강남권 재건축 삼둥이(은마,잠실주공,둔촌주공) ▶강남권 재건축 비교 분석

[하나공인]

강남권 재건축 비교(은마아파트, 잠실주공5단지 vs. 둔촌주공)

강남권의 재건축 선두주자인 은마아파트, 잠실주공5단지, 둔촌주공 재건축 아파트 매입에 관해 궁금해 하시는 군요. 아시다시피, 이들 단지는 재건축의 화두이지 향후 투자가치 분석을 통해 부동산 투자자들의 영원한 숙제라고 할 수 있습니다.

대치동 은마아파트는 기존 용적률은 185%. 용적률 230%로 재건축을 추진하다가 서울시의 기본계획발표에 따라 현재는 용적률 210%로 추진이 가능한 상태입니다. 2003년 12월 추진위 승인만 받은 재건축사업 초기 단지로 현행 재건축 규제를 모두 적용하면 기존 평형보다 작은 평형을 배정받게 될 가능성이 높습니다. 기대심리로 높아진 가격과 각종 규제로 떨어진 수익성 때문에 사실상 현재 상태로는 재건축 추진이 불가능한 상태입니다. 대치 은마 아파트가 위치한 대치동 지역과 인근 도곡동 지역은 최근 도곡렉슬을 비롯한 역삼 래미안, 대치 아이파크, 역삼 아이파크, 역삼 푸르지오, 래미안 청실아파트 등이 주변에 있습니다.

7·24, 9·1 부동산대책이후 매매가와 전세가가 동반 상승하고 있는 상황이고, 이러한 추세는 당분간 지속될 것으로 보여집니다. 질문하신 내용을 기초로 강남 재건축 대장주인 은마아파트, 송파구의 잠실주공 5단지와 강동구 대표 아파트 둔촌주공 재건축을 비교해 보겠습니다.

▶ 은마아파트의 매력

중층아파트 재건축 대명사이자 강남 재건축 대장주로 불리우는 은마아파트는 31평(2674세대, 대지지분14.6평), 34평형(1750세대, 대지지분 16.3평)의 2평형으로 구성되며, 현재 재건축추진위원회 설립단계로서 재건축 추진을 위한 초기 걸음마 단계입니다. 강남권 대장주 노릇을 하던 대치은마는 현재 선두자리를 반포/잠원동 한강변 아파트에 밀려 정작 시장 주도주로 보이지 않고 있습니다. 하지만 은마아파트는 강남의 중심인 대치동에서도 3324세대의 대규모 재건축 단지라는 점에서 투자자들의 관심을 받아 왔으며 주식으로 치면 강남재건축의 상징으로 역할하고 있습니다.

-은마의 결점

은마재건축 추진이 안되는 이유의 걸림돌 중에서 첫 번째 단지 내 폭 14m 도로 개설 문제를 꼽을 수 있습니다. 은마아파트 단지 내 폭 14m 도로는 서울시가 2006년에 주거환경정비기본계획을 수립하면서 설계한 것으로, 도로주변은 사선 제한 등의 건축규제로 사업성이 떨어진다면 주민들 입장에서 도로를 없애는 계획을 요구하고 있습니다. 하지만, 서울시가 도로 필요성을 강조하고 있으면 도로를 없애는 문제는 서울시의 기본 계획을 바꿔야 하는 문제이기 때문에 쉽지 않은 상황입니다.

두 번째로 주민들간의 의견차가 크다라는 것입니다. 여느 강남권 재건축에서도 주민들간의 의견차는 있지만 유독 대치 은마아파트의 경우 그 경향이 크다는 것입니다. 현재 새로운 추진위원회가 설립되었지만 본격적으로 사업을 주도할 만한 추진력을 상실한 상태에서 의견만 난무하는 상황이라 의견수렴이 되지 않은 상태입니다. 은마아파트 단지 내 일부인 1020의1번지 2190㎡ 가 정태수 전한보그룹회장 소유의 부동산으로 해외로 도피중인 정전회장의 체납세금을 회수하기 위해 공매와 소송으로 법적 분쟁도 예상되는 상황입니다. 또한, 소형주택의무비율, 재건축초과이익환수제, 분양가상한제 등 법적 규제가 해결되지 않는 이상 은마아파트의 이익은커녕 오히려 막대한 추가 부담금이 걸림돌로 작용할 것으로 보여집니다.

▶ 잠실주공 5단지

잠실 주공5단지는 기존 용적률 138%로 1978년 입주한 단지로서, 조합설립 상태로 현재 삼성물산,현대산업개발,GS건설이 시공사로 정해진 상태. 중층 단지지만 비교적 용적률이 낮고 대지지분이 커 재건축 가능성과 투자가치 있지만, 최근 조합장 비리 사건으로 진행이 늦어질 가능성이 커졌습니다. 하지만 용적률 230%로 소형평형 의무비율을 적용하여 재건축 할 경우 34평형 소유자는 평형 증가 없이 오히려 전용면적이 줄어들어 배정될 수 있습니다.

잠실동은 현재 상대적으로 대치동과 압구정동에 비해 지역선호도와 교육인프라는 낮은 편이지만 잠실 주공1~4단지와 시영 파크리오 등 인근의 대부분의 단지들이 새로운 신규아파트지대를 형성할 수 있고 한강 조망권을 갖추고 있어 대치동과 도곡동과 견주어도 손색이 없는 특급 명품주거지로 발돋음하고 있습니다, 또한, 제2 롯데월드 건립과 더블어 신흥 직주근접 지역으로 떠오르고 있습니다. 가장 큰 메리트는 기존 용적률이 138%로 중층 단지들 중 비교적 용적률이 낮다는 장점이 있고 한강조망권과 2호선 잠실 역세권의 좋은 입지를 가지고 있는데 제2롯데월드, 롯데슈퍼타워가 건설 중이고 잠실주공5단지의 용도변경이라는 가능성이 있지만 확실치 않은 상황입니다. 현재 오른 가격과 차후 분양가를 비교했을 경우 큰 차익 실현이 어려운 상황입니다만, 잠실의 분위기는 잠실1,2,3,4, 시영단지의 대규모 입주와 더불어 205만평규모의 송파신도분양과 거여마천 뉴타운지구, 장지택지개발지구, 문정동 법조타운, 동남권유통문류센타, 제2롯데월드 등의 어마어마한 개발호재를 바탕으로 지속적인 상승세가 예상됩니다.

▶둔촌주공 재건축 아파트

둔촌주공 재건축 아파트는 5,930세대의 매머드급 재건축 대상단지로 재건축후 11,000세대 예정이며 지하철 5호선 둔촌동역과 지하철 9호선 오륜역(가칭)의 더블 역세권을 형성하고 있습니다. 2014년 1월 기준으로 둔촌주공 1단지(저층) 18평형이 5억9천 내지 6억2천 정도의 시세를 형성하며, 재건축후 34평형이 무상 배정될 예정입니다.

둔촌주공의 경우 평형대가 다양하므로 대기 수요자들의 매수가격대는 천차만별입니다. 재건축의 기회는 또 다시 오고 있습니다 위기와 기회는 같이 오고, 단타냐 장기 홈런은 관점의 차이입니다. 참고로, 재건축의 양면성을 분석하면

※ 재건축아파트가 하락하는 이유

1). 분양가상한제, 재건축개발부담금 및 개발이익환수 등 재건축 규제

2). 베이비 부머 은퇴

3), 국내 경기 불확실성

※ 재건축아파트가 상승할 수 있는 이유

1). 서울 강남권 공급부족

2). 신규 아파트에 대한 대기수요( + 초과수요)

3). 서울 강남권 주택의 양질화(명품아파트 선호)

4). 소득양극화에 따른 이동

상기 변수를 고려하면 재건축개발부담금과 개발이익환수가 철폐되고 국내 경기가 좋아진다면 재건축아파트가 하락할 이유보다는 상승할 이유가 더 크게 작용할 것으로 보여집니다. 기회는 다시 오고 있습니다. 여러분과 똑같이 생각하고 행동하는 분들은 100명중에 95명입니다. 위기를 기회로 바꿀 수 있는 5명은 여러분의 생각과 행동을 예의 주시하고 있습니다. 여러분이 행동을 취할 때 이미 5명은 앞서가고 있습니다. 결국 5명만이 기회의 땅에 안착할 것입니다. 상기 언급한 두 가지의 양면성에 대해 언급을 하였습니다. 누구나 이미 알고 있는 사항들입니다. 그러나 어느 쪽을 선택하느냐에 따라 운명과 결과는 확연히 달라질 수 있습니다.

※재건축 추진 아파트 대지지분 비교표

단지명	준공 연도	면적	대지지분	현재 용적률	재건축 추진단계	시세
잠실주공5	1978	112㎡(34평)	76㎡(22평)	138%	조합설립	11억
은마	1979	111㎡(34평)	53.9㎡(16.3평)	197%	설립추진위	10억
둔촌주공	1980	112㎡(34평)	98.6㎡(29.83평)	82%	사업시행인가	8억7천

위에서 보시다시피, 34평형 기준으로 은마와 둔촌주공의 대지지분의 상당한 차이가 있고, 은마아파트는 조합설립도 불확실한 상태이며, 둔촌주공은 사업시행인가를 위한 조합원 총회가 10월25일 예정되어 있고, 내년정도에 관리처분인가가 예정되어 있습니다. 은마아파트 재건축에는 상당기일(20년) 소요될 것으로 보이며, 둔촌주공은 늦어도 3~4년 이주후 2020년 입주가 예상되는 상황입니다. 또한 대지 지분별 투자가치를 보더라도 은마는 평당 6천만원이고, 둔촌주공은 평당 3천만원도 안되는 저평가 우량주로 판단됩니다.

이상은 개인적인 의견이므로 참조하시기 바랍니다.

세상에는 양지와 음지가 존재하며, 누가 음지에 살지, 양지에 살지는 행동하는 사람에 따라 좌우됩니다. 민주주의 사회에서 기회는 누구에게나 주어지지만, 기회는 모두에게 똑 같이 돌아가지 않습니다. 그중 단 1명만이 선택되어지고 선택하는 것입니다.

[금숟가락물고]

셋중 둔촌주공이 제일 좋다는 말씀이신가요...잠실주공 살까 망설이고 있었는데..둔촌으로 가야하나요?

[노풍]

여력되시면 잠실이 더 낫지 않을까요?

[한심]

분석 잘봤습니다

[이쁜아라]

좋은 글 감사합니다^^

[킹콩3388]

기본 입지차랑 물량폭탄도 고려해봐야하지 않을까요?ㅋ
암튼 좋은 글 잘 봤습니다ㅋ

[따뜻한81]

ㄳ합니다

[술래2]

은마 단점이라고한 2가지가 요근래 해결되었습니다.
그래서 가격이 많이 오르고 매물이 많이 줄었다고하는데요.
기사 검색하면 단지내도로문제,
정태수땅 소송에서승소가 있습니다.
정확한 분석부탁드립니다