악재(惡材) 하나씩 해소? 얼어붙었던 수도권 아파트시장 봄엔 달라지나!

[장경철]

최근들어 금리 정점론과 정치권 압박에 은행 대출금리가 내림세를 보이면서, 얼어붙었던 주거용 분양시장에 숨통이 트이는 모양새다.
 
여기에 정부의 1·3 대책과 무순위 청약 규제 완화에 이어 3월부터는 규제지역 내 다주택자의 주택담보대출까지 허용하면서 아파트 분양 시장이 본격적으로 기지개를 켜는 모습을 보이고 있다.
 
특히 최근 서울의 대표적인 재건축·재개발 단지인 ‘올림픽파크포레온’(둔촌주공 아파트 재건축), ‘장위자이 레디언트’(장위4구역 재개발)’ 등이 미분양 우려에도 불구하고 예상 이외의 성적을 거두면서 서울을 포함한 수도권 아파트 분양에 더욱 관심이 쏠릴 것으로 보인다.
 
경기권에서는 7호선 철산역 도보권의 '철산자이 더 헤리티지'는 선착순 분양 결과 100% 마감했다. 계약을 시작한지 2주만이다.

이 단지는 지난해 1순위 청약 당시 930가구 모집에 902명만 신청해 경쟁률이 0.97대 1을 기록했던 곳이다. 무순위 청약을 거치고도 미계약분을 해소하지 못해 미분양 우려가 커졌으나 선착순 계약에서 모든 물량을 소진했다.
 
건설사들도 지난 1~2월엔 분양을 미루는 분위기였지만 3월달 부터는 정부의 부동산 규제 완화를 등에 업고 시장에 분양 물량을 내놓을 예정이다.

실제 은행 대출금리도 하락하고 있다. 주택담보대출 금리는 4.63%로 전월(4.74%)보다 0.11%포인트 내렸다. 지난해 4월부터 상승세를 이어오다 8개월(11월) 만에 하락 전환한 후 2개월 연속 하락세를 이어오고 있다. 실제 5대 은행의 주택담보대출 변동금리 상단이 연초 8%에서 6% 낮아졌으며, NH농협은행은 지난 1월 20일부터 주담대 변동형 금리를 0.8% 내렸다. KB국민은행도 주담대를 최대 1.05% 내렸다.
 
대출 금리 하락세 속에 이자 부담이 줄어들면서 내 집 마련 수요가 꿈틀거리고 있다.

은행연합회에 따르면, 올해 1월 신규 취급액 기준 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)는 3.82%로 지난해 12월(4.29%)보다 0.47%포인트 하락하며 3%대로 낮아졌다. 지난해 12월 코픽스가 11개월 만에 처음 내림세로 돌아선 뒤 두 달 연속 하락으로 3%대 코픽스는 작년 10월 이후 3개월 만이다.

코픽스는 국내 8개 은행이 조달한 자금의 가중 평균 금리로 주택담보대출 변동금리의 기준이 된다. 따라서 시중 은행들은 코픽스를 기준으로 삼는 주택담보대출 금리에 코픽스 하락을 반영해 금리를 낮춰야 한다. 이러한 대출금리 인하 기조와 시장 회복 심리가 작용하며, 분양시장에 대한 수요자들의 관심도 늘어나고 있다.

이와 함께 대출금리가 하락하는 가운데 주택 매수심리도 개선되고 있다. 한국부동산원에 따르면 2월 넷째 주(27일 기준) 수도권 아파트 매매수급지수는 69.5로 전주 대비 0.4포인트(p) 상승했다. 매매수급지수는 상승과 하락을 반복하다 지난달 둘째 주부터 3주 연속 상승세를 나타내고 있다. 이 지수는 공급자 입장에서 분양 단지의 여건을 종합적으로 판단하는 지표로, 분양 심리의 회복세를 엿볼 수 있다.
 
수도권에서는 신도시와 택지지구를 중심으로 매매가 반등 사례도 나오고 있다. 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 파주운정신도시 대장단지로 불리는 '운정신도시 아이파크' 전용 84㎡는 지난 2월경 6억8000만원에 거래돼 전월 거래가(6억2000만원) 대비 6000만원 올랐다.

광교신도시에서는 신분당선 광교중앙역 역세권 아파트인 '자연앤힐스테이트' 전용 84㎡가 지난달 11억6500만원에 팔려 전월 거래가(11억600만원)보다 약 6000만원 높게 거래됐다.

정부가 지난해 말부터 대출, 세금 등 분야에서 규제를 완화한 것이 효과를 내고 있는 것이다. 여기에 시중은행의 금리 인하 기조로 한동안 의사 결정을 미뤄왔던 수요층이 움직이고 있다는 분석이 나온다.

지난 2월 23일 한국은행이 기준금리를 3.5%로 동결하기로 결정하면서 부동산 시장에 대한 기대감은 더 커지고 있지만 여전히 시장에 악재들이 남아있는 만큼 매수를 원하는 수요자들은 비교적 부담이 적은 청약 등의 방법을 꼼꼼하게 확인하는 것이 좋다고 업계는 조언하고 있다.
 
여기에 정부의 부동산 세제 완화를 비롯해 특례보금자리론의 추가 금리 인하 가능성 또한 논의되고 있는 만큼 주거비용 부담이 완화될 것으로 기대되며 자금 여력이 되는 범위라면 부동산 실수요자에게는 지금이 내 집 마련에 적기가 될 수 있다고 업계는 전했다.
 
장경철 부동산퍼스트 이사는 “최근 분양시장에 악재(惡材)로 작용했던 여건들이 하나씩 해소됨에 따라 수도권을 중심으로 봄 분양시장이 본격적으로 기지개를 켜고 있다”며 “기준금리 동결과 부동산 규제 완화 등으로 시장 분위기 반전 기대감이 돌며 움츠렸던 분양시장이 변화할지 귀추가 주목된다”고 말했다.

이 가운데 올 3월경 서울과 신도시에서 알짜 단지 공급이 이어지고 있다.
 
●영등포자이 디그니티=1·3부동산 대책 이후 서울 첫 분양 단지인 영등포구 양평동 '영등포자이 디그니티' 청약 접수가 3월 6일 시작된다. 분양가상한제가 적용돼 시세 대비 가격이 합리적이고 중소형 추첨제 물량이 제공돼 가점이 낮은 청약자도 당첨될 수 있다. GS건설은 영등포자이 디그니티에 대해 오는 6일 특별공급을 시작으로 7일 1순위, 8일 2순위 청약 접수를 받는다. 접수는 한국부동산원 청약홈에서 가능하다. 영등포자이 디그니티는 지하 2층~지상 최고 35층, 4개 동 총 707가구로 구성된다. 전용면적 59~84㎡ 185가구가 일반분양 물량으로 공급되며 특별공급에도 전용84㎡ 49가구가 포함된다. 청약통장 가입 기간이 12개월을 넘고, 지역·면적별 예치금을 충족한 만19세 이상 수도권(서울·경기·인천) 거주자는 보유 주택수와 세대주 여부에 관계없이 1순위 청약이 가능하다. 1순위 청약에는 추첨제 물량도 포함된다. 1·3대책으로 영등포구가 규제지역에서 풀리면서 전용85㎡ 이하 중소형 아파트는 가점제 40%, 추첨제 60%가 적용된다. 추첨제는 청약 가점과 관계없이 입주자를 선정한다.분양가는 3.3㎡당 3411만원이다. 분양가상한제도 해제됐지만 조합과 GS건설은 지난해 분양가상한제가 적용된 가격 그대로 분양에 나서기로 했다. 옵션 미포함 분양가는 전용59㎡ 8억6000만원대, 84㎡ 11억7000만원대다. 계약금은 분양가의 10%로 정당계약시 1차 계약금 2000만원(정액제)을 내고 30일 이내에 나머지 금액을 납부하면 된다. 중도금 60%에 대해서는 이자 후불제가 적용된다. 당첨자 발표는 오는 14일, 정당계약은 28일부터 30일까지 진행된다. 분양 관계자는 "영등포자이 디그니티는 지난달 24일 견본주택 개관 후 3일 동안 30~40대 젊은 층을 중심으로 많은 수요자들이 다녀갔다"며 "규제 해제 후 서울 첫 단지인 데다 5호선 양평역 초역세권이고 생활편의시설과 교육여건도 잘 갖춰져 있어 예비 청약자들의 관심이 뜨거운 것 같다"고 말했다. 영등포자이 디그니티 입주는 2026년 3월 예정이다.
 
●휘경자이 디센시아=GS건설이 서울 동대문구 이문휘경뉴타운 휘경3구역 재개발을 통해 '휘경자이 디센시아'를 분양한다. 지하 3층 지상 최고 35층 14개동 총 1,806가구로 들어서며 이 가운데 39~84㎡ 700가구가 일반분양 물량이다. 전용면적 별 분양가구수는 ▲39㎡ 19가구 ▲59㎡ 607가구 ▲84㎡ 74가구로 수요자들의 선호도 높은 중소형 타입으로 선보인다. 교통 여건은 회기역 (1호선, 경의중앙선, 경춘선)과 외대앞역(1호선)을 모두 끼고 있는 더블역세권 입지가 가장 돋보인다. 또한, 망우로, 한천로, 동부간선도로, 내부순환도로도 접근이 가까워 서울 곳곳으로 이동하기 용이하다. 생활인프라로 인근 청량리역에 롯데백화점, 롯데마트, 상봉역 인근에 코스트코 등이 위치해 있다. 또한, 고려대, 경희대, 한국외대, 서울시립대 등 주요 대학이 주변에 자리한 것도 특징이다. 이밖에 중랑천이 인접해 있다. 한편, 견본주택은 서울 강남구 인근에 마련될 예정이다.

●운정자이 시그니처=GS건설이 3월경 파주운정신도시에 선보이는 '운정자이 시그니처'의 분양을 앞두고 있다. 개통이 가시화 되고 있는 GTX-A 수혜와 분양 침체기에도 높은 선호도를 이어가고 있는 자이 브랜드 프리미엄의 만남이라는 점에서 수요자들의 주목도가 상당하게 이어지고 있어서다. 운정자이 시그니처는 경기도 파주시 운정3지구에 지하 2층~지상 28층, 13개동, 전용면적 74~134㎡, 총 988가구 규모로 조성되는 브랜드 아파트다. 총 15개의 다양한 타입을 선보여 선택폭을 넓혔으며, 세대분리형 타입을 비롯해 옥외공간형, 오픈형 발코니, 팬트하우스 타입 등 특화 평면 설계를 도입하는 것이 특징이다. 실제 단지는 GTX-A 운정역 인근에 자리해 이에 따른 수혜가 예상된다. 특히 GTX-A노선 운정역~서울역 구간은 현재 공사 중으로 오는 2024년 하반기에 개통을 목표로 사업이 추진돼 단지는 뛰어난 서울 접근성이 기대된다. 단지는 GTX 수혜와 함께 뛰어난 정주여건도 갖췄다. 인근에는 홈플러스와 이마트 등 대형마트가 다수 위치해 있으며, 영화관, 교하도서관 등의 생활문화 편의시설도 가깝다. 또 주변에는 운정호수공원, 산내공원, 한솔공원, 양지말공원 등 풍부한 녹지환경도 갖춰져 있어 쾌적한 주거생활도 기대된다. 이 뿐만 아니다. GTX-A 운정역 주변은 역세권 특별계획구역을 통해 상업·업무·공원·문화시설 등이 조성될 계획이어서, 향후 개발이 완료되면 주거 편의성이 더욱 확대될 것으로 예상된다. 운정자이 시그니처는 차별화된 상품설계도 장점으로, 특히 조경면적을 전체 부지의 절반에 가까운 약 45%로 확대해 쾌적함을 더할 예정이다. 이곳에는 자이(Xi)만의 시그니처 조경공간인 ‘엘리시안가든’, 아이들을 위한 테마형 어린이놀이터 ‘자이펀그라운드’ 등을 비롯해 ‘운정마당’, ‘운정작은숲’ 등 다양한 조경 시설을 도입할 예정이다. 또한 단지 내에는 자이(Xi)의 특별한 커뮤니티 시설인 ‘클럽 자이안’도 들어선다. 스크린골프를 갖춘 골프연습장을 비롯해 피트니스, GX룸, 다목적체육관, 냉·온탕과 건식사우나가 포함된 남·여 사우나 등이 마련된다. 이 밖에도 단지 내에는 스카이라운지, 게스트하우스, 숲속도서관 등 특화 커뮤니티도 조성할 예정이다. 분양관계자는 "우수한 입지와 브랜드 파워, 차별화된 상품성까지 더해진 아파트로 벌써부터 지역을 대표하는 대장주가 될 것으로 기대 받으며 문의가 이어지고 있다"며 "분양가상한제 적용으로 가격 경쟁력도 갖춘 가운데, 최근 기준 금리 동결 소식에 따른 기대감도 커져 관심도는 더욱 커지는 분위기"라고 말했다.

●베르몬트로광명=광명뉴타운 광명2구역 재개발 단지인 '베르몬트로 광명' 베르몬트로 광명이 이르면 3월경 분양 절차에 돌입한다. 총 3,344가구 규모로 지어지며 이중 일반분양 물량은 726가구다. 베르몬트로 광명은 약 3300가구의 대단지에다 지하철 7호선 광명사거리역이 가깝고 목감천도 인근이라 청약 수요가 높다. 예상 입주일은 2024년 9월이다.
 
●인덕원 퍼스비엘=대우건설과 GS건설, 롯데건설이 뭉친 컨소시엄이 경기도 의왕시 내손동에 '인덕원 퍼스비엘'을 3월 분양한다. 단지는 지하 4층~지상 34층 14개동 전용면적 39~84㎡ 총 2180가구 규모다. 이 중 586가구가 일반분양 시장에 나온다. 인덕원 퍼스비엘은 의왕시 내손라구역 주택재개발정비사업을 통해 올라가는 신규 아파트다. 내손초, 내동초, 백운중, 백운고 등 도보권 내 초·중·고교가 위치한 원스톱 학세권 단지로 꼽힌다. 경기도 최대 규모 학원가로 꼽히는 평촌학원가와 벌말도서관 등 다양한 교육시설이 주변에 있다. 쾌적한 자연 환경과 편리한 생활 인프라도 갖췄다. 단지 앞에 학의천이 위치하며 학의천 시민쉼터와 산책로 등 수변시설도 조성돼 있다. 포일공원, 내손체육공원도 인접해 있어 입주민들이 휴식·여가 활동을 즐길 수 있다. 롯데백화점, 롯데마트, 이마트, 뉴코아아울렛, 한림대학교성심병원 등도 가깝다. 교통 여건도 뛰어나다. 1.4㎞ 거리에 위치한 4호선 인덕원역이 핵심이다. 인덕원역은 수도권 광역급행철도(GTX)-C노선 계획에 포함됐다. 안양, 과천을 거쳐 판교까지 잇는 월곶~판교 복선전철(월판선)도 추진 중이다. 대우건설 컨소시엄은 인덕원 퍼스비엘에 차별화된 특화 설계를 적용했다. 단지 안에 넓은 녹지와 다양한 테마조경 공간을 넣기로 했다. 주출입구부터 공원까지 6600여 ㎡에 달하는 통경축 공간을 만들고 여기에 수경·휴게시설을 배치한 '그랜드비스타'를 넣는다. 광장을 중심으로 수목이 어우러진 '에잇센셜 가든(Eightsential Garden)'이 조성될 계획이다. 에잇센셜이란 'Eight'과 'Essential'의 합성어로 8개의 자연 친화적 정원 공간으로 만든다는 의미를 담았다. 컨소시엄 관계자는 "인덕원 퍼스비엘은 평촌신도시와 인덕원 생활권을 모두 누릴 수 있는 랜드마크 단지가 될 것"이라며 "실수요자 기대감이 높다"고 말했다.