33회 감정평가사 시험 합격수기 (3년차 / 전업수험생, 아르바이트 병행)

I. 들어가며

안녕하세요 33기 감정평가사 시험에 합격한 박태순 이라고 합니다. 수험기간 동안에는 '법치주의' 라는 이름으로 활동도 했었습니다. 저는 개인사정으로 인해 전업수험생 이지만, 아르바이트를 병행하며 공부하였습니다.

저는 3년차에 합격하였고, 2년차에 불합격 했습니다. 2년차 점수는 3과목 전부 과락이었습니다. 3과목 모두 공부가 부족한 상태였으나 1차와 어학시험, 아르바이트를 병행하며 제가 3년차 동차 합격까지 온 과정을 적겠습니다.

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II. 33회 감정평가사 시험에 대하여

1. 실무 (1문항 : 24.5점, 2문항 : 15.5점, 3문항 : 11점, 4문항 : 4점)

1) 1번 문제 : 보상평가

1번 문제는 보상에 대한 전반적인 물음 이었습니다. 저는 토지평가와 건물평가, 주거이전비 까지 숫자를 맞춰 24.5점을 받았으나, 주변 합격생분들 점수를 보니 숫자를 틀리더라도 보상에 대한 평가 방법만 맞았더라면 19점 이상은 득점 할 수 있어서 실무 과락률을 낮췄던 문제 였습니다. 이번 시험 1번 문제의 교훈은 결국 <보상평가는 버릴 부분이 없다.> 입니다. 숫자를 틀리더라도 평가근거, 평가방법만 맞춘다면 과락을 넘는 점수를 주었기 때문입니다.

2) 2번 문제 : 기타문제

올해도 2번 문제는 기존 문제와 다른 틀이 없는 문제 였습니다. 2-1번은 유도은 평가사님 스터디 문제와 유사하였고, 2-2번은 주어진 저당상수와 현가계수 등을 조합하여 풀었기에 무리가 없었습니다. 2-3번은 사실 무슨 말인지를 잘 모르겠어 이론적으로 접근하여 풍부한 서술을 담을려고 노력했었습니다.

3) 3번 문제 : 3방식 중 임차권에 대한 문제

과락을 겨우 넘긴 점수이나, 다른 합격하신 분들과 비교 했을때 멘트를 풍부하게 적지 못했습니다. 물론 감칙 제22조를 적기는 하였으나 그 이외에는 평가근거를 적절하게 서술하지 못했습니다. 덕분에 점수를 많이 획득하지 못했고, 다른 합격생분들에 비해 낮은 점수를 받았습니다.

4) 4번 문제 : 권리금 평가

권리금 정의, 권리금 평가방법 (실무기준)을 적고 시작하였고, 바닥, 지역, 시설 권리금이 뭔지 까지 서술하였으나 생각보다 득점을 하지 못했습니다. 답이 천만원 단위였고 백만원까지 숫자를 맞췄으나, 아마도 문제가 쉬워 숫자까지 맞춘 수험생들이 많아 상대적으로 배점이 부여되지 않은게 아닌가 생각이 됩니다.

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2. 이론 (1문항 : 24점, 2문항 : 14.5점, 3문항 : 7.5점, 4문항 : 4.5점)

1) 1번 문제 : 지식재산권

1번 문제는 무난한 실무기준을 기반으로한 지식재산권을 묻는 문제였습니다. 사실 유력 출제 논점이었기 때문에 실무기준을 외우고 있었고 덕분에 점수를 잘 받을 수 있었습니다.

2) 2번 문제 : 환원율 계산 방법 및 조정방법

엘우드는 불의타 문제 였습니다. 하지만 불의타는 나에게만 불의타가 아니기에 스터디에서 하던 것 처럼 배짱 있게 답변하였고, 투자결합법은 실무를 풀때 느꼇던점 등을 결합하여 상세하게 서술 하였습니다. 환원이율 조정방법 역시 교수님 책에 깊숙하게 있던 내용이라 알지 못하였지만 환원이율 조정방법을 생각하며 서술하였더니 과락 이상의 점수를 얻을 수 있었습니다.

3) 3번 문제 : 손해배상액 산정 사례형 문제

손해배상액을 산정하는 사례형 문제입니다. 문제는 주차장이 있는 부동산과 없는 부동산 사이의 구체적인 사례를 제시하며 손해액을 어떻게 산정할지 물었습니다. 시험장에서 너무 당황하였지만 손해액은 <차액설>을 기준한다는 것을 알고 있기에 그 점을 서술하고 기존 3방식과 CVM + HPM 을 서술하였습니다. 그럼에도 과락점을 넘지 못하였는데 아직도 정답이 궁금한 문제입니다.

4) 4번 문제 : 초과토지, 잉여토지

특수상황에서의 최유효이용 문제 입니다. 사실 모든 분들이 기본서에서 잘 안 보는 부분입니다. 저도 이 부분을 경시하였지만 특수상황에서의 최유효이용을 잘 서술하고, 최소한의 개념과 최유효이용에서 통용되는 기본이론을 적어서 과락점을 넘을 수 있었습니다.

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3. 법규 (1문항 : 22.5점, 2문항 : 19점, 3문항 : 12점, 4문항 : 5.5점)

1) 1번 문제 : 도정법 판례 문제, 사실상 사도, 주거이전비(보증소 판례 문제)

1-1 물음은 사실상 불의타에 가까웠습니다. 문제 분석에 많은 시간을 낭비하였습니다. 시간을 낭비할 수 없는 아슬아슬한 시간까지 고민하다 결국 가장 익숙한 하자의 승계를 적었습니다. 아마 이부분은 펜값만 받고 거의 득점을 하지 못한거 같습니다. 그 외에는 사실상 사도는 판례 2개 (개목소이주인 판례와 제한할 수 없는 도로에 관한 판례)를 명시하였고 주거이전비 또한 재결 전과 재결 후에 대한 판례를 명시하여 무난하게 득점을 할 수 있었습니다.

2) 2번 문제 : 표조기의 법적성질, 개별공시지가 이의신청 후 불복방법(심판)

사실 수험가에서 너무 많이 풀어본 문제라 별 고민 없이 기계적으로 서술하였습니다. 사실 2-2 물음에서 심판에 대하여 물어본게 저에게는 당황스러운 일인데 기계적으로 소송을 심판이라는 단어로 바꾸어 서술하였습니다. 덕분에 과락을 넘는 점수를 받을 수 있었습니다.

3) 3번 문제 : 징계의 하자 검토 (실체적 하자, 절차상 하자)

이 문항은 제가 가장 높은 득점을 한 문항입니다. (60% 득점) 사실 시험 직후 부당행사에 해당한다고 써야한다. 아니다 절차의 하자(청문)이다. 로 수험생들의 의견이 나뉘었으나 저는 두개 다 적었습니다. 위법을 검토한다는 것은 주체, 내용, 절차, 형식에 대한 검토이고 만약 소송에 가서 이것을 다툰다면 하나의 위법만 주장하는 것이 아니라 모든 것을 주장하는 것이 좀더 논리적이고 유리할 것이라고 생각했었습니다. 덕분에 3번 문제에서 고득점을 할 수 있었습니다.

4) 4번 문제 : 감정평가법인 등의 손해배상책임

4번을 마지막에 풀어 1-1번에서 낭비한 시간이 치명적으로 다가왔었습니다. 시험장 종이 치기 전까지 덜덜 떨면서 펜을 잡았던 기억이 납니다. 더 쓸 수 있었으나 일단 문장을 끝내야 채점위원이 점수를 준다는 생각에 짧게짧게 내용만 서술하였습니다. 문장에 나는 이 시험에 합격해야 한다는 간절함을 담기 위해서 노력했습니다. 마지막 까지 포기하면 안된다는 강정훈 박사님의 말씀이 떠올라 그냥 계속 적었던 기억만 납니다.

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III. 과목별 공부연혁

1. 실무

1) 2년차 때 (유도은 평가사님 강의 수강)

유도은 평가사님 강의를 모두 수강하였으며 평가사님 문제는 1000점 부터 시작해 종합, 단과, GS 까지 모두 3~4 회독을 했었습니다. 덕분에 2년차에 모든 과목이 과락임에도 실무만은 39.5 점을 받을 수 있었습니다. 2차 첫 시작부터 12월 까지는 매일 300점씩 풀었고, 별도의 서브는 만들지 않았습니다. 이 때의 패배원인을 찾는다면 결국 실무란 과목은 감정평가를 위한 것인데 이론과 법규를 다른 과목으로 생각하고 공부 했던 것이 패배원인 이었습니다.

2) 3년차 때 (유도은 평가사님 강의 + 여지훈 평가사님 강의)

2년차때 유도은 평가사님 문제를 너무 많이 풀어서 단가까지 외워버릴 정도라 다른 학원 스터디를 병행하였습니다. 토요일은 고시촌의 프라임 법학원에서 실강 스터디를 하였고, 주말에는 박문각 온라인 스터디를 풀었습니다. 결국 실무, 이론, 법규의 공통된 부분을 확인하고 실무를 풀고 복기를 하며, 이론책과 법규책을 펼쳐놓게 되었습니다. 반대로 이론을 공부하며 실무책을 뒤적거렸던 기억도 많습니다.

3) 수험을 끝내고 나니 해드리고 싶은 당부의 말

실무는 우리 감정평가사 시험의 기본이 되는 뿌리와 같은 과목입니다. 공부 초반에 실무 200~300점을 풀이하는 이유는 개인 마다 다 다르겠지만 저는 <기본체력> 때문이라고 생각합니다. 기본체력이란 100점을 적어도 110분 안에 풀 수 있는 기본 실력과 실무 100점을 풀었을 때 정신력이 완전하게 소모 되지 않을 정도의 익숙함을 말합니다. 이게 갖추어 진다면 하루에 실무를 100점을 초과하여 푸는 것은 무의미 하다고 생각합니다. 먼저 <기초체력>을 갖추는 것을 목표로 공부 하시는걸 추천드립니다.

2. 이론

1) 2년차 때 (지오 평가사님 + 오성범 평가사님 강의)

지오 평가사님 강의를 모두 수강하였고, 오성범 평가사님 논술의 기초 등을 수강하였습니다. 지오평가사님 기본서를 기초로 하여 오성범 평가사님 목차를 잡는 방법을 차용하였습니다. 개인 사정으로 인해 이론 공부의 절대량이 부족하였고 결과적으로 시험 전날 까지 100점을 100분내에 서술하지 못하는 실력으로 수험장에 들어갔고 당연하게 과락을 맞고 나왔습니다.

2) 3년차 때 (지오 평가사님 + 오성범 평가사님 + 어정민 평가사님 강의)

3년차 때는 강의를 수강하며 서브는 별도로 만들지 않았고, 오직 기본서를 읽으며 기본기에만 충실하게 공부했었습니다. 강의는 실강은 프라임 법학원의 스터디를 했기 때문에 어정민 평가사님 강의를 들었습니다. 그 외에 지오평가사님 스터디 수강, 오성범 평가사님 단과반 수강 등 가장 많은 투자를 하였습니다. 많은 분들이 질문을 하시는게 지오평가사님 책 내용을 다른 스터디에 적어도 득점을 할 수 있냐를 묻습니다. 답변은 <네> 입니다. 반대로 오성범평가사님, 어정민 평가사님 책 내용을 지오평가사님 스터디에 제출하여도 점수를 잘 받습니다. 결국 수험가의 강사 모두를 수강하며 이론 체계를 시산가액 조정처럼 균형을 잡을 수 있게 된게 저의 이론 과목 고득점 비법 입니다.

3. 법규

1) 2년차 때 (강정훈 박사님 강의 수강)

강정훈 박사님 강의를 수강하였으며, 개인사정으로 인해 기본강의 및 스터디 강의만 수강하였습니다. 이론과 마찬가지로 공부의 절대량이 부족하였고, 결과적으로 시험 전날 까지 100점을 100분내에 서술하지 못하는 실력으로 수험장에 들어갔고 당연하게 과락을 맞고 나왔습니다.

2) 3년차 때 (강정훈 박사님 강의 + 이현진 평가사님 강의 수강)

3년차 때는 강의를 수강하며 서브는 별도로 만들지 않았고, 오직 기본서를 읽으며 기본기에만 충실하게 공부했었습니다. 법규는 기본서 외에 책을 한권 더 봤는데 강정훈 박사님이 선물해 주신 판례집을 보았습니다. 개인적으로 강박사님 판례집 이상의 판례책은 수험가에 없으니 고민하지 마시고 강박사님 판례집을 추천드립니다. 강의는 실강은 프라임 법학원의 스터디를 했기 때문에 이현진 평가사님 강의를 들었습니다. 저는 굉장히 고지식하게 공부하였는데 기본서를 계속 읽었으며, 시험 1개월 전까지는 판례집은 들여다 보지도 않았습니다. 판례는 스터디에서 하는 판례만으로도 충분하고, 판례를 공부한다는 것은 결국 판례의 문장을 정확하게 공부한다는 것인데, 기본서를 정확하게 알지도 못하면서 판레를 정확하게 서술한다는 것은 어불성설 이라고 생각되어서 마지막 1개월에 어느정도 기본서를 책을 보지 않고도 암기할 수 있을 때 그때 부터 판례집에 집중하여 암기를 시작하였습니다.

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IV. 아르바이트에 대해

1. 고시식당 설거지

고시촌에 들어와서 처음 했던 아르바이트 입니다. 결과부터 말씀드리면 추천해 드리지 않습니다. 아침, 점심, 저녁을 해결 + 최저임금 보다 높은 시급을 제공해 주기 때문에 실질임금은 높습니다. 그러나 노동강도가 강하기 때문에 노동 이후에 공부하는데 지장이 가기 때문에 추천드리지 않습니다.

2. 편의점 아르바이트

기본강의를 수강하던 때에 편의점 주말 야간 아르바이트를 했었습니다. 금요일 공부까지 끝내고 편의점에 출근하여 일을 하였고 노동강도가 낮고, 중간중간 책을 읽을 수가 있어서 개인적으로는 추천드립니다. 그러나 스터디를 시작하면 주말에는 시간이 없기 때문에 기본강의 또는 1차 공부를 하고 계시면 하기에 좋은 아르바이트 입니다. 시급은 최저 시급이나 8시간 기준 4주를 일을 한다고 하면 600,000~700,000 정도를 수령하기 때문에 한달 수험비를 충당하는데는 문제가 없습니다.

3. 오토바이 배달 (배달의 민족, 쿠팡 등)

제가 합격자 발표 전날 까지 했던 아르바이트 입니다. 관악구는 전국에서 배달이 제일 많은 지역이고 최근에 일감이 줄었다고는 하나 시급이 기본적으로 최저시급 2배인 20,000원 이상 나옵니다. 겨울철 추운때에는 시급 80,000원 까지 찍혔던 적이 있습니다. 저녁 10~11시 쯤에 공부 끝나고 2시간 정도 하였고 노동시간과 강도가 낮고 오토바이나 킥보드를 타고 나름 드라이브 하는 기분도 들어서 추천드립니다. 다만 꼭 안전에 유의하시고 돈이 잘 벌리다 보니 욕심이 생기는데 욕심을 버리고 자신의 본업이 수험생이라는 점을 생각하시면서 안전운전하시기를 부탁드립니다.

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V. 끝내며

글을 조리 있게 쓰고 싶었는데 다 쓰고나니 결국 제 수험생활을 그저 서술한 것에 불과한 글이 되어버렸습니다. 3년 짧다면 짧고 길다면 긴 기간이었지만, 저를 믿고 지지해준 사랑하는 부모님, HY누나, SH양, 강정훈 박사님, 이현진 평가사님, 어정민 평가사님 등 모든 분들에게 감사드립니다. 궁금하신 점은 댓글로 달아주시면 성심성의 것 답변해 드리겠습니다. 감사합니다.

[죽비]

축하합니다.

[콩두]

👏👏

[큰손1]

축하드립니다.