재개발ㆍ재건축 어떻게 다른가

[부동산세상]

신정부 출범으로 관심 높아…각기 다른 투자법 필요해

		이종국
		- 법률
		- 디벨로퍼 코디네이터 - 부동산컨설턴트

정부의 주택정책이 재개발과 재건축에 촛점이 맞춰져야 하는 이유는 다음과 같다.

 

대한민국은 국토가 좁은 나라다. 아직 미개발지가 많이 남아 있지만 많은 수요자가 원하고, 꼭 필요한 곳에서는 집지을 땅은 절대 부족한 상황이다. 이 때문에 특정지역으로 주택 수요가 몰리면서 집값 급등 현상을 거듭해 왔다. 이는 곧바로 전체 주택시장의 불안 요인으로 작용한다.

 

정부는 특정지역으로 몰리는 주택 수요와 인구를 분산시키기 위해  ‘택지개발촉진법’에 의한 신도시를 수도권 일대 대거 개발해 왔다. 그러나 대부분 신도시가 베드타운화으로 끝나면서 여러가지 부작용을 불러오고 있다.

 

대표적인 문제가 만성적인 교통체증 현상이다. 이로 인한 시간적ㆍ경제적 손실은 실로 막대하다. 일반 국민은 물론 국가 경제에도 부담이 되고 있다. 또 신도시 개발에 따른 녹지 훼손은 심각한 환경 문제로 대두하고 있다.

 

이런 점에서 신도시 개발의 대안으로 떠오르고 있는 것이 바로 재개발과 재건축이다. 재개발ㆍ재건축은 신도시의 부작용을 최소화할 수 있을 뿐 아니라 수도권지역의 집값 안정에 기여하는 바가 크다.

 

많은 수요자들이 원하는 도심이나 부도심권의 노후 불량 주택을 재정비하면 기반시설도 확충될 수 밖에 없어  재개발ㆍ재건축은 신도시 개발의 부작용을 최소화할 대안으로 주목받고 있다.

 

이런 점을 잘 알고 있는 이명박 정부는 주택정책의 기조를 재개발ㆍ재건축에 맞추고 있다. 이명박 대통령은 특히 서울 시장 재임시 기존의 소규모 재개발 방식에서 벗어나 광역 재개발을 추진한 장본인이다.

 

기존 재개발방식에서 부족했던 기반시설 확충과 정부 지원을 크게 확대한 '뉴타운개발방식'을 도입했다. 이 대통령은 또 대선 과정에서 임기 내 도시재개발 활성화를 공약으로 내세웠다.

 

이처럼 새 정부는 도심 재정비 사업에 역점을 두고 있지만 ‘재개발’과 ‘재건축’은 엄연히 다르다. 재개발과 재건축의 차이점을 알아보자.

 

재개발ㆍ재건축, 근거 법령이 다르다

76년 시행에 들어간 '도시재개발법'은 도시재개발사업을 위하여 제정됐다.  저소득 서민을 위한 주거환경개선사업은 89년 '도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법'이 제정되면서 시행에 들어갔다.

 

도시재건축사업은 72년 '주택건설촉진법'에 의해 각각 개별법으로 운영되어 왔으나 비슷한 사업이 각기 다른 법률에 의하여 운영됨에 따라 효율성이 떨어지는 문제가 발생했다. 이에 따라 정부는 각각 개별법으로 운영되면 발생하는 업무 중복을 해소하고 정비사업의 능률을 제고하기 위하여 2002.12.30일 '도시및주거환경정비법'을 제정했다.

 

각각 도시 정비사업을 모두 통합한 '도시및주거환경정비법'은 현재 재개발과 재건축 사업의 근간이 되고 있다.

정비구역 지정 조건 상의 차이점은

주택재개발사업방식으로 추진되는 정비구역은 ‘도로 · 녹지 · 소방도로 · 공공공지 · 상하수도 · 공원 · 공용주차장 · 공동구와 그 밖에 주민의 생활에 필요한 가스 등’의 공급시설과 ‘기반시설’이 열악하고 노후·불량 건축물이 밀집한 지역이라야만 지정될 수 있다.

반면 주택재건축사업의 정비구역은 ‘기반시설’은 양호하나 ‘단독주택’이 200세대 이상 또는 면적이 1만제곱미터 이상이거나, 기존 ‘공동주택’이 20년 이상 경과되어 노후화된 불량 건축물이 밀집한 지역이 주거환경의 개선을 위해 ‘재건축정비구역’으로 지정된다.

조합설립인가 기준도 다르다

주택재개발사업의 ‘추진위원회’가 조합을 설립하고자 하는 때에는 안전진단은 필요 없지만, 토지등소유자의 4분의 3 이상의 동의를 얻어야 하고 시장 · 군수의 인가를 받으면 된다.

반면에 주택재건축사업의 ‘추진위원회’가 조합을 설립하고자 하는 때에는 단독주택이 아닌 ‘공동주택’의 재건축 경우에는 우선 ‘안전진단’이 통과되어야 하고, 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지 안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 동의와 전체 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 동의를 얻어 시장 · 군수에게 인가를 받아야 한다.

조합원의 자격, 어떻게 다른가

‘재개발 정비사업의 조합원’은 ‘토지등’의 소유자이면 다 가능하다.
여기서 ‘토지등의 소유자’라 함은 국유지나 시유지에 무단으로 무허가 건축물을 건립하여 소유하고 있는 ‘기존무허가건물’ 소유자로서 토지가 자기 소유가 아니더라도 지상권만 가지고 있거나, 건물이나 주택이 없이 법정 토지면적만 가지고 있어도 조합원의 자격이 주어진다.

반면에 ‘재건축 조합원’의 자격은 주택재건축사업에 ‘동의’한 자로서 ‘토지’ 와 ‘건물’을 함께 소유해야만 조합원이 될 수 있다. 그리고 ‘투기과열지구’로 지정된 지역 안에서의 주택재건축사업의 경우는 조합설립인가 후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매·증여 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·이혼·해외이주·다른 시로 이전 등으로 인한 양도·양수의 경우를 제외)한 자는 재건축 조합원이 될 수 없다.

분양권의 전매제한

재개발에 대하여는 분양권에 대한 아무런 전매제한이나 규제가 없다.

반면에 재건축은 ‘투기과열지구’로 지정된 지역안에서는 조합설립인가후 소유권등기 이전일까지는 전매가 제한된다. 만약 전매를 하게 되면 조합원이 되지 못하고 현금청산 대상이 된다. 단, 2003년 12월 31일 전에 조합의 설립인가를 받은 조합원은 1회에 한하여 전매가 허용된다.

임대주택의 건설의무

재개발은 전체 세대수의 17%이상, 임대주택의 30%이상 또는 건설하는 주택의 전체세대수의 5%이상을 전용면적 40제곱미터 이하로 건설해야한다.

반면에 재건축은 재건축사업으로 증가되는 용적률의 25%에 해당하는 면적을 재건축 임대주택으로 공급해야 한다.

공급주택의 규모 및 건설비율

재개발사업의 분양을 목적으로 건설하는 주택은 국민주택규모(전용85제곱미터 이하)의 주택이 건설하는 주택 전체 세대수의 100분의 80 이하이고 국민주택규모 이상은 20%이하를 건설할 수 있다.

반면에 300세대 이하의 재건축사업의 경우에는 국민주택규모의 주택이 건설하는 주택 전체 세대수의 100분의 75 이하로 하되, 전체 연면적에서 차지하는 비율이 100분의 60 이하이어야 한다.  

 

또「수도권정비계획법」의 규정에 의한 과밀억제권역에서 300세대 이상의 주택을 건설하는 경우에는 주택중 세대당 전용면적이 60제곱미터 이하인 주택의 수가 20퍼센트(20퍼센트 이상의 범위안에서 시·도조례가 따로 정하는 경우에는 그 비율로 한다) 이상이어야 한다. 다만, 주택재건축정비사업조합의 조합원에게 분양하는 주택은 기존주택의 규모까지로 할 수 있다.

조합원 준공후 아파트 평형배정 기준

준공후 평형배정은 법률이 위임한 범위내에서 각 지자체 조례의 규정에 따라 다소 차이가 날 수 있음을 항상 유념하여야 하며, 본 내용은 서울시 조례기준으로 설명되고 있음을 참고할 것.

재개발 평형배정은 종전자산을 감정평가한 ‘권리가액’의 순으로 가장 인접한 분양주택가액의 주택을 배정한다.

반면에 재건축도 종전자산을 감정평가한 권리가액순으로 배정을 하지만, 조합의 정관으로 결정시 종전 주택 등의 동별· 위치· 층수 등을 고려하여 관리처분계획이 정하는 바에 의하여 결정할 수 있다.

 

그 이유는 한 예를 들어 저밀도가 아닌 역삼동 고밀도 ‘개나리 아파트’의 경우 종전 로얄층에 거주하던자의 재건축 동의를 원할히 하고 로얄층에 대한 기득권을 보장하기 위한 방편이라고 보면 되겠다. 앞으로 만약 ‘잠실5단지’ 고밀도 아파트가 재건축이 된다면 참고할 수 있는 규정이 되겠다.

종전주택 권리가액 산정방법

‘재개발 조합원’인 A와 B가 재개발 구역 내 기존 20평의 주택을 소유하고 있다면 A와 B가 소유하고 있는 주택의 위치, 용도, 노후정도 등이 모두 다르다.  

 

때문에 주택 배정시 동일한 권리가액으로 인정되는 것이 아니고, {(사업완료 후 대지 및 건축물의 총액-총 사업비)÷ 종전 토지 및 건물감정평가액의 총액}× 100%＝‘개발이익 비례율’이 적용된다.

 

예를 들어 감정평가를 한 종전주택 등의 권리가액이 1억원이라고 하고, 비례율이 120%라면 최종 권리가액은 1억2천만원이 된다. 이렇게 비례율은 재개발 수익성을 결정하는 가장 중요한 지표가 된다.

반면에 ‘재건축조합원’A와 B가 13평 기존아파트를 소유하고 있다면 조합 원 A와 B는 완전히 동등한 권리를 가지게 되며, 조합원이 소유하고 있는 ‘대지의 크기 면적’을 를 기준으로 개발이익을 배분하는 방식을 사용하는 ‘무상지분율’을 적용하게 된다. 무상지분율 = (개발이익평수 ÷ 대지면적) x 100으로 산정하게 되며 무상지분율이 재건축 수익성을 결정하는 중요한 지표가 된다.

개발부담금 부과

재개발은 ‘재건축초과이익환수에관한법률’에 의한 개발부담이 없다.

반면에 재건축은 2006.9.25일 이후에 관리처분계획 인가를 신청하는 재건
축 사업부터 적용이 되며, 부담금은 준공 시점에서 재건축조합에게 부과된다.