스크랩 임대업에서 얻은 경험

[joseph]

임대사업을 하면서 얻은 경험.

3년 동안 몽톤, 세인죤, 프레디렉톤, 모두 헤매며 찾아다녔다.

그렇게 헤매기 3년 반 드디어 Bathurst에서 무려 10%의 높은 수익이 발생하는 물건이

나왔고 우리는 이 물건을 잡았다.(현재 2bedroom 7개 1bedroom 10개) 

그 당시에는 상가가 하나 있었고 이 가계 주인(대릭)이 나를 도와서 운영을 했다.

이 당시는 (2008년)미국에서 서브프라임사태가 터져서 은행에 예금한 내 돈에 

몇 %의 서브프라임이 포함이 돼있는지가 나는 걱정하게 됐고, 해서 100% 다운페이 하기로 했고, 

그렇게 물건을 구입했다.

이제부터 본격적인 임대사업을 시작을 한 것이었다.

임대 사업을 하면서 얻은 경험을 이제부터 얘기를 해  보겠다,

나는 한국에서 제조업을 20년간 한 경험이 있고 그것이  토대가 되어  사업을 하는데 별로 걱정을 하지 않았다. 

“뭐 하다보면 되겠지!.”

이 사업을 해보니 가장 성가신 일은 화장실과 부엌이었다.

방과 홀은 카펫을 주로 깔아놨는데 이것 또한 운영 면에서는 도움이 안 되었다.

운영은 상가가 하나 있어서 하루 에 8시간식 주 5일 문을 열기 때문에 

그 사람에게 맡기고 나는 APT에 문제가 일어나면 고쳐주고 했다.

그런데 특히 화장실 바닥과 변기와 사워에서 문제가 많이 발생을 하는데 APT Tenant 가 나가고 비우면 

나는 이 순간부터 수리로 들어갔고,

경험한 화장실 공사

인수한지 얼마 안 되어 제일 먼져 Complaint 가 들어왔다 . 샤워탑(faucet) 이 문제가 발생했다.

옛날방식의 것인데 새것으로 갈아보려고 시도를 했다,

킨트에 가서 살펴보니 여러 종류가 있는데 그중에서 싼 것으로 골랐다,

그 당시 $30 미만의 것으로 생각된다.

이것을 교체하려면 수도파이프(온수 냉수)모두 잘라내고,

다시 세팅을 해야 하는데 이일이 하루에 다 못한다.

다행히 피엘로우 한테서 배운 용접을 이때 해보자하고 덤벼들었다.

그런데 쉽지만은 안했다. 몇 번 실패를 거듭했고, 나는 성공리에 일을 마쳤다.

이렇게 어렵게 했던 작업이 실패했다.

2년 후에 이것이 다시 문제가 생긴 것이었다,

다시 킨트에 가서 점원보고 내가 이걸 사다가 세팅을 했는데 2년 만에 못쓰게 됐는데 뭐 좋은 것이 없느냐? 

하니 Delta 제품을 사용하라 했다.

가격대를 보니 $150 정도였다. 

이 제품의 포장지 겉면에 평생보증(Guaranteed for life. <Garanti a vie>한다는 문구가 있다.

이것을 사다가 세팅을 한 다음부터 문제가 없고 특히 Tenant 가 좋아했다.

이 제품은 겨울에는 뜨거운 물을 많이 나오게 할 수 있고 

여름에는 찬물을 보다 더 나올 수 있도록 할 수가 있고

특히 시스템이 Cartridge 로  결합하고 분리하는 것이 아주 수월하고 문제가 발생하면

이 Cartridge 만 뽑아서 교체하면 되는데 그럴 필요가 없다.

왜냐 이 제품은 고장이 없기 때문이다.

이후부터는 문제가 발생하는 모든 샤워 탑은 이 제품으로 교체를 했다.

그다음 화장실 문제. 화장실 에 문제가 발생 시 이것은 심각하다.

왜냐면 건물바닥이 나무베이어 이기 때문에 물이 샐 경우 밑바닥이 썩고 

그리고 고약한 냄새가 난다. 좋아할 Tenant 가 있을 리 만무다.

이런 것은 Tenant가 나간 후 시간을 가지고 화장실 바닥공사부터 해야 하는데

방법을 이렇게 한다.

우선 바닥을 모두(toilet과 전기히터 등등) 뜯어내고 

난 다음 썩은 바닥재는 모두 제거 후에 보수하고 그리고  

Ceramic Tails(분명한 것은 바닥재 타일)로 말끔히 작업을 마치고

이때 타일은 분명히 바닥제품을 사용을 해야 한다.

두 종류의 타일이 있는데 벽에 붙이는 것과 바닥타일이다.

바닥타일은 두껍고 좀 비싸다.        

이렇게 화장실을 몽땅 뒤집고 바닥에는 Ceramic Tails 타일을 그리고

자주 고장 나는 사워기(Show Faucet 을  Delta제품으로)바꾸고 나면

화장실 에서는 더 이상 문제가 발생하지 않는다.

그다음 방과 홀은 나미네이트로 교체하고 난 다음 대릭보고 페인트 해라 하고

끝나면 새 탠엔트(Tenant)를 받아들이고 이런 방식으로 운영을 했다.

덕분에 2bedroom의 경우 전 주인은 $575 을 받던 것을 나는 $현재$675 을 받고 있다.

Tenant 를 저가로 세를 놓으면 저가의 Tenant가 들어오고

고가로 세를 놓으면 고가가치의 Tenant가 들어오는데 무슨 얘긴가 하면 지불능력이

고가 일수록 높다는 것이다.

실지로 정부에서 실업수당 같은 걸로 살아가는 젊은이들에게 세를 주었다가 몇 번 골탕을 먹었다.

대릭이 운영할 때는 이런 유들이 많았고

(대릭이 중고품을 팔고 있었으므로 세입자들에게 중고 가구재를 팔기위해서 검증안하고 세입자 받아들였음)

내가 직접 작년부터 하는데 나는 내방식대로 하기 때문에 골탕 먹이는 세입자를 이제는 골라내는 능력이 생겨서 더 이상 없다.

내가 하는 방법은 이러하다.

Landlord 가

첫째로 할 일은 부엌과 화장실을 집중적으로 Renovation 을 통하여 개선해라.

둘째로 이것 중요※. 는 Security Deposit 을 월세와 비슷하게 받아두어라.

셋째로 계약기간을 Monthly 와 year to year 은 별 의미가 없다.

조기에 나갈 사람은 년 단위로 계약을 해도 나간다.(Tenant 들이 살다가 나가는 이유는 

주로 불편하여 못살고 나가는 케이스가 많다.) 대략 이러하다.  

하수구가 막힌(clogged)사연

한번은 세 곳의 APT 가 하수시설이 안 되는 경우를 경험했다.

이유는 이러하다. one bedroom을 Tattoo 일을 하는 젊은이에게 세를 주었는데

이놈이 문신에 사용하는 휴지를 사용하고 변기에 넣었던 것이다.

특정상 Toilet Paper는 변기에 들어가면 분해가 되어서 하수구로 내려가는데

이 문신에 사용하는 Paper 는 변기 속에서 분해가 되지 않아서 하수도 어느 지점까지

내려가다가 (the drain clogged with tattoo paper)쌓이게 되고 그것( tattoo paper)을 

계속 사용하여 점점 배수관속에 쌓이게 됐던 것이다.

그리고 이 배수관에 연결된 3곳의 APT 가 모두 물을 사용불가 의 사태가 벌어졌다.

때마침 우리는 몬트리얼에 가 있었고 이 사실을 대릭한테서 연락을 받았다.

긴급사태가 발생한 것이다.

내가 대릭보고 이렇게 하라고 했다.

우선 지하실에 가서 의심되는 하수관을 잘라 내고 교체하라고 얼마 후에  연락이 왔다

모두 해결을 했다고.

그 뒤에 몬트리얼에서 돌아와서 확인한 결과 아주 잘 처리를 했는데

이런 생각이 생각났다.

한번은 몬트리얼에서 여관을 보러 갔는데 60년된 건물이어서 오래된 건물이라고 했더니

부동산 업자 하는 말 “60년이면 영 빌딩”이다

여기 100년 넘은 빌딩들 많고 200년 넘은 빌딩도 여전히 건재한다.

라고 말하던 것이 생각났는데 그때 주인이 보여줄 것이 있다고 했다.

그래서 주인을 따라가니 빌딩 옆으로 가더니 지하실로 들어갔다. 

빌딩의 구조가 빌딩 밑을 꼭 반공호처럼 높이를 1m 80 정도를 만들고 

그 위에 모텔을 죽 일렬로 지어져 있었고, 천장에 각종 배관 전기선 이런 모든 것들이 

노출상태로 붙어있는걸 봤는데 내가 운영하는 빌딩도 전체 빌딩 밑에는 모두 지하실이다.

그래서 배관 전기 인터넷 전화, 이런 것들을 수리하는 것들이 아주 수월하다.

그때 이 여관 주인이 한말이 생각난다.

여관을 운영하다보면 특히 배관이 막히거나 전기시설 인터넷 등을 

시설하거나 철수하거나 할 때 아주 편리하다고 말을 하는 것을 경험을 했는데 

이번에 내가 없는 와중에도 대릭이 모든 것을 처리할 수 있었던 것은 이지하실 덕분이었다.     

만약 냉장고와 스토브가 고장 나면 무조건 새것으로 교체하라.

운영을 하다보니 수시로 냉장고가 고장이 났다고 컴프레인이 들어오면 처음에는 

대릭이 중고장사를 하여서 이곳에서 중고냉장고를 구입하여 넣어주었는데 

싼 것이 비지떡이라고 얼마 안가서 또 고장 컨프레인(complaint)이 들어왔고 해서 

시얼tm에가서 새것으로 넣어주기 시작을 했다. 얼마후에 시얼스에서 만든 집사람카드는 

포인트가 쌓이는데 한번은 무려 $600 정도 쌓여서 그것으로 새 냉장고를 살수도 있었다.

그런데 내가 사용하는 TD비자카드는 아무 혜택이 없어서 TD 에 애디가 있는데 가서 항의를 했다, 

뭐 혜택도 없는 비자카드를 만들어줬냐?

했더니 뭐 좋은걸 소개를 한다나! 만든 것이 미국으로 여행 시 이것저것 

쇼핑(shopping) 포인트가 쌓이는 걸 만들어줘서 조금 사용하다가 

이번에는 RBC 은행에 가서 좀 나은 비자카드로 교체하고 TD bank 카드는 모두 없애버렸다.

애기가 카드얘기로 들어갔네 하여든 냉장고는 고장 나면(밑에서 물도 새고 등등) 무조건 새것으로 바꿔라 이다. 

지출을 줄여라

이 건물 양끝쪽으로 지하실에 기름 버너가 설치되 있고 중앙에도 

한 대 설치하고 이것은 가계를 히팅(heating)하고 있었다.

나는 인수함과 동시에 양쪽APT 를 전기의 난방시스템으로 바꾸었다.

그랬더니 우선 간편해서 좋고 기름탱크를 검사하여 기름이 떨어지면 채워야 하는 번거로움이 없어졌다. 

내가 물었다, 왜 기름번너를 사용했냐고? 전주인 이렇게 대답을 했다. 

지하에 습기가 차면 건물기초 기둥에 썩어 들어가는 현상이 되고 이것을 방지하기위해서 

지하에도 열을 가하여 드라이효과를 본다고 했다.

나는 그때 우리나라 고궁이 생각이 났다,

모두 주춧돌위에 나무기둥 그리고 대청마루로 돼있는걸 생각을 했다. 

1000년을 버티는 절들도 있고 특히 불국사 같은 고찰은 신라 때 만들어 졌었는데 

지금껏 기둥이 썩어서 지져 앉는단 말 못 들었다.

이 모두가 자연통풍장치로 이루어 졌기 때문이다.

그래서 나는 굴뚝으로 공기가 잘 올라갈 수 있도록 구멍을 더 넓히고 지하의 몇 개의 창을 열어놓고 

환기를 시키는 방법으로 지하를 건조하게 만들었다.

시청공무원이 왔을 때 내가 공무원보고 굴뚝 속에 손을 넣고 느낌을 보라고 했다.

시청공무원이 굴뚝에 손을 넣어보고 공기의 흐름을 느끼더니 

나보고 너 정말 스말트 하구나 했다. 건물관리(building Maintenance)가 이렇게 중요하다.

Tenant 들이 행여 전기를 많이 사용하여 지출이 많이 발생하면 어쩌나 

이런 생각을 할 수가 있는데 캐나디언들 그렇게 전기를 터무니없이 사용하지 않는다.

다만 계절별로 겨울에는 많이 쓰고 여름에는 덜 쓰고 이것을 평균치를 내보니 17units에서 월 $2,000 정도 나왔다.

전기세를<Including heating> 셋돈에 포함시키는 것을 이 사람들이 좋아하는데

내가 새로 들어오는 사람들에게 묻는다! 2 베드룸일 경우 

만약 네가 전기세를 낸다면 $130정도 깎아준다. 어떻게 할래? 

그러면 두말할 것 없이 $130 더 내는 including 으로 가겠단다.

왜 그게 좋냐? 하고 물으면 겨울과 여름에 전기세 차이가 있어서 자기들이 그게 싫단다.

만약 어느 Tenant가 과도하게 전기를 소비를 하여 

다른 아파트 보다 $100이나 또는 $150을 더 사용한다고 하면 

이때는 컨디숀조절로 노티스를 보내여 전기사용료 Not include 로 가면 된다. 

이때는 기존Rent에서 $130정도 낮추면 된다.

나는 5년경영을 하면서 딱 한가족이 터무니없이 전기를 많이 사용하는 경우를 경험을 했는데 

이 가족은 같은 종류의 아파트 보다 곱절을 더 사용했었는데 

3개월이 지난다음 다른 APT 전기세 나온 것을 들고 가서 이렇게는 할 수 없다 하고 컨디숀을 제시했다

기존 rent에서 $130 을 내리고 전기세는 네가 내라 라고 했더니

그렇게 하지 않겠다고 이사 나가버렸다.

다음은 쓰레기 수거 문제다.

전주인은 Mr Trash (대형 캔을 갖다놓고 가득차면 가져가서 버리고 했다. 

캔 빌리는데 $110 그리고 중량을 재서 중량대비 비용 대략 $50~$60) 와 거래를 하여 

나도 이어받아서 이 업체와 걔약을 하고 했는데 가계가 있을 때는 가계(중고품)에서 나오는 것도 많고 하여 

괜찮다 하고 계속 사용을 했다.

그런데 여름이 되면서 고약한 냄새와 하루살이가 우글우글 생겨나서 안 좋았다.

(거의 한 달을 놔두어야 가득 차므로 음식 쓰레기에서 구데기 나오고 파리가 생겨나고)

대릭가계가 문을 닫고 바로 시 에 가서 쓰레기문제를 상의를 했다.

시에서 Units가 몇 개냐? 하고 물어서 17개다 라고 말하니 네의 것이 4개라면 

시에서 쓰레기 수거를 해주겠는데 APT 가 많아서 네가 부담하여 하라고 했다.

위생과 자연환경에 안 좋다 했더니 다른 방법을 찾아보라 했다.

나는 즉시 가정용 쓰레기통을 3개를 사다가 놓고 일주일정도 

되면 쓰레기를 내 트럭에 싫고 쓰레기장으로 버리러 다녔다.

그런데 초여름이 되어 쓰레기장에 가면 냄새가 너무 독해서 이거 못할 노릇이다,

어떻게 한다. Mr trash는 대형 캔이니 냄새와 파리 때문에 

그리고 내가 나으면 1주일에 한번 쓰레기장에 버리면 좋은데 이곳쓰레기장에서의 냄새를 맡기 싫고 해서

몽튼회사인 FERO에 전화를 했다.

세일즈맨이 즉시 와서 상황을 살피고는 매주에 한 번씩 가져가는 조건으로 $110 이면 계약을 하겠느냐?

내가 생각을 해보니 이게 웬 떡이냐 싶었다.

즉시 계약을 했고 작년1년을 해보니 아주 좋았다.

가정용 7개로 하고 있는데 투겅이 잘 맞아서 파리도 없고 주일마다 치어가니 냄새도 안 나고, 

아 ~ 이렇게 좋은걸 그놈의 대릭가계 때문에 5년 동안 멍청하게 운영을 하였던 것이 후회스러웠다.

캐나다에서 개인신용

캐나다에서 카드를 많이사용하면 개인 신용이 올라가서 은행이용시라든지 

자동차 구입 시에 아주 유리하기 때문에 이 나라에서 살아가는데 는 개인신용이 아주 중요하다.

한번은 이런 일도 있었다. APT 를 구입을 하고 트럭이 필요해서 포드회사에 가서 

트럭을 흥정을 열심히 하고 난 다음 다음단계인 개인신용 체크하는 사람에게 가서 신용을 체크 하는데

그 사람 먼져 물어보는 것이 “은행에서 모기지 얼마를 받아서 빌딩을 샀느냐?”

“나 모기지 안 받았다.”

“너 그럼 어디서 살고 있느냐?”  내 집에서 산다

 “그곳이 어디냐?”  south tetagouch....

“네의 집이냐?”   그렇다

“모기지 얼마를 이용하느냐?” 안 한다 현찰주고 샀다.

이렇게 대화가 끝나고 이사람 나의 신용도가 없으니 결정이 어려웠던지 

이번에는 내가 끌고 간 벤츠차를 조사 차대 옆에 있는 넘버를 적어갔다.

그 뒤에 딜러 APT 에 나를 찾아왔다. 건물을 대충 조사하고 나더니 나보고 

“너에게 차를 리스로 줄 수가 없고 너의 신용이 없어서 그러니 $4000을 Deposit 을 하면 차를 내어준단다. 

나는 한마디로 잘라 말했다.

“너하고는 일없다 다른 회사에 가서 알아보겠다.” 하고 바이바이 했다.

지금 생각을 하면 절로 웃음이 나오고 내 꼴이 우습게 느껴진다.

이렇듯 캐나다는 개인 신용사회 라는 걸 이제는 알만하다.      

이렇게 5년 동안을 운영을 해오다보니 이제 오래된  냉장고와 스토브도 100% 새것으로 바뀌었고, 

하여 우리 빌딩에 한번이사를 해 오면 아주 좋아하고 현재 만실을 유지 하고 있다.

이일을 해보니 우선 자유시간이 많고 실지로, 우리부부는 여름엔 골프장에서 거의 시간을 보내며 

카나다에서 의 생활을 즐겨가며 살고 있다.

만약 우리들이 매여 사는 직업을 가졌더라면 여행도 못했을 거고 생각만 해도 아찔하다.

많은 사람들이 말하기를 임대사업은 목수나 설비공이 아니면 힘들 거라고 미리 겁부터 먹는데, 

그건 이렇게 해결을 하면 된다.

우선 고장 날 것 등을 모조리 새것으로 바꾸고 다시 꾸며라 이다.

그러면 바꿀 것이 뭐냐? 나열을 해보면 1, 냉장고 2, 스토브 3 생크탑(faucet) 변기 (toilet)카펫트 

마룻바닥( wooden floor.) 등이다, 페인트는 흰 색으로 통일이고.

이것들만 새로 구입을 하던지 고쳐놓으면 그 뒤로 부터는 일이 없어진다.

냉장고는 수면이 15년은 보장되고 스토브 역시 15년 정도 Show Faucet 을  

Delta 제품으로 해놓으면 이 회사 제품은 평생을 보증해준다, 이말 뜻은 그만큼 품질을 보증한다는 것이다.

그럼 이제부터 수익 면을 살펴보자.

10%의 수익을 내고 있는 것은 우리의 경우 100% 자기자본을 투자를 한 예이다.

우리는 그 당시 은행에 돈을 놔두기가 사실 겁이 나서 

(미국의 서브프라임사태 터짐) 은행의 돈을 부동산으로 옮기고 있을 때었음.

요즘 은행에서 100% residential 일 경우 80%까지 이자률3% 미만에 모기지 주고 있다.

한번 가상해보자 자기자본 2억 타자본 8억

10%보장수익의 경우 2억에서는 연간 2천만원 타자본에서는 8억이니 팔천만원

일 년에 1억의 수입이다.

 여기에서 은행이자를 빼라 은행돈으로 올린 수입 즉 8억의 이자(3%)=2천4백만원이다 

10%수익에서 (일억) 8억의 타자본 이자비용 1억에서 2천4백만원을 빼면 얼마인가

7천6백인가 가 된다, 따라서 이 수입은 자기자본(2억)대비 년간수입 7천6백만원을 벌수 있으니 % 는 여러분이 계산하라,

다만 이 계산은 요즈음 은행금리를 적용계산한것이고,

변동 금리일 경우 은행이자 비률이 4%도 될수잇고 10%로 올라갈 수도 있겠다. 

두말 할 것 없이 10 %로 이자비용이 상승 했을 때는 자기자본에서 의 이익 2천만 원뿐이다.

이런걸 보다 더 안정적으로 끌고 가려면 고정금리<A fixed interest rate>로 끌고 가라는 것이다.

요즘 5년짜리로 은행에서 고정금리를 주고 있다

나는 이것을 좋아한다.

일단 5년씩 묶어서 놓으면 리스크 관리상 안전한 것이기 때문이다.

이런 가상은 전적으로 내 의사이기 때문에 참고하라고 나열해 보는 것이다.   

자기자본 50대 타 자본(은행)50으로 할 경우면 과연 얼마의 수익이 예상될까 이다.

우선 자기자본 한국 돈 2억 은행모기지 2억 도합 4억이 Asking prise 라고 한다면

자기자본에 10%이니까 년에 2천만 원 과 타 자본에서 발생한 2천만 원을 합하면 

4천만 원인데 여기에서 은행이자 비용이 있다 (2억원의 3%이자비용) 얼마냐 

6백만 원 인가! 이것을 빼면.  일천 4백만 원이 남는다.

자기자본 2억을 투자하고 Net income 3천4백만 원을 벌수가 있으니 17% 의 수익이 나오는데 

이 수익은 몸 부쳐서 가계에서 일해서 버는 % 와 거의 맞먹는다.

다음 소득세 문제

소득세 문제는 이렇게 절세를 하면 된다. 탈세는 하지마라 대신 절세하라 이다.

부부일 경우 사업체를 두 사람으로 하여 소득을 분산하면 소득세 절세가 이루어지고

소득이 더 많니 발생할 경우 자녀들도 포함하면 절세를 할 수가 있다.

그런데 여기서 알아두어야 할 것이 있다. Income 보고다.

자주 빠트리는 것이 있는데 정부에서 날아오는 수표다.

처음 입주하는 Tenant 들에게서 한 달 치와 비슷한 보증금을  받아서 정부에 맡기는 되 

이것이 Security Deposit 이 그것이다.

만약 어느 Tenant가 계약을 Year to year Lease 로 했다면 이 사람은 3개월 전에

(in a year-to-year tenancy, notice must be given at least three months before the anniversary date of the lease.)

주인에게 이사나간다고 편지를 주인에게 주어야 하는데(노티스를 받은 주인은 광고를 하여 

새 Tenant 를 구하게 되고 이렇게 하여 공실률을 0 로 만들수가 있다.)

안주었거나 나갈 때 청소를 안 하고 나갔거나 하면 

즉시 Security Deposit Claim 을 작성하여 Office of the Rentalsman 에게 보낸다.

이때 조정관인 Rentalsman 은 이미 보관한 Security Deposit을 APT 주인이나 아니면 세입자에게 돌려주는데,

Landlord 의 입장에서 Tenant가 잘못이 없을 경우 Claim을 하지 않는다.

그러나 이를 위반 시에는 Claim 을 하는데 대부분 수표가 날아온다.

이것이 2개월후 정도 늦게 날아오는데 기록을 하지 않고 잘  잊어먹는다.

이것을 누락하면 뒤에 코 터질 수가 있다(세무조사)

참고로 읽어 보기 바란다

How does a lease end?

A lease can end in several ways.

A lease for a fixed term ends automatically at the end of the term.

However, the landlord or the tenant can end a week-to-week, 

month-to-month or year-to-year lease by giving notice of termination.  

The notice of termination must always be in writing. The time required for this notice differs

 according to the type of lease involved. For example, in a year-to-year tenancy, 

notice must be given at least three months before the anniversary date of the lease. 

If the tenancy is month-to-month, then one month's notice is required.

A notice of termination must be received a full period before the date on which it is to take place.

Consider a tenant in a month-to-month tenancy who wants to end the lease. 

If the rent  is due on December 1st the landlord must receive the notice 

by December 1st for it to be effective for December 31st. 

If the tenant mails the notice, he or she must allow three days for it to arrive.  

그러면 건물에 투자를 하면 건물이 노후 되어 (감가상각) 이런 것은 어떻게 계산을 해야 하나 이다, 

10% 수익이 나는 물건은 10년 후엔 원금 회수가 되고

타자본 이용 시의 17%의 수익(자기자본 50% 타자본 50%)을 본다면 약 12년 후엔 원금이 미레가치로 회수가 되는데,

여기에 잔존가치 가 더해지는 것이다. 

실지로 이 잔존가치는 부동산일 경우 년 4%씩 다운 하여 정부에서 세제혜택을 주는데, 

부동산을 팔고 나면 확실한 것이 나온다,

아직까지 모든 건축자재원가 가  Inflation 일어나서 오히려 실지로는 건물 평가가 올라갔었다. .

<몬트리얼에서 200년전의 건물도 건장하다는데, 이물건 감가상각으로 잔죤가치는 0가 벌써 되었을것이다, 

그러나 시가는 여전히 고가로 형성 되어있다.>

그러나 수익이 동반(임대료수입)을 하는 부동산은 손해볼일이 없다고 자부한다.

왜냐 건물자체에서 계속 임대료가 나오기 때문이다.(수익이 보장되었다고 봄) 

그러나 수익이 없는 하우스는 모기지 를 이용할 경우 건물에서 전무의 수입에 모두 다른 수단에서 생기는 돈으로 메워야 한다.

즉 월급쟁이는 자기 월급에서 모기지 원리금을 갚아나가야 하고 

행여나 변동금리를 이용을 한다면 상승하는 이자율도 감당을 해야 한다. 

즉 쾌적한 곳에서 자유를 만끽 하는 걸로 대가 지불 하는 것이다.

모기지 프랜은 이런 방법을 제시한다

피해를 우려하여 (변동금리에서 오는 이자률상승) 나는 5년 단위로 고정금리<A fixed interest rate>로 

묶어서 이용을 하는데 우선 5년 동안은 금리인상 걱정이 없어져서 좋고 안정적으로 운영을 할 수가 있어서 아주 좋다.

내가 운영하는 다른 것 중 하나는 15년짜리 모기지를 이용을 하는데 이미 6년 채 접어들었고 

작년에 갱신을 다시 5년으로 했는데 5년전의 이자률과 동일하게 했고

이제 걱정을 한다면 5년후이다, 즉 3분의 2는 확정된 플랜인것이다. 

이 케이스는 10년을 고정금리로 했으므로 Risk 가 거의 <66% 를 계약완료 상태이므로>  전무 하다고 봐도 된다고 자부한다.

 세월은 참 빠르거든요. 

[joseph]

모든것이 쉬운것은 없습니다. 내가 하는 수익률 계산은=Annual gross revenues - Annual gross expenses = net income 나오는데, 이것을 투자액에 대비 시켜서 %를 뽑아내는것이지요.
이거 랜트업은 아주 간단해요 즉 간단히 말해서 1년치 Rent 수입에서 제일많이 나오는 <재산세, 보험료, 수도세, 쓰레기수거비용, 전기세> 이런것들을 고정지출이라고 하는데 이것을 제하고 나면 소득세 신고액이 나오지요 이것이 Net income 입니다. ROE 가 뭣인지 몰라요 알필요도 없고, 이것이 NB 주 대략 6% 밑돌구요 학국사람들 많이 산다는 런던 4% 밑돌구요, 몬트리얼 5% 수준입니다. !0%의 수익은 흔하지 않구요. 운좋게 나는 잡았다는 것이구요.

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"Joseph"님은 투자여부를 결정하는 입장이시고, 반대 즉, 금융기관에서도 리뷰팀이 분석을 들어갑니다. 재밌지요? 그들은 그냥 의사결정을 하는 게 아니라 그 회사에는 Business Analyst, RM등이 분석하여 리뷰의 원칙 등 가버넌스를 만들고 검증가능하고, 의사결정 지원을 위한 지원프로그램을 두어 사용하지요

오래 전이라 디테일 한 부분은 기억을 더듬을 수 뿐이 없는데...CMBS 평가 시스템 컨설팅 경험에서 이야기를 드리지요. 다른 사업의 경우 DSCR, LTV등을 리뷰할 때 NOI에 기초합니다. 그런데, 임대사업의 경우 NOI를 중요하게 보지 않고, NCF를 봅니다.

[joseph]

밑에 부분 을 답을 하면 바로보셧는데 물건잡을때 고도의 안목이 필요해요. 기술력은 기술자 불러서 해결하면되구요, 그러나 제대로 된 물건이 안나오고 결함 투성이가 많은 것이 나오기 때문에 초심자들이 이걸 조심해야해요. 장기 얘기 햇었지요 50년전부터 시작 했다고 , 이사람 말고 이 조그만 배덜스트에 랜트업 하는 몇몇사람들이 있는데 이들의 물건 안나와요. 그러니 이사람들은 땅사서 계속 새로 지어서 숫자를 늘려가는것입니다. 속된말로 해먹는놈들만 해 먹는다고 해야 하나! 이곳에서 10년째 사는데 그들의 물건 나오는것 못 보았고 딱 하나 은행에 넘어가서 은행에서 경매하는것 봤어요.

[키트]

임대수익 - 임대비용 = NOI
NOI - 자본적 지출 + 감가상각비 = NCF

NCF는 부동산 가치를 향상 또는 유지하는 데 들어가는 실질적 비용을 감안 하여 NOI로부터 산출 할 수 있겠지요. 왜 그들이 NOI를 보지 않고, NCF를보는 지 이 의미를 잘 생각해보시면 ...많은 도움이 될 것입니다. 펀드매니저님께서 느끼시는 그 부분을 감안하여 이야기 하고 있는 것이 NCF일 수 있겠지요.

* NOI(Net Operating Income) , NCF(Net Cash Flow), CMBS(Commercial Mortgage-Backed Securities)

[joseph]

물론입니다 은행의 감정 중요합니다 모기지가 이들의 판단에서 이루어 지니까요. 하지만 더 중요한것이 있지요, 뭣인지 아십니까? 시청에서 와의 관계입니다. 하나 예를 들지요. 모트리얼 같은 경우 건물을 주인 맘대로 못고치구요, 이런경우도 봤습니다, 건물이 아주 양호하게 잘 지어져서 기초 전문가를 불러다가 보여주니 나를 왜 데려왔냐? 아주 잘된 건물이다. 그런데 그건물이 무슨 문제를 안고 잇었냐 하면 환경문제를 안고 잇었어요. 캐나다 쉽게 생각하면 안되요. 그리고 전문가들이 사용하는 용어 CMBS 평가 시스템 컨설팅 경험에서 이ㅇ야기를 드리지요.다른 사업의 경우 DSCR. LTV 등을 리뷰할때 NOI 에 기초합니다. 이렇게 어렵ㄱ

[joseph]

좀 쉽게 설명할수없어요 누가 이해를 하겠읍니까?

[joseph]

건물 관리에 기술력을 못갗춘 투자자는 이 사업이 띄어들려면 무엇보다 중요한것은 공부를 목수나, 설비공 같은 자격증을 따면 더 좋구요. 처음 에 몬트리얼에서 우리 큰딸이 2 배드룸 6개로 시작을 했는데
여자애도 잘하더군요, 사실 나도 그얘한테 배운것이구요. 다만 수리할때 비용이 더 많이 드러가고, 몬트리얼 임대업하는사람들 보통 500개 800개 1000개 등등 다양합니다, 이곳 Bathurst에도 장기 300개로 한다고 했지요, 내가 아는 사람만도 70개 45개그런데 이사람들의 전문 사무실이 있어요. 끼리끼리 노는것이지요.

[joseph]

하지만 이런얘기들어봤어요. 캐나다 부자들 이들을 연구할려면 사스케치완에 가 보셔요, 견문지식도 중요해요, 끝없이 펼쳐진 대지 모두 밀밭과 옥수수밭입니다, ㅇ에드몬스톤 지나자 185번 에 들어서면 퀘백땅에 드러오는데 처음 눈에 띄는게 곡식창고 입니다. 몬트리얼에 들어가면 빌딩이 보이기 시작합니다, 누군가의 소유물입니다. 두말할것없이 캐나다 에서 부자는 이들 두부류입니다. 농부와 임대업자, 농사는 못지어도 임대업은 도전할만 합니다, 장기처럼요, 50년전에 무일픈 지금 50년후 300개의 APT 를 가지고 이제 그의 아들이나 누구에게 물려주겟지요, 몰리스와 같이 그리고 계속 성장을하면서요.

[joseph]

Roi가 어떻게 산출하는지는 모르겠는데, 부동산 투자에서 나오는 이익은 은행에다 예금을 하고 은행에서 이자률계산하는것과 같습니다. 얼마를 투자하여 얼마의 이자를 받는걸 가지고 원금대비 이자를 %로 말하는것, 그러나 부동산 은 원금투자하여 각종 비용을 제해야 이익의 %가 나오지요, 컨빈니언의 이익률은 내가 알기로 마아진(원가 +이윤)을 말하는것이지요. 여기서는 가계에 소요되는 각종 경비 즉 재산세,보험료,인건비,등등의 고정지출을 모두 제하고 순수 순 이익을 뽑아 내기란 문제가 좀 있습니다, 각양각색의 영업방법이 운영주의 영량이 다르기 때문이지요. ROI 가 어떻게 산출하는지는 모르지만 그져 쉽게 생각을 하면 부동산ㅇ

[joseph]

부동산 투자의 수익율계산은 경상이익이 아닌 순수입 을 말하는 것이지요. 이 분야는 단순하니까 그것이 가능합니다.
제조업의 경우 단위당 변동비를 계산을 하고 어느 수준으로 올라가면 손익 분기점에 도달하는가를 계산을 하는데 예를 들면 어느공장에서 똑갇은 조건(고정지출이)에서 생산활동이 증감에 따라서 단위당 마아진 이 달라집니다, 몇 %의 이윤이 발생하는지는 모두 다르지요

[환희]

제 사업의 모토는 -무슨사업이든 동일합니다.- "7년을 하루같이!"입니다. 7년을 한분야에 <온정열>을 쏟아 부어야 이루어집니다. 대충 3년은 군대생활처럼 <베이스캠프>를 치구요. 4년차부터 돈이생기기 시작합니다. 그리고 7년을 지나면 그냥 소위 "거저먹는 수입"이 되더군요. 모든 고정비와 투자비를 다 회수하게 되는 싯점이 되더라는 거지요. 속된말로 땅값만(건물값잔존가치) 받고 팔고 나와도 억울할 것 없는.......몸은 고생되어도 잘먹고 그런대로 살고..(단지 시간이 좀 없어서)...<사업인생노하우>기하급수적으로 늘고....지금 사업하신지 7년 넘으시는 분들은 거의 <돈이 돈을 버는 : 나는 가만히 있기만 하면되는..사고만 안치면>

[키트]

농부가 씨를 뿌리고 수확하는 것을 생각하면 되겠지요. 봄에 씨를 뿌리면서 수확 생각을 하는 것은 우물앞에서 숭늉 찾는 것일테고, 봄과 여름에는 허리 한 번 펼 여유가 없겠지요. 그러다 가을수확이 끝나고 허리 펴고 추수감사절 즐기고 할 여유도 있고 한 것이겠지요. 라이프 사이클은 사실 1년이 안되지만, 이민은 캐나다에서 공부를 하든 사업을 하든 무엇을 하든 지 최소 4-5년은 걸려야 제 궤도에 진입하게 되는 것 같네요.

랜딩을 하는 순간 모래시계를 뒤엎는 것이고, 그 모래가 다 떨어지기 전까지 제 궤도에 올려 놓지 못하면 게임오버가 되는 어릴 적 학교앞 오락실 게임같기도...

[joseph]

NCF 는 감가상각을 제한 부동산 잔죤가치를 즉 이연자산을 얘기한것 같은데 몬트리얼에 200년 된 건물 시가가 어떻게 형성 되는지 아셔요. 이런 것을 어떻게 설명할건가요. 버불인가요, 모든 시장원리는 공급과 수요의 시장경제에서 이루어 지고 있지요. 이것을 한마디로 학문적으로 올바른 판단이 안된다는것이지요.

[환희]

좋은 비교라고 봅니다. <농사> 맞습니다. 저는 매일 365일 <농사꾼>으로 새벽출근하고 한밤중 별보고 퇴근합니다. 왜 지금 이나이에 <농사>를 다시 배울까 고민을 많이 했는데 이제 알것 같습니다. <본래의 자리>로 돌아가는 거지요. 감사합니다.

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지난 번 한인회 웹사이트에 재산세 이야기 중에 시가가 너무나 많고 천양각색이니 "엉터리"란 표현을 하신 글이 있었는데요. 그 다양한 시가평가법이 왜 존재하는 지 이해하지 못하면 그렇게 생각될 수 있는 것이지요. 그 많은 "시가평가법"을 이야기 드리는 것 보단 이해를 돕기 위해 이렇게 생각해보시지요.

손톱 깍는데는 ?? 과일 껍질 벗기는 데는?? 횟집에서 생선다듬는데는?? 이미 답은 다 알고 계시지요? 목적에 맞는 무엇인가가 있지요? 세상하고 똑같습니다. 한 손에는 과일을 들고 다른 한 손에는 손톱깎기를 들고서 이 손톱깎기 "엉터리" 아니냐 하시면 ...대략난감할 수 뿐이 없겠지요.

[키트]

다윗은 골리앗과 싸울 때 돌팔매로 한방에 보냈다고 하는데..한 방에 정확하게 혈자리를 가격하여 쓰러뜨렸겠지요. 자신에게 온 기회에 정확한 대응으로 한방에 보내지 못하면 오히려 역습의 빌미를 줘서 내가 어려워 지는 세상의 이치는 저 보다 더 잘 알고 계시잖아요? 그러므로 "-인것 같은데"가 아니라 정확한 이해가 필요하겠지요.
사격연습을 많이 하여도 "영점조준"이 잘 못되면 새가 날라와도 맞출 수가 없기에 포수는 우선 영점부터 제대로 맞추잖아요. 정확한 이해는 영점조준이라 할 수 있겠지요.

[키트]

회계사 있으실테니 회계사분께 여쭤보시기 바랍니다. "이연자산 = 감가상각을 제한 부동산의 잔존가치"이해에 문제는 없는 것인지
수선충당금(이연자산)이 무엇이고, 수선비(비용)가 무엇인지 그 차이는 무엇인지... 이연자산과 비용의 차이를 이해하시면 많은 도움이 되실 겁니다.
감가상각비와 수선비의 차이는 ??

재무회계에서 비용 수익 분석해서 이익I산출하는데...왜 관리회계나 재무관리에서 투자의사결정에선 그것을 그대로 안쓰는 지 ..경제학에서 수요과 공급으로 가격이 결정된다고 보는데 ...왜 이거 안쓰는 지

이러한 것을 제대로 이해하셨다면 님의 센스와 도전정신이면 500 -1000에 한걸음 가실 수 있을 듯 합니다.

[환희]

요셉님의 임대업 그리고 한국분들의 컨비니업 내지는 식당업 또는 숙박업.....etc. 캐나다의 <메트릭스 사회구조>와 겉은 파랗지만 속은 빨간색인 <수박같은사람들>을 완전히 이해하는 데 걸리는 시간, 내사업을 중심으로 거미줄같이 얽히고 설키는<수십갈래 이해관게 네트웍망>, 그리고 칼같이 구분하고 잘라내는 이곳<법과규정들 그리고 inspectors>"잔인함"을 공부이해하고 수용하는데 걸리는 인고의세월..뭐 이런것들이 무슨사업을 하시든 그나마 캐나다 뿌리깊은 지역정서와 전문지식,인맥으로 승부하는 다른 분야 사업보다 수월한 위에 언급한<한인비지니스분야>에서 필요한 <사업투자=내몸투자="마음고생"투자 - 7년을 꼬박> 매뉴얼.

[joseph]

요즘 우연히 좀 글을 쓰게 되네요. 내가 나무짜르는것 올렸으니 보셔요. 마음이 시원합니다. 거대한 나무가 쓸어질때 대단해요. 이렇게 큰놈도 외적요인에 의해서 쓰러질때가 있어요.
사업도 마찮가지 입니다. 감사

[환희]

이번에 올리신 글들은 너무나 현실감있고 요셉님의 <사업인생진수>를 그대로 표현해 주는 후학들에게 귀중한 자료입니다. 정말 감사드립니다. 저도 많이 배우는 군요. 요셉님의 강인한 정신력과 지금 현재에도 무엇이든 연구하고 끊임없이 "배우려는 자세" 정말 존경스럽습니다. 감사 ! 건강하세요. 얼마나 많은 <경험노하우>가 많으시겟어요... 계속 좋은 글 부탁드립니다.

[해피보이]

글 잘 보았습니다..하나 궁금한 게 원래 수익률을 따질 때 세금을 낸 후의 세후 수익률을 따지는 데 한국의 임대업은 소득세를 아주 많이 내기 때문에 세금이 중요한 투자의 의사결정 사항입니다. 한국은 그래서 많은 임대업자들이 세금을 줄이고 신고하다 조사를 받게 되면 한번에 많이 두들겨 맞는 경우가 많죠,,요셉님은 글을 보니 캐나다에서 세금을 정직하게 계산해서 내시는 거 같은데 모기지도 없어 이자비용도 비용처리가 안되면 세금이 적지 않을 듯한데 세금을 제대로 내고도 세후 10%가 된다는 얘기가 맞는지요? 물론 공동명의로 하면 세금이 줄기는 하지만 보통 세금부분이 임대 수입의 몇%나 해당되는지가 궁금하네요...

[해피보이]

요셉님 글을 보니 경영학의 재무관리 수업이 생각나네요..요셉님은 ROI, NCF등 그런 개념 공부할 필요없이 실생활에서 다 깨우치시니 대단하십니다...

[joseph]

과찬입니다, 인생에 지는해입니다. 떠오르는 분들에게 보다더큰 꿈을 가지라는 뜻입니다. 감사

[日新日新又日新]

좋은 글, 잘 읽었습니다...^^

[joseph]

늦게 들어오셧군요 여기 재미있어요, 경제학 공부하는것 같아요. 나는 필요없는 것 이지만 들어주자니 좀 짜증이 나요, 여러 사람이 보는 곳에서는 여러사람이 쉽게 이해를 해야 하는데 나는 이해가 안되네요