(후순위 가처분,공유물 분할경매 공유자 우선매수권, 공장기계·기구, 유치권 배제신청)

[다모아.]

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Q1. 권리분석할 때 선순위 가처분을 신경써야 하는 것은 이해가 가지만, 후순위 가처분은 왜 신경써야 하는거죠?

권리분석을 하다보면 말소기준권리보다 늦은 가처분(후순위 가처분)을 볼 수 있는데요. 가처분의 경우에는 말소기준권리보다 후순위에 있지만 신경을 써야 합니다. 소송이 진행되어 승소하게 되면 부동산을 낙찰받았음에도 나의 소유로 인정되지 않고, 승소한 사람에게 뺏길 수 있습니다. 특히 소유권이전청구권에 의한 가처분은 반드시 조심하셔야 합니다.

Q2. 공유물 분할을 위한 경매의 경우 제3자에게 낙찰되더라도 지분권자인 공유자우선매수권으로 낙찰받을 수 있지 않나요?

공유물 분할을 위한 경매는 지분권자들이 해당 부동산을 경매로 진행해서 매각된 돈을 나눠갖기 위한 목적으로 경매가 진행되는 것입니다. 그렇기 때문에 공유자우선 매수권을 행사할 수 없습니다.

Q3. 경기도 화성시 팔탄면 공장 관련 방송에서 기계기구 감정가격(6억)이 높아서 좋다고 했는데, 왜 그런걸까요? 대출심사시 감정가격에서 기계기구는 제외하기 때문에 감정가대비 대출이 적게 나오는거 아닌가요? 재계약의 확률이 높기 때문에 좋다고 하신건가요?

A. 공장이 경매로 진행될 때 공장 내부에 있는 기계·기구가 매각에 포함이 될 때가 있고, 안될 때도 있습니다. 만약 매각에 포함이 된다면 낙찰된 이후 기계·기구를 팔 수 있습니다. 그런데 기계·기구들이 중고임에도 감정가격보다 비싼 가격으로 거래되는 경우가 많습니다. 그렇기 때문에 입찰 전 기계·기구를 중고로 팔 경우 얼마의 금액으로 팔수 있는지 미리 조사한다면 투자금 회수할 때 유리할 수 있습니다.

대출 심사시 기계·기구는 제외한 부동산 가격에서 대출금액이 산정되기는 하나 통상적으로 감정가격과 낙찰가격 중 낮은 금액의 80%이상 대출이 가능합니다. 주택보다 대출이 많이 나오고, 특히 화성처럼 수요가 탄탄한 지역은 낙찰가격의 100%이상 나오는 경우도 있습니다. 대출에 관한 부분은 물건에 따라 다르기 때문에 입찰 전 대출상담사에게 대략적인 대출 금액을 미리 알아보고 입찰하시기를 추천드립니다.

비싸고 좋은 기계·기구의 경우가 있어서 재계약 확률이 높다기 보다는 해당 지역의 수요가 풍부한지에 따라 재계약 확률이 높기 때문에 이 부분도 현장조사를 할 때 기존 임차인에게 재계약 의사가 있는지, 수요가 많은지 부동산에 방문해서 수요조사를 꼼꼼히 하셔야겠습니다.

Q4. 유치권 배제 신청이 있다는 것은 어떻게 판단해야 할까요? 법적 성립이 안되는데 유치권 신청이 있으면 낙찰가가 낮아지는 걸 우려해서 채권자가 신청하는 걸까요? 아니면 진짜로 가능성이 농후해서 배제 신청을 하는 걸로 판단해야 할까요? 물론 정확한 걸 조사를 해봐야 하겠지만 채권자 입장에서 유치권 배제 신청하는 상황·이유를 알고 싶어서요. 배제신청을 안하는 물건도 많은 것 같아서요

A. 유치권 신청은 부동산에 관련 행위를 했으나 돈을 받지 못해 억울한 사람이 신청을 합니다. 하지만 유치권 신고 중 실제로 유치권이 성립되는 경우는 10% 미만입니다. 대부분 인테리어 공사를 해서 돈을 못받은 경우가 많고 저라도 유치권 신고를 할 것 같습니다. 하지만 채권자(대부분 은행)입장에서는 유치권 신고로 인해 입찰에 참여하지 않아 낙찰가율이 떨어지기 때문에 유치권 배제 신청을 하게 됩니다.

유치권 배제 신청은 배제 신청을 했을 뿐 유치권이 성립되지 않는다는 뜻은 아니기 때문에 정확하게 유치권에 관한 판결이 나왔는지 여부를 확인하셔야 합니다.

채권자가 유한회사인 경우 유치권 성립이 됨에도 안된다고 안내하는 경우가 있고, 유치권 배제 신청과 관련한 소송이 진행될 경우 1년 이상 기간이 걸릴 수 있다는 사실을 인지하시고 입찰에 들어가야겠습니다.