가능 할 것인가?

[진터농장]

5천만 원으로 돈 버는 전원생활에 도전하자 ＜실전편＞

이 글은 인터넷 카페 <자연의 소리>에 올린 칼럼이다.

칼럼에 회원들의 반응이 오자, 다른 카페에도 올려서 정보를 공유하고 싶었다.

얼마나 많은 사람들이 전원생활과 부동산에 대해 관심을 갖고 있는지 알기에...

관련 카페 100여 곳에 칼럼을 올렸다.

예상은 적중했다.

수많은 댓글이 달리고 쪽지가 날아왔다.

정리를 하자면 간단했다.

<전원생활을 꿈꾸고 있습니다. 하지만 경제적인 문제로 망설여집니다>

<부동산, 특히 임야개발에 관심이 많습니다. 많이 배우고 싶습니다>

그래서 실질적인 도움이 필요하다는 생각으로 글을 쓰려고 한다.

여러분들은 전원생활을 위해서 얼마나 자금을 준비했나요?

돈 버는 전원생활을 하기 위해선 얼마가 필요할까요?

수도권에서 마당이 넓은 멋진 전원주택을 원한다면 3억 원도 넘게 들겠지만,

이 글을 읽고 배워서 실행한다면 대략 2억 원 정도면 가능할 것이다.

솔직히 2억 원도 작은 돈이 아니다.

2억 원이 없는데...어떻게 하라고?

물론 방법이 있다.

5천만 원으로 2억 원을 만드는 것으로 전원생활을 꿈꿔보면 어떨까? 

이제부터 유익하고 재밌는 게임을 해보도록 하자.

제목은 <자연의 소리 따라잡기>로 하자.

이 글을 읽고 ‘가능하다’ ‘불가능하다’라고 생각되는지를 스스로에게 묻고 실행하는 게임.

만약 가능하다고 생각되는 분들은 언제든지 자연의 소리를 통해 질문을 하고 도움을 청해도 된다.

여러분의 인생 2막을 위해 기꺼이 도울 것이다.

지금까지의 읽은 글 전부를 응용하여 만들어 가보자.

노력형인 풍암이 만든 것이라면 현명하신 여러분들도 가능할 것이다

자연의 소리 따라잡기 게임

<난 5천만 원으로 3년 이내에 1,000평의 땅에서 돈 버는 전원생활을 하고 싶다>

대전제))

5천만 원으로 5천 평의 전원주택 가능지(임야)를 구입하여 내 스스로 만들어가자.

1천 평은 내 집터로 꾸미면서 4천 평에는 4명의 이웃(분양)도 만들고 수익도 창출하자.

구상안 1 – 5천만 원으로 5천 평의 전원주택지를 구입하자.

구상안 2 – 5천만 원으로 산 땅을 가꾸어서 전원주택지 5필지를 만들어보자.

구상안 3 – 1천 평 나의 보금자리에 조경을 하자.

구상안 4 – 돈 버는 전원생활을 위해 테마펜션과 캠핑장을 만들자.

구상안이 세워졌다면 이젠 실행해야 한다.

실행을 위해서 배움은 필수다.

전원생활 및 부동산 관련 인터넷 카페 약 20여 곳에 가입하여 배워 나가자.

배움 1 - 토지 임야의 공부, 임야의 경매

배움 2 - 기획, 간벌, 허가, 토목실전, 분할, 분양

배움 3 - 마스터플랜, 토목공사, 조경

배움 4 - 펜션과 캠핑장의 변화와 운영

충분히 배웠다고 판단되면 이제는 실전이다.

어리석은 사람은 변명을 생각하고 현명한 사람은 방법을 먼저 찾는다고 했다.

이 글에는 위에 적힌 배움 1~ 4까지 거의 다 적혀있다.

앞에 적어놓은 방법들과 사례들을 다시 읽는다면 이해가 쉽게 될 것이다.

그리고 충분히 실행이 가능하다는 것을 느낄 것이다.

구상안 1> 5천만 원으로 5천 평의 전원주택지 (임야)를 구입하자.

5천만 원으로 5천 평을 구입하고자 한다면 평당 가격이 1만원이어야 한다.

과연 가능할까?

장담컨대, 평당 1만원의 임야는 전국에 부지기수로 널려있다.

어떻게 그 땅을 찾을 것인가?

정답은 발품이다.

직접 발품을 팔아 배워야만 산을 보고 마스터플랜을 그릴 수 있을 것이다.

그 그림이 그려져야만 내가 살려고 하는 땅의 가치를 볼 수가 있다.

임야개발의 실전사례들을 카페의 사진이나 글을 통해 자주 접한다면

대충의 느낌이 올 것이다. 더 나아가 현장을 여러 곳 둘러보아야 한다.

개발 현장을 자주 본다면 개발 이전 땅의 모습이 보일 것이다.

바둑을 두듯이 복기를 해보면 ‘어떤 지형에 도로를 어떻게 개설했고,

경사면의 토목하는 방법’을 알 수 있을 것이다.

고속도로를 달리면서 산을 보면 말 그대로 ‘산은 산’일 뿐이다.

경사가 높고 길이 없는 게 대부분이다.

그 중에서 보물을 찾아내야 하는 것은 온전히 배움으로만 가능하다.

몇 번 땅을 보고 가치 있는 임야를 찾을 수 있다면 누가 돈 벌지 못했을까?

수도권을 제외한 지역의 경매물건을 체크하다 보면,

임야는 평당 가격이 2~6천원 안팎인 곳이 많다는 것을 알 수 있다.

정말 싸지 않은가??

임야의 경우, 그 만큼 감정 평가금액이 낮게 책정된다.

물론, 싼 게 비지떡인 경우도 많다.

내가 선호하는 지역의 임야 경매를 체크해 나간다면 원하는 땅을 살 수 있을 것이다.

※ 부동산·경매를 통한 땅 구하기 편 참조

경매로 나온 땅을 체크하더라도 현장에서는 주변의 땅을 눈여겨볼 필요가 있다.

경매로 나오지 않았지만 맹지면서 경사도가 낮은 임야가 있을 수 있다.

그런 곳이 있다면 주인을 만나서 협의를 해보면 좋겠다.

주인이 그 곳의 토박이일 경우가 많을 것이고,

임야에 길을 개설하기 위해서는 외지인인 여러분보다 임야 주인에게 부탁해서

도로(약 4m)를 개설하는 것이 빠르고 합리적인 방법이다.

맹지라고 망설일 필요는 없다.

두드리면 길은 열리게 되어있지 않을까?

혹시 이런 의문을 가지고 있는가?

개발을 하면 평당 10만원이 되는 땅을 주인이 나에게 평당 만원 이하에 팔겠습니까?

앞서도 말했듯이, 임야를 바라보는 주인의 눈은 우리의 콘셉트와는 다르다.

농사를 지을 수 없는 땅!!

살 집이 있는데, 굳이 산에 도로를 놓고 전기와 지하수를 개발해서

살 필요가 없다고 여기는 게 대부분 현지인들의 생각이다.

또 임야 개발은 어려운 문제여서 부동산중개업체에서도 쉽게 접근하지 않는다.

나의 꿈을 실현시켜 줄 5천 평의 땅이 어디에선가 나를 기다리고 있을지 모른다.

구상안 2> 5천 평의 임야를 가꾸어서 전원주택지 5필지를 만들어보자.

5천 평의 임야를 구입했다면 어떻게 가꿀 것인가?

먼저, 기획 즉 마스터플랜을 세워야한다.

5천 평의 토지를 어떻게 구획하여 분할할 것인가?

5필지에 효율적으로 도로를 개설해야 하는가?

내가 살 땅에 대한 허가와 허가를 내지 않은 임야에 대한 방향 설정은 어떻게 할까?

1000평을 제외한 나머지 4000평에 대한 공사 범위의 설정이 필요하다.

4000평에 대해서는 돈을 들이지 않고 임야를 개발하는 것만 하자.

나무로 수익성을 원한다면 수종갱신 신청을 하면 된다.

고로쇠나무, 편백나무, 잣나무 등도 무료로 심어주며 3년 동안 풀베기 등 가꿔도 준다. 

집을 지을 1천 평에 집은 어디에 지을 것인지 결정한다.

집을 짓기 위한 허가부지 300평과 나머지 700평은 산림조합에 접수해서

무상으로 해주는 산림경영을 미리 받아놓은 것도 좋다.

산림경영은 11월까지 산림조합에 작업로 및 간벌신청을 하면, 그 다음해에 간벌해 준다.

간벌할 때는 살려야 될 나무를 반드시 체크를 해 주어야 한다는 점을 잊지 말자.

간벌 한 후에 휑한 곳이 있으면 왕보리수, 단풍나무, 돌배나무 등을 심어준다.

묘목의 가격은 1~2년생 한 주당 5천원 밖에 되지 않는다.

200주를 심는다 해도 100만 원 정도.

그 정도는 투자해도 무방하지 않을까?

아니면, 지인들이나 카페 회원들에게 이름표를 달아주는 나무심기 이벤트로 찬조를 받는 것도 좋을 것이다.

내 돈으로는 작업로를 개설해 둘레길로 사용한다.

공사 중에 나온 큰 돌은 의자나 테이블을 만들어 쉼터로 사용하고,

간벌목은 벤치나 조각을 만들어 꾸민다.

혹, 멋진 수종의 나무가 있으면 조경수로 활용하면 된다.

집터를 제외한 땅에 야생화나 산나물 씨앗을 뿌려두면 2년 뒤 멋진 곳이 되어 있을 것이다.

※돈 안들이고 임야를 개발할 줄 아는가 참조

돈이 들어가는 부분은 작업로를 개설할 포클레인 비용 200만 원 정도와 묘목값 100만 원 정도다.  

구상안 3> 1천 평 나의 보금자리에 조경을 하자.

마스터플랜을 세워 내가 거주할  땅 1,000평만 가꾸어 나가자.

1천 평의 땅 중에서 약 300평 정도만 허가를 받으면 될 것이다.

300평 정도의 허가를 득한 부분에는 내가 살 집 15평 정도 하나와 손님을 위한 펜션 3채 정도

※집 한 채 값 1억 2천만 원으로 테마펜션을 만들자 참조

캠핑장 10개 정도를 만들면 수익성 있는 곳이 될 것이다.

개발을 하지 않을 나머지 700평은 굳이 허가를 받지 않아도 된다.

<산림법 참조 허가를 받지 않고도 임야에 할 수 있는 행위>

재밌는 건, 허가를 받지 않고 할 수 있는 조경은 얼마든지 있다.

자연적인 나무의자와 돌로 만든 쉼터

누울 수 있는 해먹

간벌한 나무를 이용한 조각

간벌한 참나무를 사용한 표고버섯 재배지

구획 후 오솔길 따라 만드는 야생화와 산나물 터

흐르는 물에 손으로 만든 작은 연못과 폭포

있는 돌로 길옆을 쌓아가는 돌탑과 돌길

이 정도면 관광지와 다를 게 하나도 없지 않은가?

어떤 공무원도 불법이라고 말하지 않을 것이다

참, 분양 전에 돈이 없다면 굳이 집은 짓지 말자.

집 지을 땅 300평에는 토목 공사만 하고,

간벌목으로 정자 2개 정도를 지어놔도 충분히 모델하우스 효과를 볼 수 있다.

※내 땅에 정 붙이며 잠시 쉬어가자 참조

이웃을 구하는 방법은 그렇게 어렵지 않다.

꿈을 위해 5천 평으로 시작할 즈음, 인터넷 카페 20곳 정도에 가입하거나 블로그를 만들자.

작업 시작부터 전 과정을 사진과 함께 올리면 응원과 조언하는 댓글이 달리게 된다.

더러는 차츰 변해가는 땅을 보고 구경오기를 원하는 회원도 생길 것이다.

그러면 초대해서 현장을 둘러보게 하면 된다.

좋은 자연환경에 멋진 조경이 되어있는데 싫어할 사람은 없다.

‘내가 살려는 땅도 이렇게 바뀔 수 있구나.’라는 생각으로 분양에 즐겁게 동참할 것이다.

※ sns로 홍보하기 참조

임야를 가꾸기 시작한 1년이 지난 다음에는 분양 계획을 세워도 좋다.

안전성과 무료함 때문이라도 전원생활은 혼자 하는 것 보다 몇 가구가 함께 하는 것이 좋다.

현재, 경남에서 전원주택지로 각광받는 거제, 남해, 산청, 거창 등은 환경이 좋으면  평당 30만 원 정도에 거래가 된다.

평당 1만원에 산 땅이라도 간벌, 도로, 허가, 토목 등 주변 환경을 바꿔서

시세의 30% 정도인 평당 9만원을 받는다면 어떨까?

홈쇼핑도 9900원에 받는 이유와 같이 9만원만 받자 ^^

여러분은 어떤 땅을 선택 할 것인가?

현지인들이 있는 논, 밭 300평을 9천만 원에 살 것인가?

9천만 원으로 자연경관이 좋은 숲속의 땅 1000평을 살 것인가?

당연히 3배 이상 넓은 토지를 선택하지 않겠는가?

이웃으로 맞은 그들도 당신이 애써 가꿔 놓은 땅의 원가를 논하지 않을 것이다.

수익성의 계산을 해보자.

땅 원가   : 5,000평 × 1만원 = 5,000만원

분양할 땅 : 4,000평 × 9만원 = 3억 6천만 원

세금, 개발비용, 도로 공제 부분 = 1억 6천만 원

이익금 : 2억 원 (정확히 2억 원 벌었네요 ㅋㅋ) 

잔돈이 안 맞는다고 저에게 따지지 마시길...

평수 및 분양가격은 얼마든지 조정이 가능하기에 ㅋㅋ

세금 및 도로 부분은 분양 후 수익금액이므로 개발비용은 허가비용 밖에 들지 않았다. 나머지는 2년에 걸친 나의 노력(노가다)으로 이루어진 것이다.

개발비용이 궁금한 분은 하동에 땅을 사서 수익을 낸 경험담에 적혀있다.

※ 땅은 대한민국 대표적 재테크 수단이다 참조

구상안 4> 돈 버는 전원생활을 위해 테마펜션 캠핑장을 만들자.

분양으로 2억여 원의 수익이 생겼다면 당신의 꿈이 90%는 이뤘졌다.

단지 돈만 번 것이 아니라 3년 동안의 경험과 시행착오로 다른 일도 할 수 있다는 자신감도 배웠을 것이다.

이미 조경을 해놓은 곳에는 사시사철 꽃이 필 것이며,

카페와 블로그를 통해 사람들에게도 알려져 있을 것이다.

이제 손님들의 볼거리, 즐길거리, 먹거리가 해결되는 곳이므로

서비스에 최선만 다해면 된다.  

내가 살 집, 펜션, 캠핑장 중 어떤 것을 먼저 지을까?

이 또한, 수순대로 해보자.

먼저, 6평짜리 각기 다른 펜션을 3개(17평정도) 짓는다.

어른들이 좋아하는 생태흙집 5평 

어린이들이 좋아하는 6평의 복층 아치하우스

여성들이 좋아하는 심플한 6평 이젠하우스

캠핑장을 먼저 지으면 좋겠지만 화장실, 세면장, 샤워실 등이 있어야 하기 때문에

펜션을 먼저 짓는 게 좋겠다.

훗날 캠핑 손님이 많을 경우,

펜션 중 하나는 예약을 받지 말고 캠핑 손님들의 서비스 제공 장소로 전환해도 된다.

다음은 숲속 캠핑장 사이트 10개 정도를 만든다.

10개의 사이트 중 1개 정도는 글램핑으로 만들어서 아무런 준비없이 오는 손님들을 위해 사용한다.

홍보까지 1석 2조의 효과도 얻을 수 있다.

나머지 사이트 9개도 파쇄석 또는 서양잔디(톨훼스큐1kg에 9만원, 300평 살포 가능)의 씨를 뿌려서 사용하자. 굳이 비싼 방부목 데크를 깔 필요는 없을 것이다.

캠핑장도 인공보다는 자연에 가까운 곳을 선호하는 추세다.

이 정도 수준이면

집을 짓기 전에 돈 버는 나만의 작은 관광지로 충분하지 않을까?

마지막으로 내가 살 집을 15평 크기로 짓는다.

2억여 원의 수익으로 집 짓는데 1억 2천여만 원을 사용하면, 8천여만 원의 운영자금이 남는다.

※집 한 채 값 1억 2천만원으로 테마를 만들자 참조

간벌과 작업로 개설 후

된장, 고추장, 효소, 약술 등을 단지에 담아 곳곳에 묻어 두어도 좋을 것이다.

3년 뒤에는 펜션손님들에게 먹거리, 볼거리, 체험장으로도 사용할 수 있다.

그 또한 홍보와 함께 수익으로 남지 않겠는가?