행당6구역도 정상은 아닌것 같습니다. 서로공유할내용이 될듯합니다.

[고민하는투자]

성동구 행당6구역 재개발 추진관련

타구역 사업내용 분석 및 3대 문제점 (공개질의2)

이번 시공사 제안서를 받아보았습니다. 사실 이게 무슨 경쟁이며, 의미가 있습니까? 차라리 주변에서 진행되는 곳에서 평균하여 반영하는 것이 나을지도 모르는 허탈함이 드는 건 무슨 뜻일까요?과연 이 제안서들을 가지고, 조합에서 지명입찰을 통하여 얻고자 하는 바가 달성되었는지, 아님 다시 재협상 또는 유찰을 통한 재입찰의 의지를 가지고 계신지, 절실한 마음으로 묻습니다.항상 모범적인 행정처리를 보이시기에 진심으로 다음사항의 대안이 있으시길 바라며, 조속한 조합의 공개적인 답변 바랍니다. 아울러 동호회에서 해당사항을 함께 토론 후 재차 제안하도록 하겠습니다. 혹시나, 타구역에 비하여 특성화 되었다, 뒤질게 없다는 것들로 당연시 하시지는 않을 것으로 믿습니다.지난번 말씀드린바와 같이 30일 접수된 3개업체의 제안서 내용을 주말동안 유추하여 올리려 준비중이었습니다. 그러던 중 조합의 O/S분의 방문으로 책자를 받아 새벽까지 분석하엿습니다. 제가 할일이 없어서도 아닙니다. 이렇게 한들 무슨 덕이 있나 하는 의문과, 나약한 평범한 일개 존재임이 갈 수록 실감나는 현실이지만, 그래도 저에게 수십분의 순수하신 조합원들이 메일을 통하여 다른시각의 글 감사하다는 그분들의 걱정에 잠을 청할 수가 없었습니다. 이건 재개발 절차, 업무를 알고, 모르고의 차원이 아닙니다. 500여 조합원 가정이 부담해야 할 먹고살기의 걱정들입니다.예상했던 무감각적인 특정업체 홍보, 강북최고를 만든다는 모멘트속에 어떤 허점들의 제안서가 나왔는지 찾아보았습니다. 조합에서도 알고 있으리라 봅니다. 혹시 그에 대한 대안을 가지고 있을리라는 기대도해 봅니다. 최소한 조합원들에게 비교대상의 주변과 뒤쳐지지는 않았다는 말 자신있게 하실 수 있도록 하여야 되는건 아닐까요? 저는 얼마되지도 않는 무상품목이 중요한 것이 아님을 압니다. 계약서에 들어갈 분담금이 될 다음 3가지를 비교데이터를 통하여 우려하는 것입니다.제가 소신껏 분석한 최근 20여곳의 재개발 구역의 자료를 가지고 분석한 요약사항입니다. 물론 재개발 구역의 인기지역, 조합원수에 따라 달라지나 최대한 비슷한 곳을 기준으로 비교대상을 하였습니다. 또한 최근 동*건설의 제안사업장 동대문구 이문3재정비구역, 전농11구역을 분석하였습니다.

문제점 1. 직간접공사비 산출 및 철거공사비 중 석면제거비 제외(향후 공사비 증액)  -  순수공사비의 평균이상 산출 평균 15만원/평당 높게 책정되었습니다. 물론 외관디자인 등에 달라질      수 있으나 그것을 감안하더라도 상당히 높은가격 임. -   철거공사비를 석면제거비를 제외함으로서, 추가 비용 발생. 타재개발 구역의 경우와 (월계동 인덕마을      재개발(현대산업개발) 및 수색4구역(롯데))과 비교시 약 12만원/평당+?(석면제거비) 비용이 높게 책     정되었음을 알 수 있음.

문제점 2. 물가조정에 따른 건축비 조정/토질조건에 따른 공사비 증액 가능성  - 물가산정에 따른 건축비 조정을 착공 후 인상없음으로만 제안됨, 따라서 향후 수개월뒤의 착공전까지는      물가지수산정에 따라 증액 하겠다는 의미 임.  - 토질여건에 따른 공사비 변동에서 토사기준으로만 제안함으로서, 암반등이 발생시 추가비용 증액이      가능하도록 함.

문제점 3. 조합원 분담금 납입조건(특히, 상당히 일반조건에 못미치는 수준 임)  - 공사시작일부터 납부하여야 할 조합원의 분양대금을 매면 계약시부터 6개월단위로 계속 수천만원씩      납입하여야 하도록 하여 상당한 부담이 될 것임.  - 아래 표에 비교한6곳의 재개발 구역 외 효창5구역,부천도당1-1구역,묵1구역, 거여2-1구역, 신길5구역,     월계3구역, 남가좌1구역, 북아현2재정비촉진구역 등등 최근 시공사가 선정되는 대부분의 경우 최대 입주    시 조합원 분담금 100% 납부하도록하고, 최소한 20%계약금만 받은뒤 중도금 없이 입주시 잔금으로 일괄     처리되도록 하는 흐름에서 상당히 일반조건에 못미치는 수준 임.   - 결국 조합원들이 입주전 3년전부터 납부하여야 할 계약금, 중도금등의 금융비용(이자)등을 감안 시 상당    한 부담으로 작용 할 것임.  

기타사항 4. 기타 제안서 내용 미비점 - 일반적인 조합원 무상지급 품목 제외항목 - 가스쿡탑(4구형), 빌트인 냉동냉장고, 큰방 천장형 에어콘,    초음파 과일세척기, 음식물 건조기? 등 5가지  - 마감재 마이너스 옵션 미적용  _ 조합원 무이자 이주비 중 최대6억보다 평균, 최저보장금을 제안 했다면

기타사항 5. 시공사선정계약에 대한 대의원 위임건  - 계약서의 내용이 상당히 중요한 부분으로 대의원에게 위임보다, 대의원을 통한 가계약을 한뒤, 향후 있을 총회에 상정하여 조합원들의 재가 후 본계약을 체결하는 것이 상당히 적절하다 보이며, 또 그렇게 권고되는것으로 알고 있는데, 그에 대한 의견 있으신가요? 

다음내용은 제가 정리한 사항이며, 틀린내용이 있으면 답글주시면 재차 확인하도록 하겠습니다.기타 공사비 세부포함내역은 계속 분석 예정 임.

붙임 : 1. 타구역 재개발 비교표(김호식 작성) 1부.

2. 이문3재정비촉진지구 사업비교표 http://cafe.naver.com/speed4959/1317

행당6구역의 재개발 사업 시공사 제안사항 수준 비교 분석

구 분		염리 3구역 (GS)	미아9-1구역 (현대산업)	월계인덕 (현대산업)	수색4구역 (롯데)	신길7구역 (삼성)	상계6구역 (롯데,한화,삼성)	이문3정비 (현산+동부)	행당6구역 (동부 기준)	비 고
구역면적		87,840.00 m² (26,571.64 평)
총세대수		지상 8~25층 20개동 1,402세대		745			1,013
① 공사비	평당 공사비	3,295,000원	3,361,000	3,435,300	3,428,000	3,200,000	3,495,000	3,497,000	3,499,000 ▲ 15만원	평당/VAT별도
	금융 비용	577,000원	221,000	309,400	288,000	300,000	248,000	-	300,000	평당/VAT별도
	철거공사비 (포함금액)		별도선정	(53,900)	도급공사비에 포함	별도 예상 (105,000, 공사비 3%)	-	별도	78,000 (석면처리비 별도, 추가발생)	별도 산출
	합 계	3,872,000원		3,798,600	3,682,000	3,605,000	3,743,000	-	3,877,000	VAT별도
공사비 산정 기준 시점		2011년 5월		2010년 12월	2009년 3월	2009년 5월	2011년 11월		2011년 6월
물가산정에 따른 건축비 조정		공사비 인상 없음 ( 확정공사비 )	인상없음	공사비 인상 없음 ( 확정공사비 )	소비자 물가지수적용	통계철 발표 소비자 물가 상승지수 적용	실착공후 공사비 인상없음	착공기준일 후 6개월까지 인상없음, 착공후도 인상없음	착공 후 공사비 인상 없음  (착공 전까지 증액 가능)
토질여건에 따른 공사비 변동		지질여건에 따른 공사비 변동 없음	암반80% 선반영	추가인상없음	암반나와도공사비인상없음	-		지질조건에 따른 인상없음	일반토사기준(암반등에 의해 증액 가능)
공사기간		32개월							30개월
② 이주비	무이자	평균 3억원 최저 1억 8천 보장	2억 2천	2억 5천		1억 8천	2억7천	평균 1.8억 원 최저 1억원 보장	담보범위 내 (평균 1.6억 수준) 최저기준 없음	세대당
	유이자	개인 담보 범위 내	개인 담보 범위 내	개인 담보 범위 내	개인 담보 범위 내	개인 담보 범위 내	개인 담보 범위 내	개인 담보 범위 내	개인 담보 범위 내
	금리 (년)	년 5.0% 변동금리	년 5.0% 변동금리	년 5.0% 변동금리	년 5.0% 변동금리	년 5.0% 변동금리	년 5.0% 변동금리	년 5.5% 변동금리	년 5.0% 변동금리
조합 운영비		2,880만원 /월	-	-	-	-	-	3,000만원/월	2,500만원 /월
③ 조합원 분담금 납입조건		입주 시 100% 납부		입주 시 100% 납부	계약금 20% 잔 금 80%	계약금 20% 중도금 60% 잔 금 20% (조합원 반발)	입주 시 100% 납부	계약금 10% 잔 금 90%	계약금 10% 중도금 60% 잔 금 30%
조합원 이사비용		1,500만원	500만원	1,000만원				500만원	1,000만원	세대당
조합원 환급금		분양대금 납입 일정에 따라 입주 전에 미리지급						조기 환급

출처 : 행당6구역 평조합원 모임(http://cafe.naver.com/hd22810339)