[경제경영, 재테크, 투자, 부동산, 경매] 2015 부동산 막차를 잡아라 : 현장 기자만 알고 있는 2015 부동산 꿀팁! [매일경제신문사 출판사]서평이벤트

[김철홍]

부동산 막차, 탈 것인가 그냥 보낼 것인가
2015 대한민국 부동산, 마지막 기회를 잡아라!

지난 몇 년간 주변에서는 ‘부동산 투자는 끝났다’라는 식의 부정적 목소리만 들려왔다. 실제로 과거 호황기에는 자주 접할 수 있었던 "○○가 그 아파트를 사서 몇 달 만에 대박 났대!" 등의 영웅담 역시 눈에 띄게 줄었다.

하지만 2015년, 대한민국 부동산 시장은 다르다.
몇 년 간의 긴 잠에서 깨어나 새로운 투자 패러다임을 제시하고 있다. 주로 수도권 아파트 매매에 한정되어 있던 과거와 달리, 다가구 다세대 주택, 수익형 부동산, 그린벨트에 묶였던 토지, 경 공매 등 수많은 투자요령들이 마치 잔칫상 위의 다양한 음식처럼 우리 앞에 놓여 있다.

[2015 부동산 막차를 잡아라]는 매경이코노미 부동산 담당 기자들이 직접 현장을 뛰어다니며 집필한 책이다. 단순히 부동산 재테크 정보를 알려주는 차원을 넘어, 부동산 시장이 진짜 되살아난 건지 진단해보고 어디에 투자해야 괜찮을지, 투자 시 어떤 점에 유의해야 할지 짚었다. 되도록 부동산 시장 현장 느낌을 살리려 애썼다. 막연한 불안감 때문에 1%대 저금리 예금에만 기대어 있던 수많은 투자자들에게 한 줄기 빛이 될 정보가 가득하다.

부동산 투자에 목마른 당신,
이 책은 꼭 읽어야 한다!

각종 미디어를 통해 ‘부동산 시장이 살아나고 있다’는 소식이 들려오지만, 대부분의 사람들은 구체적이고 광범위한 정보를 얻기가 힘들다. 현재 부동산 시장에서 일어나고 있는 여러 가지 상황과 투자 포인트를 한 번에 짚어줄 수 있는 안내서를 기획하게 된 이유다. 이 책이 담고 있는 내용은 다음과 같다.

[파트 1]에서는 부동산 투자 원칙을 자세히 짚어봤다. 난립하는 부동산 지표 중에서 진짜로 돈이 될 만한 지표는 없는지, 어떤 원칙을 갖고 투자해야 성공할 수 있을지 기준을 제시했다. [파트 2]에서는 서울 강남권뿐 아니라 강북, 수도권에도 투자할 만한 곳이 많다는 내용을 담았다. 강남 이외 신흥학군 지역을 소개하고 부자들 관심이 어디로 쏠리는지도 다뤘다. [파트 3]에서는 부동산 상품에 투자할 때 수익률을 1%라도 더 올리는 방법이 무엇인지 제시했다. 수익형 부동산의 허와 실에 대해 알아보고, 부동산 상품 가치를 높이기 위한 관리 전략도 다뤘다. [파트 4]에서는 지방에 숨어 있는 알짜 물량을 찾아보고, 지역별 혁신도시 아파트와 토지 투자 요령을 제시했다. 마지막으로 [파트 5]에서는 경매를 통해 부동산 투자에 성공하는 방법을 담았다. 경매로 상가에 투자하는 법, 공매로 대박 나는 방법 등도 실었다.

Part1. 부동산으로 돈 버는 시대, 다시 올 것인가
단기 버블 꺼져도 가치투자는 영원하다
남들과 똑같은 전략은 필패, 나만의 전략을 갖자
돈이 되는 부동산 지표는 따로 있다
일본식 버블 붕괴는 오지 않는다
1년 된 청약통장 하나면 새 아파트가 내 것
환금성 좋은 부동산을 골라라
아파트 유형만 잘 봐도 돈 된다
규제 완화를 적극 활용하라
부동산 상품도 관리가 필요하다

Part2. 강남 불패는 옛말, 강북 수도권이 들끓는다
강남 재건축? 시세차익 별로
강북 뉴타운 조합원 물량을 잡아라
강남 부럽지 않은 강북 신8학군
부자들 관심은 마포, 용산, 위례, 마곡으로 몰린다

Part3. 수익률 1% 더 올리는 방법
빌라·오피스텔·오피스 3총사 주목
거주하며 임대수익 올리는 점포겸용 단독주택지를 주목하라
수익형 부동산, 광고에 혹했다가 혹 붙인다
월세로 돈 버는 건 하수, 고수들은 꼬마빌딩 사냥 중
시세차익 높은 상가 ‘입도선매’하는 법
대형 상권 못지않은 골목길 상권

Part4. 지방에서 금맥을 캐라
지방 광역시 신시가지를 노려라
혁신도시는 이미 올랐다?
수십조 원 풀리는 토지보상금 어디로
토지 투자에 자금 몰리는 이유

Part5. 매매보다 경매가 낫다?
계절을 타는 경매
셀프 경매냐, 컨설팅이냐
경매로 상가 투자하기
경매만 고집 말라! 공매로 대박 나기

눈길을 끄는 건 연립·다세대주택 거래가 부쩍 늘었다는 점이다. 전국 연립·다세대주택 거래량은 30.8%, 단독·다가구주택의 거래량도 25.6% 증가해 아파트 거래량(22.8%)을 웃돌았다. 특히 수도권에서는 단독·다가구주택 거래량이 45.4%나 늘어 아파트 거래량 증가 폭(28.7%)을 한참 앞질렀다.
여기에는 적잖은 의미가 있다. 그동안 부동산 시장이 호황을 보일 때는 주로 아파트 가격만 치솟고 단독, 연립, 다가구, 다세대주택은 소외되는 양상을 보였다. 우리나라 사람들이 워낙 아파트를 선호하는 경향이 심해서이기도 하지만, 비아파트 상품은 그만큼 투자가치 면에서 좋은 평가를 받지 못했기 때문이다.
하지만 최근에는 분위기가 달라졌다. 전셋값이 고공행진하면서 전·월세살이에 지친 실수요자들이 아파트뿐만 아니라 단독, 연립, 다가구, 다세대주택 매매수요로 대거 뛰어드는 분위기다. 그만큼 부동산 시장이 대세 상승기로 접어들었다는 의미다.
(/ 'Part 1. 부동산으로 돈 버는 시대, 다시 올 것인가' 중에서)

대학교 부속학교도 인기가 높다. 한국의 맹모(孟母)들은 사립초등학교 못지않게 대학교 부속 초등학교에도 관심을 가진다. 대학 재단에서 운영하는 대학교 부속 초등학교는 동아리나 방과후학습 등 프로그램이 잘 되기 있기 때문이다.
특히 명문대 재단에 속한 학교일수록 학부모들 관심도 높다. 선생님 또한 그 학교 출신일 확률이 높은 덕분이다. 때문에 학부모들은 대학교 부속 초등학교에 배정받기 위해 인근에 거주하려는 경향을 보인다.
서울 광진구 구의동에서도 동국대사범대부속여중고등학교로 통학이 가능한 단지는 집값 상승세가 탄탄한 데 반해, 그렇지 않은 단지는 상승세가 미미하다. 구의동 새한아파트(전용 59㎡)는 3억 6,000만 원에 거래되며 지난 2년 동안 4,500만 원 가량 올랐다(KB국민은행 부동산시세 기준). 다른 학군으로 배정받는 광장동 광장현대 3단지는 같은 평형인데도 가격이 750만 원 오르는 데 그쳤다. 서울대 사대부속 중고등학교로 배정받을 수 있는 성북구 종암동 극동아파트(전용 59㎡)는 지난 2년 동안 5%가량 매매가가 상승했다.
(/ 'Part 2. 강남 불패는 옛말, 강북 수도권이 들끓는다' 중에서)

단독주택용지를 분양받으려면 어떻게 해야할까. 먼저 LH 홈페이지에 들어가 단독주택·상가주택 용지 청약공고를 확인할 필요가 있다. 주택 용지 연간 공급계획을 살펴보면 공급 예정지구와 공급필지 수가 구체적으로 나온다. 공급필지의 위치를 고려해보고 현장에 다녀와야 한다. 현장에 답이 있다.
그 필지가 상가를 지을 수 있는 점포겸용 부지인지 알아둬야 한다. 제대로 따지지 않고 투자했다가 나중에 점포겸용이 아닌 주거전용 단독주택용지로 밝혀질 경우 낭패를 입을 수 있기 때문이다.
점포겸용 단독주택용지는 일반 주택에 비해 도로변에 인접해 있을 가능성이 높다. 그러나 대중교통 접근성이 좋은지, 조망은 좋은지 살펴야 한다. 입지는 나중에 환금성과 직접적인 관련이 있다.
충분한 주변 시장조사도 필수다. 건축 이전에 임대 콘셉트를 결정하고 임대 대상을 파악해야 한다. 분양에 앞서 어떤 업종이 적합할지, 예상 수요는 얼마나 있을지 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 공실 위험을 줄일 수 있는 밑작업이다.
분양가격이 지나치게 높다면 이 또한 신중하게 고려해야 한다. 단독주택용지는 한 번 매입하면 매각까지 수 년이 걸릴 수 있다. 전문가들은 가격, 입지 등을 잘 따져본 뒤 결정하고 무리한 대출을 일으켜 투자하는 건 금물이라고 하나같이 말한다.
(/ 'Part 3. 수익률 1% 더 올리는 방법' 중에서)

투자에 앞서 몇 가지 원칙부터 세우자. 혁신도시는 2014년부터 공공기관 입주가 본격적으로 이뤄졌지만 2030년까지 3단계에 걸쳐 장기간 개발이 진행된다. 2007년부터 2014년까지가 1단계였다면, 2015년부터 2020년까지는 산·학·연의 정착 단계라고 보면 된다. 이후 2030년까지는 혁신도시 개발 계획을 마무리하는 단계다.
가령, 단기 차익을 목적으로 하는 투자라면 상대적으로 공공기관 이전이 빠르게 진행되고, 해당 지역 주택 시장이 상승세에 있는 곳을 고르는 것이 유리하다. 반면 장기간 부동산을 보유하면서 임대 수익을 내려 한다면 얘기가 다르다. 이때는 각 혁신도시에서 중점적으로 추진하는 사업 분야가 무엇인지, 전망은 어떤지 등을 철저하게 평가해야 한다.
혁신도시별로 입지 여건도 따져봐야 한다. 그간 투자 열기가 높은 지역들은 경북 김천혁신도시, 울산혁신도시, 광주·전남혁신도시(빛가람혁신도시)인데 이들 지역 모두 KTX 경부선과 호남선, 경부고속도로와 호남고속도로 등과 직접 연결돼 광역 교통망이 우수하다는 장점이 있다.
(/ 'Part 4. 지방에서 금맥을 캐라' 중에서)

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