평가 요구→벽산,성원측에서 수용할 경우 엄청난 추가부담금 예상되어 거절→아쉬울 것 없고 다수인 7단지 단독 재건축 추진되며 결렬” 이게 가장 유력합니다.

[보윤쥰]

물론 양자간의 절충점이 나와 극적인 합의가 될 수도 있지만 현상황에서 7단지가 크게 양보할만한 이유가 없을 듯 합니다. 7단지 입장에서 벽산,성원부지야 같이 가면 좋지만, 안 가도 그만인 상황인거죠. 결론은 벽산,성원의 상당한 양보가 필요하나, 벽산,성원 입장에서 “상당한 양보=상당한 추가부담금” 공식이 성립되므로 수용하기 어려울 듯 합니다. 만약 벽산,성원의 대지지분이 7단지 못지 않게 많았다면 통합재건축의 성사 가능성은 높아질 겁니다.(실제 당산 상아-현대가 지분이 엇비슷하여 합의하고 진행중)

[보윤쥰]

벽산,성원이 주복이 되려면 우선 준주거, 상업으로 종상향을 해야 하는데, 현실적으로 어렵다고 봅니다. 트라가 있는 구획은 전부 상업지역입니다.(인근 토박이 부동산에서 아주 옛날에 구획정리시 상업으로 종상향되었다는 말을 얼핏 들은바 있는데, 그 라인 자체가 상업으로 당위성이 있는데다가 한참 옛날이고, 요즘에는 상당히 어려움) 벽산,성원이 종상향 된다면 인근 역세권 다른 아파트들, 더 나아가 서울 전체 역세권아파트들이 들고 일어날 겁니다.(종상향에 대한 제 견해는 이전에 밝힘) 결론은 벽산,성원은 7단지와 통합재건축 가능성 낮고, 종상향 힘드므로 주복 건립도 어렵고. 실거주로야 무던하지만 투자성은 낮다는 판단입니다.

[보윤쥰]

첨언하자면 위에 시나리오에서 평가라고 쓰긴 했는데, 종전평가시기 자체가 사업시행인가일 기준이므로 이 시점에서 지분,실거래가,공동주택가격 등 평가 팩트를 고려해 보아도 이미 7단지에 유리한 평가 상황이 조성될 수 밖에 없습니다. 즉 건물의 가치가 상당부분 감가상각되어 버린 시점이기 때문에 원천적으로 대지가 적은 벽산,성원의 평가액이 불리할 수 밖에 없습니다. 참고로 30평대 기준 당산 상아(대지 17.7평)와 현대(대지16.5평)는 대지 1.2평 정도 차이지만 추가부담금이 다소 간 차이는 있으냐 약3500만원의 차이를 불러왔습니다. 적지 않은 차이입니다.물론 대지지분 외의 다른 요인도 있겠지만 그만큼 지분이 중요합니다.

[이루어진꿈]

우와~~ 완전 전문가시네요. 고견 감사합니다. 좋은하루보내세요

[never knows]

우왕 굳내용~

[alice in wonderland]

좋은 글 감사드려요~~^^

[서울좋아]

좋은 글 감사합니다

[feel so good!!]

산본주공 5단지 소유자입니다. 매매를 고민했었는데 보유하기로 결정했습니다. 훌륭하신 분석 정말 감사드립니다.^^