목표는 시세차익, 재개발 재건축 투자 시작하는 방법
재건축이나 재개발을 하게 되면 주택이나 주변 시설이 새롭게 지어져 과거와는 비교하기 미안할 정도로 쾌적해집니다. 이런 이유로 많은 사람이 몰리고, 돈을 벌려는 투자자들도 모여들죠. 많은 사람들이 모여들수록 개발 전보다 집값이 더 올라 많은 시세차익을 볼 수 있습니다.
조합원 자격 : 개발 전부터 살던 원주민에게 주는 입주권
보통 재개발 지역에 있는 집들은 층수가 그리 높지 않은 단독주택이거나 5층 이하의 다세대주택들로, 땅의 넓이에 비해 주택 수가 많지 않습니다. 만약 이런 곳에 20층 이상의 아파트를 지으면 조합원 수보다 훨씬 많은 아파트를 지을 수 있습니다. 조합원들은 남는 아파트를 일반인들에게 분양하고 그 이익을 조합원들이 내야 할 분양가에 충당합니다. 이렇게 해서 조합원들이 일반보다 더 저렴한 가격에 아파트를 분양 받을 수 있게 됩니다. 그리고 여기서 저렴하게 분양 받은 아파트를 시세대로 팔면 많은 시세차익을 볼 수 있는 것입니다.
물론 재건축·재개발에 장점만 있는 것은 아닙니다. 개발이 늦어지면서 생기는 경비를 고스란히 조합원들이 떠안아야 합니다. 오랫동안 지연되면 될수록 사업비가 늘어나 일반 아파트에 투자한 것보다 더 비싸게 분양받는 셈이 될 수도 있습니다. 그러므로 재건축이나 재개발에 투자하려면 진행 상황을 유심히 살펴본 후에 신중하게 투자해야 합니다.
재건축·재개발 단계 알아보기
내가 자금이 얼마나 있는지, 어느 시기에 투자할 건지를 정해야 합니다. 투자하고 싶은 재건축이나 재개발 지역의 사업 진행 단계를 알고 싶다면 서울특별시는 ‘재개발·재건축 클린업시스템’에서, 다른 지역은 시·도 홈페이지나 관련 부서에 문의해 알아보세요.
1. 기본계획 수립
특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장이 관할 구역에 대하여 10년 단위로 도시·주거환경 정비기본계획을 세우는 단계입니다. 초기 단계라서 개발이익에 대한 프리미엄이 적게 형성되어 투자금액이 다른 단계보다 적으나, 자금이 오랫동안 묶일 수 있고 상황에 따라서는 개발이 무산될 수 있습니다.
2. 안전진단 진행
재건축의 경우 기본계획 수립 이후 안전진단이 진행됩니다. 재개발은 안전진단을 하지 않습니다. 정부는 2018년 3월부터 재건축 안전진단 평가 항목 중 주차난, 층간 소음 등 구조안정성 가중치를 20%에서 50%로 높여 안전진단 조건을 강화했습니다. 이에 안전진단을 통과한 단지와 안전진단 이전 단지 간에 가격차가 크게 발생하고 있습니다.
3. 구역 지정
특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수가 기본계획에 적합한 범위에서 노후·불량 건축물 밀집 등 주거환경이 열악한 구역을 정비구역으로 지정하는 단계입니다. 이 단계에서도 투자금액은 적게 들어갈 수 있으나 자금이 오랫동안 묶일 수 있으므로 장기적인 안목으로 투자해야 합니다.
4. 추진 위원회 구성
조합이 설립될 때까지 개발을 준비하는 단계로, 토지등소유자 1/2 이상의 동의를 받아 조합설립을 위한 추진 위원회를 구성하여 시장·군수 등의 승인을 받는 단계입니다. 투기과열지구 내 재건축 단지에 투자하고자 한다면 늦어도 이 단계에서는 투자해야 합니다. 이유는 조합설립 후 투자할 경우 현금청산 대상이 되기 때문입니다.
5. 조합설립 인가
재개발은 추진 위원회가 토지등소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 1/2 이상 토지 소유자의 동의를 받는 단계입니다. 재건축은 추진위원회가 주택단지의 공동주택 각 동별 구분 소유자의 1/2 이상 동의와 주택단지의 전체 구분소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 3/4 이상 토지 소유자의 동의를 받아 시장·군수 등에게 조합설립 인가를 받는 단계입니다.
조합원 간에 단결이 잘되고 개발에 대한 의지가 강하다면 이 단계에서 투자해도 좋습니다. 단, 조합설립에 대한 동의를 수월하게 받기 위해서 사업비용을 줄이고 일반분양가격을 높게 계산하기도 하므로 반드시 주변 개발 단지와 가격 비교를 해봐야 합니다.
6. 시공사 선정
공사할 건설회사를 선정하는 단계로, 여러 건설회사를 대상으로 경쟁입찰을 통해 시공사를 선정합니다. 시공사를 선정할 때는 선심성 공약에 현혹되지 말고 현실성 있는 공약인지, 추가로 부담해야 할 공사비는 없는지 꼼꼼하게 확인해봐야 합니다.
7. 사업시행 인가
사업시행계획서를 시장·군수에게 제출하고 정비 사업을 진행해도 좋다는 인가를 받는 단계입니다. 이 단계에 들어서면 건축 세대수, 소형 주택 세대수, 임대주택 세대수 등을 알 수 있어 어느 정도 수익성을 예측할 수 있으므로 투자자 수요가 많아지기 시작합니다. 투기과열지구 내 재개발 지역에 투자하고자 한다면 이 단계가 투자 여부를 결정할 마지막 시기입니다.
8. 조합원 분양신청
조합원 분양신청을 받는 단계로 분양신청을 받기 전에 분양 대상자별로 종전의 토지 또는 건축물의 명세, 사업시행계획 인가 고시가 있던 날을 기준으로 한 평가금액, 분양 대상자별 분담금의 추산액, 분양신청 기간 등을 알려야 합니다.
9. 관리처분계획 인가
이 단계에서는 아파트를 분양받을 수 있는 조합원의 조건과 아파트 면적 등을 정합니다. 구체적인 사업성이 산출되는 시기로 공사비, 기타 사업비, 세입자별 손실보상액, 감정평가액, 일반분양분, 임대주택, 분담금 등을 자세하게 알 수 있습니다. 안전하고 투자 기간이 짧아 투자 수요가 많고 프리미엄도 많이 붙어 투자금액 역시 많이 필요합니다. 하지만 이 단계에서도 정확한 일반분양가격은 알 수 없습니다.
10. 이주 및 철거
기존 건물을 헐고 공사하기 위해 주민들이 이주하는 단계입니다.
11. 착공 및 일반분양
공사에 착수하는 단계로, ‘조합원 분양신청’ 단계에서 조합원들에게 분양하고 남은 아파트가 있다면 일반인들에게 분양합니다. 일반분양가격이 결정됨에 따라 총 분양수입 등 모든 것이 확정되어 투자 수익을 정확하게 판단할 수 있는 시기입니다. 이 단계는 투자 시기보다는 투자한 물건의 수익성 등을 평가한 후 보유할 것인지 아니면 매도할 것인지를 결정해야 하는 단계입니다.
12. 준공 및 입주
설계한 그대로 아파트가 지어졌는지 확인하고 아파트에 입주하는 단계. 준공된 주택이라고 해도 청산 전까지는 미분양 등을 이유로 추가 분담금이 발생할 수 있습니다.
13. 이전 고시
조합원들이 분양받은 아파트 소유자의 이름을 자신의 이름으로 변경하는 단계. (소유권 이전)
14. 청산
9번 관리처분계획 인가 단계에서 결정한 대로 조합원 주택의 감정 가격이 분양가격보다 적으면 돈을 더 내고, 반대로 조합원 주택의 감정가격이 분양가격보다 크면 돈을 못 받습니다. 이로써 재건축이나 재개발의 모든 단계가 끝납니다.
종전자산 평가액이 클수록 유리하다?
종전자산 평가액은 개발 전 조합원들이 소유하고 있던 종전자산에 대한 가격을 말하는 것으로, 감정평가법인에 의해 결정됩니다. 이 금액이 커지면 비례율은 반대로 하락하여 실제 권리가액에는 변화가 없습니다. 다만, 소형평수를 가지고 있는 조합원이나 현금청산을 원하는 사람에게는 종전자산평가액이 증가할수록 유리합니다. 중요한 점은 내 것과 남의 것이 종전자산평가액이 함께 증가하는 것이 아니라 내 것의 종전자산평가액만 증가해야 유리하다는 것.
그럼 재개발·재건축에 투자하기만 하면 무조건 돈을 벌 수 있을까요? 재건축이나 재개발로 돈을 벌고 싶다면 투자하기 전에 반드시 체크해야 할 것이 있습니다. H씨의 사례를 통해 자세히 알아보겠습니다.
H씨는 2억 5,000만 원의 여유자금을 가지고 있습니다. 고민 끝에 평소 관심이 많던 재개발에 투자하기로 했는데, 집에서 가까운 미아동, 교통이 편리한 왕십리, 한강 조망권이 있는 한남동을 투자 후보지로 골랐습니다. 하지만 막상 방문하니 왕십리와 한남동은 이미 가격이 많이 올라 2억 5,000만 원으로는 살 만한 집이 없었습니다. 그래서 미아동에 있는 2억 원짜리 빌라를 프리미엄 5,000만 원을 얹어 사기로 했습니다.
H씨의 재건축·재개발 투자수익률 계산
투자수익률을 계산하려면 부동산 가격 외에도 프리미엄, 사업비, 분담금 등과 같은 여러 가지 요소를 고려해야 합니다. 하지만 사업비와 분담금은 정해져 있지 않은 데다가 계산도 복잡하므로 초보자가 이해하기 쉽게 프리미엄 하나만으로 계산합니다.
H씨는 이후 조합원 분양가로 아파트를 6억 원에 받을 수 있습니다. 그렇다면 같은 아파트를 일반분양가(6억 9,000만 원)보다 9,000만 원, 시세로 매매(9억 원) 하는 것보다 3억 원 싸게 살 수 있습니다. 이러한 차익에 프리미엄 5,000만 원을 제외하면 손익 금액이 나옵니다.
일반 분양가와 비교하면 큰 이익은 아닙니다. 그렇지만 인기 있는 단지는 일반분양에서 당첨되기가 어렵습니다. 시세와 비교하면 2억 5,0000만 원의 이익을 볼 수 있습니다. 현재 거래되는 아파트보다 신축이기까지 합니다. 이 정도라면 시간이 좀 걸리더라도 재건축이나 재개발에 투자할 만하지 않나요?
<토막상식> 조합원분양가와 일반분양가는 추진위원회나 조합사무실에 문의!
재건축이나 재개발 지역에 투자하기 전 공인중개사에게 반드시 조합원분양가와 일반분양가를 물어보되, 다시 한번 추진위원회 또는 조합 사무실에 직접 확인해봐야 합니다. 그래야만 정확한 가격을 알 수 있기 때문입니다. 참고로 서울특별시에서 개발되는 재개발이나 재건축 사업의 추정사업비나 분담금을 알고 싶다면 ‘정비사업 정보몽땅’ 홈페이지의 ‘사업비 및 분담금 추정프로그램’을 참고하세요. 단, 사업장에 가입되어 있어야 이용할 수 있습니다.
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