무지 사랑하는 행크 회원 여러분 동행입니다 ㅎㅎ
동행 경매 1년의 기록을 쓴지 벌써 1년이 지났군요^^
다른 의미로 보면 첫낙찰을 받은지 2년이 되었습니다.
시간은 참 안가는 듯 하면서도 지나고 보면 정말 빨리 지나가는것 같습니다.
1년전 시간이 이렇게 빨리 지나 갈줄 알았다면 그렇게 많은 고민을 하진 않았을 텐데요.ㅎㅎ
전 1년전 저의 생각을 정리하고 한해를 마무리 한다는 의미에서 글을 적었습니다.
하지만 너무도 많은 분들이 읽어주시고 댓글로 응원해주셔서 많이 놀랐습니다.
또한 저의 글을보고 희망을 가졌다는 분도 계시구요.
글을 적고 저에게도 많은 기쁨이 있었습니다.
kr클럽에 가입할수 있었고 얼마전 성공인의 밤에서는 부끄럽게도 감사패 도 받았습니다.
이글을 대신해서 저의글을읽고 댓글 달아 주신모든 분들게 감사드립니다.
저또한 힘이들고 저자신에 대한 확신이 없어질때면 늘 댓글을 처음부터 다시 읽으며 힘을 내고 용기를 얻었습니다.
하지만 그런 관심을 받으면서 저에게 걱정꺼리가 하나 생겼는데요..
2년의 기록도 적어달라고 하시는 분들이 많았습니다.
글 재주도 없는 재가 글을 또 적을려고 하니 신경도 많이 쓰이고 물건을 하나 하나
처리할때 마다 기록으로 남길것을 생각하니 이상하게 조심스럽게 물건을 처리 하게
대더군요^^
2012년도에는 총 8건의 낙찰을 받았습니다.
1건은 공매낙찰후 송달 미처리로 인하여 취소가 대었고,
1건은 지인분의 토지를 대신 낙찰받아 드렸습니다,
1건은 경매로 낙찰받고 명도를 하던중 정신지체의 형님을
모시고있는 동생분이 저렴하게 팔라고하셔서 수고비 조금 받고
되팔았습니다.
그리하여 이번년도에 순수하게 보유 하고 있는 물건은 주거용 부동산 5채입니다.
작년 10채 이번에 5채 총 15채의 주거용 부동산을 소유하고 있습니다.
2012-02-01 부산
감정가 8000만(시세 11.000만)
낙찰 8911만
임대 9000만 (전세)
2012-02-10 인천
감정가 21.000만(시세 14.000만)
낙찰 11700만
임대 2000/50만
2012-07-16 문경
감정가 9200만(시세 11500만)
낙찰 8011만
임대 2000/50만
2012-09-10 진주
감정가 5000만 (시세 5000만)
낙찰 4031만
임대 1000/30(예상 임대전)
2012-11-29 칠원
감정가 8000만 (시세 8500만)
낙찰가 6131만
임대 2000/40(예상 임대전)
모든 물건의 대출은 80%를 받았습니다
대출금리는 5.5-6.5% 사이입니다.
15건중 12건이 월세이고 3건이 전세입니다.
거의 모든 물건이 무피 투자라서 대출이자를 뺀 월임대수익은 100만원 정도 밖에 대지않습니다
전 올해를 기점으로 종합부동산세 과세대상이 대었습니다.(어머니 명의지만)
부동산을 하면 세금이 겁난다고 하시는 분들이 계시지만 저의 꿈은
분기별 재산세를 1000만원이상 내어보는게 꿈 이고 희망 입니다.ㅎㅎ
또한 현재 보유 부동산의 시가기준 합계금액이 11억원이 대었습니다(말로만 듣던 10억대 부동산 자산가 ^^)
대출과 보증금을 빼면 얼마 안대지만 ㅎㅎ
그리고 모든 부동산을 매도 하면 세전 3억정도의 차익이 발생합니다.
더놀라운 사실은 15개의 부동산을 낙찰받고 임대를 하고 보니 총 투자금액은 무피를 넘어
600만원이 생겼습니다.이금액은 명도와 수리 취득세등 모든 비용을 포함시키고도 그렇습니다.
경매를 시작할 때 부동산의 개수가 중요하다고 생각했습니다.
그래서 닉네임 뒤에 개수를 적곤 했는데 1년정도 지나고 나서 보니 개수는 아무런 의미가
없었습니다.굳이 의미를 두자면 초창기에 경험을 많이 쌓을수 있다는 정도.
요즘은 개수를 적지 않습니다.
부동산투자에서 가장 중요한것은 개수가 아니고 수익이죠(당연한 진리를 1년이 지나고 알았습니다.)
지금부터는 2년간의 시간이 지나고 나서 느낀점을 조금 적어보겠습니다.
부동산 경매를 하면 돈을 벌수있는가?
정답은 그렇다입니다..
하지만 경매보다 공매가 좀더 나은것 같습니다.
부동산 투자는 적은 돈으로 가능한가?얼마가 있어야 할수있는가?
경매를 할려면 현재 지갑에 있는돈만 가지고도 할 수 있습니다.
입찰 보증금이 몇만원 짜리도 있으니까요(토지)
저는 2000만원대로 시작했는데. 사실 그돈으로 사업을 한다면 무엇을 하겠습니까?
중고 화물차는 하나 사겠지만 차만 있다고 일도 생기지는 않습니다.
포장 마차를 한다고 해도 요리 실력도 없고 자리도 없는 사람이 무엇을 할수 있겠습니까?
2000만원정도면 5000만원 이하의 주택을 사서 70%의 대출을 받으면
주거용 부동산을 가질수 있습니다.(임대를 놓으면 바로 임대수익을 얻을수도 있죠)
그렇지만 투자금이 많으면 많을수록 유리한것도 사실입니다..
일단 감정가와 낙찰가가 높으면 투자자가 많지 않아서 경쟁률이 낮아집니다.
10억대 100억대의 아무리 좋아보이는 물건이 보여도 패스 할 수밖에 없습니다.
또한 한번에 건물에서 50가구 이상의 대량 물건이 경매에 나온다면 최저가로 20-30개의
물건에 입찰한다면 최저가로도 몇 개는 낙찰받을수 있습니다.
투자금이 적은 사람은 1-2개의 물건에 입찰하고 필승전략으로 입찰가를 높이 적을수밖에
없는것이죠..
낙찰을 받고 나서도 자금이 많으면 명도도 수월합니다.(저는 이사비로 많은돈을 요구 하지않았지만 정말 돈이 없어서 명도를 힘들게 한적도 있습니다)
임대도 시간을 두고 자기 마음에 든사람이 들어올때 까지 기다리거나 아니면 여유롭게 매도를 하면 더좋은 조건에 매도를 할수 있지만 여유자금이 없다면 이모든것을 포기하고 최대한 빨리 처리대는 방향으로 끌려 갈 수밖에 없는것입니다.
한마디로 정리 하자면 경매는 적은 돈으로 할수 있지만 자금이 많으면 많을수록 유리한것입니다.
명도 어려운가?
전 16번의 명도를 진행하였 습니다.
낙찰을 받고 잔금 납부시 인도명령을 신청하는것이 관례이지만 인도명령을 한번도
신청하지않았습니다.
처음은 법무사비를 깍을 생각에 인도명령을 하지않았고 그 비용을 빼달라고 했습니다.
그다음 부터는 잔금납부전 임차인을 만나보니 굳이 인도명령을
신청 하지 않아도 댈듯하여 하지않았 습니다.(이방법은 다른분들 에게는 권하고 싶지않습니다.그리고 인도명령을 빼고 법무비를 깍아달라고 하는것은 좋은방법도 아닙니다..그냥 깍아 달라고 해도 그정도는 깍아 줍니다..ㅎㅎ)
재가 명도하는 몇가지 방법.
첫째 가장중요한 것은 사무장님께서 말씀하셨던 3자 대화법입니다.
명도과정에서 본인이 낙찰자라고 하면 도저히 해결할수 없는 문제가 3자대화법을이용하면거절도 적당히 할 수 있고 설득도 할 수 있고 꼭 필요한 대화법입니다.
둘째 경매에 대한 지식을 임차인이나 점유자보다는 많이 알아야 한다는 것입니다.
그래야만 자기말에 신뢰를 줄수 있고 신뢰가 들지 않으면 점유자들은 제3자에게 조언을 구하고 조언을 구하던중 3자의 말에 의해서 역으로 낙찰자를 이용하려 하기 때문입니다.
셋째 서류(매각명세서,등기부,등등..)를 볼줄알아야 합니다.
그러면 낙찰전부터 명도의 난이도를 미리계산하게 대고 그계산이 90% 이상맞게 댑니다.
넷째 배당을 대략이나마 계산 할줄알아야 합니다.
등기부가 복잡하여 압류,가압류,국민연금,근저당 ,등 수십개의 복잡한 등기부가 아니라면
대략계산하는것은 어렵지가 않습니다.
왜 배당을 계산할줄알아야 하는가하면 배당을 알아야만 임차인에게 배당금을 설명해주고 거의 손실없이 배당받는 임차인은 명도도 호의적입니다.만일 배당금이 거의 없는 임차인에게
배당을 받을듯이 설명했는데 막상 배당이 없다면 갑자기 적대적으로 돌변할수도 있습니다.
배당 계산을 할줄 모르시는 분들은 임차인이 배당금액에 대해서 물어보면 본인으로서는 알수없다고 말하는것이 낳습니다.
저 같은 경우는 대략의 배당금과 배당기일도 물어보면 알려줍니다.배당기일이 언제인줄 알아야 임차인이 다른부동산의 이주계획을 잡을수있는 경우가 있기때문입니다..하지만 낙찰을 받고 경매계에 전화해보면 배당기일을 현재는 알수없다고 말을 합니다.2-3개월전 사건을 역추적해보면 대략의 배당기일을 예상할 수 있습니다.
(이방법도 초보땐 하지 않는게 낳습니다.실수라도 하게대면 문제가 더복잡해질수 있으니까요)
입찰전 임대용인지? 매매용인지?장기보유용인지?미리 결정하고 입찰하여야 한다.
임대수익용으로 낙찰을 받고나서 갑자기 매매를 할려고 하면 매매차익이 없는 물건이 상당히 있습니다(지방기준으로)
이렇듯 처음 용도를 적당히 정하고 입찰을 하여야 합니다.
임대수익은 있는물건이지만 매매로는 별수익이 없고 매매도 잘대지도 않을 수 있습니다.
매매차익용 물건은 매매를 하면 수익이 상당하지만 매매를 하지않고 임대를 하게대면
임대수익률이 거의 없는 경우도 있습니다.매매와 임대 두가지 모두를 만족하는 경우는 많지않습니다(주거용에서는)
임대용 부동산을 매입할 때 역세권이면 무조건 좋다고 생각하는 분들이 있는데.
사실은 그렇지 않습니다.임대용으로 가장좋은 곳은 역세권이 아니고 임대부동산의 공급보다
수요가 많은곳입니다.수요가 많은곳은 방만 한번 쓸어도 임대가 나가는곳입니다.
도배 와 장판 옵션을 풀로 넣어야 임대가 나가는곳은 임대의 수요보다 공급이 많은곳입니다.
또한 임대부동산중 좋은경매물건은 임대가가 같다면 낙찰가가 싼곳이 좋은곳입니다.이것은 수익률이 높아지기 때문입니다.
부동산은 임대용이든지 매매차익용이든지 지은지 5년이내의 물건이 좋습니다.(10년 이상 노후하면 돌발수리비가 들수 있고 임대부동산으로서의 매력도 줄어듭니다)
물건을 볼때 내부를 보지않고 낙찰을 받기 때문에 누수가 항상 신경쓰이는데 이것은 그층의 계단을 자세히 보시면 누수가 있는호수는 벽면에 크랙이 나있고 그사이로 물기가 약간 비치는 경우가 있는데 누수일 가능성이 높습니다.
그것도 아니라면 3년 이내의 물건을 받으시면 좋습니다.
요즘건물은 하자 보증보험에 가입하지않으면 건축을 할 수 없습니다.
더 정확한 정보를 원한다면 물건지의 구청건축과에 전화문의 하시면 건물의 보증보험 잔여기간에 대하여 알수 있습니다.
입찰서 작성과 입찰보증금은 언제찾는가?
경매나 공매를 하다보면 입찰금의 금액을 표시하다 0을 하나 더붙여서 보증금을 날리는경우가 종종발생하는 사고가 납니다.
경매에서는 자주 일어나는 일이맞지만 공매에선 사실 일어나기 힘든일입니다.
왜냐하면 공매에서 입찰가를 1억을 적을려다가 10억을 적었다고 과정할 때 이 입찰이 정상적으로 이루어질려면 10억에 대한 보증금 1억을 입금해야 유효한 입찰이대는것입니다..
내가 1억에 입찰을 했는데 잘못적어서 10억으로 기재할수는 있지만 보증금으로 1억을 납부하기는 상식적으로 힘들다는것입니다.
그러니 공매는 별걱정하지 않아도 대지만 경매에서는 다릅니다.
경매는 입찰가의 10%가 아니라 최저가의 10%만 넣으면 대기 때문에 입찰가 작성시 0을 하나 더붙이면 미납을 할 수밖에 없는 사고가 발생합니다.
저에 경우에는 이런 사고를 방지 하기위해서 몇일전에 입찰표를 작성합니다.
입찰표는 유료 경매사이트에 가입하면 양식이 있어서 미리 작성하고 출력할수 있습니다.
작성 하는방법은 만일 나의 입찰가가 1억 이라면 일단 주소와 이름등 변동사항이 없는것은
미리작성을 하고 입찰가란의 10억단위의 자리에 $표시를 미리적어놓습니다.그리고 1억은 넘길것이기에 억단위에도 1억을 채크 해둡니다.도장도 미리 찍어놓구요 그리고 천단위 부터는 공백으로 남겨두는것이지요..또한 1장이 아니라 똑같은 입찰서를 2장을 적어놓습니다.
경험이 적으신 분들은 입찰가를 미리 정하여 입찰가의 나머지 부분에 공백을 남겨 놓지마시고 입찰가를 모두 채워 두시는걸 추천합니다.
저의 경우 공백으로 나머지를 남기고 2장을 마련 해두는것은 입찰마지막에 마음이 변하여 다시 작성하는 일을 방지 하기 위하여 여분으로 쓰기위하여 2장을 가지고 갑니다.
입찰보증금도 입찰을 할려고 마음을 확실히 정했다면 3-4일전에 은행에 방문해서 찾아놓으시는게 낮습니다.
가끔 입찰장에서 보면 마감 10분전 와서 급하게 입찰표를 작성하시는분들이 있는데 이것은
경험이 아주 많은분들이라 하시더라도 상당히 위험한 행동입니다.
초보분들중에서 입찰장에 10분전 도착하셔서 입찰표를 작성 하시는 경우가 생긴다면 그날 물건에는 입찰을 하지않는편이 낮습니다.
입찰표를 미리 작성하시면 경쟁자를 피할수도 있습니다.
그날 입찰장에 한건물에 다섯 호수이상 물건이 있는 물건이 하나뿐이라고 봤을때 늦게 도착해서 집행관앞의 입찰봉투를 한번에 다섯 개를 받아가는 모습을 경쟁자인 다른 입찰자가 본다면 그 입찰자는 아마도 그것을 감안하여 입찰가를 적을것 이기때문입니다.(이럴땐 입찰표를 작성해가시더라도 입찰함에 다섯 개의 봉투를 한번에 넣지 마시고 봉투를 나누어서 한 장
또는 두장씩 나누어서 넣는것또한 요령입니다.상대방을 자극해서 좋을것은 없겠지요.)
미리 작성하면 좋은 또다른 이유는 타지의 물건지에 입찰을 가면 그쪽지리와 법원의 주차여부를 잘몰라 생각보다 도착시간이 늦어지기도 합니다..이때 미리 작성하여 간사람은 서두르지 않아도 대니 실수할 확률또한 줄어듭니다.
생각나는것을 대략 적어보려 했더니 글이 많이 길어지네요..느낀점은 여기까지만.(도움이 댈지는 의문입니다 ㅎㅎ)
사무장님 글중에서 저의 인생을 바꾼글들이 상당히 많이 있습니다.
그중에서도 (힘들더라도 밝게 살아야한다)는 칼럼이 있습니다.
처음 이글을 읽었을때 조금 과장해서 말하면 말도 안댄다는 소리라고 생각했습니다.(죄송합니다 ..사무장님 -.-)
왜냐하면 힘들어 죽겠는데 밝게 살라니 ???? 도저히 이해못했습니다.
하지만 이글은 시간이 지날수록 의문이 계속 생겼습니다.정말 밝게살면 나의 삶도 점차 나아질까??
다른사람의 글도 아니고 존경하는 사무장님의 글이라서 그랬던것 같습니다..
이런 의문을 계속 가질수록 밝게 살려고 조금씩 노력했습니다.
경비실의 아저씨에게 택배를 찾아올때도 감사하다는 표현을 하고 주변모든 사람들에게도 밝은 모습 보일려고 노력했습니다..
밝은 모습을 보일려고 하다보니 주변사람들을 볼때 상대방의 좋은모습을 보려고 노력하게 대었 습니다..
그래야만 밝게 살수있다는것을 알았습니다.상대방의 나쁜점만을 보아서는 밝게 대할 수가 없었습니다..그래서 인지 상대방도 저에게는 적의를 갖지않고 저또한 밝게 사는것이 쉬워젔습니다..명도를 할때에도 상대방은 나의 적이 아니고 다만 그분의 지금 상황 때문에 나에게 적대적이라고 생각하니 명도 또한 별다른 마찰없이 잘대는것 이었습니다.
이글을 읽으시는분들중에서도 세상이 싫고 인간이 싫고 돈없는 자기의 현실이 미치도록 분노 스러울수 있습니다.하지만 냉정하게 이야기 해서 현재의 상황이 2년전 저보다 안좋으신 분들은 많지않을듯 합니다.2년전 저는 신용불량자였고 저축 한돈 한푼도 없이 200/30원룸에 살았습니다.밑천 이라고는 화물차한대 뿐이었습니다.화물차 또한 유일한 직장이기에 팔수도 없는 상황이었습니다.(말은 이렇게 하지만 경매를 처음 공부할 때 사회에대한 저의 불만은 바보스럽게도 분노가 폭발 직전이었습니다..-.-)
그러니 이글을 읽으시는 분들은 최소한 저보다는 나으실것이니 힘들더라도 밝게 한번 살아보세요.ㅎㅎ
저는 밝게 살아야 한다는 글을 읽고 억지로라도 그렇게 해보니 작은 기적이 일어나기 시작했습니다.
2013년은 행복재테크 모든 회원님들 힘들더라도 밝게 살아서 모두 행복한 한해가 대었으면 합니다.
(꿈은 간절히 원하고 행동하고 포기하지 않으면 꼭 이루어진다 -동행)
첫댓글 힘이 되네요^^