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믿고 사는 세상! 정말 좋은 말이다. 그런데 믿고 살다가 낭패를 볼 때가 있다. 그것이 가족의 보금자리와 관련됐다면 상실감은 더 클 것이다. 믿을 때 믿더라도 일단 부동산과 관련된 기본지식은 알고 있어야 큰 손해를 막을 수 있다. 전세를 들어갈 때, 집을 구입할 때 유의해야 할 점을 알아보자.
임대차계약 시 유의할 사항
우리가 흔히 말하는 '전세'는 십중팔구 임대차계약이다. 가장 큰 차이는, 전세는 물권1) 이고 임대차계약은 채권2) 이라는 점이다. 다시 말해 법에서 말하는 전세는 우선 전세권 등기가 되어 있고 후순위권자 보다 먼저 변제받을 권리가 있기 때문에 경매신청도 가능하다. 전세권이 임대차보다 훨씬 강력하다고 할 수 있다.
하지만 주택임대차보호법은 임차인을 보호하기 위해 임대차계약서에 확정일자를 받으면 우선변제권 등 전세권에 버금가는 효력이 발생하는 장치를 만들어 놓았다. 여기서는 이해하기 쉽게 임대차와 전세라는 용어를 구분 없이 사용하기로 한다. 전세(임대차)를 얻으려고 할 때 사람들이 주되게 고려하는 요소는 다음 두 가지일 것이다.
① 계약 기간 동안 편안하게 살고 싶다.
② 나중에 전세금(임대차보증금)을 제때 돌려받고 싶다.
전세를 구할 때는 공인중개사나 집주인의 말만 믿어서는 안된다. 가장 먼저 할 일은 등기부등본을 살펴보는 것이다. 등기부에 소유자 말고도 다른 권리자가 올라와 있다면 일단 의심을 해보아야 한다.
확정일자는 전세권 등기와 맞먹는 힘이 있다
사례
가정만(가명) 씨는 전세자금 1억 원으로 집을 구하러 다녔다. 마침 교통편이 좋은 곳에 아파트(시세 약 2억 원)가 싸게 전세로 나온 것을 보고 계약을 하기로 마음먹었다. 그런데 하나 걸리는 것이 있었으니, 집주인이 은행에 담보대출을 받아놓았던 것이다. 등기부에는 '근저당권자 ○○은행 채권최고액 1억 5,000만 원'이라고 적혀 있었다. 집주인에게 물어보니 "집을 살 때 은행에 융자를 얻은 것인데 다 갚아가니 걱정하지 말라"고 한다. 안심해도 될까?
대출을 안고 집을 사는 문화가 자연스러운 우리나라에서는 이런 일이 많다. 물론 집주인의 말이 맞을 수도 있다. 근저당권에서 채권최고액은 대출 잔액이 아니고 은행에서 최대한 담보로 확보할 수 있는 금액이기 때문이다.
저당권이란 부동산에 일정한 금액에 대한 담보를 잡아놓고 돈을 갚지 않았을 때 경매를 통해 우선변제를 받는 권리를 말한다. 당사자 사이의 합의와 등기로 성립한다. 예컨대 부동산을 담보로 1억 원을 빌리면서 연 10% 이자로 2년간 쓰기로 했다면 이를 토대로 계약서를 작성하고 돈을 빌리는 사람의 부동산에 저당권 등기를 하는 방식이다. 그 중 가장 많이 쓰이는게 근저당권인데 금융기관이 부동산을 담보로 대출을 해주는 경우가 대표적이다. 근저당권이 저당권과 다른 점은 담보금액이 수시로 변한다는 것이다.
부동산 담보대출을 받았다고 가정해보자. 매달 대출금을 갚는다면 잔액은 계속 줄어들 것이며, 반대로 대출금을 연체한다면 금액은 늘어날 것이다. 그때마다 등기부를 수정해야 한다면 번거로움은 이루 말할 수 없다. 그래서 채권최고액(담보의 최고한도액)만을 정하고 대출금을 다 갚을 때 한꺼번에 등기를 정리하는 수단이 필요한데 이것이 근저당권이다. 1억 원 중 9,000만 원을 갚았더라도 채권최고액은 변동이 없다. 따라서 채권최고액과 실제 대출 잔액은 다르다. 참고로 은행에서는 담보대출을 해줄 때 연체이자 등을 감안하여 20~30% 정도를 가산한 금액(예를 들어 1억 원을 대출받으면 1억 2,000만~1억 3,000만 원)을 채권최고액으로 설정하고 있다.
그렇다면 [사례]에서 집주인의 말을 믿고 전세를 얻어도 좋을까? 답은 글쎄올시다. 부동산 관련 분쟁은 대부분 '설마' 하다가 생긴다. 최악의 상황을 먼저 생각해야 한다. 현재 대출 잔액이 얼마 되지 않는다고 해도 앞으로 채권최고액에 육박하는 채무가 생기지 말라는 법이 없다. 더 나아가 집주인이 돈을 갚지 못해 집이 경매에 넘어가는 일도 적지 않다. 낙찰이 되면 경매비용과 세금을 빼고 근저당권자인 은행이 자기 돈을 먼저 찾아가게 된다. 거기서 남는 돈이 가정만 씨의 몫이 되는데 때에 따라서 한 푼도 못 건질 수도 있다. 그걸 감수하겠다면 전세계약을 해도 좋다.
부동산 시세에서 채권최고액을 뺀 돈이 전세금액보다 적다면 일단 위험하다고 봐야 한다. 근저당권뿐 아니라 전세권, 지상권, 가처분, 가압류, 압류 등도 세입자에겐 경계해야 할 사항이다. 이것을 점검했다면 다음으로 할 일은 법적인 안전장치를 마련하는 것이다. 안전장치라고 하니 복잡할 것 같지만 절차는 정말로 간단하다.
전세계약, 최악의 상황을 대비하라
원래 부동산에 관한 권리는 등기하여야 제3자에게도 권리를 주장할 수 있지만 예외도 있다. 대표적인 것이 주택임대차이다. 주택임대차보호법에 따르면 주거 목적으로 세를 들어 사는 사람은 일정한 요건을 갖추고 있으면 그 기간 동안은 다른 사람보다 우선적으로 보호를 받는다. 차근차근 살펴보자.
세입자가 주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마치면 그 다음날부터 대항력이 생긴다. 제3자에게도 자신의 권리를 주장할 수 있게 된다는 말이다. 대항력이 있으면 집주인이 바뀌더라도 전주인과 계약한 기간까지 살겠다고 주장할 수 있고, 돈을 다 받을 때까지 집을 비워주지 않아도 된다.
이렇게 대항력을 갖춘 상태에서 '확정일자'를 받으면 호랑이에게 날개를 다는 격이다. 즉 전세권 등기를 해놓은 것과 마찬가지의 효과가 생긴다. 확정일자를 받은 뒤에 집주인이 다른 사람에게 근저당권, 전세권을 설정해주었더라도 그보다 우선순위가 된다. 또한 부동산 경매에 들어가더라도 먼저 배당을 받게 된다. 확정일자는 관할 주민센터나 전국 등기소에서 받을 수 있다.
참고로 상가임대차에도 이와 비슷한 보호 장치가 있다. 상가임차인이 입점하고 사업자등록을 한 후에는 대항력이 생기며, 계약서상에 확정일자까지 받아두면 우선변제권이 인정된다. 상가임대차의 확정일자는 관할 세무서에서 받아야 한다. 단, 환산보증금(보증금+월세×100)이 2016년 8월 서울을 기준으로 4억 원 이하여야 보호를 받을 수 있다.
확정일자는 주민센터나 등기소에 계약서를 가져가면 장부에 기재한 후 바로 확인 도장을 찍어주는 방식으로 아주 간단하게 받을 수 있다. 등기소에서는 입주 전에도 확정일자를 받을 수 있으니 최대한 일찍 받는 것이 유리하다. 또 한 가지, 등기부에 기재된 부동산 주소와 주민등록상 주소가 (동, 호수까지) 일치하는지 반드시 확인해야 한다. 만일 일치하지 않으면 나중에 경매가 됐을 때 배당에서 제외되는 사례도 있다.
정리해보자면 임대차계약을 한 후에는 최대한 빨리 전입신고(주민등록)를 하고 확정일자를 받는 것이 상책이다. 주의할 것은 이 상태가 계속 유지될 때만 보호를 받는다는 점이다. 중간에 주소를 옮긴다거나 보증금액의 변동이 있어서 재계약을 했다면 그때부터 우선변제권은 잃게 된다. 세입자가 여러 명인 경우 먼저 입주한 순서대로 우선권이 있으니 이 점도 기억하자.
집주인이 전세보증금을 안 준다면
우리 주변에서 흔히 겪는 또 다른 문제는 계약 기간이 끝나 이사를 가려고 하는데 집주인이 보증금(전세금)을 돌려주지 않는 것이다. 이런 경우에는 어떻게 해야 할까? 일단 주민등록을 옮기면 대항력과 우선변제권을 잃게 되니 섣불리 이사를 가서는 안 된다. 그리고 이때는 법원에 '임차권 등기명령'을 신청해야 한다. 임차권 등기명령은 계약이 종료됐는데도 보증금을 돌려받지 못한 세입자를 위해 등기부에 권리를 올려놓는 제도이다. 일단 임차권 등기가 된 다음에는 이사를 가도 종전의 권리는 계속 유지된다.
참고로 집을 비워주는 것과 보증금을 반환하는 것은 동시이행 관계에 있다. 따라서 집을 비워주지 않으면 보증금을 달라는 주장을 할 수 없고, 월세인 경우 세를 계속 내야 한다. 따라서 임차권 등기를 해놓은 상태에서 집을 비워야 그때부터 청구를 할 수 있다. 그래도 돈을 주지 않는다면 부동산에 가압류를 하거나 임대차보증금 반환소송을 하는 방법도 있다.
세입자가 꼭 알아야 할 내용
① 전세 들어가기 전에 반드시 등기부를 통해 이상이 없는 집인지 확인한다.
② 전입신고, 확정일자는 최대한 서둘러서 처리하고 등기부에 기재된 주소와 실제 주소(동, 호수까지)가 일치하는지 확인한다.
③ 그래도 불안하면 전세권 설정 등기를 해놓는다. 단, 집주인의 인감증명이 있어야 하고 등기 비용은 감수해야 한다.
④ 계약 기간이 끝났는데도 집주인이 임대차보증금(전세금)을 주지 않으면 이사 가기 전에 법원에 임차권 등기명령을 신청하여 등기부에 권리를 올려놓는다.
부동산 거래, 가등기는 쳐다보지도 마라
사례
김용해(가명) 씨는 10년간 서울에서 전세를 살아왔다. 지긋지긋한 전세살이를 벗어나고자 경기도 파주에 있는 단독주택을 물색하다가 적당한 집을 알아냈다. 그런데 등기부를 확인해본 김 씨는 고민에 빠졌다. 가등기가 되어 있었기 때문이다. 집주인은 "내가 소유자로 되어 있으니 임시로 올린 가등기는 별 문제될 것이 없다"며 계약을 독촉한다.
부동산 거래 시에는 임대차(전세) 계약 때보다 몇 배 더 주의를 기울여야 한다. 전 재산을 순식간에 날릴 수도 있기 때문이다. 계약 전에는 부동산등기부 뿐 아니라 토지대장, 지적도, 건축물관리대장(시청, 구청 등 자치단체에서 발급), 토지이용확인서 등의 서류를 꼼꼼히 살펴보아야 한다. 소유권 등 부동산의 권리는 등기부를 기준으로 하지만 면적, 용도, 이용현황 등을 확인하는 데는 나머지 서류가 확실하기 때문이다.
땅을 살 경우 거래제한이나 도시계획에 문제는 없는지 확인하고 현장에 가서 확인을 해보아야 한다. 이웃주민들에게 이것저것 물어보는 것도 도움이 될 것이다. 이렇게까지 해야 되나 싶지만 요즘은 어떤 일이 벌어질지 모르는 세상이다. 최근 일부 사기꾼들은 개발예정지를 싸게 판다는 말로 일반인들을 꼬드겨 아무런 쓸모없는 땅을 사게 만드는 수법으로 돈을 벌기도 한다.
그나저나 김 씨는 이 부동산을 사도 상관이 없는 걸까? 천만의 말씀. 만일 주변에 가등기된 부동산을 사려는 사람이 있다면 도시락 싸들고 다니면서 말려야 한다. 당장 김 씨가 부동산을 사는 데는 아무런 문제가 없다. 하지만 그 뒤에 가등기 권리자가 자기 이름으로 소유권 이전 등기를 마치게 되면 등기소는 나중에 집을 구입한 김 씨의 소유권을 지워버린다. 가등기권자가 순위에서 앞서기 때문이다. 김 씨가 가등기가 뭔지를 몰랐다고 해도 부동산의 권리를 주장할 수 없다. 전주인을 상대로 돈을 돌려달라고 요구하는 방법만 남아 있을 뿐이다.
가등기가 되어 있는 집은 근처에도 가지 말아야 하고 반드시 가등기가 말소된 후에 거래를 해야 한다. 가등기란 훗날 부동산을 취득할 목적으로 순위를 확보하기 위해 해놓는 등기. 부동산을 사기로 했으나 사정상 곧바로 등기를 하지 못하고 미루고 있는(매매예약) 사람이나, 기한 내에 돈을 못 갚으면 부동산을 넘겨준다(대물변제)는 약속을 받은 사람은 자기의 권리를 지키기 위해 보통 가등기를 해둔다. 가등기를 한 시점의 순위를 지키기 위해서다. 가등기 권리자가 본등기(소유권 이전)를 하면 가등기 이후에 한 등기는 효력을 잃게 된다.
등기부 등 각종 서류에 문제가 없다면 다음 절차로 매매계약서를 작성하게 된다. 매매계약서에는 ▲파는 사람과 사는 사람의 인적사항 ▲부동산 소재지와 내역 ▲계약금, 중도금, 잔금 등 매매대금과 지급 일자 ▲소유권 이전하는 날짜 ▲계약의 해제와 그 밖에 특별히 정하는 사항(특약사항) 등을 적는다. 특약사항 중 상대방이 정한 사항은 불리한 조항이 없는지 꼼꼼히 읽어보고 매수자가 정한 사항은 구체적으로 기재하는 것이 좋다.
계약서는 직접 소유자와 대면한 상태에서 작성해야 한다. 공동소유(지분 2분의 1 등으로 표시된다)인 경우 공유자 모두와 함께 계약하는 것이 원칙이며 부득이하게 소유자가 올 수 없다면 위임장과 인감증명서를 받아두어야 한다. 계약 당일 주고받는 계약금은 마음이 변해서 곧바로 계약을 해제할 경우에도 돌려받지 못한다. 매도인(파는 사람)도 그 2배를 돌려주어야 하니 이 점을 감안하여 액수를 정한다. 계약을 할 때는 공인중개사를 통하는 것이 안전하고 훗날 분쟁에 대비하여 입회인을 참석시키는 방법도 좋다.
잔금지급과 등기서류 교부는 동시에 하라
계약이 성립됐다면 마지막 단계는 등기절차이다. 매도인은 잔금을 받으면서 매수인에게 부동산을 넘겨주는 것이 원칙이다. 만일 매도인이 돈을 모두 받고도 인감이나 등기필증 등 등기 서류를 넘겨주지 않는다면 어떻게 될까? 매수인은 혼자서 등기 이전을 할 수가 없고 법원으로부터 소유권 이전등기절차를 이행하는 판결을 받아야 한다. 이 판결을 받기까지는 최소한 몇 달, 길게는 1년 이상이 걸릴 수도 있으므로 반드시 모든 서류를 넘겨받은 다음 돈을 주어야 한다.
부동산 이전등기는 개인이 할 수도 있으나 큰 금액이거나 부동산 권리관계가 복잡하다면 법무사 등 법률 전문가에게 맡기는 것이 좋다. 돈 몇 푼 아끼려다가 예상치 못한 손해를 볼 수도 있고 혼자서 등기를 하다가 서류가 제대로 갖춰지지 않으면 등기를 하는데 애를 먹을 수도 있다.(나 홀로 등기를 할 생각이라면 서류 작성법과 구비서류 등을 미리 충분히 알아보는게 순서다.)
부동산 매수인이 알아야 할 내용
① 부동산에 다른 권리자가 없는지, 부동산 이용에 제한은 없는지 살핀다.
② 계약은 반드시 소유자와 직접 하고, 위임받은 사람이 나올 경우 소유자의 인감증명서와 위임장을 요구한다.
③ 잔금을 주기 전에 다시 한 번 부동산등기부를 확인한다.
④ 부동산 대금을 전부 치르는 동시에 등기 서류 일체를 넘겨받는다.
잔금을 지급하고 등기서류까지 넘겨받았다면 이제 소유권 이전 등기 절차만 남았다. 매수자가 내야 하는 세금과 수수료를 살펴보자.
부동산을 살 때 내는 세금과 수수료
매수인은 부동산의 취득으로 취득세, 등록세, 인지세 등 세금을 부담하고 공인중개사와 법무사를 통할 경우 중개수수료를 내야 한다. 다음 소개하는 것은 일반적인 경우에 해당하므로 매매할 때 발생하는 구체적인 세금의 정확한 내용은 관할 세무서나 지방자치단체 등을 통해 확인해야 한다.
부동산을 살 때 내는 세금과 수수료
1. 취득세
부동산의 취득에 대해 해당 부동산 소재지의 자치단체에서 취득자에게 부과하는 지방세. 부동산을 취득한 날(잔금 지급일)부터 60일 이내 납부.
2. 등록세
재산권의 취득, 이전, 변경 또는 소멸에 관한 사항을 등기하는 경우에 권리자에게 부과하는 세금.
3. 인지세
부동산 취득과 관련하여 계약서 등을 작성하는 경우 납부하는 세금. 부동산의 금액에 따라 2만~35만 원.
4. 농어촌특별세 ・ 지방교육세, 부동산등기 시 증지, 국민주택채권 등
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