묵시적 계약 갱신 임대차계약 기간 일방적 보증금·월세 증액 효력 없다

[은빛고운물결]

묵시적 계약 갱신 임대차계약 기간 일방적 보증금·월세 증액 효력 없다

Q. 아파트를 임대한 A씨는 집 주인 B씨와 2년의 임대차계약을 맺었습니다. 2년의 계약기간이 종료된 이후 B씨는 특별한 계약변경조건 없이 임대차계약을 유지했습니다.

하지만 묵시적 계약 갱신기간이 1년 정도 지난 후 B씨는 보증금과 월세를 각 5%씩 인상할 것을 제안, 임대차계약을 해지할 수 있음을 통지했습니다.

하지만 A씨는 이에 불응, 연체를 피하기 위한 보증금과 차임 인상액을 납부한 이후 부당이득반환 소송을 제기했습니다. 돈을 돌려받을 수 있을까요. 계약기간은 어떻게 되나요.

A. 원심법원에서는 임대차계약상 동일한 조건으로 계약이 자동적으로 갱신, 당초 계약조건과 똑같이 적용해야 한다고 판시했습니다.

또 B씨가 제안한 일방적인 금액 인상은 효력이 없다고 판시, 부당한 이득금을 돌려줘야한다고 결정했습니다.

대법원에서는 B씨가 제안한 금액인상과는 별도로 묵시적 계약기간이 종료된 이후에는 명도절차를 진행할 수 있다고 결정했습니다.

◇ 판례의 의미 = 주택임대차보호법에 따르면 묵시적으로 계약이 갱신될 경우 임대차 기간은 2년이 됩니다.

따라서 임대차기간이 종전 계약과 동일한 임대조건으로 임대차계약이 연장된 것입니다.

B씨가 일방적으로 보증금과 월세를 증액해도 효력이 없고 A씨는 이를 납부할 의무가 없습니다.

하지만 A씨가 계약기간 종료전에 보증금과 월세를 증액하면서 이를 수락하지 않을 경우 명도변경을 하겠다는 사실은 인정돼야 합니다.

B씨가 계약기간 종료전에 보증금과 월세 증액을 계약기간이 끝나는 6월부터 1개월 전까지 도달됐다면 적법한 갱신거절의 통지가 되기 때문입니다.

통지를 받은 A씨는 변경된 임대조건을 수락할지 여부를 고민해 판단해야 합니다.

이와관련 주택임대차보호법에는 임대차계약 과정에서 당초보다 5% 이상의 보증금이나 월세 인상은 못하도록 규정하고 있습니다.

<대한주택공사 전월세지원센터·성낙환 변호사>