건축할때 행정처리 팁

[협회일꾼(총무)]

큰 집을 지을때야 건축사가 다 처리해 줘 행정적으로 할게 없지만...

농업용 창고나 농막을 지을때는 본인이 처리하는 경우가 대부분 일겁니다.

체리밭이 양평과 순천에 흩어져 있다보니  4채의 별도의 근거지가 필요했습니다.

몇년에 걸쳐서 농막을 짓고 있다보니 많은 노하우가 생겼네요.

1가구 2주택이 워낙에 무섭다보니... 1가구 1주택은 절대원칙이니....

어떤 곳은 창고로 짓고 어떤곳은 농막으로 짓고...

놀이터 지을때 필요한 소소한 팁입니다.

1. 착공신고는 건축신고필증을 수령하는날 바로 하면 많은 수고로움을 덜수 있다.   - 본래  건축물의 착공은 건축물 신축신고(신고필증발급)후 건축물에 따라 1년(신고로진행시) 또는 2년(허가로진행시)이내에만 하면 됩니다. 한번 연장도 가능하지만...하지만 이 1~2년이 정말빨라요.아차하면 1~2년이 지나가서 건축신고가 무효가 될수 있습니다. 신고후 1~2년이내에 착공하지 않으면 신고나 허가가 취소됩니다.(실제로는 청문이라는 절차때문에 즉시 취소는 안되지만 정작 살리려면 복잡해유...)  그러니  간단한 신고로 진행되는 건축물은 신고필증 수령하러 군청이나 시청에 갈때 바로 건축주 본인이가서 착공신고서 한장만 제출하면 그냥 착공됩니다. 물론 허가로 진행될 경우는 건축사 만이 착공신고가 가능합니다.(허가건의 착공신고는  개인이 하기는 불가능해유....)

착공후 준공(사용승인)까지의 기간은 정함이 없습니다. 착공신고하자마자 당일날  기초만 좀 만들어 놓고(반드시 실제 공사는 착공해야함) 100년동안 지어도 되유....(신고나 허가나 준공기한은 없음)

2. 지역에 따라 건축물의 허가 기준은 정말 다르다. 특히 진입도로 인정에 대한것은 허가 담당자에따라 엄청다르다.  그러니 한번 안되었다고 해서 포기하지 말고 담당자가 바뀌면 다시 신청해라.

예) 물을건너야 하는 논에 창고시설을 짓겠다고 신축신고를 했더니 반려되었다.   반려사유가  진입로에 세월교(비가 오면 잠기는 드럼통넣고 다리만든 교량)있을 경우에는 다른 대피로가 없다면  건축을 허가할 수 없다는 내용이었다.... 아니... 지적도상 도로가 접해 있는데 건축이 안된다니... 걍 포기하고 잊어버렸다가 내가 아무리 법을 검토해도 세월교라고 해서 건축못한다는 법조항을 찾을 수 없어서 다시 신청하러 시청에 갔더니 담당자가 바뀌었다....

여차저차 해서 작년에 세월교가 진입로로 되었다는 사유로 건축신고서가 반려되었는데  부당하니 다시검토해달라...했다....

그랬더니... 담당자가 마침 그근처 오늘 출장이니 현장에 한번 가보자고 한다....

현장에와서 보더니 순천시 조례에 위험한 진입로로는 건축을 허가해서는 안된다는 조항이 있단다....

그런데 와서 보니 차는 못다니지만 사람이 우회할 수 있는 도로가 현존하고 있어서 비상시에 대피가 가능한 지역이므로 건축이 가능한 토지라한다... 즉 진입로가 세월교일 경우 사람만이라도 대피할 수 있는 현황도로가 현존한다면 건축이 가능하다고 새로운 허가담당을 허가를 수리해줬습니다. 전담당자도 현장에 와서  지적도상 도로가 현황도로로 잘 닦여있고 차는 못지나가지만 작은 리어카나 오토바이는 잘빠저나간다는 알면서도 반려했는데 새로운 담당은 허가를 내줬습니다. 사람마다 다릅니다.

결국 창고로 잘지었네요....

3. 정식 신고된 농막이 있을경우 특정지역은 농지 매매불가...농막은 지역마다 천차만별이니 반드시 군청이나 시청에가서 확인한후 결정해야 합니다.

예를 들어 양평군은 농막을 농업용창고시설 즉 정식건축물로 신고처리 합니다. 그러므로 건축물대장이 생성되며 농지나 건축물매매가 가능하며 특히  3년마다 다시 연장(불법에 신경쓸 필요없음)할 필요가 없습니다.

하지만 순천시는 농막은 가설건축물로만 신고 받아서 건축물대장도 안나오고 3년마다 연장(연장시 현장방문이나 위성사진으로 불법사항체크)해야 하며 소유자 변경(매매등)도 불가능하고 농지매각시 허가받은 농막이라도 반드시 철거해만  농취증(농막존재시 농지매매불가)이 발급됩니다.

그러니 순천지역은 불법농막이 더 이익이고

양평지역은 합법농막이 답입니다.

4. 어떠한 경우 어떤 유혹에도 절대로 주택으로 지으면 안된다!.

일순위는 농막으로  - 건축설계및 토목설계(형질변경)불필요 약 천만원정도 세이브...(정화조설치가능) 양평은 싱크대설치는 준공후에야 가능 순천은 싱크대 화장실모두 농막신고후 즉시가능, 양평은 싱크대설치가 불가이나 준공후 영원이 확인하는 법이 없는 정식 건축물이므로 준공후에 싱크대를 설치합니다.  즉 농막은 정화조 싱크대모두 가능하고 비용이 가장저렴하죠. 농지법 위반되 없고...

이순위는 창고로  - 농막+700만원(정화조 설치불법 , 싱크대가능) 창고는 정화조설치가 불법입니다. 이건 해결이 안됩니다. 정화조불법설치는 처벌이 어마무시 합니다.  그래서 창고로 지을 경우 정화조 문제는 별도(정화조후단에 퇴비사로 배출하는등 공공수역으로 방류금지)로 해결해야 합니다.

삼순위는 근린생활시설(사무실(농막+1천만원 정화조설치가능 싱크대가능)) 로 지어야 하고 위3가지가 아니면 건축을 하면 절대로 절대로 안됩니다.

너무길어져서..... 오늘은 이만...