자료.. 부동산 취득자금의 자금출처조사 대처요령

[부동산증식법쥔]

부동산 증식법

제 목 : 부동산 취득자금의 자금출처조사 대처요령
세법에는 직업, 연령, 재산상태 등으로 보아 재산을 자력으로 취득하였거나 채무를 자력으로 상환하였다고 인정하기 어려운 경우에 이러한 재산취득자금 및 채무상환자금을 다른 자로부터 증여 받은 것으로 추정하는 규정이 있다.
즉, 본인이 자력으로 취득했다고 보기 어려운 경우에는 무슨 자금으로 재산을 취득했는지 소명을 요구하고, 조사를 거쳐 증여세 부과여부를 판정하는 것이다.

부동산을 취득하게 되면 소유권이전등기를 하게 된다.
이때 작성하는 등기신청서 부본 및 등기신청 시 제출한 매매계약서 사본 등이 부동산 물건지 세무서를 거쳐 국세청 전산에 입력이 된다.
국세청에서는 이렇게 입력된 자료를 매년 출력하여 취득자의 신고된 소득 등과 비교하여 자금출처 소명요구 여부를 결정한다.

다만, 모든 부동산의 취득사항에 대해 전산출력을 하는 것은 아니다.
재산취득일 전 10년 이내에 재산취득금액이 아래표의 금액에 미달하는 경우에는 전산출력을 하지 않는다.
따라서 이러한 경우에는 자금출처 소명요구를 받지 않는다.
다만, 아래에 정하는 금액 미만인 경우에도 증여 받은 사실이 확인되는 경우에는 증여세를 매기게 된다.

◇ 증여추정 배제기준

1.세대주인 경우
가. 30세이상인 자 : 주택: 2억원,기타자산 5천만원 / 총한도액 : 2억5천만원
나. 40세이상인 자 : 주택: 4억원,기타자산 1억원 / 총한도액 : 5억원

2.세대주가 아닌 경우
가. 30세 이상인 자 : 주택:1억원,기타자산 5천만원 / 총한도액 : 1억5천만원
나. 40세 이상인 자 : 주택:2억원,기타자산 1억원 / 총한도액 : 3억원

3.30세 미만인 자
주택: 5천만원, 기타자산: 3천만원 / 총한도액 : 8천만원

※ 1999. 1. 1 이후 취득 또는 채무 상환하는 분부터 적용 [자료 : 국세청]

한편, 위의 금액기준을 초과하여 전산으로 출력이 되면 조사담당 세무공무원은 신고된 취득자의 소득 및 재산 등을 고려하여 자금출처 소명요구 여부를 결정하게 된다.
이처럼 자금출처조사는 전산자료와 사람의 판단을 거치게 되므로 전산으로 출력이 되었다고 하여 무조건 자금출처소명요구를 받는 것도 아니며, 이와 반대로 신고된 소득이 충분하다고 하여 자금출처 소명요구로부터 100% 자유로운 것도 아니다.
왜냐하면 얻은 소득을 50% 이상 저축하여 모으는 사람이 있는 반면 전부 써 버리는 사람도 있기 때문이다.

자금출처 소명요구 대상자에 해당하게 되면 세무관서에서는 자금출처를 소명하라는 통지를 하게 된다.
자금출처조사 통지를 받게 되면 15일 이내에 자금출처와 관련한 증빙을 첨부하여 소명해야 하며, 이에 대한 회신을 누락하거나 자금출처를 소명하지 못하는 경우에는 세금조사를 거쳐 증여세가 과세된다.
즉, 증여 받지 않았다는 사실은 본인이 증명해야 하는 것이다.

이때 자금출처를 소명해야 하는 금액은 조사대상금액 전액이 아닌 아래표의 금액 이상만 소명하면 된다.
그렇지만 소명하지 못한 금액이 조사대상금액의 20% 상당금액과 2억원 중 작은 금액보다 크다면 그 입증하지 못한 금액 전체에 대하여 증여세를 매기게 되므로 주위해야 한다.

자금출처 소명요구시 입증해야 하는 금액
◇ 입증해야 하는 금액
= 취득재산가액 및 채무상환가액 - Min (①취득재산가액 및 채무상환가액 × 20%, ②2억원)

예컨대 5억원 상당의 부동산 취득에 대해 자금출처소명요구를 받은 경우 4억원 [5억원-Min(①5억원×20%, ②2억원)] 까지만 입증하면 본인이 취득한 것으로 보아 증여세를 매기지 않지만, 4억원에 미달하게 입증을 한다면 전체 취득가액인 5억원에서 입증한 금액을 제외한 나머지금액에 대해 증여세를 매기게 되는 것이다.
다만, 미성년자와 같이 소득이 전혀 없는 사람의 경우에는 80% 상당금액이 아닌 취득가액 전액에 대해 자금출처를 입증해야 본인이 취득한 것으로 인정을 받게 된다.

자금출처소명요구는 일반적인 경우 시가를 파악하기 어렵기 때문에 국세청 기준시가와 검인계약서 상의 매매가액 중 큰 금액을 기준으로 요구하게 되지만, 과세관청의 조사에 의해 시가가 드러나는 경우에는 이를 기준으로 자금출처소명요구를 할 수도 있다. 유권해석도 이와 동일한 입장이다.
따라서, 보수적인 입장에서는 시가를 기준으로 자금출처 소명요구에 대비를 하는 것이 가장 안전한 방법이다.

이러한 소명요구를 받은 경우 자금출처로 인정 받을 수 있는 금액은 신고하였거나 과세 받은 소득금액, 상속 또는 수증재산의 가액, 재산을 처분한 대가로 받은 금전이거나, 부채를 부담하고 받은 금전으로 당해 재산의 취득에 직접 사용한 금액 등이다. 세금을 납부하였거나 면제가 되어 세금관계가 종결된 금액만이 자금출처로 온전히 인정을 받을 수 있는 것이다.

다만, 이렇게 신고된 소득 등이라 하더라도 과세관청에서 이를 어떻게 축적해왔는지 그 근거를 제시하라고 하는 경우에는 예금통장 등 금융거래증빙 등이 없다면 자금출처로 인정 받기가 어렵다.
사법심판례에서는 금융거래증빙 등이 없는 경우에도 재산의 취득자가 취득자금을 축적했을 개연성이 높다면 자금출처로 인정을 해줘야 한다는 입장이지만, 과세관청에서는 증빙이 없는 경우에는 자금출처로 잘 인정해주지 않는 경향이다.
따라서 자금출처로 인정 받을 수 있는 가장 좋은 방법은 번 소득이나 증여 받은 재산 등을 적금 등을 통하여 축적해온 자료를 남겨놓는 것이다.

결론적으로 말하자면 자금출처소명요구는 재산취득자의 직업, 연령, 재산상태 등에 따라 판가름나므로 소명요구를 받을 가능성 여부는 명확히 알 수가 없다.
따라서 자녀들의 장래 부동산등 취득이 걱정되는 부모들이라면 이에 대비하여 미리 일정금액을 증여하여 신고한 후 이를 굴려서 불어난 금액 등의 증빙을 갖추어 놓는 것이 자금출처 소명요구에 대비하는 최선의 방법이다.

[hyundori]

좋은 자료 감사합니다