부동산경매진행기간 및 순서
가. 압류절차
채권자가 채무자로부터 대금을 변제받기 위해 경매를 신청하면 집행법원은 심리의 결과 신청이 적법하면 경매개시결정을 하고 만약 요건에 흠결(잘못된 사항)이 있고 그 하자가 보정될 수 없는 경우에는 결정으로 경매신청 자체를 기각하게 된다.
따라서 채권자가 대금회수를 위해 경매신청을 할 경우 집행법원에서는 반드시
① 신청방식에 대한 흠결 여부
② 관할의 조사 (부동산소재지)
③ 집행력 있는 정본에 대한 조사 또는 채권 채무에 대한 조사
④ 경매집행개시의 요건에 대한 조사
⑤ 부동산에 대한 조사
⑥ 부동산 소유자 표시가 채무명의상 피고표시와 동일성여부 등이 있는데 채권자가 자신의 권리행사를 위해 채무자를 상대로 대상물건에 대한 부동산 경매신청을 하게 되면 통상적 으로 채무자의 송달불능이나 채권자의 경매신청서류상 하자가 없는 한 경매신청 접수일 로부터 2 ~ 3개월 후면 첫 경매기일이 지정되어 경매가 시작된다.
이러한 과정을 부동산 압류절차라 한다.
압류절차에는
① 채권자의 경매신청
② 관할법원의 경매개시결정여부조사 및 결정
③ 경매개시결정
나. 환가절차
경매개시결정후의 절차는 압류한 부동산에 대한 압류채권자에게 집행상의 목적을 달성하기 위하여 집행법원은 압류한 부동산을 집행관으로 하여금 경매의 방법에 따라 환가하고 그로 인하여 얻은 매득금을 압류 채권자에게 교부하는 것이다.
여기에서 말하는 경매란 일종의 매매는 틀림없으나 그것은 다만 공법상의 처분으로서 매매에 불과한 것이다.
환가절차 : 집행관에 대한 현황조사 명령과 목적부동산에 대한 평가를 위한 감정인을 선임하는데 부동산의 평가는 집행법원의 평가명령에 기하여 감정인이 행하므로 법원이 선임한 감정인이 목적부동산을 평가하여 얻은 평가액을 집행법원에 보고하여 오면 법원에서는 감정가격을 참작하여 이를 토대로 최저 경매가격을 결정한다.
감정인의 선임 : 감정인의 자격 및 선임에 관하여는 아무런 제한이 없으므로 법원이 부동산의 평가에 전문적 지식 또는 경험이 있고 목적부동산의 평가를 함에 있어서 적당하다고 인정되면 누구라도 감정인으로 선임할 수 있다. 따라서 공인감정사나 집행관, 법원직원도 감정인으로 선임될 수 있다. 그러나 금융기관의 연체대출금에 관한 경매절차에서는 한국감정원에 평가를 하도록 하여야 한다 (금융기관의 연체대출금에 관한 특별조치법 4조 동시행령2조)