내 나이에 맞는 "부동산" 투자법

[관악산]

  재테크는 마라톤과 비슷하다. 완주를 위해서는 마음가짐부터 굳건히 가진 다음 차근차근 돈 모으는 순서를 따라 질주해야 한다. 투자 실패를 중간에 겪지 않으려면 전문가의 가이드를 잘 따라야 하고 금기사항도 많다. 100m를 숨가쁘게 달리듯 짧은 시간에 큰 수익을 노리다간 큰 손해로 이어지는 수도 많다.

  전세집에서 출발해 '내 집 마련'의 꿈을 꾸고 갖은 고생을 하며 모은 돈으로 어엿한 '내 집' 마련했을 때의 기쁨이란. 내 집 마련이 끝난 다음에는 자녀교육 등과 함께 찾아오는 재테크 수단과 노후대책까지 부동산 투자는 항상 고민의 반복이며 허덕임의 연속이다.

  부동산 투자에 성공하려면 부동산의 특성을 어느 정도 이용하고 활용할 줄 알아야 한다. 자신의 자금여력과 함께 생활여건, 투자성향에 맞게 적절한 투자책을 찾아야 한다. 사회 초년생부터 실버 준비기까지, 연령대별로 어떻게 부동산 투자전략을 짜야 좋을지를 소개한다.

 20대의 부동산 투자

  대학을 갓 졸업하고 사회생활을 시작하는 대부분의 입사 초년생은 우선 자신이 버는 돈으로 여유 있게 쓰고 싶어 한다. 레저활동, 여행, 패션,  술자리 등 하고픈 것이 많다.  그럭저럭 부모님과 함께 생활하면서 어려움 없이 지내다 보면 어느새 친구들은 하나 둘씩 결혼하기 시작하고, 주변의 은근한 결혼독촉을 받게 될 쯤 이면 막상 결혼하려고 해도 엄청난 비용에 일찌감치 저축을 시작하지 못한 것을 후회하게 된다.

  우선 청약통장에 가입해야 한다. 그 다음 내 집 마련 전략을 세우는 게 수순이다. 이 시기 부동산 재테크의 핵심은 내 집 마련 전략이기 때문이다. 20세 이상이면 누구나 청약통장에 가입해 신규 분양아파트 청약이 가능하므로 일찍 가입해 두는 게 좋다. 청약 통장에 가입하라는 이유는 '주(住)테크'의 효자상품이기 때문이다. 웃돈이 형성될 만한 유망지역 내 신규 아파트에 당첨되면  시세차익도 기대할 수 있다.

  약간의 여윳돈을 활용해 재테크를 시작하려면 부동산 간접투자 상품인 부동산펀드나 리츠(REITs), 투자신탁상품을 통해 자금을 불리는 방법을 찾아보는 것이 좋다. 이 같은 상품은 경험이 많은 전문가들에 의해 운용되는 상품이기 때문에 은행금리보다 높은 수익을 올릴 수 있고 적은 돈으로도 투자가 가능하다.

30대의 부동산 투자

  30대는 목돈을 불리는 시기에 해당한다. 대부분 결혼하여 가정을 갖고 있는 상태이며, 가정을 유지하고 자녀를 키우기 위해 재테크 수단에 눈을 돌리는 때이기도 하다. 이때는 무엇보다 금융상품을 이용해 일단 목돈 부풀리기를 먼저 한 후 주택부터 마련하는 것이 바른 순서다.

 목돈을 불리기 위해서는 금융상품을 적절히 이용하되 장기 집 장만 전략부터 짜는 게 기본이다. 장기주택마련저축이나 근로자우대저축 등 비과세 금융상품에 가입해 절세 효과를 보면서 총소득의 50% 정도를 저축하는 게 유리하다. 주거래 은행을 만들어 집중적으로 이용하면 긴급자금이 필요할 때 대출이 쉽고, 고객 기여도에 따라 각종 혜택도 받을 수 있다. 이렇게 알차게 모으면 30대 후반기에 내 집을 장만할 기회를 맞이할 수 있고, 이때 그 동안 모은 목돈을 충분히 활용할 수 있다.

  내 집 마련의 기회가 주어지면 그때는 가격이 비싼 일반아파트 매매보다는 한 푼이라도 싼 방법을 강구하는 게 부동산 재테크의 1순위다. 시중에는 급매물건이 서서히 늘고 있으므로 틈새상품을 골라볼 필요가 있다.

  우선 초기 재개발지역 내 소형 주택지분을 매입했다가 일정기간이 지난 다음 분양 받으려면 최소 2~3년 안에 내 집을 장만할 수 있다. 일반 아파트 매매시세보다 20% 이상 싸다는 장점 외에도 조합원 자격으로 분양 받기 때문에 로열층이 우선적으로 배정되는 장점이 있다. 특히 직장과 가까운 도심 재개발지분은 반드시 눈여겨볼 만한 재테크 상품이다.

  어느 정도 목돈이 장만된 시점에서 소형 임대주택 월세사업에  천천히 눈을 돌려보면 안정적인 월세수익을 보장받을 수 있다. 샐러리맨의 경우 소액의 투자액으로 한 달 30~40만원 월세수입이라면 상대적으로 안정성 높은 투자인 셈이다.

40대의 부동산 투자

  40대의 부동산 투자는 재산가치를 높이는 시기라고 할 수 있다. 직장에서도 어느 정도 자리를 잡아 수입이 늘어나고 있고, 따라서 부동산은 물론 주식, 채권 등 모든 재테크 정보에 귀를 세우며 투자계획을 세울 연령대이다.

  이때는 무엇보다 아직 내 집 마련을 하지 못했다면 부동산 경기의 흐름에 맞춰 내 집 마련에 총력을 기울이고, 좁은 집에 산다면 집 평수 늘이기 작전을 수립할 필요가 있다. 청약가점제 등 장기 무주택자는 내 집 마련의 선택의 폭이 커지고 있으므로 청약자격 등을 챙겨볼 필요가 있다. 수입이 다소 늘었다고 해서 소비를 훨씬 많이 해버린다면 다가오는 50대의 생활이 어려울 수 있으므로 소득과 지출의 규모 있는 유지는 물론 공격적인 재테크에 나서는 것이 좋다.

  어느 정도 위험을 감수하더라도 상황에 따라 시장의 평균수익률 이상을 기대해야 재산가치가 높아진다. 공격적인 투자성향을 갖고 있는 투자자에게 적당한 부동산 상품은 단기 시세차익을 볼 수 있는 수도권 유망지역 미분양아파트, 재건축 아파트, 개발지 투자 등이며 경매나 공매를 투자수단으로 활용할 만하다.

  이러한 상품은 짧게는 1년 만에, 길게는 2~3년 만에 기대 수익을 올리는 게 일반적이기 때문에 잘만하면 큰돈을 벌 수 있다. 그러나 권리 상 하자나 물건 상 흠결로 원금 손실 가능성이 있는 투자는 피해야 한다. 이 같은 위험을 방지하려면 약간의 수수료 지출을 감안하더라도 다년간 현장을 경험한 지역전문가나 업계 전문가의 도움을 받는 것이 안전하다.

  안정성과 환금성을 동시에 확보할 수 있는 상가투자도 노려볼 만하다. 상가는 고정적인 월세수익 뿐 만 아니라 창업용으로도 활용할 수 있는 전천후 투자종목인 것이다. 게다가 목 좋은 신도시 주변이나 대단지 아파트가 배후에 있는 아파트 상가는 높은 프리미엄까지 예상된다.

  개발용 부동산에도 관심을 기울일 필요가 있다. 싼값에 나온 수도권의 전원주택지나 그린벨트 토지를 중 장기적 안목에서 소규모 개발하면 재테크 차원에서 유용하다. 소규모 부동산 개발은 '무'에서 '유'를 실현하는 수단이므로 개발업자와 함께 투자가치가 높은 개발에 나선다면 노후에 안정적인 수익을 올릴 수 있다.

  50대 이후의 부동산 투자

  최근 일반의 재테크에 대한 관심이 부쩍 늘어나면서 부동산을 통해 재테크 하려는 장년층 투자자들이 많아졌다. 그 동안 모은 재산을 지키기 위한 투자방법에서 재산을 늘리는 투자방법으로 전환하고 있는 것이다.

  50대가 넘어가면 대부분의 사람들은 노후를 걱정하고 서서히 준비를 시작한다. 이때 부동산으로 눈을 돌리는 경우가 많은데 무리한 부동산 투자는 좋지 않다. 오히려 안정성 위주로 임대사업을 할 수 있을 만한 부동산에 관심을 가지는 것이 바람직하다.

  자녀들이 분가하고 본격적인 노후생활을 준비하는 시기이므로 다양한 형태의 포트폴리오를 세우고 분산 투자하는 게 유리하다. 덩치 큰 부동산에 한꺼번에 투자하거나 한 종목에만 집중 투자하는 경우 환금성이 떨어지고 경기여파에 따라 큰 손해를 입을 수도 있다. 이 시기에는 되도록 임대수입이 보장되는 다양한 소형물건에 투자하는 게 좋다. 다가구주택 임대사업, 원룸형 상가주택은 투자규모가 크지만 입지에 따라 임대수익이 높다. 전철 역세권 요지에 위치한다거나 소형 부동산이라면 월 100만원 이상의 높은 소득이 보장되고, 싸게 매입했거나 되팔 경우 시세차익을 올릴 가능성이 높은 상품들이다.

  직장에서 은퇴해 전원주택을 꿈꾸는 경우 자녀들이 찾기 쉬운 수도권 농가를 싸게 구입하면 전원형 주택으로 안성맞춤이다. 1억 안팎의 주택이 많고 텃밭이 딸린 경우라도 1억5천만원 선에 매입이 가능하다. 처음부터 전원주택을 장만하기 부담스러우면 소형 농가주택 전세를 들어 전원생활의 장단점을 파악한 후 매입하는 것도 하나의 방법이다. 

  이러한 물건을 매입할 때는 퇴직한 이후라도 쉽게 현금화할 수 있는 환금성이 용이한 수도권 지역의 부동산을 구입하는 게 현명한 투자방법이다.