세종 등 상업시설 비율 낮아 희소성↑…분양가 적정성이 관건
불·편법 계약 조심, 독소조항 등 계약서 미리 확인해야
시중은행 예금금리가 1%대로 떨어지며 상가와 오피스 등 수익형부동산이 대안 투자처로 주목받고 있다.
여윳돈을 굴리려는 투자자들이 예금금리보다 수익률이 최소 2배 이상 높은 수익형부동산으로 몰리면서 오피스와 상가 자산가치도 덩달아 상승하는 모습이다.
다만 수익형부동산은 공실이 장기화될 경우 손실 폭이 커질 수 있고 불·편법 계약에 피해를 보는 사례도 발생하고 있어
투자에 앞서 배후수요와 계약 조건 등을 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다.
◇위례·세종 등 투자성↑…3.3㎡ 평균 3000만원 이상은 조심
19일 국토교통부에 따르면 지난해 상가의 투자수익률은 평균 6.3%를 기록했다. 투자수익률이란 영업을 통해 얻은 수익과 건물의 자산가치 변동분을 더해 계산한 값이다.
오피스 투자수익률은 지난해 5.91%를 기록했는데 상가와 오피스 모두 국고채(2.59%)와 정기예금(2.44%) 수익률을 2배 이상을 웃돌았다.
수익형부동산의 투자가치가 상대적으로 상승하면서 개발호재와 배후수요가 풍부한 상권에 대한 관심도 커지고 있다.
업계에서는 위례신도시와 마곡지구, 세종특별자치시 등에서 공급되는 상가가 유망 투자물량으로 꼽힌다.
이들 지역은 인구유입이 꾸준히 늘고 있어 상권 형성이 완료되면 안정적인 수익을 기대할 수 있어서다.
세종시는 지난해 말 3단계 중앙행정기관 이전이 완료되며 36개 중앙부처, 14개 국책연구기관 종사자 1만6000명이 근무하고 있다.
행정기관 이전이 시작된 2012년 이후 인구도 꾸준히 늘어나 지난해 말 세종시 인구는 15만8844명(외국인 포함)을 기록하고 있다.
반면 이 지역 상업시설 비율은 2%로 분당(8.5%)과 일산(8.0%), 김포(3.6%), 판교(3.0%)에 비해 상대적으로 낮다. 그만큼 상가 등 수익형부동산의 희소성이 높다는 의미다.
박대원 상가정보연구소 소장은 "위례신도시는 8호선 우남역과 복정역, 5호선 마천역, 경전철 위례∼신사선과 연결되는 트램라인을 따라 상가들이 들어서
상권 활성화가 빠르게 이뤄질 것으로 보인다"면서 "마곡지구 역시 상업시설 비율 낮아 1기 신도시들에 비해 투자가치가 높은 편"이라고 말했다.
박 소장은 "다만 신규로 공급되는 상가는 분양가격이 적정한지 파악하기가 쉽지 않다는 점이 문제"라며 "신도시나 택지개발지구 상가는
분양가가 3.3㎡ 평균 3000만원을 넘어서면 일단 거품이 낀 것으로 보는 게 옳다"고 조언했다.
◇계약 주체, 독소조항 꼼꼼히 확인…불·편법 계약 '예방'
분양가격이 적정하다고 판단했다면 다음으로는 계약과 관련된 조건을 철저히 확인해야만 한다.
투자자가 관련법을 모른다는 약점을 이용한 불·편법 계약에 손해를 보는 사례가 적지 않아서다.
미리 세입자를 구해놓고 공급하는 이른바 선임대상가는 임대차 계약주체가 상가를 분양하는 시행업체인지 여부를 반드시 확인해야 한다.
계약주체가 분양대행 업체라면 사기일 위험성이 크기 때문이다.
보통 선임대상가는 계약금 1000만원 정도를 받고 임대차 계약을 체결한다. 분양대행업체는 상가분양을 성사시키면 한 건에 2000만원의 수당을 받는다.
이 때 분양대행업체가 가짜 세입자를 내세우고 분양을 성사시킨 뒤 이 세입자가 임대차 계약을 파기하게 되면 공실에 따른 피해가 모두 투자자에게 전가된다.
임대차 계약금 1000만원을 날려도 수당에서 남는 1000만원을 가짜 세입자와 분양대행업체가 나눠 가지는 식이다.
계약주체가 시행업체인지를 확인했다면 독소조항이 포함됐는지 여부도 살펴야 한다.
입점지연에 따른 지체상금 부담을 피하고자 시행업체가 수분양자 몰래 계약서에 특약을 집어넣는 경우가 많아서다.
상가분양은 계약서 표준약관에 따라 입점 예정일이 지연되면 분양업체가 수분양자에게 이미 납부한 금액을 기준으로 연체요율을 적용한 돈을 지체상금 명목으로 보존해줘야만 한다.
시행업체가 이를 피하고자 계약서에 삽입하는 독소조항은 천재지변, 행정명령은 물론 기타 사유로 업체가 입점지연을 통보하면 수분양자는 지체상금을 요구할 수 없다는 특약이 일반적이다.
분양 계약서는 특별한 요구가 없는 한 계약금 일부를 입금한 이후 공개가 이뤄져 투자자들이 사전에 이같은 독소조항을 파악하기도 어렵다.
업계 관계자는 "계약금을 입금하기 전 미리 계약서 공개를 요구하고 자금관리 등을 믿을만한 신탁회사가 맡고 있는지를 확인해야 한다"며
"선임대상가는 세입자가 일방적으로 계약을 파기하면 분양 계약이 자동 해지되고 계약금을 반환받을 수 있다는 특약을 넣는 것도 안전장치가 될 수 있다"고 말했다.
(서울=뉴스1) 임해중 기자