부동산 경매의 장.단점

부동산 경매의 장.단점   부동산경매의 장점 1. 시가보다 싸게 구입할 수 있다. 최초경매가격은 보통 시가(시세)보다 10-20%정도 낮은 가격으로 정해지며, 법원마다 차이는 있으나 대부분 1회 유찰될 때마다 20%-30%씩 감액되므로, 경매로서 부동산을 취득하면 시세보다 낮은 가격으로 부동산을 취득할 수 있습니다. 그리고, 상가나 임야, 전, 답과 같이 환금성(물건을 처분하여 현금화 할 수 있는 성질)이 낮은 부동산의 경우는 더 낮은 가격으로 취득할 수 있습니다.   2. 소멸기준권리 보다 우선하는 권리 외에는 모두 말소된다.   3. 부동산경기에 영향을 받지 않는다. 부동산경기의 약세로 시세가 하락한다 하더라도, 그 만큼 낮은 가격에 부동산을 취득할 수 있으므로, 결과적으로 부동산경기에는 영향을 받지 않게 됩니다.   4. 경매투자 대상 물건이 다양하고 풍부하다. 아파트, 주택, 상가, 공장, 임야, 농지 등 물건이 다양하며, 매달 새로운 물건들이 경매로 나오게 됩니다.   5. 토지거래허가지역의 부동산도 토지거래허가 없이 취득할 수 있다. 투기적 거래가 성행하는 지역과 지가가 급격히 올라 일정면적(주거지 247㎡)이상의 취득을 금지하는 지역의 부동산을 취득할 때에는 토지거래허가를 받아야 하지만, 경매로서 취득할 경우에는 토지거래허가를 받지 않아도 됩니다. 하지만, 농지의 경우에는 일반 취득과 같이 농지취득자격 증명을 발급 받아 낙찰기일 전까지 제출하여야만 취득이 가능하게 됩니다.   6. 임야매매증명이 없어도 임야를 취득할 수 있다.   7. 고수익을 위한 재테크 중 가장 확실한 수단이다. 주식투자는 지식과 노력보다는 의외성이 수익을 결정하는 중요 요소로 작용하지만 부동산경매는 의외성 보다는 경매에 대한 지식과 노력으로 수익을 올릴 수 있습니다.   8. 경매시장은 아직 폐쇄적이다. 입찰자가  컨설팅업체의 도움 없이 부동산경매에 입찰하기 위해서는, 권리분석(임차인분석), 물건분석, 가격분석 등에 필요한 법률지식 및 경매지식을 습득하고 있어야 합니다. 대법원의 경매대중화 정책에도 불구하고, 경매교육의 부족과 경매에 대한 부정적인 인식 때문에 아직도 폐쇄성을 탈피하지 못하고 있습니다. 현재는 많은 사람들이 경매를 통한 수익을 얻고 있지만, 그 수는 아직도 많지 않습니다. 이런 폐쇄적 시장, 일부만이 경매에 참여하여 이익을 얻는 오늘의 경매시장은 경매지식을 가진 사람들에겐 더 많은 기회가 주어지는 시장일 것 입니다. 부동산경매의 단점 1. 확인하기 힘든 권리로 인한 위험성 부동산등기부등본만으로 확인이 어려운 권리관계(담보가등기/소유권이전청구권보전가등기 여부) 와 부동산등기부등본에 나타나지 않는 유치권, 법정지상권, 숨어있는 대항력 있는 임차인 (임차권양도(전전대 계약)에 의한 임차인)등은 권리분석 이 쉽지 않으며, 권리분석을 잘 못 하였을 경우에는 큰 손실을 입게 됩니다. 2. 낙찰부동산에 대한 소유권 취득과 부동산 인도의 지연 낙찰 후 낙찰대금의 10%-20%을 납부하였다 하더라도, 세입자 및 소유자 등 이해관계인이 항고를 하면 보통 2~3개월, 재항고 시에는 5~6개월의 기간이 소요되어 소유권취득이 지연되게 되며, 또 명도대상 점유자들이 부동산을 자진 명도 해주지 않아 법적인 힘을 빌어(인도명령 및 명도소송) 부동산을 인도 받아야 할 경우에는 더욱 많은 시간이 필요하게 되어 경제적, 시간적으로 손실을 얻게 됩니다.   집행법원   부동산경매는 부동산 소재지의 법원이 집행법원이 됩니다. 하나의 부동산이 수개의 법원에 중복되어 위치한 경우에는 각 법원에 관할권이 있으며, 법원이 필요하다고 인정될 때는 사건을 한쪽 관할 법원으로 이송하여 경매를 진행할 수 있습니다.   <DIV> <TABLE style="WIDTH: 678px; HEIGHT: 1775px" cellSpacing=1 cellPadding=3 width=678 bgColor=silver border=0> <TBODY> <TR align=middle bgColor=#f8ffe8> <TD width="15%">법원</TD> <TD width="12%">지원</TD> <TD width="73%">관할지역</TD></TR> <TR bgColor=#ffffff> <TD>서울중앙지법</TD> <TD>본원</TD> <TD>강남구, 관악구, 동작구, 서초구, 성북구, 종로구, 중구</TD></TR> <TR bgColor=#ffffff> <TD>서울동부지법</TD> <TD>본원</TD> <TD>강동구, 광진구, 성동구, 송파구</TD></TR> <TR bgColor=#ffffff> <TD>서울서부지법</TD> <TD>본원</TD> <TD>마포구, 서대문구, 용산구, 은평구</TD></TR> <TR bgColor=#ffffff> <TD>서울남부지법</TD> <TD>본원</TD> <TD>강서구, 구로구, 금천구, 양천구, 영등포구</TD></TR> <TR bgColor=#ffffff> <TD>서울북부지법</TD> <TD>본원</TD> <TD>강북구, 노원구, 도봉구, 동대문구, 중랑구</TD></TR> <TR bgColor=#ffffff> <TD rowSpan=2>의정부지법</TD> <TD>본원</TD> <TD> 가평군, 구리시, 남양주시, 동두천시, 양주시, 연천군, 의정부시, 철원군, 포천시</TD></TR> <TR bgColor=#ffffff> <TD>고양</TD> <TD>고양시 덕양구, 고양시 일산구, 고양시 일산동구, 고양시 일산서구, 파주시</TD></TR> <TR bgColor=#ffffff> <TD rowSpan=2>인천지법</TD> <TD>본원</TD> <TD>강화군, 계양구, 남구, 남동구, 동구, 부평구, 서구, 연수구, 옹진군, 중구</TD></TR> <TR bgColor=#ffffff> <TD>부천</TD> <TD>김포시, 부천시 소사구, 부천시 오정구, 부천시 원미구</TD></TR> <TR bgColor=#ffffff> <TD rowSpan=5>수원지법</TD> <TD>본원</TD> <TD> 과천시, 군포시, 수원시 권선구, 수원시 장안구, 수원시 팔달구, 안양시 동안구, 안양시 만안구, 오산시, 용인시, 용인시 처인구, 용인시 기흥구, 용인시 수지구, 의왕시, 화성시</TD></TR> <TR bgColor=#ffffff> <TD>성남</TD> <TD>광주시, 성남시 분당구, 성남시 수정구, 성남시 중원구, 하남시</TD></TR> <TR bgColor=#ffffff> <TD>여주</TD> <TD>양평군, 여주군, 이천시</TD></TR> <TR bgColor=#ffffff> <TD>평택</TD> <TD>안성시, 평택시</TD></TR> <TR bgColor=#ffffff> <TD>안산</TD> <TD>광명시, 시흥시, 안산시 단원구, 안산시 상록구</TD></TR> <TR bgColor=#ffffff> <TD rowSpan=5>춘천지법</TD> <TD>본원</TD> <TD>양구군, 인제군, 춘천시, 홍천군, 화천군</TD></TR> <TR bgColor=#ffffff> <TD>강릉</TD> <TD>강릉시, 동해시, 삼척시</TD></TR> <TR bgColor=#ffffff> <TD>원주</TD> <TD>원주시, 횡성군</TD></TR> <TR bgColor=#ffffff> <TD>속초</TD> <TD>고성군, 속초시, 양양군</TD></TR> <TR bgColor=#ffffff> <TD>영월</TD> <TD>영월군, 정선군, 태백시, 평창군</TD></TR> <TR bgColor=#ffffff> <TD rowSpan=6>대전지법</TD> <TD>본원</TD> <TD>대덕구, 동구, 서구, 유성구, 중구, 금산군, 연기군</TD></TR> <TR bgColor=#ffffff> <TD>홍성</TD> <TD>보령시, 서천군, 예산군, 홍성군</TD></TR> <TR bgColor=#ffffff> <TD>논산</TD> <TD>논산시, 부여군</TD></TR> <TR bgColor=#ffffff> <TD>천안</TD> <TD>아산시, 천안시</TD></TR> <TR bgColor=#ffffff> <TD>공주</TD> <TD>공주시, 청양군</TD></TR> <TR bgColor=#ffffff> <TD>서산</TD> <TD>당진군, 서산시, 태안군</TD></TR> <TR bgColor=#ffffff> <TD rowSpan=10>대구지법</TD> <TD>본원</TD> <TD>남구, 동구, 북구, 수성구, 중구,경산시, 영천시, 청도군, 칠곡군</TD></TR> <TR bgColor=#ffffff> <TD>안동</TD> <TD>봉화군, 안동시, 영주시</TD></TR> <TR bgColor=#ffffff> <TD>경주</TD> <TD>경주시</TD></TR> <TR bgColor=#ffffff> <TD>김천</TD> <TD>구미시, 김천시</TD></TR> <TR bgColor=#ffffff> <TD>상주</TD> <TD>문경시, 상주시, 예천군</TD></TR> <TR bgColor=#ffffff> <TD>의성</TD> <TD>군위군, 의성군, 청송군</TD></TR> <TR bgColor=#ffffff> <TD>영덕</TD> <TD>영덕군, 영양군, 울진군</TD></TR> <TR bgColor=#ffffff> <TD>포항</TD> <TD>울릉군, 포항시 남구, 포항시 북구</TD></TR> <TR bgColor=#ffffff> <TD>서부</TD> <TD>달서구, 달성군, 서구, 고령군, 성주군</TD></TR> <TR bgColor=#ffffff> <TD>서부/본원</TD> <TD> 동구, 서구, 남구, 북구, 중구, 수성구, 달서구, 달성군,경산시, 성주군, 고령군, 영천시, 청도군, 칠곡군,달서구, 달성군, 서구, 고령군, 성주군</TD></TR> <TR bgColor=#ffffff> <TD rowSpan=2>부산지법</TD> <TD>본원</TD> <TD> 강서구, 금정구, 동구, 동래구, 부산진구, 북구, 사상구, 사하구, 서구, 연제구, 영도구, 중구</TD></TR> <TR bgColor=#ffffff> <TD>동부</TD> <TD>기장군, 남구, 수영구, 해운대구</TD></TR> <TR bgColor=#ffffff> <TD>울산지법</TD> <TD>본원</TD> <TD>남구, 동구, 북구, 울주군, 중구, 양산시</TD></TR> <TR bgColor=#ffffff> <TD rowSpan=5>창원지법</TD> <TD>본원</TD> <TD>김해시, 마산시, 의령군, 진해시, 창원시, 함안군</TD></TR> <TR bgColor=#ffffff> <TD>진주</TD> <TD>남해군, 사천시, 산청군, 진주시, 하동군</TD></TR> <TR bgColor=#ffffff> <TD>통영</TD> <TD>거제시, 고성군, 통영시</TD></TR> <TR bgColor=#ffffff> <TD>밀양</TD> <TD>밀양시, 창녕군</TD></TR> <TR bgColor=#ffffff> <TD>거창</TD> <TD>거창군, 함양군, 합천군</TD></TR> <TR bgColor=#ffffff> <TD rowSpan=5>광주지법</TD> <TD>본원</TD> <TD> 광산구, 남구, 동구, 북구, 서구, 나주시, 곡성군, 담양군, 영광군, 장성군, 화순군</TD></TR> <TR bgColor=#ffffff> <TD>목포</TD> <TD>목포시, 무안군, 신안군, 영암군, 함평군</TD></TR> <TR bgColor=#ffffff> <TD>장흥</TD> <TD>강진군, 장흥군</TD></TR> <TR bgColor=#ffffff> <TD>순천</TD> <TD>고흥군, 광양시, 구례군, 보성군, 순천시, 여수시</TD></TR> <TR bgColor=#ffffff> <TD>해남</TD> <TD>완도군, 진도군, 해남군</TD></TR> <TR bgColor=#ffffff> <TD rowSpan=4>전주지법</TD> <TD>본원</TD> <TD> 김제시, 무주군, 완주군, 임실군, 전주시 덕진구, 전주시 완산구, 진안군</TD></TR> <TR bgColor=#ffffff> <TD>군산</TD> <TD>군산시, 익산시</TD></TR> <TR bgColor=#ffffff> <TD>정읍</TD> <TD>고창군, 부안군, 정읍시</TD></TR> <TR bgColor=#ffffff> <TD>남원</TD> <TD>남원시, 순창군, 장수군</TD></TR> <TR bgColor=#ffffff> <TD rowSpan=4>청주지법</TD> <TD>본원</TD> <TD>괴산군, 보은군, 진천군, 청원군, 청주시 상당구, 청주시 흥덕구</TD></TR> <TR bgColor=#ffffff> <TD>충주</TD> <TD>음성군, 충주시</TD></TR> <TR bgColor=#ffffff> <TD>제천</TD> <TD>단양군, 제천시</TD></TR> <TR bgColor=#ffffff> <TD>영동</TD> <TD>영동군, 옥천군</TD></TR> <TR bgColor=#ffffff> <TD>제주지법</TD> <TD>본원</TD> <TD>남제주군, 북제주군, 서귀포시, 제주시</TD></TR></TBODY></TABLE></DIV>