◆개업공인중개사는 무엇을 잘못하였는가요?---건물분 부가가치세 전부 공부하기

개업공인중개사가 서울특별시 삼성동 소재의 10년된 올상가건물 15억짜리를 중개를 했습니다. 상가건물이므로 계약서를 작성하면서 계약금,중도금,잔금하여 매매계약서를 작성하였습니다. 특약은 특별한것이 없고 일반적인것만 달았습니다. 매도인은 일반사업자를 내고 임대신고를 하고 있었으며,매수자는 일반인이었습니다. 나중에 매도인이 화를 내면서 개업공인중개사에게 와서 이떻게 할것인가?거칠게 항의를 하였습니다. 무엇이 문제일까요? 개업공인중개사는 무엇을 실수 하였는가요?                                                                                  ▼   [부가가치세 공부하기]   1.개요:재화의 공급에 해당되는 건물 등의 매매거래시 부가가치세가 발생     2.요건 가.양도인이 사업자일 경우 양수인의 유형에 관계없이 건물분에 대한 부가가치세가 발생 ▶해설 일반과세자는 10%,간이과세자는 3%(업종별부가치세에서 중개업은 30%이며,30%에 대한 10%를 부가가치세를 납부하여야 함) 따라서 일반사업자일 경우에는 10%를 내야하며,간이과세자일 경우에는 3%를 부가가치세를 납부하여야 합니다.   나.양도인이 일반사업자의 경우 양도자가 거래징수해야 함(납부의무자는 양도인,실제양수인) ▶거래징수란? -양도인이 양수인으로 부터 받은 부가가치세를 국가에 납부하는 것을 거래징수라 합니다. 또는 양도인이 부가가치세를 국가에 납부하는 것을 거래징수라 합니다.   다.양도인이 일반사업자가 아니경우에는 부가가치세 발생하지 않음     3.개업공인중개사의 거래전에 확인사항 가.거래당사자의 사업자 유형을 확인하여야 합니다. 나.양도인(법인,일반사업자)의 사전에 부가가치세 환급 여부 확인 다.양도인의 사업기간여부확인:20과세기간(1년에 2번이므로 10년)이내일 경우 환급부분 반납해야합니다. ▶사업기간 여부확인이유 -부가가치세를 환급받은 양도인경우 20과세기간(10년)이내에 매도시는 환급받은 부가가치세를 반환하여야 하므로 양도인이 부가가치세를 환급받은경우에는 10년을 채워야 하며, 만약에 그전에 매도를 하면 환급받은 부가가치세를 반환하여야 합니다. (부가가치세를 환급받으신후,10년(20과세)사후관리를 하여야합니다)   4.유의사항 가.매매계약시 부가가치세 별도 특약일 필요:"건물분 부가가치세 별도"또는 "건물분 부가가치세 포함" 나.상가주택의 경우 면적안분 무관 -면적에 상관없이 상가건물부분만 부가가치세납부,토지와 주거용건물부분은 미해당 다.상가건물의 경우 양도자가 과세자라면 (과세유형 무관)일단 부가세 발생 라.양도자가 부가가치세환급여부,사업기간여부에 무관  하게 매매시에 부가가치세 발생 마.분양상가와 마찬가지로 양수자는 일반과세로 갈것인지,간이과세로 갈것인지 미리 결정필요 ▶물품,비품,설비 등의 부가가치세 환급여부사전확인----물품,비품,설비 등도 부가가치세 발생하므로 물품,비품,설비 매매시에 포함할 경우에는 양수자가 부가가치세를 부담하므로 사전에 부가가치세 포함여부 점검하여 계약서 작성하여야 합니다. 이는 양수자가 부가가치세를 환급받았을 경우 2년간 유지하여야 하며, 2년이내에 매도시에는 환급받은 부가가치세를 반환하여야 합니다.       5.매매계약시 개업공인중개사가 계약서 쓰는 방법 가.만약에 예시대로 매매가가 15억인 상가건물을 계약서 작성하려면 건물분과 토지분의 매매금액을 분리하여야 합니다. 예를 들면 건물가격이 5억이며,투지가격이 10억일 경우 특약에다 "매매금액이 총15억이며,건물분의 가격은 5억이며,토지분의 가격은 10억입니다. 따라서 건물분의 금액인 5억은 부가가치세 포함가격임 (향후 건물분 부가가치세 발생시 매도자가 납부하는 것으로 함)"      나.건물분 가격산정 방법이 가장 문제입니다.이는 세무서에서는 건물가격이 어떻게 정하더라도 아무런 제재가 없습니다.건물가격을 제시하지 않으면 국세청건물기준시가로 정해져 부가가치세가 발생하므로 아예개업공인중개사가 건물가격을 산정하여 명시하는 것이 좋습니다.   다,건물분 매매금액 산정하는 방법 -계약체결당시 복잡 또는 토지와건물가액 구분이 곤란시 매매계약서에는 "건물분부가가치세 별도"이라고 표기해놓고 잔금전까지 건물의 가액을 상호 협의하여 결정 -가격구분에 대하여 쌍방 합의가 불가시 토지와 건물각각의 국세청 기준시가를 안분계산  하는 방법사용. -잔금일에 매도인은 건물분 부가가치세 10%를 매수인으로부터 받고 세금계산서 교부. -매수인은 부가가치세를 매입세액으로서 공제 또는 환급받음(일반과세자일 경우) ▶상가의 거래에서 상가건물을 부동산이라는 물건으로 팔지않고, 물건을 포함해서 그 사업전체를 (포괄적으로)양도하는 것을 "사업의 포괄양수도" 라고 함.   라.부동산을 거래하는 경우 재화 및 용역의 공급 으로 간주되어 매도자는 부가세를 매수자에게 거래징수하여 세무서에 납부할 의무가 있고,매수자가 일반사업자로 등록할 경우 세무서로부터 다시 환급받거나,매입세액으로 공제 받음[건물=재화]   마.건물분 가격산정하는 방법 ▶임대차 계약일 경우 특약사항에 "부가가치세포함"또는 "부가가치세별도"표기   바.건물가격산정하는 방법 -약식으로 건물기준시가 산정하는 방법1은 5년이하:20% 10년이하:15% 20년이하:10% 20년초과:5% 약식으로 건물의 기준시가 산정이 가능합니다. 따라서 예시에서 10년된 상가건물이라고 하였으므로 15억×15%(10년이하)=22,500만원입니다. (이렇게 약식으로 하더라도 세무서에서는 관여하지 않습니다) 따라서 토지가격은 127,500만원입니다. 결론은 건물가격은 22,500만원(부가가치세 별도)---24,750만원이되며 토지가격은 127,500만원. 합계:152,250만원이 총 매매금액이 됩니다.   -약식 건물산정방법2 건축면적×표준건축비(5층이하 철근콘크리트 상가건물의 표준건축비는 m²당 110만원이며,연면적이 대략 400m²라고 가정을 하면) 400m²×110=44,000만원입니다. 따라서 감가상각이 철근콘크리트 상가는 년간 2.5% 균등상각이며, 40년 상각이므로 2.5%×10년=25% 따라서 75%가 건물가격이 되므로 40,000만원×75%=30,000만원입니다.   따라서 매매가액이 15억이므로 건물가격은 3억이며, 건물가격은 3억(부가가치세별도) 토지가격12억 매매가액총액은 153,000만원입니다.     사.구청에 부동신 실거래 신고도 2개로 하여야 합니다. 건물분과토지분으로 구분하여 부동산실거래 신고를 하여야 합니다.     6.건물분 부가가치세 피하는 방법 가.계약서에 건물가격을 구분하여 명시 하거나, 나.특약사항에 전체 임대차 내역서를 쓰고 (예)1층 가게:2,000/80 1층가게:1,000/80 1층가게:1,000/80 2층가게:1,000/60 2층가게:1,000/60 3층사무실:1,000/50 3층사무실:1,000/50 4층사무실:1,000/50 4층사무실:1,000/50 합계:10,000/560만원을 매수자가 매도자의 전부를 포괄양수도 계약임. 다.포괄양수도계약서 작성 시는 부가가치세는 납부의무가 없어짐.       7.포괄양수도 계약 총정리   가.개요 -사업장별로 사업용 자산을 비롯한 인적시설 및 권리의무 등을  포괄적으로 승계하여 양도  하는것. -거래가액에 부과되는 부가세가액이 비과세 됨. -환급되는 부가가치세와 동일하게 사후관리기간은 10년 임. ▶사후관리 적용개시일은 원칙적으로 임대사업 개시일(환급일자와는 무관)   나.형태 -등록된 사업자간(간이사업자는 일반과세로 전환해야함)의 거래시 적용됨. -분양상가에 일반매매 거래나 일반과세자인 부동산 임대사업자  의 상가, 오피스텔 등 수익형부동산 매매에서 부가세를 비과세 받기 위해 거래되는 형태.   다.요건(and) -포괄양도.양수 내용의 사실이 확인:사업양도.양수계약서,매매계약서 등에 의거 -양도자 및 양수자 과세사업자:양수후 양수자가 면세사업 등으로 전용하는 경우 불인정. -사업양도.이후 사업양도 신고서 제출:세무서     라.불가피한 경우 -상기요건중 한개라도 누락했을 경우 -양도자가 세금계산서를 발행했을 경우:세금계산서를 교부금지(2007.01.01이후) ▶신고한 때에는 양도자는 가산세가 없으나,양수인은 과소신고 가산세 및 납부(환급) 불성실 가산세가 부과됨 -양수인이 주거용.면세용으로 전환했을 경우 (오피스텔을 업무용---→주거용으로 전환) -양도자 본인이 상가(오피스,오피스텔)을 주거용으로 전환했을 경우 ▶주거용으로 사용하거나,임대할 경우와 폐업시 잔존재화에 해당되어 환급받은 오피스텔 매입세액에서 임대를 개시한 과세기간부터1과세기간에 5%의 금액을 공제하여 부가세를 반납해야 함(10년이 경과하면 반납하지 않아도 됨)   마.인정이유 -사업을 양도하면 재화의 공급으로 보지 않기 때문 -양도자가 납부한 세액을 양수자가 환급받게 되어 아무런 세금징수효과도 없고 사업자에게 불필요한 자금부담을 부과를 방지 하기 위한 정책적 목적 ▶통상적으로 매매가액의 4-7%정도 의 부가가치세가 발생하여 매수자의 자금확보에 부담   바.절차 -사업자유형 확인:양도자 및 양수자 모두 사업자등록(일반/간이사업자)이 되어야 함. ▶과거 사업자유형이 제한되었으나,08년 이후 사업자 유형무관,07년 업종도 원칙적으로 무관, ▶단,간이사업자는 양도양수이후 일반과세자로 변경시 별도적용[2014.02.21이후] -매매계약서에 포괄적 양수도계약임을 명시 하거나,별도의 포괄적 양수도계약서 작성. -양도이후 관할세무서에 가서 사업양도신고 하고 해당서류 제출 ▶쌍방 인감증명첨부,매도인은 폐업신고(임대사업자 말소신고),매수인은 양도신고와 사업자등록시 소관 세무서에제출하면 됨. ▶계약서 특약사항에 "포괄양수도계약의 성립이 불가시 부가세는 별도 납부함" 또는 매매가액에 부가세 22,500만원이 포함되었음"명시해야 분쟁 소지 예방.   사.사업양수후 업종변경 -포괄양수도 계약과 사업양수후 업종변경여부 ▶종전규정은 사업을 양수받은자가 양수받은 사업의 업종 변겅을 제한하였음. ▶변경해 버린다면 사업의 포괄양수도로 인정하지 않아 부가세를 추징 당하는 사례가 종종 발생 -08년 완화이후 양수받은 사업이 업종을 변경 하는 경우 에도 사업포괄양수도로 인정 ▶국세청사례:1개월만에 변경(불인정),3개월만에 변경(인정)     아.주의사항 -등록된 사업자간(간이사업자는 일반과세자로 전환해야 함)의 거래시 적용됨 -분양상가의 매매거래나,일반적으로 부동산 임대사업자의 상가,오피스텔, 등 수익성 부동산.매매에서 부가가치세를 비과세받기 위해 거래되는 형태임. -영업양도(기업양도)나,사업양도시 발생하는 재고물품에 대한 부가가치세도 발생됨. ▶골프용품 판매장의 골프용품,외제유명브랜드 제품을 포함하여 거래시 -동일 건축물내 여러개 사업장중 일부의 사업장만 거래할 경우도 적용 ▶구분상가를 구획하여 일부분만 별도의 사업양도는 불가 -신축 또는 분양상가일 경우에도 분양권 매매(전매)거래에도 적용 -실질적인 포괄양수도일 경우 상법상 영업양도의 규정이 적용됨 ▶특별법인 상법의 규정(상법제7장 영업양도)의 규정이 적용됨 -법인과의 거래시 거래원칙 적용:계약의 효력은 주주총회 의결 이 필요한 경우가 있음. -포괄양수도의 경우[영업양도 포함]2차 납세의무 유의 ▶국세 또는 지방세 안납증명서 요구 필요