[시즌3 기본반 13기 6강 1월 5일 오전 10시30분 / 저녁 19시] 토지투자의 시작!!

[교육팀 김선정]

회원님들 안녕하세요 ^ㅡ^

본원 기본반 13기 6강 강의안내드립니다.

▶ 진행내용

6강에서는 토지투자에 앞서 토지의 공적 의미에 대해 알아봅니다.

좋은 공부, 투자 되시길 응원 합니다.

▶ 준비사항

기본반에서 꼭 필요한 내용을 정리하여 투자반에서 응용합니다.

투자반에 연계할 노트[본원보유] 준비해주세요.

진행상 필요사항은 a344133@daum.net 으로 메일 송부 하시길 바랍니다.

** 6강 강의내용 point!!

토지는 일반적으로 크게 주거 및 상업용지, 공장농지, 농지 및 임야 등으로 크게 나눌 수 있다.

토지에 투자를 하려면 우선적으로 토지의 용도를 먼저 알아야만 투자가 가능해진다.

부동산에 관한 공적문서 중에서 토지에 대한 기본적인 내용들을 기재해 놓은 토지이용계획서

(구청 및 군청발행)를 확인해 보면 소재지, 지번, 지목 및 면적이 기재되어 있으며 그 토지에 대한

용도지역 및 토지거래허가여부 보전 및 생산 계획관리 등 토지에 대한 개발가능성 전용 등 토지에

대한 기본적인 사항이 전부 기재되어 있으므로 그 토지의 용도지역에 따라

건폐율과 용적율 및 건축 가능한 건축물이 결정되어진다.

토지는 크게 건축을 할 수 있는 토지와 그렇지 못한 토지로 나누어지는데 그 토지의 지목에 의해 결정된다.

지목이 대지, 공장용지, 창고용지, 주유소용지 등으로 되어있는 토지는 건축을 할 수 있으나,

지목이 임야, 전, 답, 과수원등 으로 되어 있는 토지는 곧바로 건축을 할 수가 없다.

그러나 이런 산지나 농지는 전용허가를 받아 개발하여야 그 토지위에

건축이 가능해진다. 이런 과정을 형질변경(지목변경) 또는 개발행위라고 한다.

특히, 임야나 농지를 구입해 인허가 비용 및 부지조성공사를 하게 되면 투자금액보다 30~40% 이상

투자수익을 올릴 수 있는 과학적인 투자를 할수 있다.

그러나 아무런 농지나 임야를 개발할 수 있는 것은 아니다.

기본적인 요건(개발가능여부)이 될 수 있는지 될 수 없으면 어떻게 하면 개발이 가능한지 심층 분석

하여야 한다.

① 지방자치단체의 조례를 확인하는 것이 개발의 첫걸음

‘조례’란 각 지방자치단체가 법령의 범위 안에서 재정하는 자치입법의 하나이다.

우리나라의 법체계는 ‘모법’에서 규정한것을 지방자치단체에서 그 지방의 현실에 맞게 다시 규정하고 있기

때문에, 어떤 행위를 할 때는 반드시 관할 지방자치단체의조례를 확인해야 한다.

특히, 토지의 개발과 관련해서는 해당 시ㆍ군의 도시계획조례를 반드시 확인해야 한다.

자치법규정보시스템에 접속하여 도시계획을 검색하면 개발행위허가의 규모, 개발행위허가의 기준,

용도지역 안에서의 건폐율과 용적률 등 도시계획조례를 살펴볼 수 있다.

1) 용도지역

국토의 계획 및 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적율, 높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화

또는 완화 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 미관, 경관, 안전등을 도모하기 위하여

도시관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.

토지이용계획확인(신청)서 신청인:						처리기간
확인 내용	토지소재지		지번		지목	면적
	1 국토이용		용도지역	(도시, 관리, 농림, 자연환경보전)
			용도지구
			개발계획등의 수립여부
	2 도시계획		용도지역	(전용,일반,준) 주거지역 (중심,일반,근린,유통) 상업지역 (전용,일반,준) 공업지역 (보존,생산,자연) 녹지지역
			용도지구	방화,항만보호,교육시설보호,미관 고도(M이상또는 층이상,이하)풍치등
			도시계획시설	도로(저촉,접함),유원지,공원,학교,시장 전기공급시설, 기타( )
			도시개발사업	토지구획정리,일단의(주택지,공업용지)조성, 재개발, 시가지조성
			구역	개발제한구역(안, 저촉),상세계획구역(자세한 사항은 별도확인 ( 과), 기타( )
			기타
	3 기 타 항 목	군사시설	군사시설보호구역, 해군기지구역, 군용항공기지 구역(비행안전구역,기지보호구역)				해당사항없음
		농지	농업(진흥.보호)구역				해당사항없음
		산림	보전임지(생산.공익)				해당사항없음
		자연공원	공원구역,공원보호구역				해당사항없음
		수도	상수원보호구역, 수질보존특별대책지역, 수변구역				해당사항없음
		하천	하천구역, 하천예정지, 연안구역, 댐건설예정구역				해당사항없음
		문화재	문화재보호구역				해당사항없음
		전원개발	전원개발사업구역(발전소,변전소), 전원개발사업 예정구역				해당사항없음
		토지거래	허가구역				해당사항없음
	기타						해당사항없음
	귀하의 신청토지에 대한 현재의 토지이용계획사항을 위와 같이 확인합니다. 년 월 일 시 구청장 (인)

① 도시지역 : 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 당해 지역에 대하여 체계적인 개발ㆍ정비

ㆍ관리ㆍ보전 등이 필요한 지역, 당해 지역이 체계적이고 효율적으로 개발ㆍ정비ㆍ보전 될 수 있도록

미리 계획을 수립하고 이를 시행하여야 한다.

② 관리지역 : 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나

농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가

필요한 지역, 필요한 보전조치를 취하고 개발이 필요한 지역에 대하여는 계획적인 이용과 개발을 도모하여야

한다.

③ 농림지역 : 도시지역에 속하지 아니하는 ｢농지법｣에 의한 농업진흥지역 또는 ｢산지관리법｣에 의한 보전산지

등으로서 농림업의 진흥과 산림의 보전을 위하여 필요한 지역, 농림업의 진흥과 산림의 보전ㆍ육성에 필요한

조사와 대책을 마련하여야 한다.

④ 자연환경보전지역 : 자연환경ㆍ수자원ㆍ해안ㆍ생태계ㆍ상수원 및 문화재의 보전과 수자원의 보호ㆍ육성

등을 위하여 필요한 지역, 환경오염방지, 자연환경ㆍ수질ㆍ수자원ㆍ해안생태계 및 문화재의 보전과 수산자원의

보호ㆍ육성을 위하여 필요한 조사와 대책을 마련하여야 한다.

1. 도시지역

가. 주거지역 : 거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역

나. 상업지역 : 상업 그 밖의 업무의 편익증진을 위하여 필요한 지역

다. 공업지역 : 공업의 편익증진을 위하여 필요한 지역

라. 녹지지역 : 자연환경ㆍ농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기

위하여 녹지의 보전이 필요한 지역

2. 관리지역

가. 보전관리지역 : 자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지 공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이

필요하나, 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역

나. 생산관리지역 : 농업ㆍ임업ㆍ어업생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할

때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역

다. 계획관리지역 : 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역 또는 자연환경을 고려하여 제한적인 이용ㆍ

개발을 하려는 지역으로서 계획적ㆍ체계적인 관리가 필요한 지역

※ 용도지역의 변경은 도시 관리 계획으로 결정되며 용도지역 변경자체가 엄청난 경제적 이익을 수반하기 때문에

번번이 이루어지는 것이 아니며 국토해양부장관이 5년마다 파악하여 용도지역 변경이 가능하여 지목변경은

개인의 개발행위 과정이다.

2) 용도지구

용도지역만으로는 달성할 수 없는 2차적 목적을 위하여 건축물의 용도와 규모 등을 규제하기 위하여

도시관리 계획으로 용도지구를 지정한다. 용도지구는 지정되지 않을 수도 있으며 중복지정도 가능하다.

1. 경관지구

경관을 보호ㆍ형성하기 위하여 필요한 지구 (자연경관, 수변경관, 시가지경관)

2. 미관지구

미관을 유지하기 위하여 필요한 지구 (중심지미관, 국사문화미관, 일반미관)

3. 고도지구

쾌적한 환경조성 및 토지의 고도이용과 그 증진을 위하여 건축물의 높이의 최저한도 또는 최고한도를 규제할

필요가 있는지구 (최고고도, 최저고도)

4. 방화지구

화재의 위험을 예방하기 위하여 필요한 지구

5. 방재지구

풍수해, 산사태, 지반의 붕괴 그 밖의 재해를 예방하기 위하여 필요한 지구

6. 보존지구

문화재, 중요 시설물 및 문화적ㆍ생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구

(문화자원보존, 중요시설물보존, 생태계보존)

7. 시설보호지구

학교시설ㆍ공용시설ㆍ항만 또는 공항의 보호, 업무기능의 효율화, 항공기의 안전운항 등을 위하여 필요한 지구

(학교시설보호,공용시설보호, 항만시설보호, 공항시설보호)

8. 취락지구

녹지지역ㆍ관리지역ㆍ농림지역ㆍ자연환경보전지역ㆍ개발제한구역 또는 도시자연공원구역안의 취락을 정비하기

위한 지구 (농업지역 가운데 농어민의 집단적 생활근거지로 개발할 지구)

9. 개발진흥지구

주거기능ㆍ상업기능ㆍ공업기능ㆍ유통물류기능ㆍ관광기능ㆍ휴양기능 등을 집중적으로 개발ㆍ정비할 필요가

있는 지구(주거개발진흥, 산업개발진흥, 유통개발진흥, 관광개발. 복합개발)

10. 특정용도제한지구

주거기능 보호 또는 청소년 보호 등의 목적으로 청소년 유해시설 등 특정시설의 입지를 제한할 필요가 있는 지구

11. 그 밖에 대통령령이 정하는 지구

3) 용도구역

가. 개발제한구역(그린벨트)

도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경 확보를 위하여

도시개발을 제한할 필요가 있거나 보안상 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되는 경우에 지정개발제한 구역의

지정 및 관리에 관한 특별조치법에 의한다.

나. 시가화조정구역

도시지역과 그 주변지역의 무질서한 시가화를 방지하고 계획적 단계적인 개발을 도모하기 위하여 5년~20년

이내의 기간동안 시가화를 유보할 필요가 있다고 인정되는 경우 지정

다. 수산자원보호구역

수산자원의 보호 육성을 위하여 필요한 공유수면이나 그에 인접된 토지에 대하여 지정

라. 도시자연공원구역

시ㆍ도지사는 도시의 자연환경 및 경관을 보호하고 도시민에게 건전한 여가ㆍ휴식공간을 제공하기 위하여 도시지역

안의 식생이 양호한 산지(山地)의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정하는 경우에는 도시자연공원구역의 지정 또는

변경을 도시관리계획으로 결정할 수 있다.

지구단위계획

1. 제1종지구단위계획 : 토지이용을 합리화ㆍ구체화하고, 도시 또는 농ㆍ산ㆍ어촌의 기능의 증진, 미관의 개선 및

양호한 환경을 확보하기 위하여 수립하는 계획

2. 제2종지구단위계획 : 계획관리지역 또는 개발진흥지구를 체계적ㆍ계획적으로 개발 또는 관리하기 위하여

용도지역의 건축물 그 밖의 시설의 용도ㆍ종류 및 규모 등에 대한 제한을 완화하거나 건폐율 또는 용적률을

완화하여 수립하는 계획, 30,000㎡ 이상을 개발할 때는 일반건축허가보다 한 차원 높은 기반시설을 확보할 수

있는 계획을 세워서 허가를 받아 개발해야 한다. 계획관리지역에서 2종지구단위 계획을 수립하면 APT 건축도

가능하다 그리고 보전 및 생산관리지역에서는 지구단위계획이 허용되지 않는다.

4) 개발행위의 기본조건

① 진입로

진입로의 확보

｢건축법｣상 4m 이상이면 2,000㎡까지는 건축이 허용되지만 적정한 건축규모를 확보하기 위해서는 반드시 6m

이상의 진입로를 확보해야 한다.

② 경사도와 입목도

개발대상 부지가 산지인 경우에는 해당 시, 군, 구의 도시계획 조례에서 개발을 허용하는 경사도와 입목도에

적합한지를 확인 하여야 한다.

③ 사전환경성 검토

○ 계획관리 지역에서는 1만㎡ 이상은 사전환경성 검토협의를 받아야 한다.

○ 공장부지조성의 최소규모는 1만㎡ 이상이다.

○ 따라서 공장부지를 조성할 때는 반드시 사전환경성 검토협의를 받아야 한다,

○ 농지보다는 산지가 사전환경성 검토협의가 까다롭다.

※ 현장 확인은 기본

해당부지의 지적도, 임야도, 지형도, 토지대장, 임야대장, 건축물대장 등과 대조하여 사업부지의 형상(활용가능성),

경계 현황(경계침범 유무), 진입로(맹지여부, 차량진입 등), 지상물 내지 지장물의 존재(법정지상권, 분묘기지권

유무 등) 건축현황(무허가건물, 유치권 유무 등) 등을 확인한다.

그리고 지절(연약지반, 암반, 오염여부 등), 경사도(절토, 성토, 배수로, 옹벽설치 등 토목공사 필요성), 지하지장물

(문화재, 폐기물, 송유관, 터널 등 유무), 점유자 현황(명도의 용이성), 건설민원을 야기하는 인접지의 일조권 및 조망권

침해가능성과 인접지의 혐오시설 내지 위험시설 유무(쓰레기매립장, 장례식장, 공동묘지, 분뇨처리장, 축사, 사격장,

공해공장, 위험물 저장소(가스충전소, 주유소), 고압선선로, 변전소, 도로(고속도로), 철도(고속철도), 광산, 석산,

급경사지(산사태 등 위험), 하천(범람 위험)등도 확인하여 해결책을 세워야 한다. 그 외에도 교통의 편리성 및 주변

교통정비 상황, 지하수 개발가능성, 상수도나 도시가스 인입의 용이성 등에다가 풍수지리상 입지조건까지도 체크할

필요가 있다.

(1) 개발행위의 허가를 받아야할 경우

① 개발행위의 허가

1. 건축물의 건축

｢건축법｣ 제2조제1항 제2호에 따른 건축물의 건축

2. 공작물의 설치

인공을 가하여 제작한 시설물 (｢건축법｣ 제2조제1항 제2호에 따른 건축물을 제외한다)의 설치

3. 토지의 형질변경

절토ㆍ성토ㆍ정지ㆍ포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위와 공유수면의 매립

(경작을 위한 토지의 형질변경을 제외한다)

4. 토석채취

흙ㆍ모래ㆍ자갈ㆍ바위 등의 토석을 채취하는 행위. 다만, 토지의 형질변경을 목적으로 하는 것을 제외한다.

5. 토지분할

다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지의 분할 (｢건축법｣ 제57조에 따른 건축물이 있는 대지는 제외한다)

㉮ 녹지지역ㆍ관리지역ㆍ농림지역 및 자연환경보전지역 안에서 관계법령에 따른 허가ㆍ인가 등을 받지 아니하고

행하는 토지의 분할

㉯ ｢건축법｣제57조제1항에 따른 분할제한면적 미만으로의 토지의 분할

㉰ 관계 법령에 의한 허가ㆍ인가 등을 받지 아니하고 행하는 너비 5미터 이하로 토지의 분할

6. 물건을 쌓아놓는 행위

녹지지역ㆍ관리지역 또는 자연환경보전지역 안에서 건축물의 울타리 안(적법한 절차에 의하여 조성된 대지에 한한다)

에 위치하지 아니한 토지에 물건을 1월 이상 쌓아놓는 행위

(2) 허가를 받지 아니하여도 되는 경미한 행위

① 건축물의 건축

｢건축법｣제11조제1항에 따른 건축허가 또는 같은 법 제14조제1항에 따른 건축신고 대상에 해당하지 아니하는

건축물의 건축

② 공작물의 설치

㉮ 도시지역 또는 지구단위계획구역에서 무게가 50톤 이하, 부피가 50세제곱미터 이하, 수평 투영 면적이

25제곱미터 이하인 공작물의 설치. 다만, ｢건축법 시행령｣ 제118조제1항 각호의 1에 해당하는 공작물

(통신용 철탑은 용도지역에 관계없이 이를 포함한다)의 설치를 제외한다.

㉯ 도시지역ㆍ자연환경보전지역 및 지구단위계획구역의 지역에서 무게가 150톤 이하, 부피가 150세제곱

미터 이하, 수평 투영 면적이 75제곱미터 이하인 공작물의 설치.

㉰ 녹지지역ㆍ관리지역 또는 농림지역 안에서의 농림어업용 비닐하우스(비닐하우스에 설치하는 육상어류

양식장을 제외한다)의 설치

③ 토지의 형질변경

㉮ 높이 50센티미터 이내 또는 깊이 50센티미터 이내의 절토ㆍ성토ㆍ정지 등(포장을 제외하며, 주거지역ㆍ

상업지역 및 공업지역외의 지역에서는 지목변경을 수반하지 아니하는 경우에 한한다)

㉯ 도시지역ㆍ자연환경보전지역 및 지구단위계획구역 외의 지역에서 면적이 660제곱미터 이하인 토지에 대한

지목변경을 수반하지 아니하는 절토ㆍ성토ㆍ정지ㆍ포장 등(토지의 형질변경 면적은 형질변경이 이루어지는

당해 필지의 총면적을 말한다.)

㉰ 조성이 완료된 기존 대지에서의 건축물 그 밖의 공작물의 설치를 위한 토지의 굴착

라. 국가 또는 지방자치단체가 공익상의 필요에 의하여 직접 시행하는 사업을 위한 토지의 형질변경

④ 토석채취

㉮ 도시지역 또는 지구단위계획구역에서 채취면적이 25제곱미터 이하인 토지에서의 부피 50세제곱미터 이하의

토석채취

㉯ 도시지역ㆍ자연환경보전지역 및 지구단위계획구역 외의 지역에서 채취면적이 250제곱미터 이하인 토지에서의

부피 500세제곱미터 이하의 토석채취

⑤ 토지분할

㉮ ｢사도법｣에 의한 사도개설허가를 받은 토지의 분할

㉯ 토지의 일부를 공공용지 또는 공용지로 하기 위한 토지의 분할

㉰ 행정재산 중 용도폐지되는 부분의 분할 또는 잡종재산을 매각ㆍ교환 또는 양여하기 위한 분할

㉱ 토지의 일부가 도시계획시설로 지형도면고시가 된 당해 토지의 분할

㉲ 너비 5미터 이하로 이미 분할된 토지의｢건축법｣제57조제1항에 따른 분할제한면적 이상으로의 분할

⑥ 물건을 쌓아놓는 행위

가. 녹지지역 또는 지구단위계획구역에서 물건을 쌓아놓는 면적이 25제곱미터 이하인 토지에 전체무게 50톤 이하,

전체부피 50세제곱미터 이하로 쌓아놓는 행위

나. 관리지역(지구단위계획구역으로 지정된 지역을 제외한다)에서 물건을 쌓아놓는 면적이 250제곱미터 이하인

토지에 전체무게 500톤 이하, 전체부피 500세제곱미터 이하로 물건을 쌓아놓는 행위

(3) 토지개발 행위에 대한 관련법

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 : 토지이용계획학인원

지적법 : 면적, 필지, 지번, 지목, 토지대장, 임야대장, 지적도, 임야도

건축법 : 건폐율, 용적율, 건축물대장

부동산등기법 : 토지, 건물 등기부등본

환경정책기본법 : 사전환경성검토

군사시설보호법 : 군사시설보호구역

수도권 정비계획법 : 공장총량제

농지법 : 농지의전용

산지관리법 : 산지의 전용

장사 등에 관한 법률 : 납골당

석유 및 석유 대체 연료 사용법 : 주유소

산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 : 공장설립

(4) 부동산의 지목

지목	부호	지목	부호
전	전	철도용지	철
답	답	제방	제
과수원	과	하천	천
목장용지	목	구거	구
임야	임	유지	유
광천지	광	양어장	양
염전	염	수도용지	수
대	대	공원	공
공장용지	장	체육용지	체
학교용지	학	유원지	원
주차장	차	종교용지	종
주유소용지	주	사적지	사
창고용지	창	묘지	묘
도로	도	잡종지	잡

※ 지목을 지적도 및 임야도 등에 표시하는 부호

건폐율 및 용적률

구분	용도지역	건폐율	용적율
1	제1종전용주거지역	50%이하	50%이상100%이하
2	제2종전용주거지역	50%이하	100%이상150%이하
3	제1종일반주거지역	60%이하	100%이상200%이하
4	제2종일반주거지역	60%이하	150%이상250%이하
5	제3종일반주거지역	50%이하	200%이상300%이하
6	준주거지역	70%이하	200%이상500%이하
7	중심상업지역	90%이하	400%이상1천500%이하
8	일반상업지역	80%이하	300%이상1천300%이하
9	근린상업지역	70%이하	200%이상900%이하
10	유통상업지역	80%이하	200%이상1천100%이하
11	전용공업지역	70%이하	150%이상300%이하
12	일반공업지역	70%이하	200%이상350%이하
13	준공업지역	70%이하	200%이상400%이하
14	보전녹지지역	20%이하	50%이상80%이하
15	생산녹지지역	20%이하	50%이상100%이하
16	자연녹지지역	20%이하	50%이상100%이하
17	보전관리지역	20%이하	50%이상80%이하
18	생산관리지역	20%이하	50%이상80%이하
19	계획관리지역	40%이하	50%이상100%이하
20	농림지역	20%이하	50%이상80%이하
21	자연환경보전지역	20%이하	50%이상80%이하

※ 건폐율과 용적율은 도시계획조례가 정하는 비율을 초과할 수 없다.

(5) 건폐율

ⓛ 제79조(용도지역 미지정 또는 미세분 지역에서의 행위제한 등)①도시지역, 관리지역, 농림지역 또는

자연환경보전지역으로 용도가 지정되지 아니한 지역에 대하여는 자연환경 보전지역에 관한 규정을 적용한다.

② 제36조의 규정에 의한 도시지역 또는 관리지역이 세부용도지역으로 지정되지 아니한 경우에는 제76조 내지

제78조의 규정을 적용함에 있어서 당해 용도지역이 도시지역인 경우에는 녹지지역중 대통령령이 정하는

지역에 관한 규정을 적용하고, 관리지역인 경우에는 보전관리지역에 관한 규정을 적용한다.

5) 부동산의 가치를 높이는 개발행위

토지는 개발 가능성이 있어야 제 값을 받는다.

토지를 현재의 활용가치보다 비싼 용도로 사용할 수 있도록 변경하여 가치를 증가시키는 것을 개발행위라고 한다.

그리고 개발 행위는 전용행위와 건축행위를 수반할 때 최고의 가치를 창출한다. 결국 토지는 개발하여 활용할

수 있느냐 여부에 따라 가격이 크게 달라진다.

1. 토지이용 계획 확인서를 보고 용도지역을 확인하자

가급적이면 활용 범위가 많은 용도지역을 선호한다. 비도시지역에서는 관리지역이 비교적 활용 범위가 넓고

그 중에서도 계획관리지역을 선택하는 것이 좋다.

2. 토지의 매입 목적을 뚜렷이 하자

토지의 매입 목적이 단순히 시세 차익을 노린 투자인지 전원주택이나 공장, 근린시설 등을 지어 활용하는 것인지

확실히 결정해야 한다. 그렇지 않으면 시세는 오르지 않고, 그렇다고 그 땅에 건물을 지을 것도 아니고, 나중에

정작 돈이 필요할 때 처분을 하지 못해서 쩔쩔매는 경우가 많다. ‘어떤 목적으로 이 땅을 사는가?’를 반드시

생각해 보자.

3. 토지의 활용 가능성을 두고 매입하자

토지는 대부분 투자목적으로 보유하고 있다가 시세 차익을 남기고 양도하는 것이 목적이다. 그러나 직접 개발해서

사용할 목적이 아니더라도 토지의 활용 가능성을 사전에 반드시 점검해야한다. 그래야 활용가치가 높은 지목으로

변경하여 가치를 높여 매매할 수도 있고, 해당 토지에서 개발 목적을 가진 수요자를 찾아 양도할 수 있다.

활용 가능성을 검토하려면 용도지역뿐만 아니라 진입로, 개발의 문제점등을 점검하여야 한다.

4. 토지의 주변 환경을 살핀다.

시간적 여유가 있다면 한번에 그치지 말고 몇 번을 반복해서 보자. 그러면 볼 때마다 토지의 느낌이 달라진다.

반복해서 둘러보니 별로인 토지가 있고, 처음에는 느낌이 없었는데 볼수록 괜찮아 보이는 토지가 있다.

임야인 경우에는 산 내부도 살펴보고, 경계선까지 꼭 올라가 보자. 그래야 묘지가 몇 개 있는지 바닥에 암석은

없는지 등을 판단할 수 있다. 최선을 다해야 시행착오를 줄일 수 있다.

5. 경사도가 급한 땅은 피하자

경사도가 급한 산지는 시세가 아무리 올라도 매매가 힘들다. 주변시세가 오르면 호가도 올라가겠지만 토지를 볼

줄 아는 사람들에게 결코 선호 대상은 못된다. 잘 팔리지 않는 땅을 쉽게 팔 수 있는 방법 중 하나가 인 허가를

받아놓고 파는 것인데 경사도가 높은 땅은 인 허가를 받아 놓아도 매매가 쉽게 성사되지 않는다.

토목공사에 어려움이 있고, 부지조성공사를 마쳤을 때 실제 사용 가능한 면적이 적을 수 있기 때문이다.

그렇게 되면 하는 수 없이 많은 비용을 투입하여 진입로 경사도를 최대한 완만하게 하고, 전용면적을 넓혀

매매해야 한다.

6. 면적을 확인하자

토지를 매입하려는 의사가 결정되면 반드시 토지대장과 등기부등본을 발급받아 면적의 일치 여부를 반드시

확인해야 한다. 일치하지 않는 경우가 종종 있다. 면적의 경우에는 토지대장의 것이 등기부등본의 것에 우선한다.

7. 토지 정보를 확인하자

현지에 직접 가서 탐문하는 것이 가장 좋지만, 요즘은 인터넷이 발달하여 앉은자리에서 쉽게 토지 정보를

살펴볼 수 있다.

① 인터넷에서 관련 정보를 조회 한다

해당 지명과 관련된 키워드를 검색하면 해당 개발정보나 관련 뉴스를 쉽게 얻을 수 있다.

② 고시ㆍ공고를 확인 한다

해당 토지 관할 시. 군의 홈페이지에서 고시ㆍ공고를 날짜의 역순으로 확인한다. 그러면 매입하려는 토지 관련

개발정보나 개발행위허가 제한 정보, 관리지역 세분화 정보 등을 정확하게 알 수 있다. 전문가가 아니면 쉽게

놓치는 부분이지만 대단히 중요하다.

8. 시세가 적당한지 확인하자

토지는 아파트나 주택과 달리 정해진 가격이 뚜렷하지 않다. 시세가 적당한지 판단하려면 다음과 같은 방법을

사용해보자.

① 인근시세 조사법

인터넷 부동산 사이트에 들어가서 해당 토지의 주변시세를 체크한다. 그리고 현지 부동산에서 주변시세를 물어본다.

그러면 최저와 최고 시세가 잡힌다.

② 개발부지시세 역산법

개발되지 않은 토지는 개발된 부지의 1/2 정도가 적정하다. 인허가 및 개발비를 투입하면 마진이 보장되기 때문이다.

즉, 토목공사까지 끝난 개발된 부지의 가격이 100만원이면 개발되지 않는 부지의 가격은 50만원이 적당하다.

물론 경사도나 위치, 공사의 난이도를 별도로 고려하여 가감해야 한다.

6) 토지관리

1. 진입로를 확보하자

모든 길은 로마로 통하고 모든 부동산은 도로로 통한다. 도로와 연결되는 진입로를 확보할 수 있느냐 확보할 수

없느냐는 토지의 시세에 결정적인 영향을 미친다. 적은 부지라면 4m 진입로, 큰 부지라면 6m 진입로 확보를

염두에 두어야 한다. 최악의 경우 사람이 보행할 수 있는 길부터 시작해서 승용차가 다닐 수 있는 소규모 진입로

순으로 시간을 두고 천천히 확보하려고 노력하여야한다.

2. 토지의 모양을 만들자

토지를 사다 보면 일정 부분의 모양이 못생긴 토지를 매입하는 경우가 많다. 한쪽이 길게 튀어나왔거나, 한쪽이

불가사리 모양이거나 하는 경우이다. 이럴 때에는 적극적으로 토지 모양 만들기를 모색해보자.

주변토지와 필지교환을 할 수도 있고,

주변 토지를 일부 매입할 수도 있다. 어떤 경우에는 시세를 좀 더 받고 내 토지의 일부를 매각할 수도 있다.

주변토지와 상호 윈윈할 수 있는 방안을 모색하면 협상도 쉬워진다.

3. 대지화를 추진하자

건물을 직접 지을 수 없는 전. 답. 임야보다는 건축행위를 바로 할 수 있는 ‘대’나 ‘장’등의 대지가 가격이 더 비싼

것은 주지의 사실이다. 개발 비용부담이 적고, 개발여건에 적합하며, 매매가 잘되는 소규모 토지라면, 대지화를

추진하라, 그러면 토지 가격을 50%에서 수백%까지 더 받을 수 있다.

4. 개발행위허가를 받아 지목을 변경하자

대규모 토지를 대지화 시키는 경우를 말한다. 물론 비용이 많이 들기 때문에 비용계획과 분양가능성을 반드시

검토해야 한다.

단계별로 여러 경우가 있다.

ㆍ군사시설 보호구역 협의만을 받아둔다.

ㆍ개발행위 허가만 받아두는 경우도 있다.

ㆍ평탄작업 등 부지 조성공사까지 해둔다.

ㆍ건축물을 짓고 준공검사를 받아서 지목변경까지 해둔다.

※ 연접 개발 제한 제도 폐지

토지가 일정 규모 이상이면 개발에 제한을 두는 연접 개발 제한 제도가 폐지되기 때문이다. 연접개발제한제도는

무분별한 개발을 막자는 취지에서 도입됐지만 오히려 개발에 걸림돌이 된다는 지적이 많다. 투기목적의 투자가

이어지면서 실수요자들이 토지 확보 시 어려움을 겪는 등 부작용이 많았다. 아예 국토부는 제도를 폐지하는

대신 도시계획위원회 심의를 강화하고 계획적 개발 기법을 도입하도록 유도한다는 방침이다. 제도 폐지에 따른

경과조치도 마련해 개발 수요에 따라 지방자치단체가 최장 2년 간 한시적으로 제도 시행을 유보할 수 있도록

한다는 계획이다.

지자체장이 독자적으로 개발행위를 허가하던 것을 도시계획위원회 심의를 거치도록 하되, 난 개발 염려가 없는

계획적 개발행위나 국민생활과 깊은 연관이 있는 소규모 생활시설, 각종 영향평가 대상 사업 등은 심의 없이도

추진하도록 했다. 비도시 지역 난 개발을 막고자 2003년 도입됐다가 2011년부터 폐지된다.

7) 농어촌 정비 법에 따른 개발 행위

이법은 농업생산기반, 농어촌 생활환경, 농어촌 관광휴양자원 및 한계 농지 등을 종합적, 체계적으로 정비,

개발하여 농수산업의 경쟁력을 높이고 농어촌 생활환경 개선을 촉진함으로써 현대적인 농어촌 건설과 국가의

균형발전에 이바지하는 것을 목적으로 한다.

(1) 농어촌 관광휴양사업

① 농어촌 관광휴양단지사업

농어촌의 쾌적한 자연환경과 농어촌 특산물 등을 활용하여 전시관. 학습관 지역 특산물 판매시설. 체육시설.

청소년 수련시설 휴양시설 등을 갖추고 이용하게 하거나 휴양 콘도미니엄 등 숙박시설과 음식 등을 제공하는

사업

② 관광농원사업

농어촌의 자연자원과 농림수산 생산기반을 이용하여 지역특산물판매시설. 영농체험시설. 체육시설. 휴양시설.

숙박시설. 음식 또는 용역을 제공하거나 그 밖에 이에 딸린 시설을 갖추어 이용하게 하는 사업

③ 주말농원사업

주말영농과 체험영농을 하려는 이용객에게 농지를 임대하거나 용역을 제공하고 그 밖에 이에 딸린 시설을

갖추어 이용하게 하는 사업

④ 농어촌민박사업

농어촌지역과 준 농어촌지역의 주민이 거주하고 있는 ｢건축법｣에 따른 단독주택(단독주택과 다가구 주택을 말한다)

을 이용하여 농어촌 소득을 올릴 목적으로 숙박, 취사시설 등을 제공하는 사업

(2) ‘한계농지’

농업진흥지역 밖의 농지 중에서 영농 조건이 불리하여 생산성이 낮은 농지를 말한다.

① 최상단부에서 최하단부까지의 평균 경사율이 15%이상이거나 집단화된 농지의 규모가 2만㎡미만인 농지

② 광업법에 따는 광업권의 존속기간이 끝났거나 광업권이 취소된 광구의 인근지역 농지로서 토양 오염 등으로

인하여 농업목적으로 사용하기에 부적당한 농지

(3) 한계농지 등의 정비

제94조에따라 한계농지등 정비지구로 지정, 고시한 지역에서는 지역 여건을 고려하여 다음 각 호와 같이

정비할 수 있다.

① 과수, 원예, 특용작물, 축산단지, 양어장 등 농림수산업을 위한 농지의 조성 및 시설의 설치

② 농어촌 관광휴양단지, 관광농원, 관광숙박시설 등 농어촌 관광휴양자원을 개발하고 이용하기위한 시설의 설치

③ 주택, 택지 및 부속 농지, 공업시설, 전시장, 박물관 등 문화예술 관련 시설, 체육시설, 청소년 수련시설, 의료시설,

교육연수시설, 노인복지시설의 설치

④ 그 밖에 농어촌지역의 개발을 촉진하기 위하여 필요한 시설로서 농림수산식품부령으로 정하는 시설의 설치

(4) 한계 농지 등 정비지구의 지정조건

① 한계농지와 그 주변 산지 등의 토지를 포함하여 20만㎡이하인 지역으로서 한계농지의 면적은 전체면적이

100분의15이상이고 한계농지를 제외한 농지의 면적은 전체면적의 100분의20미만인 지역

② 농업진흥지역이 포함되지 아니한 지역

③ 보전산지가 포함되지 아니한 지역

④ 도시지역외의 지역

[박동일 원장]

감사합니다.

[변서영]

감사합니다.

[배지수]

감사합니다👍🏻

[박남용]

감사 합니다

[이영실]

감사합니다