<P>텐인텐은 게시글은 재밌지만 전체적인 분위기는 어두운거 같습니다...부산경제가 과거부터 현재까지 좋은적이 없고</P>
<P>미래상황도 별 나아질게 없다보니 아파트게시판도 더더욱 침울한듯...</P>
<P> </P>
<P>여전히 해운대와 비해운대, 해운대 내 비슷비슷한 아파트들끼리 비교하면서 좋은 정보도 있지만 흘려버려야할 글도 많이</P>
<P>보이네요. 게시판 글이든 신문기사든 슈퍼가게 아줌마 얘기든 추측성 얘기는 그런갑다하고 넘어가고 사실만 뽑아서 잘</P>
<P>정리하고 정말 중요한건 발품을 많이 팔아야죠....</P>
<P> </P>
<P>그럼 몇가지만 대충 정리해보면...</P>
<P>우선 해운대, 그 중 우동쪽이 어느정도 비싼가, 다른 동네와의 갭은 지금이 최대일까 더벌어질까..하는 궁금증</P>
<P>뭐 제가 정리한 결론은 더 벌어진다입니다. 이러굴려도 저리굴려도 절대가치는 더 벌어진다로 굳혀집니다.</P>
<P>(투자가치는 다른방법으로 접근해야겠죠..)</P>
<P> </P>
<P>현재 양극화를 가장 잘보여주는 동네인 서울 아파트를 보면..</P>
<P>가장비싼 강남구가 제곱미터당 평당 평균 1043만원, 가장싼 금천구가 302만원..3.5배 정도</P>
<P>개봉동과(176만원) 개포동(1297만원)...한끗차이 글자지만 7배가 넘는 극과극의 가격차이를 보여줍니다.</P>
<P>그나마 강남이 떨어지고 금천구로쪽이 재개발 기대에 폭등하면서 갭이 줄었지만 한때 10배 이상의 차이를 보인 동넵니다.</P>
<P>그럼 부산은</P>
<P>해운대구(188만원) 수영구(200만원)...수영구가 더 비쌉니다. 제일 싼 사상구 108만원....2배 안되죠.</P>
<P>우동(245만원) 수영동(229만원) 민락동(227만원) 남천동(226만원)...중동(208만원) 좌동(178만원)..</P>
<P>제일 비싼곳은 우동이 아니라 동대신동 2가(247만원)입니다..ㅋㅋ...삼익아파트 하나밖에 없어서. </P>
<P>제일 싼 곳은 신선동, 신평동, 반송동(90만원)..우동보다 2.5배정도 싸죠.</P>
<P>참고로 해운대 신시가지가 서울 최저가 달동네 공장촌 개봉동과 비슷하군요...정말 암울합니다.</P>
<P> </P>
<P>그럼 현 시점에...부산이 서울처럼 더 심한 양극화의 길을 갈것인가...현재의 양극화 갭을 줄일것인가..에 대한 </P>
<P>정답은 없겠지만 개인적으로는 양극화 갭이 서울을 따라가거나 더 벌어질거라 봅니다.</P>
<P>전반적인 경기상황과 부산주택의 수익성 구조상....전에 제가 하위 30%정도 주택은 쳐다보지 마라고 얘기했는데..</P>
<P>까놓고 얘기하면 제 지인들에게는 부산 몇몇지역을 제외하고는 투자가치로는 쳐다보지도 말라고 말해왔습니다. </P>
<P>2000년대 들어 부산의 주택상승률이 물가상승률이나 임금상승률, 특히 주택건축비나 분양가 상승률에 비하면 </P>
<P>완전히 쪽박을 찼는데...결론적으로 향후 15년이 넘어가서 리모델링이나 재건축이 되어야할 대다수의 부산아파트 중에</P>
<P>현재의 아파트가격 수준이 유지된다면 사업가능성이 있는곳이 거의 없습니다. 일반 주택 재개발은 더 할말 없고요. </P>
<P>송파가락이나 광교신도시의 기본건축비가 평당 700이 나왔는데...부산은 지가가 0원이라 잡고 가장싸게 평당 500에</P>
<P>짓고 이자비용 마케팅 등등해서 평당 600에 건설사 이익없이 분양해도 안팔릴 아파트가 대다숩니다..땅값이 0원은 없겠죠.</P>
<P>메트로가 평당 600이 안되는데 말 다했죠....................한마디로 10년 정도 이 상황이 계속되면 정말 고담시티가 되는거죠. </P>
<P>그나마 센텀마린같은 바닷가 특정지역 매립지나 대규모 개발지구에서의 신규주택만이 수익성을 보여줬고 그 여파로 인근</P>
<P>주택까지 최근 상승분위기를 탔는데 여기 게시판의 여러회원분들처럼 그 가격이 거품이라서 다시 평당 700수준으로 </P>
<P>떨어진다면....기존 주택지는 희망이 전혀 없습니다.... 해운대 센텀마린을 위시해 용호동, 남천동, 문현단지, 시민공원,</P>
<P>사직동 등등이 지속적인 보합이나 가격하락을 보인다면 나머지 지역은 뭐 50년이 지나도 도배장판만 새로해서 살아야죠...</P>
<P>아마 돈 내고 폐차하듯이 집도 그꼴이 날 수 있습니다. 서울은 뉴타운 재개발 등등으로 이런지역도 희망이 있는데 부산은</P>
<P>뉴타운, 재개발...먼나라 얘깁니다. 쉽게 말하면 땅값이 제 가치가 없는데 그위의 건축물은 중고차와 같은 운명입니다.</P>
<P>경기가 좋아지면 좋아지는대로 양극화...나빠지면 나빠지는대로 양극화...</P>
<P> </P>
<P>두번째로 전세끼고 구입하는 레버리지 효과..</P>
<P>전세가 비율이 높은곳이 향후 투자수익이 높을거라 쉽게 생각되는데...그렇게 따지면 해운대는 투자수익 0 이죠.</P>
<P>이부분을 여기저기 비교하고 과거결과를 유추해보면.........</P>
<P>일례로 메트로 32평 18000만원..전세 13000만원 5000만원에 구입.</P>
<P>센팍 32평 40000만원 전세 16000만원 23000만원에 구입.</P>
<P>똑같은 수익률 100%로 잡았을때...메트로는 27% 상승해서 23000만원이 되면 5000만원을 벌죠</P>
<P>센팍은 57% 상승해서 63000만원이 되어야 23000만원을 법니다..</P>
<P>두곳의 수익률은 똑같이 100%지만 아파트 가격상승률은 센팍이 30%가 더 높죠.</P>
<P>(요게 이해가 되면 강남의 비상식적인 가격상승 과정이 이해될겁니다...물론 제 판단엔 주민담합이 일등공신이지만)</P>
<P>저평가된 곳과 호재가 있어 추가상승을 노리는 곳......많은 분들이 두 곳 중 어디를 선택할까 정확한 계산과</P>
<P>미래예측 없이 분위기를 타는데...........수익률은 메트로가 더 높다고 가정해도 결과론적으로 두곳의 가격갭이 </P>
<P>더 커질 확률이 훨씬 높습니다. </P>
<P>즉 재건축단지나 휑한 개발지역 땅에 서있는 전세가 비율 낮은 신규아파트가 기존아파트보다 더 높은 가격상승을</P>
<P>보이는 이유는 투입되는 자본의 크기가 다르기에 타아파트와 동일하거나 오히려 적은 수익이 나도 가격은 훨씬 많이 </P>
<P>오르는 현상이 나타나죠........즉 인기지역과 비인기지역의 양극화는 산술적으로 자연스럽게 일어난다는거...</P>
<P> </P>
<P>그럼 이제 각개 아파트로 들어가서..</P>
<P>게시판에 특정아파트의 가격을 온동네 평균가인거처럼 얘기하는 경향이 있는데...</P>
<P>전면조망 나오는 평당 2000천 넘어가는 종합부동산세 과세대상 371세대(마린지역) 얘기는 마린에서도 10%, 부산에서는</P>
<P>0.03%의 세대인데 이곳을 가지고 저 곳에 사는 사람이 이해가 안된다, 나는 죽어도 바닷가에 못산다, 과시욕이다...이건 별로</P>
<P>생산성 없는 얘기고...게시판의 특성상 투자를 목적으로 하니 자기 취향은 아니더라도 최고가 주택에 대한 특성(입지, 커뮤니티, 학군, 디자인 등등)을 잘 살펴보면 향후 트렌드와 중소형이라도 타아파트 투자가치비교를 하는데는 큰 도움이 되리라</P>
<P>봅니다.</P>
<P> </P>
<P>위에 대충 동네별 시세를 적었는데..</P>
<P>각개로 쪼개면...30평대</P>
<P>평당 600 이하....우동현대, 메트로</P>
<P>평당 7~800....우동롯데, 부암쌍용스카이, 삼환, 민락푸르지오, 동부센트레빌, 신시가지(비역세권)</P>
<P>평당 8~900...사직쌍용예가, 세한센시빌, 하이츠자이, 반도보라빌, 신시가지(역세권인기단지), 대연푸르지오</P>
<P> 경동, 대우동삼..</P>
<P>평당 9~1000...민락아이파크, 수영협성, 수영현대, 거제월드메리드앙, 삼익비치, 삼호가든</P>
<P>평당 10~1100...동부올림픽, 코오롱하늘채,경남마리나,대우마리나,KCC스위첸</P>
<P>평당 1200~1300...센텀파크</P>
<P>평당 1500~...트럼프월드</P>
<P> </P>
<P>50평대 이상....대부분 조망권이 있는 아파트기준</P>
<P>평당 800~900 경동</P>
<P>평당 900~1000 트럼프센텀II(비조망) 우동하이페리온(비조망) 경남마리나 </P>
<P>평당 1000~1100 하이츠자이</P>
<P>평당 1100~1200 달맞이경동메르빌, 우동하이페리온(사이조망), 베네시티(사이조망)</P>
<P>평당 1200~1300 센텀파크, 까멜리아</P>
<P>평당 1300~1400 삼익비치</P>
<P>평당 1400~1500 코오롱하늘채</P>
<P>.</P>
<P>.</P>
<P>평당 1800~ 트럼프월드, 까멜리아 1라인 등 기타 마린 전면조망권 371세대.</P>
<P> </P>
<P>대충 열거했는데........우동의 독주라고 보기에는 무리가 있죠. 위의 시세표도 수영,남천,민락과 별차이 없습니다.</P>
<P>또한 조망권 대형주택들...평당가격으로 따지면 마린도 보통급들은 인근지역보다 그다지 비싸지 않습니다.</P>
<P>특히 베네시티같은 경우 평당 천에 턱걸이 하는 사이조망 물건들 발품팔면 충분히 구할 수 있죠.</P>
<P>............................평이 넓어서 그렇지 평당가로 따지면 딴세상은 아닙니다.(5월 기준 마린 평균시세 평당 1057만원)</P>
<P>베네시티 같은 최신건물과 최고급자재 넓은 공원같은 공용시설...상가는 말할 필요도 없고..</P>
<P>비록 사이조망이지만 이곳이 마린 외 우동의 다른 큰 평형대와 평당가가 큰 차이없고...조망좋은(하지만 영구조망</P>
<P>보장은 없는) 하이츠자이나 달맞이경동, 코오롱하늘채와 입지적으로 비교했을때???...........</P>
<P>결론은 발품을 팔아라...라고 밖에...</P>
<P> </P>
<P>위에 대략의 평단가를 봤을때 해운대가 기타지역보다 특별히 비싸다는 생각은 안들겁니다.</P>
<P>그럼 좀 더 발품 팔면서 자세히 보면.....전세가도 알아보고...전 다 파악하고 있지만 괜히 얘기가</P>
<P>길어지니 생략하고.</P>
<P>같은 동네/같은입지의 아파트간 신축과 구형아파트의 평당가격갭 비교,</P>
<P>같은 동네/같은입지의 아파트간 중소형과 대형아파트간의 평당가격갭 비교,</P>
<P>그 결과를 다른 동네/다른입지간의 상호 비교까지 해보시면......대략의 답(후보군)이 보일겁니다. </P>
<P>마지막으로 전세가 비율에 따른 실제 투자비용에 따른 수익률 예측 ...</P>
<P>까지 해보시면 위에 나열한 아파트 중에 본인의 자본금 규모에 따른 후보 순서가 딱 나올겁니다..</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P>현재의 부산상황은 무주택자나 중소형평형대 자본동원이 가능한 분들에게 위에 나열한 곳 중 일부는 </P>
<P>아주 좋은 기회라고 봅니다... </P>
<P>여러규제로 인해 돈있는 부자들의 자금이 부동산 여기저기 투자할 수 있는 여건이 되지 못하는 상황에서</P>
<P>당분간은 대형이 횡보하는 동안 중소형이 실소유 위주로 움직이고.....</P>
<P>여러 분석과 발품을 팔아 신축/구형, 중소형/대형간의 가격갭을 줄일 여지가 있는, 즉 수익률이 보이는</P>
<P>곳을 선점하면서 수익극대화......(제가 서울에서 자본금이 없을때 써먹은 방법입니다..)</P>
<P>하지만 자금여건이 되는 분은 굳이 이럴필요는 없어보이고 현재 가격갭이 적은 중대형 바로 선점. </P>
<P>(고가주택/다주택 규제완화 또는 경기가 좋아질 경우, 해운대의 호재가 예상대로 가격에 영향을 미치기 시작할때....</P>
<P>지금의 신축/구형간의 가격갭..중소형/대형간의 가격갭이 비정상적인 곳은 정상적으로 돌아오겠죠....)</P>
<P>해운대쪽 오래된 중소형과 신규대형주택간의 가격갭이 타지역보다 훨씬 적거나 오히려 가격역전이 일어난게</P>
<P>보일겁니다....반대로 타지역은 신축대형과 오래된 중소형 가격갭이 훨씬 큰게 보이죠...</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P>시장을 개인이 막고 불평해봐야 아무 소용없습니다. 흐름을 잘 타야죠.</P>
<P>강남이 엄청난 가격상승을 할 것을 뻔히 알면서도 당시 자본이 없어 엘로칩만 공략했지만...</P>
<P>강남을 하나들고 있는거와 엘로칩을 하나 들고 있는 결과는 당연 강남의 압승.</P>
<P>하지만 엘로칩을 잘 굴리고 시장의 흐름을 잘 탄다면 강남을 따라잡을 자본이 생깁니다...</P>
<P>그 후엔..강남 잡고 요트 타야죠~</P>
<P> </P>
<P> </P>
<P> </P>
<P>ps. 가끔 강서구나 사하구 등 부산서쪽지역을 문의하는 분이 계신데...전 그 곳 잘 모릅니다.</P>
<P> 그쪽은 동쪽과는 별 상관없고....실제 인구유출(수도권보다는 부산인근 경남쪽이 많죠)</P>
<P> 대부분 부산서쪽에서 일어나고 그 이유는 창원, 김해, 진해, 양산...특히 그 쪽도 신도시가 </P>
<P> 확대되면서 부산인구(대부분 서쪽인구)를 빨아들이는데 개인적으로는 부산발전을 위해서는</P>
<P> 정관쪽보다는 강서쪽에 먼저 신도시가 생겨 경남보다 경쟁력있는 주거지로 인구유출의 </P>
<P> 방패막이 되줘야했는데 좀 안타깝네요...서쪽은 동쪽과 비교하지말고 위 4개시와 비교하는게</P>
<P> 오히려 더 도움이 될겁니다........그리고 이미 구입하고 어떨까요?라고 물어보면 답변 안합니다.</P>
<!-- -->
첫댓글좋은 글 잘봤습니다. 감사합니다. 하나 여쭈어봐도 될런지요? 저도 동쪽끝 정관, 서쪽끝 강서가 중요하다 생각합니다. 서쪽끝은 토왕님 말씀에 동의하구요. 동쪽끝인 해운대/정관이 울산 수요 흡수를 위해서 중요하지 않을까요? 그리고 주변 인프라 완공후(도로 등)정관쪽의 해운대 후광은 어떻게 생각하시는지요?
전 부산집값 많이 폭락햇으므로 IMF오지 않는 이상은 안떨어질거라 생각합니다.근데도 부산분들은 많이 떨어질거라 생각하시는데...개인의 생각이므로 뭐라고는 말하지 않지만 왠지 부산분들이 아닌거 같습니다.부산 지금 보면 가격 올라줄곳 참 많으나 요지부동으로 가격이 안움직이고 있습니다.물론 나라경제가 휘청해서 그런거 일수도 있겠지만 반대로 경기만 살아난다면 가격 참 많이 상승할 지역 뻔히 예상됩니다.부산 싸도..너무 쌉니다..글 잘읽었고요.항상 감사드립니다^^~
님이 진정 고수님이십니다^^ "부동산은 발품이다"에서 한가지 더 "부동산은 분석"이다를 얘기해 주시는 글인 것 같습니다. 추측성 얘기는 참고만하고 사실만 뽑아서 취하라는 말씀이 참 공감이 가는 말씀입니다. 그런데 그 사실을 추출해 내는 과정이 어렵고 또 그것을 분석하는 분석력 또한 갖기가 어렵습니다. 좋은 글 많이 올려주셔서 이런 중생도 부동산에 혜안을 가질수 있게 해 주십시오^^ 좋은 글 잘 읽었습니다.
첫댓글 좋은 글 잘봤습니다. 감사합니다. 하나 여쭈어봐도 될런지요? 저도 동쪽끝 정관, 서쪽끝 강서가 중요하다 생각합니다. 서쪽끝은 토왕님 말씀에 동의하구요. 동쪽끝인 해운대/정관이 울산 수요 흡수를 위해서 중요하지 않을까요? 그리고 주변 인프라 완공후(도로 등)정관쪽의 해운대 후광은 어떻게 생각하시는지요?
와~ 정말 대단한 분석입니다... 오늘 정말 좋은공부하고 갑니다... 감사합니다...
언제부터인가 토왕님 매니아입니다 ㅋㅋ 짝짝짝!!!!
전 부산집값 많이 폭락햇으므로 IMF오지 않는 이상은 안떨어질거라 생각합니다.근데도 부산분들은 많이 떨어질거라 생각하시는데...개인의 생각이므로 뭐라고는 말하지 않지만 왠지 부산분들이 아닌거 같습니다.부산 지금 보면 가격 올라줄곳 참 많으나 요지부동으로 가격이 안움직이고 있습니다.물론 나라경제가 휘청해서 그런거 일수도 있겠지만 반대로 경기만 살아난다면 가격 참 많이 상승할 지역 뻔히 예상됩니다.부산 싸도..너무 쌉니다..글 잘읽었고요.항상 감사드립니다^^~
대단한 분석의 글 잘 보았습니다.
토왕님!! 쪽지좀 올렸습니다 죄송!!
토왕님의 식견에 다시 한번 놀랐습니다...역시 고수는 뭐가 달라도 다른것 같네요...
감사합니다 이쯤에서 글한번띄워주실줄알았는데 역시기대를저버리지않고 많은공부되었습니다.
이렇게 분석해야 돈을 버는군요....^^ 이제 주식은 공부는 어느정도 됐고....부동산공부를 또 해야겠군요.....^^;;
짝짝짝!!~~ 정말 고수님이십니다....토왕님 꼭~ 강남잡고 요트타세요...저는 마린잡고 요트 탈겁니다...좋은글 감사합니다..
정말 대단하십니다....^^ 앞으로 이런 좋은글들 많이 좀 올려주세요...~@@ 바쁘시겠지만,,,부탁함돠,,,꾸벅^^*
대단하십니다. 잘 읽었습니다.
역시 ... 토왕님 입니다 !!!
좋은글 잘 읽었네요... 감솨.
좋은글 감사하네요... 위에 시세를 보더라도 한두곳 감이 오는곳이 있습니다... 현실에 맞는 따끔한 일침 또한 참 공감 많이하게 되네요... 항상 수고해주시는 토왕님께 다시한번 고마움을 전합니다... *^^*
분석의 틈이 잘 보이질 않는군요... 많은 도움되었습니다. 감사합니다...
맨 아래 트럼프월드라 적어 놓으신거는 30평대/50평대 구분하신걸로 봐서 마린이 아닌 센텀이시죠?
뭐하시는분이신지.............아주 일반적인 논리를 현란한 필체로 적으시니..... 어느 대학 부동산학과 강사님이나 교수님이신가????? 글 잘적으시네요~
개인적인 경험에 치우치지않으면서 객관적인 사고로 고개가 끄뜩여집니다. 토왕님의 글은 반론이 달릴수가 없는거같아요~ 진정 고수의 필이 느껴집니다.
분석적이고 객관적이고, 또 투자의 팁까지 보너스로 주시는 토왕님입니다. 아무튼 진정한 고수란 불황일때 호황을 내다보고, 호황일때 불황을 대비하는데, 토왕님의 모습에서 그런 면을 보곤 합니다... 언젠가 한번 꼭 뵙고 싶군요...
님이 진정 고수님이십니다^^ "부동산은 발품이다"에서 한가지 더 "부동산은 분석"이다를 얘기해 주시는 글인 것 같습니다. 추측성 얘기는 참고만하고 사실만 뽑아서 취하라는 말씀이 참 공감이 가는 말씀입니다. 그런데 그 사실을 추출해 내는 과정이 어렵고 또 그것을 분석하는 분석력 또한 갖기가 어렵습니다. 좋은 글 많이 올려주셔서 이런 중생도 부동산에 혜안을 가질수 있게 해 주십시오^^ 좋은 글 잘 읽었습니다.
좋은 글 잘보았습니다. 감사합니다.
토왕님 의 매력에 슬슬 빠져드넹요..
잘 배웠습니다.
정말 대단하십니다. 저절로 감탄이 나오는 군요. !!!!!!!!
오랜만에 좋은 글 보았습니다. 감사합니다.
가르침 감사합니다
고수이시군요. 글 잘 읽고 갑니다 . 부럽습니다.^^
항상 토왕님의 글은 근거있는 논조, 명쾌한 방향제시...저 같은 초보자에게는 시류에 편승하고 흔들리고 불안한 마음을 조금 진정시켜 주시는 것 같습니다. 감사드립니다. 다음에도 좋은 글 부탁드립니다.
좋은글 잘읽었습니다
감사합니다. 스크랩합니다..
좋다 정리하고 생각하고 배워야 겠다 좋은하루
설에대한 투자분석은 많이 보았지만, 부산의 부동산에 대해 이렇게 상세히 훌륭한 투자분석한 것을 보기는 처음입니다. 진정한 고수의 가르침에 배가 불러옴니다. 감사합니다.
좋은글 감사합니다.
좋은 정보와 글 감사합니다.
좋은정보네요.. 수고하셨습니다.