서울 아파트값은 조정중. 그러나...

[빨간쪼끼]

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8.2대책이후 아파트값은 조정중이다. 특히 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 등 3중  규제를 받는 서울이 그렇다.  

8.2대책으로 투기지역으로 지정된 서울 11개구 과천 세종은 혼돈의 시장이다. 주택담보대출은 물론 분양권 중도금대출과 정비사업의 이주비대출이 막힌데다 투기과열지구로 지정된 서울 세종은 조합원 지위위 양도가 금지됐다. 

8.2대책의 충격이 가시기전에 9월 초 문재인정부는 가계부채 종합대책과 주거복지 로드맵을 발표할 예정이다.  

서울에서 투기지역으로 지정된 강남4구와 용산 성동 마포 양천 등 11개구는 아현뉴타운 한남뉴타운 등에서 급매물이 2천만~5천만원 낮게 매물이 나오고 있다. 하지만 급매물이 많지 않고 하락폭이 크지 않다. 대기 매수자의 가격 눈높이를 맞추지 못해 거래가 쉽지 않다. 

투기지역이 아닌 나머지 14개구 서울 투기과열지구도 조정장세가 완연하다. 장위뉴타운의 경우 실투자비(매매가-전셋값) 5천만원 안팎에 급매로 나왔다. 흑석뉴타운 북아현뉴타운 은평구 응암동 재개발구역과 수색증산뉴타운 등 인기 정비사업지에서 권리가액 프리미엄이 조정되고 있다. 하지만 역시 매물이 많지 않고 프리미엄 하락폭도 적다. 

가격 하락폭이 큰 지역은 투기지역으로 지정된 세종이다. 특히 분양권의 경우 8.2대책 이후 5천만원 이상 프리미엄이 떨어진 급매물이 출현중이다. 새종 분양권에 중도금 대출을 받았다면 서울 등 전국에서 추가 대출을 받을수 없기때문이다. 따라서 서울 투자자들이 주택수를 줄이는 과정에서 입주를 앞둔 세종 분양권을 처분하고 있다.

세종은 입주아파트의 전세가율이 40%까지 추락했다. 전세금으로 잔금을 충당하기가 어렵다. 

투기지역 투기과열지구 주택시장은 최소한 10월까지는 심리적 공백기가 지속될 것이다. 전세 재계약을 앞둔 세입자의 선택이 중요하다. 물론 전세보다 매매를 선택해야 한다. 

8.2대책 이후에도 수도권 분양시장은 여전히 뜨겁다. 비조정대상지역은 재고아파트 가격이 내리지 않고 있다. 강보합세에 매물이 사라졌다. 풍선효과가 나타나고 있다.  

아래는 갈아타거나 무주택자의 내집마련 등 실수요자가 명심해야 할 팩트다.  

-주택시장은 일정한 주기(상승장+하락장 기간)가 있다. 그것이 14년인지, 17년(한센사이클)인지는 지나가봐야 알 수 있다. 규제책으로 상승장이 하락장으로 바뀐 적은 없다.  

-2010년 이후 수도권 아파트값 하락은 참여정부의 규제정책때문이 아니다. 수도권 2기 신도시 등 입주물량 과잉에 글로벌 금융위기가 겹쳤기 때문이었다.  

-집값의 가장 큰 변수는 신규주택공급물량이다. 공급이 일정기간 줄면 집값은 올랐다.

-규제정책은 공급감소를 가져왔다. 그리고 5년후 집값 급등이라는 시장의 역습을 받았다.  

-인플레이션시대가 시작되면 자산가치는 쉽게 하락하지 않았다. 아파트는 한국에서 대표적인 자산이다.

당신이 지금 집을 살 능력이 있다면 살까 말까를 고민할 필요가 없다. 지금 급매물을 사라. 늦어도 매도자 매수자 모두 멘붕에 빠질 10월까지 사라. 혼돈의 시기는 기회다. 저가로 살수 있는 기회다. 급매물이 나오면 가장 먼저 연락을 받을 수 있도록 중개업소와 신뢰를 쌓아라.

2015년 10년만에 찾아온 상승장에서 2017년 문재인정부에서 8.2대책으로 인해 싸게 사서 비싸게 팔 기회가 왔다.  

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[세라미스]

확실히 타이밍을 잡는게 관건이긴한데... 거기에 투자할 자금이 없는게 문제네요. 빨쪼님 좋은 기사 고맙습니다. ^^

[파촐리]

1가구 다주택자인데 집을 사도 될까요?