스크랩 재개발투자 전망 밝지만 함정도 많다

[컨설턴트]

재개발투자 전망 밝지만 함정도 많다

실수요 입장 장기 투자 유리

재개발 투자 전략을 다시 세워야 한다. 재개발 사업장을 여러 개 묶어 개발하는 도시재정비촉진 사업이 이달 본격적으로 시작되면서 시장 판도가 달라지기 때문이다.

앞으로 재개발 투자성은 재정비촉진지구(이하 촉진지구), 뉴타운, 그 이외 등 재개발 사업장의 성격에 달렸다. 촉진지구와 뉴타운은 재개발구역을 통합해 개발하는 지역을 말한다.

촉진지구에선 7월 시행된 도시재정비촉진특별법에 따라 용적률 등의 혜택이 주어진다. 뉴타운의 경우 서울시에서 기반시설 등을 지원한다. 이들 지역 이외의 개별 재개발 사업장엔 별다른 지원이 없다.

전문가들은 “거래 제한으로 단기 차익을 얻기가 쉽지 않기 때문에 실수요 입장에서 장기적으로 투자해야 한다”고 충고한다.

3차 뉴타운 10곳 이달 촉진지구 전환

촉진지구에서 진행되는 재개발 사업장의 투자성이 뉴타운이나 그외 지역의 재개발보다 훨씬 좋아진다. 서울시 조례에서 정한 용적률(2종 200%, 3종 250%) 이상으로 용적률을 높일 수 있어 분양수익이 늘어나기 때문이다. 중대형 평형 비율이 늘어나고 우수학교 유치가 쉬워져 주거환경도 나아진다.

서울시의 뉴타운이 대거 촉진지구로 바뀔 예정이지만 모든 뉴타운이 촉진지구가 되지는 않기 때문에 촉진지구로 될 뉴타운을 골라야한다.

우선 3차 뉴타운 10곳이 이달 중 촉진지구로 지정된다. 특별법 적용을 전제로 뉴타운으로 선정됐기 때문에 모두 촉진지구로 된다.

시범과 2차 뉴타운 13곳은 자치단체의 희망에 따라 다음달 촉진지구가 된다. 상당수가 촉진지구 신청을 할 것으로 예상되지만 일부 자치단체는 보류를 생각하고 있다. 시범 뉴타운은 모두, 2차 가운데는 천호뉴타운이 촉진지구로 지정되지 않을 것으로 보인다.

뉴타운 이외는 12월 신청접수해 내년 상반기 결정될 예정이다. 서울시가 강북개발계획의 하나로 개발하려는 성동구 성수동 일대나 양천구가 개발을 검토 중인 목동 옛 시가지 등이 이때 재정비촉진지구로 지정될 수 있다.


입주 후까지 장기투자해야

6평 이상을 대상으로 한 토지거래허가제 강화가 촉진지구 투자의 걸림돌이다. 촉진지구로 될 뉴타운 내 재개발지분(새 아파트를 분양받을 권리) 대부분의 땅이 6평이 넘는다. 무주택이거나 기존 주택을 처분해야 거래허가를 받을 수 있고 직접 들어가 살아야한다.

예스하우스 전영진 사장은 “들어가 살 생각이 없거나 집을 팔지 않을 유주택자라면 촉진지구로 지정돼 토지거래허가제가 강화되기 전에 미리 사는 게 낫다”며 “지정 이후에는 허가제로 인해 거래가 잘 안 될 것이기 때문에 입주 이후까지 보유할 생각을 해야한다”고 말했다.

성수동 일대나 목동 옛 시가지 등의 경우 촉진지구 지정 이전에라도 토지거래허가제가 강화될 수 있기 때문에 주택을 구입하려면 서둘러야한다. 성수동 일대 10평짜리 지분 값이 평당 3000만원까지 나간다.


입주 전 중간에 팔아 시세차익을 얻으려면 허가제 대상이 아닌 6평 미만을 구입해야 한다. 용적률이 높아지고 중대형 평형이 늘어 6평 미만짜리도 웬만하면 30평대를 분양받을 것으로 보인다.

국ㆍ공유지 위에 지어진 무허가주택은 대지지분이 없지만 땅을 불하받을 토지취득권은 있는 것으로 간주돼 딸린 땅이 6평이 넘으면 토지거래허가 대상이 될 수 있기 때문에 주의해야한다.

촉진지구 예정지 가운데는 강남권이나 한강변, 주변에 개발재료가 있는 곳이 더 낫다. 송파구 거여ㆍ마천뉴타운의 10평짜리 연립 가격은 평당 3000만∼3200만원이다.

촉진지구 대상지역 내에서 재건축 사업장은 용적률 등의 혜택을 받지 못하기 때문에 재개발이 이뤄질 지역의 주택을 사야한다. 개발되지 않고 보존될 존치지역도 피해야한다.


보존 지역 투자했다가 투자금 잠길수도

3차 뉴타운의 경우 개발계획이 아직 세워지지 않아 재개발구역ㆍ재건축구역ㆍ존치지역 등을 구분하기 어렵지만 낡은 지역의 주택이 안전하다고 볼 수 있다.
2차 뉴타운이 촉진지구가 되더라도 사업승인을 받은 구역은 용적률ㆍ중대형 평형 완화 등의 혜택을 받기 힘들다. 사업계획을 바꿔야하는데 그만큼 사업이 지연되기 때문이다.

촉진지구로 지정되지 않는 뉴타운이나 그 이외의 재개발구역이 거래제한을 받지 않는다고 해서 반사이익을 누리기도 어려울 것으로 예상된다. J&K투자연구소 권순형 소장은 “사업성이 재정비촉진지구에 밀려 관심이 떨어질 것”이라며 “그나마 입지여건이 좋거나 사업이 빠른 사업장에 투자가치가 있다”고 말했다.

재개발 사업장이 웬만하면 촉진지구에 포함될 예정이어서 촉진지구가 아닌 뉴타운이나 재개발 구역은 많지 않고 앞으로 더욱 줄어들 것으로 예상된다. 촉진지구ㆍ뉴타운에 모두 속하지 않는 재개발 사업장은 성동구 금호ㆍ옥수동, 은평구 불광ㆍ녹번동 등에 일부 있다.

재정비촉진지구로 대거 전환하는 서울시 뉴타운
구분	뉴타운	위치	면적（만평）	재정비촉진지구여부
시범뉴타운	은평	은평구 진관내외·구파발동 일원	105	-자치단체 신청 받아 다음달 지구 지정 -면적요건은 주거지형 15만평 이상 -강동구 등 일부자치단체는 지구 지정 보류
	길음	성북구 길음동 624 일대	37
	왕십리	성동구 하왕십리동 440 일대	10
2차뉴타운	교남	종로구 평동 164 일대	6
	한남	용산구 한남동 일대	33
	전농	동대문구 전농·답십리동 일대	27
	중화	중랑구 중화동 312 일대	15
	미아	강북구 미아동 1268 일대	29
	가좌	서대문구 남가좌동 295 일대	32
	아현	마포구 아현동 633 일대	32
	신정	양천구 신정동 1162 일대	21
	방화	강서구 방화동 609 일대	15
	노량진	동작구 노량진동 270-2 일대	23
	영등포	영등포구 영등포동2·5·7가 일대	6
	천호	강동구 천호동 362-6 일대	12
3차뉴타운	이문 휘경	동대문구 이문·휘경동 일대	30	-이달 신청받아 건교부장관 인정 거쳐 다음달 지구 지정
	장위	성북구 장위동 68-8 일대	55
	상계	노원구 상계3·4동 일대	19
	수색 증산	은평구 수색동 160 일대	26
	북아현	서대문구 북아현동 170 일대	24
	시흥	금천구 시흥동 966 일대	19
	신길	영등포구 신길동 236 일대	44
	흑석	동작구 흑석동 84-10 일대	27
	신림	관악구 신림동 1514 일대	16
	거여 마천	송파구 거여동 202 일대	22
자료：서울시

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