<table id=cafe_editor_main_table_color bgColor='#ffffff' cellpadding=0 cellspacing=0 border=0 width=100%><tr><td id=cafe_editor_main_table class=text><P>인천에서 도시재정비사업이 추진중인 곳은 3백여개소. 인천 구도심 대부분이 개발예정지라 볼 수 있음. 이<BR>중 서구 가정동 일대가 비교적 빠른 속도로 대규모 사업이 진행되고 있음.<BR>- 이미 상당기간 사업이 추진되면서 시세는 꾸준히 상승했음. 하지만 여전히 서울에 비해서는 시세가 낮아<BR>소액투자가 가능하다는 장점 있음.<BR>- 특히 재개발, 경인고속도로 직선화사업, 인천지하철2호선 등 개발호재가 탄탄하고 인근 청라지구 개발 등<BR>과도 맞물려 향후 가정동 일대 큰 변화가 예상됨.<BR>- 이에 본 리포트에서는 인천 소액투자처로 서구 가정동 일대 주택 매입 가치에 대해 분석함.</P>
<P><BR>▣ 가정뉴타운 거래 주의<BR>- 가정뉴타운은 총 개발면적은 192,141㎡ . 이곳에 들어서는 주택은 1만1천여 가구로 약 3만명 정도를 수<BR>용하게 됨. 77층 쌍둥이 빌딩을 비롯해 30~40층 높이 빌딩이 들어설 예정. 지하에는 인천지하철2호선과 경<BR>인고속도로가 지나게 됨.<BR>- 이미 보상을 위한 감정평가를 마쳤음. 빠르면 오는 4월부터 보상금이 지급돼 이주 시작할 전망. 늦어도 6<BR>월 즉, 상반기내에 본격적인 이주 시작될 것으로 보임.<BR>- 이미 경인고속도로 직선화 사업으로 도로부지에 수용되는 곳은 보상을 마친 상태. 하반기 착공, 2012년<BR>경에 쌍둥이 빌딩을 비롯한 업무시설과 주택이 속속 들어서고 2014년에 완공될 예정.<BR>- 가정뉴타운은 인천 도시재생사업 중 하나. 인천 도시재생사업 개발방식은 일반적인 재개발방식과 달리 수<BR>용방식이 원칙임.<BR> - 이는단순히뉴타운사업이아니라경인고속도로직선화 사업과 인천지하철2호선사업과맞물리면서공공개발 성격이 강해졌기 때문임. <BR> - 시행사가대한주택공사와 인천광역시로 가정뉴타운내 토지와 건물을 모두수용하고소유자에게는 현금보상및입주권을 주는 형태임. <BR> -이미도시개발구역 지정을위한 공람공고가 시작된 2006 년5 월24 일을기준으로보상대상자가 정해졌음. <BR> - 즉,공람공고시작일이이주대책 기준일이 되고이날 현재 소유자에게 정해진 보상원칙에 따라보상 진행됨. <BR> - 때문에 일반 재개발지역에서 별다른 제약없이 주택이나입주권이 거래되는 것과 달리 가정뉴타운은현시점거래하기 힘든 상황. 지금소유권이 변경된다면 새로 취득한 사람은입주권을 받지못하고토지 및건물에대한현금 보상만 받게 됨. <BR> - <FONT style="BACKGROUND-COLOR: #ffe409">정상 거래됐던 지분 시세가3.3 ㎡당 1천만~ 1천1백만원 선이었으나 감정을 통해 결정된 보상가는 약 7백만원정도로 예상되고 있어 시세의60~70% 정도에 그칠것으로예상됨. 실제 보상가는 최종공시를 통해확인되겠으나 통상적인 보상 사례를 볼 때 이정도 수준에서 크게 벗어나지 않음. </FONT> <BR> - 이주대책기준일 소유자에게는이같은 현금보상과 주택입주권이 주어짐.하지만 그 이후소유권 변경으로취득한경우 입주권 없이 현금보상만받게 됨. 따라서 시세보다낮은 보상으로수익은커녕 투자원금손실이발생하게 됨. <BR> <BR> ▣ 석남동 <BR> - 석남동은재개발 구역과 도시재생사업구간이 공존함.재개발구역 6 개소와 경인고속도로 간선화 사업,인천지하철 2호선호재 있음. <BR> - 이중단기 시세견인차 역할을 하는 것은 재개발지역과 경인고속도로 간선화 사업.재개발은자체 개발호재로꾸준히 상승하고 있음. <BR> - 여기에 경인고속도로간일반도로화 되면서방음벽을 철거하고 주변을공원화하거나재개발또는재건축하게 됨. <BR> - 현재경인고속도로로인해동서간 단절됐던 주거환경이 원활한이동으로 인해보다발전할 것으로 기대됨. <BR> - 또한도로 인근 개발로 인해 주변 환경쾌적한 환경이 기대되며 투자자들이 외부에서도 유입되고 있음. <BR> ▶ 재개발 <BR> - 재개발구역은 총 6개로 길주로와 가재울길 사이 가정로를 중심으로 양측에 집중됨. <BR> - 모두 2006 년 8 월1 일 기본계획이 발표된 후 구역별 추진위가 구성돼 사업 진행하고 있음. <BR>- 현재는 각 구역별 추진위원회 정도만 구성돼 있으며 구역지정은 2009 년 5 월로예상됨.</P>
<P>- 이곳은 일반 재개발로 도시재생사업 지구의 수용방식이 아닌 환지방식으로조합원지분 거래가 활발함.이에따라시세도꾸준히 상승하고있으며 석남동 일대에서최고 시세를 형성함. 현재 시세는 3.3 ㎡당1 천2백만~1 천3백만원.</P>
<P>- 빌라보다는 단독 및 다가구주택이 주를이루고 있음.5 구역과 6 구역이 상대적으로신축 빌라많음. 때문에초기투자비용이 약 2억원 정도 필요함. 빌라의 경우 1 억원안팎으로 초기비용 들어감. </P>
<P>- 가정뉴타운이 현시점 개발 속도가가장 빠르지만 정상거래가 안되는만큼 시세상승은 멈춘상태. 이에 비해사업 속도는 늦어도 거래가 자유로운 석남동재개발은 꾸준히 상승하고 있으며 인근시세를주도하는 랜드마크 역할을 함.</P>
<P>- 아직까지는 향후투자 수익을 계산하기어려우나 사업초기 단계라는 점 그리고 가정뉴타운 이주가임박,이주자들이 인근지역으로 이동할경우 석남동이 최우선 이동처가 되는 만큼 추가 상승여력은 충분함.</P>
<P> </P>
<P>▶ 경인고속도로 간선화 사업 인근</P>
<P>-경인고속도로 간선화 사업구간은경인고속도로를 중심으로 동서측 한블록씩 포함됨. 소규모 아파트 단지와 신축빌라가 밀집해 있음.</P>
<P>- 서인천IC에서 가좌, 도화를 거쳐용현동까지 약10. 5㎞를일반도로로 바꾸는 것.20 13년완공 목표. 도로양측에는 공원, 녹지, 문화공간 등을 중심으로 주거지역이 개발될 예정.</P>
<P>- 하지만 아직 사업 방식이결정되지 않았음.재정비촉진지구로 지정될 것이라는기대가일고 있으나 확정사항은 아님.</P>
<P>- 아직까지는 2009 년상반기에도화거점지구지정,2011 년용현거점 지구지정하고 그이후 간선화 재생구간사업을 본격화 한다는 것. </P>
<P>- 따라서 현시점개발방식이확정되지 않아 투자 위험요소는 존재함재정비촉진지구로지정될 경우 토지거래허가를받아야 해거래량이 줄어들것으로 이후단기시세차익은 쉽지않을 전망. 이경우 장기투자로 돌아서야 함</P>
<P> </P>
<P>▣ 개발지역인근 -석남동, 연희동</P>
<P>- 석남동 중에서도 재개발구역 또는경인고속도로 간선화 사업 구간에 포함되지 않는곳이 있음. 지역자체로는개발호재가 없음.하지만 인근 재개발구역과 경인고속도로간선화사업구간이 꾸준히 개발 절차를밟아진행되면서 동반 상승하고 있음.</P>
<P>- 주변지역개발호재로 단기 개발예정없는곳까지동반상승하는 것.현재 시세는 3.3 ㎡당8 백만원.가정동에서 석남동에 이르기까지 가장 저렴한 시세임.</P>
<P>- 하지만 2 년전3 .3㎡당4 백만원 전후형성됐던 점을감안하면 상승폭이크다 할수 있음. 이같은 추이는 올하반기 가정뉴타운 이주가시작되면서 추가 상승 할 여지 높음.</P>
<P>-현시점 연말까지 이주수요로인한 시세상승은 대지33 ㎡기준 2 천만~3천만원 정도로 예상하고 있음.이는서울 강서구 화곡동 및 신월동 일대 빌라 시세와 비슷한 수준임. - 비록인천에위치하고현시점 대중교통이용이 다소 불편하나 중장기적으로인천지하철2호선, 청라~화곡간급행버스,경인고속도로 직선화및간선화사업 등으로 인해차량 15~20 분거리인 서울 강서권빌라 시세정도는 형성할 수 있을 것으로 기대됨.</P>
<P>- 특히 청라지구 개발과 가정뉴타운이상업 업무시설이 집중되고 이에 걸맞는 고급 주거단지가 형성됨에 따라현재낙후 이미지는 완전 탈피할 수 있을 것으로 기대되기 때문임.</P>
<P>- 석남동과함께 주변개발및 이주수요로 인한시세상승 예상되는 곳은연희동일대.연희동은서구청이 자리하는곳으로대부분단독이나 신축빌라가 집중 들어서있음. 아파트 비율도낮고 주변 개발이 미흡해주거지로써 선호지역은 <BR> - 아시안게임으로인한중장기 호재 있으나자체 개발호재가없어도 단독 빌라밀집지역이라는 점에서시세상승 한계는 나타날수있음. 하지만 연말까지 이주수요로 인한 단기시세 상승기대됨.따라서 소액투자처로 2~3 년 보유가치 있다는 판단임. </P>
<P> </P>
<P><BR> 2008.2. 29 테마분석 <BR> 이민희 선임애널리스트 <A href="mailto:lmh@drapt.com">lmh@drapt.com</A> <BR> <BR></P></tr></td></table>
<!-- -->
첫댓글 정말 시세 60~70% 보상통보되면 죽어나갈 사람 몇 되겠네 고구려님 말대로 보상 잘 안나오면 그땐 각오 단단히 해야할 듯
한숨만 나옵니다... 감평 받으실분들 심사숙고 하시길 바랍니다...여태컷 시청이나 주공에서 한짓보세요...주공직원이 서부경찰서 형사한테 뇌물도 줬는데...
평당 700은 우리가 투쟁하지 않으면 받을 가격이 확실합니다. 뭉쳐서 정당한 권리를 받아야 합니다. 저는 작년에감평해서 대출을 받았습니다. 대출갚기에도 채 못미치는 감평이 나올까봐 노심 초사 입니다. 이거 공익을 위한 강탈이 아닐련지..
시세+@는 고사하고 적어도 시세는 반영되야되겠지요...
무조건 감평수용하고 보상 잘주기만을 바라보는 바보들은 설마없겠지요?,,,,,,,,,,,,,,,그러나, 설마'하는 순간 자기 재산을 포기하는,,,그래서 두고 두고 후회하는 "우"를 범하지 맙시다.
여기 저기 자살 소식에 ~~~초상 치르는 곡 소리가 끊어지지 않겠구만~~~~~
1000만원 이하는 지하방도 안나갈 겁니다 공고후에 봅시다 1200만원은 주어야 하지 않나요
가정동 보상 거래사례법 어쩌구 보상 잘 나온다고 떠들었던 인간들 가만히 두면 안되겠네요.글구 저 보상이면 나갈사람 있나여?바보가 아닌이상 투쟁해야겠네요....
저글쓴이의 주관적인면도 없지않으니 저글은 엉터리로 생각할랍니다.열받아 띠벌