임대에 관하여4
임대를 놓다보면 시장상황이 변할 수 있습니다.
예를 들어 이런 것이죠.
공단 근처에 아파트나 빌라를 사서 임대를 놓고 있었는데 월 35만원씩 받았다 이거죠.
그런데 갑자기 경기가 어려워져서 임대를 놓을 수 있는 인원이 많이 줄었습니다.
그러다보니 월 35만원씩 하던 월세가 보증금도 작아지고 월세도 30만원으로 떨어졌다고 칩시다.
그런데 내가 이자를 20만원씩 내고 있었다고 한다면 15만원씩 벌던 것이 갑자기 10만원으로 줄었습니다.
게다가 30만원으로 깎였어도 들어오는 사람이 없다고 한다면 어떻게 해야 할까요?
이런 경우 새로운 임대방식으로 전환해야 합니다.
기존의 영업방식으로는 남들과 차별화를 할 수 없죠.
풀옵션이라는 것이 있죠.
에어컨, 세탁기, 냉장고, 가스렌지를 놔주고 얼마를 더 받는 것이죠.
그럼 여기서 풀옵션을 놓는다면 돈이 더 들어가지 않느냐?
그럼 월세를 얼마를 더 받아야 다시 풀옵션 놓은 것을 뽑고 본전을 뽑느냐가 있습니다.
그럼 중고를 사야할까요? 새것을 사야 할까요?
물론 새것을 사야 합니다.
왜냐하면 중고를 사게된다면 고장나서 수리비가 더 들어가며 수명이 그리 길지 않습니다.
제가 경험해본 결과 중고를 산다면 세입자에게 냉장고 바꿔달란 말에 노이로제가 걸릴 지경이 됩니다.
게다가 그곳이 지방이라면 더 난감해집니다.
싼 중고물품은 서울 근교인데 이것이 지방이나 먼 수도권은 출장수리를 해주지 않습니다.
그런데 새것은 AS를 시키면 되니까요.
새것으로 풀옵션을 놓는 경우 다 합해서 80만원 정도 밖에 더 들어가지 않습니다.
한달에 7만원 정도만 더 받는다면 1년이면 다시 뽑을 돈입니다.
게다가 에어컨이나 세탁기 등은 앞으로 5년에서 10년간은 계속 쓸 수 있고 팔 때도 유리하죠.
그럼 현실적으로 계산해봅시다.
에어컨 : 벽걸이 30만원(설치비:6만원-대기업)
냉장고 : 18만원(2도어 중 제일 작은 것-중소기업)
세탁기 : 20만원(통돌이 세탁기-대기업)
가스렌지: 6만원(2구짜리 괜찮은 것으로-중소기업)
이 가격보다 더 싸게 물품을 판매하는 곳이 있어도 전국적으로 배달이 안되고 설치를 조건으로 수도권에만 판매하는 것을 빼고 말씀드리는 것입니다.
그리고 설치비는 설치를 조건으로 하는 에어컨을 놓는다면 설치비만 15만원 이상이 들어갑니다.
그러니 설치만 6만원에 싸게 해주는 사람을 알아야 합니다.
그리고 웬만하면 미리 디지털도어록(번호키)를 장착해 놓아 내가 직접가지 않아도 택배기사가 설치를 하고 갈 수 있도록 해놓아야 합니다.
이렇게 해놓았을 때 남들은 방이 안나갈 때 나는 5만원씩 더 받고 방을 낼 수 도 있습니다.
방이 안나간다고 그냥 놀리고 아파트 엘리베이터에 5만원이나 더 떨어진 가격에 세입자들이 다 볼 수 있는 곳에 붙여놓아 다른사람에게 피해주고 그런 사람이 되면 안됩니다.
공멸하는 길이죠.
여기서 주의할 점은 절대 중고를 놓으면 안된다는 것입니다.
왜냐하면 중고를 파는 세탁기, 냉장고 등은 최소 10년이 넘은 제품이라는 것을 알고계십니까?
중고를 파는 곳에서 1년 AS기간동안 보장해준다고 하는데 1년 안에 꼭 고장나고 1년 넘어가서 고장나면 버려야 합니다.
그렇다고 세탁기 10만원 안쪽으로 살 수 있는 것 별로 없습니다.
지방인데 세입자가 세탁기 고장났다고 하면 정말 짜증나죠.
게다가 수리비가 10만원은 더 넘어갑니다.
그럼 새것 사는 것과 진배없이 돈 들어가고 계속 고장나고 악순환의 연속이죠.
꼭 새것을 사야 합니다.
그리고 옵션은 에어컨, 세탁기, 냉장고, 가스렌지 정도로 맞추면 됩니다.
TV를 원하는 세입자가 있는데 우리는 오피스텔 옵션이다. 여기 여관방 아니니 그런거 찾으려면 여관가세요라고 말하면 됩니다.
TV를 놔주면 유선깔아줘야 하는 것 아니냐? 인터넷도 되게 해달라 등등 말이 많습니다.
잘 안나가서 해준다고 해도 뭐라 않지만 TV없다고 들어올 사람이 안들어오는 것 아닙니다.
그리고 풀옵션은 월세를 올리는데 사람들이 동의를 하지만 도배 실크로하고 몰딩 깔끔하게 돌리고 화장실 대공사하고 베란다 튼다고 10만원 더 받는 것 아닙니다.
그냥 일반 가정집이 더 전세가격 올려주는 정도랄까 월세에는 풀옵션이 훨씬 수긍을 하더군요.
돈은 수리비가 더 많이 드는데 말이죠.
여기서 또하나 고정관념을 탈피해야 하는데요.
100만원 정도를 더 들였으니 5만원 정도 더 받으면 거의 회수하는데 1년 이상이 걸린다고 생각할 수 있습니다.
그러나 그것보다는 4000만원에 살것 4100만원에 샀다고 생각하면 마음 편합니다.
100만원 더 들었지만 월세가 오르고 월세 잘들어오면 최고 아닙니까?
발상의 전환으로 새로운 시장을 개척합시다.
아파트에 풀옵션 놓고 기러기 아빠들, 노가다, 회사 숙소로 쓴다고 뭐라할 사람 없습니다.
임대를 할 때도 머리를 써야 합니다.
JD부동산경제연구소
소장 조던
http://cafe.daum.net/jordan777
첫댓글 새로운 발상의 전환! 좋은 글 진심으로 감사드립니다!
그렇군요..매번 비용을 줄일 생각만햇는데....좋은 글 감사합니다.
좋은글 감사드려요~~ 좋은 아이디어 입니다.
우와~~~ 또 새로운 것을 배우고 갑니다. 감사합니다.
항상 남보다 앞서가는 창의적 사고력이 있으신 것 같아요. 어디 유치원에 다니셨는지? ^^;
아...좋은글 감사드립니다.
항상 앞서가는 마인드 굿입니다.~~
그렇군요~~감사합니다~~^
좋은 배움 얻고 갑니다.
너무나 맞는 말씀입니다. 고맙습니다.
도움되는 좋은말씀 항상 감사드리고 있답니다 ^^
좋은 글 항상 감사합니다 많은 도움이 됩니다.~~
네~ 참으로 고마운 조언이십니다..감사드립니다..
좋은글 감사합니다. 조던님은 요즘 어떠한투자를 하고계신지요? 무척궁금하네요 ^^
항상 배우고 있습니다..감사합니다 !
감사합니다. ^^&^^
언제나 고급정보 감사합니다~ 건강하세요^^
감사합니다.
감사.감사합니다..
감사합니다
좋은 정보인데요..감사합니다..
좋은글 감사드립니다
아![~](https://t1.daumcdn.net/cafe_image/pie2/texticon/ttc/texticon28.gif)
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멀리서,,,,,여기까지,,,,,왔네요.....조던님,,,내공 머리와 마음에 담으려고...머리에 쥐가 납니다.
좋은 경험의 글 감사합니다....나의 마인드를 바꾸는데,,,,많은 도움이 되었습니다....공유해 주셔서 감사합니다..
감사합니다.
발상의 전환은 항상 필요한것 같습니다. 좋은글 감사합니다.
감사합니다.
귀한정보 감사,,, 생각의 전환이 필요하네요..
아 여기까지 보실까모르겠는데 한번 써 볼랍니다~
들어가기전 답변해주심에 경의를 표합니다
그러면 위에 에어컨 냉장고 세탁기 가스렌지는 그냥 전자제품파는데 가서 사서
배달시키믄 되는건가요
그리고 에어컨은 설치비포함 30정도인가요 설치비 싸게 해주는곳은 또 어디인가요
첨 집수리를 하고 이것저것 풀옵션까지 생각하고 있어서 걱정이 만으네요
에어컨, 냉장고, 세탁기 등은 인터넷을 통해서 배달시키면 됩니다.
그게 젤 쌉니다.
에어컨은 요즘같은 여름에는 가격이 오르고 겨울에는 쌉니다.
그러니 겨울에 사시는 것이 낫고요.
설치비 포함 30만원은 어림없고요. 인터넷으로는 약 50만원 정도 들어가죠. 그것도 6평 기준 그러나 일단 6평 정도 설치하고 에어컨이 있다는 것에 풀옵션이 됩니다.
아 여기까진 기대안하고 그냥 답변안해주심 혼자알아서 해야지 했는데 세심함에 감동했습니다
그러나 이런 고급정보........혼자했더라면 돈 많이깨졌겠네요... 맛있는거 사드려야겠습니다^^
답변주셔셔 감사합니다 조은저녁되세요
좋은정보 고맙습니다