둔촌주공 투자 생생 리포트 [9탄 - 기준=투자성.선택=둔촌주공]

[경호처장]

1. 일반적 재건축 투자 기준

 ○ 수익 보장형 재건축 단지 투자는 필수 → 안정적 사업 진행과 정부 규제를 받지 않는 지역을 선별하라.

 ○ 지하철 신규 개통 지역 및 지하철 역세권 투자 → 우수한 교통 환경은 결코 기대를 져버리지 않는다.

 ○ 배후 수요 풍부 지역 → 투자처의 가격을 지지하는 주요 요인이다.

 ○ 강과 산 그리고 공원 인접 지역 → 앞으로 환경 가치는 절대적으로 우선시 된다.

 ○ 교육열 높은 30∼40대 엄마들이 찾는 지역을 보라 → 교육 환경이 우수한 지역의 가치는 더 높게 평가 된다.

 ○ 대단지의 투자는 기본이다 → 환금성이 높고 단지내 풍부한 커뮤니티 시설로 삶의 질이 높아진다.

 ○ 상승 가능성을 내포한 저평가 우량 단지 투자는 필수임.

2. 둔촌주공 선택을 위한 차별성

 ○ 확정된 추진 일정 + 재건축초과이익환수제 적용 無 = 수익보장 및 안정적 투자처.

 ○ 지하철9호선 12월 개통 = 더블역세권(지하철5호선+지하철9호선) = 추가 가격 상승의 요인.

 ○ 현대차GBC(105층)와 잠실운동장 개발, 노후화 되는 잠실지역 대체 고급 주거지 = 배후 수요 풍부.

 ○ 둔촌주공 주변 그린벨트 및 일자산 생태공원과 올림픽공원 등 녹색 환경 가치 매우 높음.

 ○ 단지내 초2.남녀중2.남녀고교2 등 6개 학교 위치 → 단지내에 독립된 높은 교육 환경 형성.

 ○ 국내 최대인 12,120세대 → 외부와는 독립된 크고 풍부한 커뮤니티 시설로 미니 신도시급 고급 주거지.  

 ○ 결정적으로 현재 최소 4∼5억은 저평가 되어 있는 마지막 저층 대규모 재건축 단지임.

※ (설계변경 後) 일반분양 1,014세대 증가 + 일반분양가 3,400만원대 상향 → 조합원당 5천만원 추가 수익↑.

3. 둔촌주공 재건축 진행 상황

 ○ 시공사 : 현대건설(주관사), 현대산업개발, 롯데건설, 대우건설.

 ○ 이주완료(18년 1월) → 착공(19년 2월경) → 일반분양(19년 6월경) → 입주(2022년 초·중반).

 ○ 철거와 병행하여 설계 변경 진행 → 판상형·남향 위주 배치 /  5,930 → 11,106 → 12.120세대 변경.

 ○ 2018년 9월 1일 사업시행변경인가를 위한 조합원 총회 예정.

4. 둔촌주공 거래 동향

 ○ 8월에 들어 10건 정도 거래 모습 → 3주 이상 호가 강세 지속 중. 

 ○ 8월 중반 이후부터는 연중 최고 신고가 형성장 이어질 듯.

 ○ 호가 올리기와 매물 보류 현상 재현 되며 극심한 매물 품귀 상황으로 호가 거래만 가능.

 ○ 9월 1일 조합원 총회와 12월 중순 지하철9호선 개통 영향 등이 지속적으로 가격에 긍정적 영향 줄 듯.

 ○ 이번 상승 추세는 지하철9호선 개통시점을 넘어 연말까지 지속 될 듯 → 추가 상승 여력 강함. 

 ○ 매수는 빠른 선택만이 다소 낮은 매물을 잡는 기회임.

5. 둔촌주공 조합원 매물 매수 가능한가?

 ○ 둔촌주공 매매 가능 시기 : 착공신고전(2019년 2월경)까지 잔금기준 2년 이상 보유자 거래 가능.

 ○ 조합원의 최대 장점은 로얄동 · 로얄층 우선 배정 (일반분양과 가격적으로 1억∼1억5천 차이 발생).

 ○ 37평과 43평 및 50평의 경우 극소수 저층부외엔 일반분양분 거의 없을 듯.

 ○ 일반분양 34평이하의 경우 가점제 적용 → 경쟁 치열하여 가점이 높지 않은 경우 당첨 가능성 희박.

 ○ 조합원 마감 기준 우대 적용 (5∼7천만원 상당)

6. 둔촌주공 투자 해법(解法)

 ※ 둔촌주공 전체 부동산 보유 매물 중 거래 가능 추천 급매물.

 ※ 둔촌주공 분담(환급)금은 입주시에 일괄 정산.

 ※ 둔촌주공 매수시 준비자금 = 매매가 - 이주비.

 ※ 평형별 분담(환급)금 = 각 평형별 조합원 분양가 - 권리가.

○ 실거주와 투자성 높은 26평 / 34평 분양 목적                                              (단위:만원)

단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	준비자금 (A-B)	권리가	26평 조합원 분양가	26평 배정시  예상 환급금	34평 조합원 분양가	34평 배정시 예상 분담금
1	16평 (19.09평)	130,000	25,850	104,150	67,939	57,255	-     10,684	73,982	6,043
1	18평 (21.48평)	137,000	27,360	109,640	70,975	57,255	-     13,720	73,982	3,007
단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	준비자금 (A-B)	권리가	26평 조합원 분양가	26평 배정시 예상 환급금	34평 조합원 분양가	34평 배정시 예상 환급금
2	22평 (25.78평)	139,000	-	139,000	80,953	57,255	-     23,698	73,982	-      6,971
2	22평 (25.78평)	140,000	30,840	109,160	80,274	57,255	-     23,019	73,982	-      6,292

○ 높은 투자성으로 조합원 배정 신청이 가장 높은 43평(1,370세대) 또는 37평(937세대) 목적 

단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	준비자금 (A-B)	권리가	37평 조합원 분양가	37평 분양시 예상 환급금	43평 조합원 분양가	43평 분양시 예상 분담금	권리 순위
4	34평 (28.66평)	149,000	34,376	114,624	89,723	83,732	-    5,991	93,708	3,985	2,220
4	34평 (28.66평)	154,000	35,240	118,760	92,032	83,732	-    8,300	93,708	1,676	880
4	34평 (28.66평)	155,000	34,746	120,254	90,712	83,732	-    6,980	93,708	2,996	1,680

○ 희소성에 따른 단일 평형 최고의 투자 수익이 예상되는 50평(303세대) 목적

단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	준비자금 (A-B)	권리가	50평 조합원 분양가	50평 분양시 예상 분담금	순위
3	34평 (29.30평)	165,000	34,956	130,044	93,411	113,262	19,851	220등 이내

○ 임대 수익 목적 18평+22평 또는 18평+18평 (소위 '1+1') / 최고의 투자성 펜트하우스 배정 목적

단지	평형 (지분)	매매가 (A)	이주비 (B)	준비자금 (A-B)	권리가	18평 조합원 분양가	22평 조합원 분양가	18평+18평 예상 환급금	18평+22평 예상 환급금	권리순위
3	34평 (29.30평)	165,000	35,756	129,244	93,411	38,440	46,893	-   16,531	-      8,078	240등 이내
4	34평 (29.83평)	189,000	36,098	152,902	94,325	38,440	46,893	-   17,445	-      8,992	1순위 (28세대)
4	34평 (29.83평)	189,000	36,098	152,902	94,325	팬트하우스 (63평. 65평-18세대) 배정 목적 복층펜트하우스 (57평-16세대) 배정 목적				1순위 (28세대)

7. 결론

 ○ 하반기 둔촌주공은 상승장 → 올 12월 지하철9호선 개통은 가격에 더욱 부채질 할 듯.

 ○ 재건축초과이익환수제 적용 없는 수익 보장형 투자처인 둔촌주공이 재건축 가치 투자의 답.

 ○ 투자성이 기준이라면 선택은 둔촌주공으로 → 현재 4∼5억 저평가 지역임.

 ○ 매수를 미룰수록 매수 가격은 올라 간다 → 지금은 빠른 매수가 저가 매물을 잡는 기회다.

 ○ 지금이 둔촌주공 20억 만들기의 시작이다.

이상 둔촌주공 투자 생생 리포트 9탄을 통해 둔촌주공의 생생한 최근 동향을 정확하게 알려 드렸으니 참고하시기 바랍니다. 둔촌주공 투자 생생 리포트 10탄은 8월 21일 전후에 찾아 뵙도록 하겠습니다.

둔촌주공 매수를 계획하실 경우 부동산헤드라인을 필히 방문하시어 희망하는 신규 분양 평형에 가장 적합한 매물 중 권리가 및 권리순위를 비교 검토하여 매수하시는 것이 필요합니다. 

이상 둔촌주공 부동산헤드라인 (02-482-8900)에서 알려드렸습니다.