지역분석 원당 재개발 지역 손품 임장기 및 수익률 분석!

[_태자]

안녕하세요 태자입니다.

원당 1구역 재개발에 대해서 조사한 정보 올려드립니다.

현재 원당 1구역 2020.04.10 사업시행변경인가 승인 상태이며시공사는 포스코, 한화 컨소시엄으로 2,601세대(조합원1,770세대) 분양 예정인 대단지입니다.

올해 6월 들어서 부동산 정책들이 대거 쏟아지고 있는데요. 다주택자에 대한 규제가 심해져서 주택 투자는 점점 더 어려워지고"똘똘한 한 채"라는 말이 등장할 정도로 다주택자에 대한 불이익이 가중되고 있습니다.

요즘 이 시점에는 무주택자에게 기회가 될 수 있기에 무주택자인 저도 일단 똘똘한 한 채를재개발 재건축에서 갖기 위해 열심히 알아보던 중 발견한 곳이 원당 재개발 지역이었습니다.

현재 원당 재개발 지역은 조정 지역이면서 토지거래허가구역으로 실거주가 가능한 사람만 들어갈 수 있는 상황으로 몸테크를 해야되는 지역 입니다!

지구 현황

출처. 원당 1 구역재개발조합

원당 1구역 조감도

원당 재개발구역은 1구역, 2구역, 4구역, 8구역 총 4곳이 있습니다.6구역, 7구역, 5구역, 3구역은 해제된 상태이며진행속도는 원당4(관리처분인가), 원당1(사업시행인가), 원당2(조합설립인가), 원당8(정비구역지정예정)순으로 빠르게 진행 중입니다.

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교통 호재

○고양선 신설 계획

고양선 철도 계획

고양선은 서울 지하철 6호선 새절역, 향동지구, 창릉 신도시, 화정·행신지구, 대곡역, 고양 시청을 연결하는 노선으로 길이 14.5km에 7개 역이 신설될 예정이며 예비 타당성 조사 없이 신속히 추진 됩니다.

통상 예타는 2~3년이 소요되기 때문에 예타 없이 추진된다는 것은 창릉 지구 신도시 입주민의 교통 불편이 빠른 시간에 개선될 전망이며, 이는 100% 광역교통부담금으로 추진하는 사업이기 때문에 재정이 투입되지 않아 예타 대상이 아닙니다.

한국토지주택공사가 100% 재원을 부담하는 방식으로 진행될 것으로 보이며 국토교통부는 신설 고양선을 창릉 신도시 입주 시기에 맞춰 운행할 수 있도록 2028년 개통 예정인 서부선(서울대 ~ 노량진역 ~ 여의도 ~ 신촌 ~ 새절역)보다 빨리 개통할 계획이라고 합니다.

○교외선 재개통 추진 중

 

교외선은 대한민국이 경제부흥을 위해 한창 노력하던 1963년 능공역과 의정부역을연결하 31.8km 구간에 설치된 철도 노선입니다.

교외선은 의정부와 양주 등 경기북부 지역 주민들의 서울로 집이 할 수 있는방법 중 하나였을 정도로 중요한 역할을 담당했지만, 서울외곽순환고속도로가개통하면서 수요가 급감하여 결국 개통 42년 만인 지난 2004년 더 이상 열차가다지니 않는 선로가 되고 말았다고 합니다.

하지만 최근 고양, 양주의 인구가 143만에서 19년 9월 기준 173만 여명으로 약 20% 증가한만큼 교외선 운행 재개 시 경제성 확보에도 긍정적 영향이 있을 것으로 내다보고 있습니다.

https://youtu.be/hHidG9WEv3o

특히 교외선은 아직 역사와 선로가 그대로 남아있는 노선으로 새롭게 노선을 구축하는 데 소요되는 예산도 절감할 수 있다고 하며 이에 따라 경기도를 비롯한 교외선이 지나는 지자체인 의정부시와 양주시, 고양시는 지난해 9월 '교외선 운행 재개 및 전철화 구축을 위한 업무 협약'을 체결했다고 합니다.

당시 협약을 바탕으로 경기도 등 4개 지자체는 현재 교외선 운행 재개와 관련한 타당성 용역 심사를 진행 중에 있다고 합니다.

○고양 시청 이전 부지 확정

고양 시청 이전부지

고양 시청 이전 부지도 대곡 vs 원당 팽팽하게 맞서던 중 결국 20.05.14 주교동 제1공영주차장 고양선 고양시청역 예정부지 바로 옆에 새 청사 건립지로 선정됬습니다.

○대곡 복합 환승센터

위 지도와 같이 계획된다면 현재 운행 중인 3호선, 경의중앙선 외에추가적으로 GTX-A, 대곡-소사선(21년 개통 예정), 교외선(추진 중), 고영선(추진 중)6개 역이 생기는 복합환승센터로 계획대로 진행된다면 대곡역은 천지개벽할 예정입니다.

그렇게 된다면 대곡역 바로 한두정거장 위치에 있는 원당 재개발 지역이 수혜를 입을 것이라 판단 됩니다.

하지만 아직 마스터플랜도 나오지 않은 상태로 대곡역 주변 그린벨트를 단독으로 풀 수 없어 개발에 차질이 생기고 있습니다.

http://www.mygoyang.com/news/articleView.html?idxno=55324

대곡역 복합환승센터, 역세권 개발과 함께 진행… “단독 사업 불가” - 고양신문

“그린벨트 단독으로 풀 수 없어”역세권 개발, 사업주체도 미정작년 예타통과 불발, 더디게 진행철도공단 빠지고 LH 참여 타진[고양신문] GTX-A 킨텍스역의 복합환승센터 계획이 사실상 폐기된 가운데, 고양시 ...

www.mygoyang.com

원당 재개발 수익률 분석

부동산 전화임장을 통해서 원당1, 2구역 매물을 손품 조사해서 수익률 계산해보았습니다.(34평 기준)표대로만 간다면 수익률이 어마어마해 보입니다^^;;

하지만 내 조건에 맞게 전세대출을 상환 후 무주택 실거주 주택담보대출 + 신용대출로 최대한 레버리지를 일으켜 들어간다고 가정했을 때이며, 아직 주변에 신축 대장 아파트가 없는 관계로 부동산 사장님들의 미래의 예상 가격에서 조금 보수적으로 생각한 주변대장시세 입니다.

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이상으로 초보 부린이의 원당 재개발 지역의 손품 조사기를 마치겠습니다.

맞지 않은 내용이 있다면 고수님들의 지적과 고견 부탁드립니다.

행복한 하루 보내세요^^

제블로그 링크 공유합니다^^

https://blog.naver.com/pth9022/222052621010

[삼일공]

좋은글감사합니다^^

[_태자]

감사합니다^^

[파리감자]

좋은글 감사합니다^^

[_태자]

감사합니다^^

[그린티01]

글 잘 봤습니다. ^^ 관심있었던 지역인데 좋은 정보 감사해요^^

[현명한선택]

입지분석부터 수익률까지, 너무 좋은글 잘보았습니다 감사합니다 !! ^^

[산토깽이]

좋은 글 잘 보았습니다.^^