지목변경과 용도지역 변경

[토지정보]

지목변경과 용도지역 변경 


□지목변경 이란? 

  넓은 의미로 해석하면 개발행위 허가를 받아서 농지나 산지를 전용하여 건축하고자 하는 건축물로 건축을 하고 준공을 받으면 최종적으로 지목이 변경되기 때문에 ‘지목변경’이라고 하는데 ‘형질변경’이라고 부르기도 한다. 조금씩 다른 개념이지만 같은 개념으로 봐도 무리는 없다. 

▶ 즉, 전 답 또는 임야 등의 지목을  대(대지)나 장(공장) 주(주유소) 등의 값나가는 지목으로 바꾸는 것을 말한다. 

□지목의 종류 

  지목의 종류는 지적법에 나와 있다. 법 얘기 하니까 벌써 머리부터 아픈 사람들이 있겠지만  배우고 있는 내용이 어느 법에 나와 있나 근거법을 아는 것은 매우 중요하다. 스트레스 받지 말고 그냥 지적법이라고 기억해 두시면 된다. 

  지적법에 의하면 지목이란 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분한 것이다. 즉 주된 용도가 바뀌면 결국 지목도 바뀔 수 밖에 없는 것이다. 지적법에서는 지목을 28가지 종류로 구분하고 있다. 

법전을  소개하면 

▶ 28개 지목 

1. 전 

물을 상시적으로 이용하지 아니하고 곡물·원예작물(과수류를 제외한다)·약초·뽕나무·닥나무·묘목·관상수 등의 식물을 주로 재배하는 토지와 식용을 위하여 죽순을 재배하는 토지는 "전"으로 한다. 

2. 답 

물을 상시적으로 직접 이용하여 벼·연·미나리·왕골 등의 식물을 주로 재배하는 토지는 "답"으로 한다. 

3. 과수원 

사과·배·밤·호도·귤나무 등 과수류를 집단적으로 재배하는 토지와 이에 접속된 저장고 등 부속시설물의 부지는 "과수원"으로 한다. 다만, 주거용 건축물의 부지는 "대"로 한다. 

4. 목장용지 

다음 각목의 토지는 "목장용지"로 한다. 다만, 주거용 건축물의 부지는 "대"로 한다. 

가. 축산업 및 낙농업을 하기 위하여 초지를 조성한 토지 

나. 축산법 제2조제1호의 규정에 의한 가축을 사육하는 축사 등의 부지 

다. 가목 및 나목의 토지와 접속된 부속시설물의 부지 

5. 임야 

산림 및 원야(原野)를 이루고 있는 수림지·죽림지·암석지·자갈땅·모래땅·습지·황무지 등의 토지는 "임야"로 한다. 

6. 광천지 

지하에서 온수·약수·석유류 등이 용출되는 용출구와 그 유지(維持)에 사용되는 부지는 "광천지"로 한다. 다만, 온수·약수·석유류 등을 일정한 장소로 운송하는 송수관·송유관 및 저장시설의 부지를 제외한다. 

7. 염전 

바닷물을 끌어 들여 소금을 채취하기 위하여 조성된 토지와 이에 접속된 제염장 등 부속시설물의 부지는 "염전"으로 한다. 다만, 천일제염방식에 의하지 아니하고 동력에 의하여 바닷물을 끌어들여 소금을 제조하는 공장시설물의 부지를 제외한다. 

8. 대 

다음 각목의 토지는 "대"로 한다. 

가. 영구적 건축물중 주거·사무실·점포와 박물관·극장·미술관 등 문화시설과 이에 접속된 정원 및 부속시설물의 부지 

나. 국토의계획및이용에관한법률 등 관계법령에 의한 택지조성공사가 준공된 토지 

9. 공장용지 

다음 각목의 토지는 "공장용지"로 한다. 

가. 제조업을 하고 있는 공장시설물의 부지 

나. 산업집적활성화및공장설립에관한법률 등 관계법령에 의한 공장부지조성공사가 준공된 토지 

다. 가목 및 나목의 토지와 같은 구역안에 있는 의료시설 등 부속시설물의 부지 

10. 학교용지 

학교의 교사와 이에 접속된 체육장 등 부속시설물의 부지는 "학교용지"로 한다. 

11. 주차장 

자동차 등의 주차에 필요한 독립적인 시설을 갖춘 부지와 주차전용 건축물 및 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "주차장"으로 한다. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 시설의 부지를 제외한다. 

가. 주차장법 제2조제1호 가목 및 다목의 규정에 의한 노상주차장 및 부설주차장(주차장법 제19조제4항의 규정에 의하여 시설물의 부지인근에 설치된 부설주차장을 제외한다) 

나. 자동차 등의 판매목적으로 설치된 물류장 및 야외전시장 

12. 주유소용지 

다음 각목의 토지는 "주유소용지"로 한다. 다만, 자동차·선박·기차 등의 제작 또는 정비공장안에 설치된 급유·송유시설 등의 부지를 제외한다. 

가. 석유·석유제품 또는 액화석유가스 등의 판매를 위하여 일정한 설비를 갖춘 시설물의 부지 

나. 저유소 및 원유저장소의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지 

13. 창고용지 

물건 등을 보관 또는 저장하기 위하여 독립적으로 설치된 보관시설물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "창고용지"로 한다. 

14. 도로 

다음 각목의 토지는 "도로"로 한다. 다만, 아파트·공장 등 단일 용도의 일정한 단지안에 설치된 통로 등을 제외한다. 

가. 일반공중의 교통운수를 위하여 보행 또는 차량운행에 필요한 일정한 설비 또는 형태를 갖추어 이용되는 토지 

나. 도로법 등 관계법령에 의하여 도로로 개설된 토지 

다. 고속도로안의 휴게소 부지 

라. 2필지 이상에 진입하는 통로로 이용되는 토지 

15. 철도용지 

교통운수를 위하여 일정한 궤도 등의 설비와 형태를 갖추어 이용되는 토지와 이에 접속된 역사·차고·발전시설 및 공작창 등 부속시설물의 부지는 "철도용지"로 한다. 

16. 제방 

조수·자연유수·모래·바람 등을 막기 위하여 설치된 방조제·방수제·방사제·방파제 등의 부지는 "제방"으로 한다. 

17. 하천 

자연의 유수(流水)가 있거나 있을 것으로 예상되는 토지는 "하천"으로 한다. 

18. 구거 

용수 또는 배수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적인 수로·둑 및 그 부속시설물의 부지와 자연의 유수(流水)가 있거나 있을 것으로 예상되는 소규모 수로부지는 "구거"로 한다. 

19. 유지 

물이 고이거나 상시적으로 물을 저장하고 있는 댐·저수지·소류지·호수·연못 등의 토지와 연·왕골 등이 자생하는 배수가 잘되지 아니하는 토지는 "유지"로 한다. 

20. 양어장 

육상에 인공으로 조성된 수산생물의 번식 또는 양식을 위한 시설을 갖춘 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "양어장"으로 한다. 

21. 수도용지 

물을 정수하여 공급하기 위한 취수·저수·도수(導水)·정수·송수 및 배수시설의 부지 및 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "수도용지"로 한다. 

22. 공원 

일반공중의 보건·휴양 및 정서생활에 이용하기 위한 시설을 갖춘 토지로서 국토의계획및이용에관한법률에 의하여 공원 또는 녹지로 결정·고시된 토지는 "공원"으로 한다. 

23. 체육용지 

국민의 건강증진 등을 위한 체육활동에 적합한 시설과 형태를 갖춘 종합운동장·실내체육관·야구장·골프장·스키장·승마장·경륜장 등 체육시설의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "체육용지"로 한다. 다만, 체육시설로서의 영속성과 독립성이 미흡한 정구장·골프연습장·실내수영장 및 체육도장, 유수(流水)를 이용한 요트장 및 카누장, 산림안의 야영장 등의 토지를 제외한다. 

24. 유원지 

일반공중의 위락·휴양 등에 적합한 시설물을 종합적으로 갖춘 수영장·유선장·낚시터·어린이놀이터·동물원·식물원·민속촌·경마장 등의 토지와 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "유원지"로 한다. 다만, 이들 시설과의 거리 등으로 보아 독립적인 것으로 인정되는 숙식시설 및 유기장의 부지와 하천·구거 또는 유지[공유(公有)의 것에 한한다]로 분류되는 것을 제외한다. 

25. 종교용지 

일반공중의 종교의식을 위하여 예배·법요·설교·제사 등을 하기 위한 교회·사찰·향교 등 건축물의 부지와 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "종교용지"로 한다. 

26. 사적지 

문화재로 지정된 역사적인 유적·고적·기념물 등을 보존하기 위하여 구획된 토지는 "사적지"로 한다. 다만, 학교용지·공원·종교용지 등 다른 지목으로 된 토지안에 있는 유적·고적·기념물 등을 보호하기 위하여 구획된 토지를 제외한다. 

27. 묘지 

사람의 시체나 유골이 매장된 토지, 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」에 의한 묘지공원으로 결정·고시된 토지 및 장사등에관한법률 제2조제8호의 규정에 의한 납골시설과 이에 접속된 부속시설물의 부지는 "묘지"로 한다. 다만, 묘지의 관리를 위한 건축물의 부지는 "대"로 한다. 

28. 잡종지 

다음 각목의 토지는 "잡종지"로 한다. 다만, 원상회복을 조건으로 돌을 캐내는 곳 또는 흙을 파내는 곳으로 허가된 토지를 제외한다. 

가. 갈대밭, 실외에 물건을 쌓아두는 곳, 돌을 캐내는 곳, 흙을 파내는 곳, 야외시장, 비행장, 공동우물 

나. 영구적 건축물중 변전소, 송신소, 수신소, 송유시설, 도축장, 자동차운전학원, 쓰레기 및 오물처리장 등의 부지 

다. 다른 지목에 속하지 아니하는 토지 

□용도지역 변경 

  지목변경과 비슷하게 들릴지 모르지만 차원이 다른 개념이다. 
지목변경은 양적 변경이라면 용도지역 변경은 질적 변경이다. 
따라서 지목변경은 일반인이 신청해서 할 수 있는 것이지만 
용도지역변경은 행정관청이 ‘도시관리계획’의 변경을 통해 하는 것이다. 

# 도시관리계획 변경 : 토지이용계획확인서를 보면 

1.번으로 도시관리계획이 나오고 용도지역 등 6가지가 열거 되어있다. 
그 6가지를 변경하는 것을 도시관리계획의 변경이라고 하고 자산가치의 변화를 수반하기 때문에 
토지이용계획확인서에 공시(표시)해 주는 것이다. 

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형질변경이란 성토나 절토를 통해 땅에 이용가치를 높이기 위한 개발행위(토지의 형상을 변경)를 일컷는 말 인것으로 알고있습니다...예를 들자면 우량농지같은경우엔 성`절토를 통해 땅을 좀더 내가 원하는 형태나 높이로 흙을 채우고 깍아 변경하여 더 좋은 농지로 사용하기위한 목적으로 행하게되는것으로 알고있구요....지목변경은 단순히 사용하는 용도에따라(같거나 비슷한? 지목) 결정이되는것 아닌지요...짧은 지식이라 틀렸다면 죄송합니다.

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내용 잘 봤습니다.

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그동안 막연하게 알고있던 정보를 이번 기회에 확실하게 알수있을것 같네요. 감사드립니다^^

[보다내일]

좋은 정보 감사합니다^^ 그러면 용도지역 변경과 형질변경은 어떤차이가 있는지요?