서울은 아파트 공급과잉을 걱정하지 않아도 된다. 2020년까지 재개발 재건축 등 정비사업이 활발해 멸실주택이 많기때문이다.
그러나 인천 경기는 공급과잉 후유증에 대비해야 한다.
공급과잉 후유증이란 지역내 수요에 비해 입주물량이 크게 늘어나, 즉 공급초과로 입주시점에 전세매매 물량이 쏟아지면서 매매가 전셋값이 동반하락하는 경우를 말한다.
지난 2010~2012년 경기권 서부권(김포 고양 파주 인천)과 남부권(광주 수원 용인 화성 평택 등)에서 공급과잉 후유증을 경험했다.
역사는 되풀이된다. 특히 경기 서부권과 남부권 입주아파트(분양권)를 보유하고 있다면 공급과잉에 대비해야 한다.
공급과잉 입주아파트 체크리스트
☑ 주민등록 세대수 대비 아파트 입주물량이 2017~2018년(연평균)에 4%가 넘는가?
☑ 2019년 이후에도 입주물량이 지속적으로 늘어나는 경기 서부권 남부권 입주아파트인가?
☑ 잠재적 미분양이 40% 이상 되는가?
잠재적 미분양이란 입주시점에 되팔려는 투자수요가 보유하는 입주아파트(분양권)를 말한다. 전체 가구수의 40%가 넘으면 공급과잉시 한꺼번에 매물이 나올 가능성이 높다
☑ 지역내 입주물량 중 시세가 중하위 70%(분양가+프리미엄=시세 기준)에 포함되는 입주아파트인가?
☑ 지역내 대장주(랜드마크 단지) 입주아파트 프리미엄(상한가 기준)이 5천만원 미만인가?
☑ 입주시점에 버스나 지하철로 서울 강남(잠실역 삼성역 강남역 등)이나 도심(마포 종로 등)에 도착하는데 30분이상 걸리는가?
☑ 비역세권 민간택지 입주아파트인가?
☑ 위치가 수도권 1기 신도시(분당 일산 평촌 산본 중동) 밖에 있는가?
☑ 대중교통으로 30분이내에 자족시설(테크노밸리 등 기업, 관공서 등 업무밀집지역)이 부족한가?
☑ 입주아파트 권역내 미분양물량이 2,000가구 이상 되는가?
체크리스트 결과
8개 이상: 하루빨리 팔아라
5~7개: 무조건 2017년에 팔아라
3~4개: 2017년에 매도여부를 고민하라
1~3개 : 공급과잉 가능성이 있으니 예의주시하라
0개: 공급과잉 걱정 끝!!!