☎ 010-2246-9741
#화성시
#평택시
#땅투자
평택과 화성의 공통점은 많다
작정하고 열거해보면 많다
지금 나열해본다
■ 경제신도시
동탄2신도시와 고덕국제신도시는
지금도 성장 중인 정부 주도의 2기 신도시다
실수요인구와 투자의 인구가 꾸준히 증가하여
꾸준한 지가상승을 바랄 수 있는 상황
#경기도
#동탄
■ 기획부동산이 장기간 영업하는 공간이
바로 이곳이다
평택 화성이다
언론이 여론(기획부동산)을 형성한 것
#기획부동산
#용인시
어천저수지
■ 바다의 가치가 높은 곳으로
전곡항
평택당진항
궁평항 등을 모토로
대자연과 대도시가
공존하는 한국의 대표적
임해공업도시 이미지가 강함
궁평리해수욕장
■ 인구↗
젊은인구↗
(∵일자리↗)
■ 압축도시(콤팩트시티)의 이미지를
내세울 만한 도시형성
송산그린시티
브레인시티 통해
지역테마를 자랑중
즉 놀자리와 잠자리(신도시)
그리고
일자리와 잠자리(신도시) 연계를 통해
지역 이미지 부각 가능
#서해선
■ 서해선복선전철 통해
역 역할이 향상된다
안중역
서화성남양역
향남역 등
■ 도농복합시 - 수도권 대표적 대도시이자
대자연(바다)을 모토로 개발이 가능한
잠재력 강한 공간
■ 내년에 공교롭게도 역 수가 같아짐
야목역 어천역 병점역(현재가치)+
서해선 3개 역사(미래가치)
송탄역 등 5개 역(현재가치)+
안중역(미래가치)
#안중역
#향남역
■ 서해안시대의 주요 모터(발전과 성장의 동력!)
바다의 가치를 통해 새롭게 단장된 가치 발현! 실현!
수도권 대표적 성장관리권역
■ 고속도로의 가치
화성시 - 경부, 수도권제1순환, 오산화성
평택파주, 서해안, 평택시흥고속도로 통해
역시 이미미 부각 가능
평택시 - 경부선, 서해안선, 평택제천
평택파주, 평택시흥, 익산평택선(미래)
#시흥시
토지거래량이 아파트거래량보다 더 많은 이유 -
우리나라 국토엔 맹지가 많은데
접근성이 높은 맹지(입지가 탁월한 맹지상태)가
아파트의 재료이기 때문
대기업건설사가 보유하고 있는 사업용토지와
기획부동산이 투자자를 모집하고 있는 맹지의
거래량이 엄청나다
아파트보다 토지 거래량이 더 많아
실질적으로 환금성도 땅이 더 높다
(전체적으로)
절대로 부분적으로 보지 마라
인구 100만이 넘은 화성 역시 땅 거래량이 아파트 거래량을
압도한다
(∵건설사 < 기획부동산)
하나는 음지에서 홀로 활동하고
하나는 양지에서 대대적으로 홍보활동중(언론 이용)
맹지거래량 > 대지거래량
완성도 높은 부동산(아파트) 거래량 < 완성도 낮은 부동산의
거래량(생땅, 원형지)
#맹지
#대지
땅의 종류는 두 가지로 분류할 수 있지만
아파트는 두 가지로 분류할 수 없다
개별적으로 리모델링 작업이 불가능한
완성물상태기 때문
개인적으로 기획작업이 불가능!
땅(미완성물)의 분류
(1) 완성도 높은 토지(대지, 공장용지 등)
(2) 완성도 낮은 토지(농지, 임야 등 원형지)
아파트의 경우 완성물, 지상물로서
아파트 자체가 부동산의 꽃이다
부동산 가치의 바로미터
#자연녹지지역
#김포시
#안산시
평택이 뜨는 이유
다양한 각도의 개발이슈거리가 증가하고 있다
지역개발 테마 -
고덕신도시(고덕지구)
브레인시티
가재지구 도시개발사업
화양지구 도시개발사업
#송산그린시티
#브레인시티
평택브레인시티사업 -
도일동 장원동 일대에 산업
연구, 의료 및 주거시설이
복합, 혼합된
산업단지를 조성해 4차 산업혁명의
메카로 재탄생할 것
이른바 한국형 실리콘밸리로 말이다
카이스트 평택캠퍼스와 아주대병원 의료복합타운이
입성한다
서정리역앞
고덕국제신도시는
신도시 경계에 경부선, 수도권 전철1호선 서정리역이 있고
인근에 수서평택고속선
수원발KTX 평택고속연결선 평택지제역이 있다
환경이 좋다
삶의 질을 높일 수 있는 조건
일자리와 연계가 가능
삼성전자 평택캠퍼스를 통해
직주근접이 가능한
젊은 동력에게 매우 유리한 공간이다
평태지제역 반도체밸리로 불리고 있는
가재지구는 친환경 직주근접의 배후주거단지로
조성되는 도시개발사업
삼성전자 평택캠퍼스가 바로 옆에 있어
반도체1번지로서 흡족한 곳
평택항 인근에 조성 중인
평택 화양지구 도시개발사업 또한
주목할 대상
전국 도시개발사업 중 세 번째,
국내 민간주도 도시개발사업지 중
역대 최대 규모로 조성중
(280만 제곱미터-2만 가구 5만3000명 입주)
인근은 현재 평택항 중심으로 개발중
포승국가산단
경기경제자유구역(포승지구)
원정국가산단이 자리잡고 있다
화양지구 인근에 들어서는 평택 안중역엔
서해선복선전철과 KTX가 정차한다
#그린벨트
#시흥시청역
#서울
화성이 뜨는 이유 역시
신도시 조성이다
동탄2신도시는 개발 중이다
동탄1신도시가 자극제가 되어
더 큰 규모로 개발중
청계동 영천동 오산동 일대가 직접 수혜지
면적은 24,014,896제곱미터로
역대 최대 규모
지난 2008년 7월 시작으로
내년 12월 완성한다는 계획이다
#수원시
#오산시
화성시의 신도시 및 개발청사진
신도시=동탄2신도시+진안신도시+송산그린시티(송산신도시)
택지지구=봉담지구+비봉지구+어천지구+태안지구+
태안3지구+향남지구
간척사업 - 화옹지구
뉴타운 - 남양뉴타운
남양뉴타운
산업단지
대한민국에서
일자리가 가장 많은 곳
인구증가율이 1위인 까닭이리라
경기화성 바이오밸리산업단지(마도면 청원리)
동방산업단지(팔탄면일대)
동진산업단지(양감면일대)
동탄산업단지
마도산업단지
발안산업단지
송산테크노파크산업단지
아산국가산업단지 경기우정지구
양감지구 준산업단지
장안 첨단1산업단지
장안 첨단2산업단지
2전곡 해양산업단지
정남산업단지
팔탄산업단지
하저지구 준산업단지
한강씨엠산업단지
향남제약산업단지
화남산업단지(서신면 송교리)
화성산업단지(반월동)
※ 준산업단지(準産業團地)
도시 또는 도시 주변의 특정지역에 입지하는
개별공간의 밀집도가 다른 지역에 비해
높아
포괄적 계획에 따라 계획적 관리가 필요하여
지자체단체장들이 지정,
고시한 일단의 토지 및 시설물
개발공장 난립지역을 체계적으로
정비하기 위해 도입된 것
(관련법-산업입지및 개발에 관한 법률)
한강씨엠일반산단 - 하림그룹 계열사
(안녕동 산7-358)
개발방식은 산업입지 및 개발에 관한 법률에 따른
민간개발
#충청도
#당진시
수도권 11개 대도시 중
평택 화성은 대도시이자 도농복합시로서
성장관리권역
라이벌 시흥은 도농분리시로서
과밀억제권역이자 성장관리권역
(시화호)
시화호
안산은 대도시이자 도농분리시로
역시 성장관리권역
평택 화성 시흥 대비
주거인구가 감소세
#과천시
입지가 좋다는 의미 = 인구변화현상이
매번 일어날 수 있는 곳
예) 화성일대
단순히 자연환경상태가 좋아서
입지가 좋은 게 아니다
접근성이 높은데 인구가 줄고 있다면
그건 입지가 좋은 게 아니다
겉모양새만 보기 좋을 뿐
별 의미 없다
대한민국에 땅투자 성공 지역이 많지 않은 이유 -
입지가 좋은 곳이 많지 않기 때문
그저 외견상 입지가 좋아 보일 뿐이다
언론에 자주 회자된다고 해서
입지가 좋은 건 아니다
즉 이동인구에 의해 입지가 형성되는 게 아니라
주거인구 통해 입지가 바로 형성되는 것이다
주거인구가 바로 지역핵심인구이기 때문
주거인구가 변해야 용도도 변한다
주거인구가 폭증하면
빠른 시일 내에 용도변경을 통해
아파트단지를 조성할 수 있기 때문이다
즉 녹지지역을 주거지역으로 용도변경하여
땅값이 급등하는 것이다
화성일대가 바로 그 좋은 예라 할 수 있다
향남역 일대 자연녹지지역이
내년 이후로
주거지역으로 변할 소지가 높음
요컨대 좋은 입지의 기준은
'인구증가'인 것
인구증가지역은 무슨 계획이든
그 타당성이 높기 때문
아쉬운 건 인구증가지역은 수도권 일부지역에
집중 한정되어 있다는 것
수도권 일부지역에만 땅투자자가
집중 몰려 있는 이유다
#구리시
#하남시
(투자자입장에서)
반드시 개발공약을 정독하는 게 중요한 이유 -
투자자는 언론을 바로 정독하는 것 그 이상으로
중차대한 건
위정자들의 개발공약을 바로 정독하는 것
위정자가 뱉은 공약은 안 지켜도 처벌 받지 않지만
임기(4~5년으로 몹시 짧다)가 정해진 지경
투자자입장에선 위정자의 개발약속에 의해
움직이기 때문에
위정자의 입과 행동을 유심히
살필 필요가 있다
그런 면에서 화성 평택 일대가 투자에 유리하다
두 시장에 믿음이 간다
진보적이다
현실성 있는 공약이 맘에 든다
이는 입지상황이 좋기 때문
인구변화 통해 감지 가능
가능성을 엿볼 수가 있다
평택 인구변화
1995년 - 321,636명
2005년 - 383,976명
2015년 - 460,532명
2020년 - 537,307명
2023.11 - 590,185명
평지가 많고 서울에서 남부지방으로 가는 길목에
있어서 유리
화성의 인구변화
넓은 서부와 가는 동부로 구성
만이 서쪽에 여러 곳에 있지만
간척으로 육지화 되어
면적이 더욱 넓어지고 있다
1995년 - 167,445명
2000년 -191,444명
2010년 - 505,838명
2015년 - 596,525명
2020년 - 855,248명
현재 외국인 포함 100만 명을 넘은 상태다
내년까지 100만 명을 유지하면
특례시로 바로 지정된다
#충청도
#서산시
균형발전특례시(동서화합과 조합 조화)
스마트미래도시(역세권 개발과 직주근접)
친환경생태 문화도시(바다 등 대자연과 도시의 조우)
지역상생 기업도시(화성시에 기반을 둔 기업들의
다양한 산업간 융복합을 지원하여 대단위
시너지 효과를 촉발)
화성이 지향하는 성장 모토이자
화성 시장 공약사항이다
#신도시
#역세권
화성과 더불어 평택의 지역이점은
바다와 고속도로 통해
지방과의 연동과 연합이 가능하다는 것
나들목과 분기점 통해 가능
(서해안시대의 주류 주춧돌)
범례)
안성나들목 - 소재지는 안성시 공도읍이지만
서동대로를 기준으로 반대편이 바로
평택 시가지(용이동)다
남사진위나들목 - 용인시 처인구 남사면에 소재한
경부고속도로 남사진위나들목의 구조물 일부가
진위면에 걸쳐 있다
서평택나들목과 서평택분기점 -
서해안고속도로
서평택나들목, 청북나들목, 평택분기점, 평택고덕나들목
송탄나들목 - 평택제천고속도로
송탄나들목은 소재지가 안성시 원곡면이지만
이름대로 송탄이 멀지 않은 곳에 있다
오성나들목, 평택분기점, 어연나들목 - 평택파주고속도로
서평택분기점 - 평택시흥고속도로
5개 고속도로가 평택을 관통
동쪽 끝으로 경부고속도로,
한가운데에 중축으로 평택화성고속도로,
횡축으로 평택제천고속도로가 지나가며
서쪽 끝으로 평택시흥고속도로와
서해안고속도로가 지나간다
이 중
서평택분기점은 고속도로가 3개나 만나는 지점이다
고속도로 덕분에 평택 어느 구간이든
이동과 이용이 용이하다
#일반주거지역
#광명시
#고양시
#김포시
2024년 새해에도
평태 화성일대 땅투자지역으로
사람들이 몰릴 것
특히 서해선 완공 즈음해서
아파트 대신
땅값폭등세가 예상됨
투자는 해야겠고
대출이 무서워
아파트는 접근이 불리!
정권의 궁여지책 중 하나-
애 많이 낳으면
주택대출 규모 늘려줄 의향 있음
이런 상황에선
대출 없이
소액으로 움직일 대상
투자의 대체재를 찾을 게 분명하다
동탄 일대 상가 공실률이 심하다는
어느 주부 말에 대해 의혹을 제기할 수 없는
상황!
지상물 완성물의 현실은 혹독하다
대체재를 모색할 때다
☎ 010-2246-9741
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