토지별또등기

[조재팔]

며칠 전 메일로 질문이 들어왔다.

순천지원 06-14889호 (2월 12일)

토지별도등기가 있는 물건이다.

우리가 구라를 칠 때 토지별도등기가 있는 물건의 경우 1금융권에서 대출이 나갔다면 

토지에 대하여 별도등기가 있더라도 권리관계는 아무런 하자가 없는 경우가 많으므로 

그냥 질르라곤 한다. 

그러나 이 물건의 경우는 조사가 필요하다. 

2금융권인 에스케이 생명에서 대출이 나갔고 과거에도 에스케이에서 대출이 나간 물건 중에서

문제가 발생한 경우가 있어 유심히 보았다.  옛날 에스케이 대출 아줌마들은 개판이었다.

자서를 받을 땐 반드시 본인이 서명날인 하여야 함에도 대리로도 하곤 했다. 

내가 다른 사람을 대신해서 싸인 한 것만 해도 서너건이 넘는다.    곧 망하지 않을까 싶다. 

이 물건의 경우 2000년에 경매로 팔렸던 물건이 다시 경매에 나온 경우다.

그 당시 2450만원에 낙찰이 된 물건이다.

문제는 이 당시부터 발생했다.  

전 경매 사건의 낙찰자는 에스케이로부터 경락잔금대출을 받아 잔대금을 납부했다. 

결론을 먼저 말하자면 낙찰자는 권리분석을 잘못함으로 토지에 대한 별도등기를 인수했고,

에스케이는 토지별도등기의 인수를 모르고 대출이 나갔고  둘다 병신 육갑 떨은 것이다.

토지등기를 보면 1994년 11월 30일 박정홍으로부터 1억 5000만원의 근저당권 설정이 있었다. 

즉 건물의 보존등기는 1996년이고 건물이 들어서기 전에 토지만을 담보로 잡고 1994년에 대출이

나갔으며  토지에 대한 선순위 저당권이 있는 것이다. 

물론 토지에 대하여 선순위 저당권이 있는 경우 집합건물의 경우 전유부분에 대한 경매가

실행되면 법원은 토지의 저당권자로 하여금 권리신고를 하겠금하고 낙찰금액 중 토지의

매각대금에서 배당 받고 토지에 대한 저당권은 저당권변경등기를 통하여 지분만큼 일부포기를 하고

소멸시키고 있다

예를 들면 이렇게 처리되고 있다. 그러므로 별 문제가 없다. 

 시커머서 잘 안 보인다.  안 보이는 사람들을 위하여   뻘건 표시 안의 내용을 말씀드리자면....

'1번 근저당권 변경  2005년 7월 21일 임의경매로 인한 낙찰  포기할 지분 293분의32.91(4층 402호)'

다만 이때 토지의 저당권자가 전유부분의 경매에서 권리신고를 하고 배당요구를 했을 경우에만

이에 해당된다.   배당요구를 하지 않았다면 당연히 토지별도등기는 인수된다.  

다시 말하면 토지의 저당권자는 전유부분의 경매에서 배당에 참가할 수도 있고 토지 전체에 대하여

경매를 실행 시킬 수도 있는 것이다.  물론 이때는 법정지상권이 어쩌구 저쩌구 하면서 경매에 나올 것이다.

우리는 이런 물건들을 많이 볼 수 있다.

그렇다면 이 물건의 경우 토지의 저당권자가 권리신고를 했는지 여부가 중요하다.

대법원 싸이트를 들어가본다.

아무리 뒤져도 토지 저당권자의 이름을 찾을 수가 없다.

그러므로 결국 이 물건의 경우는 토지에 대한 별도등기는 인수를 해야 하는 것이며

건물과 토지가 감정은 되었으므로 토지의 소유권은 취득할 수 있으나 제반 토지에 대한

모든  권리관계  역시 낙찰자에게 인수가 되는 것이다.  

다시 말하면 토지에 대하여는 소유권은 취득했을지언정 그 소유권 속에는 선순위 저당권이

숨어 있는 것이다.

지지옥션 경매싸이트트에는 앞으로 진행될 경매예정물건 검색 기능이 있더라.

결국 대지에 대하여 경매가 진행되고 있다.

순천지원 06-27274

만약 06-14889호 물건을 낙찰 받았다면 한바탕 홍역을 치러야 한다.

대지권을 잃게 되는 것은 물론이고 제대로 된 재산권을 행사하려면

아래 06-27274호 사건 토지의 낙찰자에게 토지 지분을 매입 안할 재간이 없다.

그러므로 여러분은 위 06-14889호 물건을 낙찰 받는 것보다 

아래 06-27274호 물건을 낙찰받아서 위 다세대 전유부분 소유자들을 상대로 땅을

팔아 먹는 방법을 택하는 것이 현명한 일이라 생각된다.

결론은  위 06-14889호 물건을 낙찰 받으면 足 된다는 것이다.

그러나 足 되는 것은 맞지만 부지런한 사람은 관심을 가져보기 바란다.

뭔 말인고 하니 .....

과거 이와 똑 같은 물건을 낙찰 받은 경험이 있었다.

잔금을 납부하면서 경매계장과 담판을 지었다.   현재까진 권리신고가 없지만 앞으로 배당기일이

남았으니 그때까지 배당요구 할 것을 최고하고 배당에 참가시키면 되지 않냐고 살살 꼬시니까

계장 말씀이...

"그렇게 하면 되겠네요"   

그렇다   지금이라도 토지의 저당권자가 배당신청을 하고 배당을 받아 간다면 아무런 문제가 없다.

그렇게 된다면 토지의 경매는 변경을 거쳐 일부 지분에 대해서는 저당권 포기를 하고 일부에 대새서만

경매를 실행할 것이다.

그런게 법에 걸리는지 안 걸리는지는 모르겠다. 하옇든 그렇게 처리해서 팔아 먹었다.

그 물건이 위 시커먼 자료화면의 물건이다.   

그러므로 관심이 있는 사람은 경매계장을 찾아가 처리방안을 확실히 보장받고 입찰에 참가하면

의외로 짭짤할 수도 있다.  그런데 나는 너무 멀어서 안할꺼다. 

끝으로 토지별도등기에 대해서 정리를 하자면.....

☞ 토지에 건물과 다른 등기가 있다는 뜻으로 집합건물은 토지와 건물이 일체가 되어 거래되도록 되어 있는바 토지에는 대지권이라는 표시만 있고 모든 권리관계는 전유부분의 등기부에만 기재되어 있는데 건물을 짓기 전에 토지에 저당권 등 제한물권이 있는 경우 토지와 건물의 권리관계가 일치하지 않으므로 건물등기부에 ‘토지에 별도의 등기가 있다’ 는 표시를 하기 위한 등기를 말한다.

※실제 사례에서 보는 ‘토지별도등기’시 고려사항

토지별도 등기가 발생하는 이유는 대게 건설회사 내지 개인이 땅을 담보로 설정하고

돈을 빌려 공동주택을 지은 다음, 저당권을 풀고 세대별로 토지등기를 해줘야 하는데 이를

무시하고 도주해 버린 경우에 흔히 발생

경매절차에 있어서 토지별도등기가 용익물권(지상권, 전세권등)인 경우에는 인수하며,

담보물권은 소멸함이 원칙이지만, 이 때 실무에서는 용익물권의 경우 인수조건부 특별매각조건을

붙여 입찰이 진행되며 담보물권의 경우 토지에 관한 채권자에게 채권신고를 하게하여 해당비율만큼

배당함으로써 실무에서는 말소시키고 있음

경매물건에 [토지별도등기있음]이라도 나오면 반드시 토지등기부등본을 별도로 떼어보고,

매각물건명세서상에서 등기된 사항(인수되는 권리가 있는지)을 확인한 후 입찰에 응해야한다.

토지별도등기가 있는 물건이 경매로 나왔을 경우에는 토지저당권자는 토지, 건물 매각대금 중

토지매각대금에서 그 지분만큼 배당 받아가고, 소유권이 이전될 때 저당권변경등기를 통하여 지분만큼

말소를 시킨다.

토지별도등기가 있더라도 토지에 저당권, 가압류 등 소멸되는 권리가 기입되어 있으면 낙찰 받는 자는

상관하지 말고 낙찰 받으면 되고 토지저당권자 등은 채권액만큼 토지매각대금에서 배당을 받고

토지별도등기는 말소된다.

토지별도등기가 있음에도 1금융권등에서 대출이 나갔다면 별도등기가 있더라도 권리관계는 아무런

이상이 없는 경우가 많다. 다만, 토지등기부에 가처분, 가등기 등 소멸되지 않는 권리가 있을 경우에는

해당 지분만큼 매수인이 인수해야 하기 때문에 입찰에 신중해야한다.

※※※ 토지별도등기가 있고 선순위 임차인이 있을 경우

토지별도등기가 있고 대항력 있는 임차인이 존재하는 구분건물이 경매될 경우 별도등기부 우선변제 채권이

다액이어서 토지감정가액 비율에 상응한 토지대금이 거의 모두 별도등기권자에게 배당이 된다면 대항력

있는 임차인은 건물대금으로부터만 배당을 받고 잔여대금은 모두 낙찰자에게 인수되므로 별도등기 및

대항력 있는 임차인이 존재할 경우에는 낙찰자가 인수해야 할 예상금액이 달라질 수가 있다

[장총찬]

많이 배우고 갑니다. 감사합니다

[도대리]

고맙습니다....

[나그냥]

그렇군요 잘 보고 갑니다

[조재팔]

실컷 그림 올려놨더니 안 보이네요.. 짜증나는구만.... 다시 올리기도 귀찮고....

[김우성]

대단히 감사합니다. 그림이 보였다면 더 좋았겠지만, 없어도 괜찮습니다.

[고산자]

잘 알겠습니다...

[야생마]

잘읽었습니다~~감사합니다^^*

[노다]

또 한건 해결했습니다
감사 합니다

[안녕]

토지별도등기 조금은 알것같습니다 사례를 통한 설명 감사드립니다

[서윤]

유익한 가르침 고맙습니다.

[푸훗]

소중하고 중요한 글 잘 읽고 활용 해 보겠습니다.감사합니다.

[보라빛으로]

잘보고 갑니다

[광명성]

감사합니다.

[찬누리]

좋은 정보 감사합니다. ^&^

[스토리]

이렇게 꽁으로 좋은 정보 받아도 되나요? ㅎ ㅎ ㅎ