스크랩 부동산 경매시 주의할 점

[이학열]

경매의 의의

		경매라 함은 매도인이 매수 희망자에게 구두로 매수의 청약의 의사표시를 하게하고 그 중 최고가격으로 청약을 한 사람에게 매도의 승낙의 의사표시를 함으로써 성림되는 매매의 형식을 말한다.
		현행 법원경매는 참여자들이 문서로서 청약의 의사표시를 하게하고 그중 최고가격으로 표시한 자를 골라 계약을 체결하는 최고가 입찰방식이 주를 이룬다.

		경매의 종류(넓은 의미)

		경매는 경매실시 주체에 따라 개인이 주체가 되어 경매를 실행하는 사경매와 국가기관이 주체가 되어 실행하는 공경매로 나누어 진다. 공경매는 다시 법원에서 실행하는 경매와 한국자산관리공사에서 실행하는 공매로 구분된다. 법원경매는 일반적으로 채권자 또는 담보물권자가 자기의 채권을 회수하기 위해 채무자의 부동산 혹은 동산을 법원에 경매신청하여 그 매각대금으로 채권회수의 목적을 달성하려는 강제집행절차이다. 한국자산관리공사에서 실행하는 공매는 금융기관의 채권정리를 위해 법원경매과정에서 담보물권을 경락받아 취득한 비업무용자산·국세및 지방세의 체납처분되 압류부동산의 매각을 하는 절차이다.

		경매의 대상

		부동산과 동산 부동산이라 함은 토지및 그 정착물을 의미한다.(민법 제99조) 그리고 입목에 관한 법률에 의해 소유권보존등기된 수목의 집단, 건물의 공유지분, 구분소유권, 토지의 공유지분, 미등기부동산등도 경매의 대상이다.
		준부동산 광업권, 어업권, 광업재단, 공장재단, 유체동산, 지상권, 전세권(저당권의 목적)도 경매의 대상이다.

		법원경매의 분류(좁은 의미)

강제경매
강제경매는 채권자가 그 채무명의에 표시된 이행 청구권의 실현을 위해서 채무자의 부동산이나 동산을 압류한 후 경매시켜 그 매각처분된 대금에서 금전채권의 만족을 얻는 강제집행 절차이다.

임의경매(담보권실행)
임의경매는 전세권, 질권, 유치권, 담보자가등기, 저당권등의 담보권 실행을 위한 경매이다. 이는 담보권자 자신이 스스로의 의사로 주도권을 취하여 담보물을 환가(돈으로 바꿈)하고 그 대금으로부터 피담보채권의 변제를 받는 것을 말한다.

경매제도의 변천 과정
우리나라의 경매제도는 구 민사송법이 개정되기 전 1993.5.11. 이전까지는 호가방식에 의한 최고가 경매방법을 이용하였으나 공개된 방식에서 발생되는 문제인 담합과 견제가 이루어지고 일명 '브로커' 의 횡포가 심해 일반인들의 경매참여가 쉽지 않게 되어 1993.5.11. 이후 민사송법의 개정으로 '호가제' 경매방식에서 '입찰제' 즉 최고가입찰방식으로 변경되었다. 이 후 민사집행법이 2002.7.1.부터 시행되면서 기존의 호가제와 입찰제의 미비점을 보완하여 각 법원의 재량으로 '호가제' 와 '기일입찰' 및 '기간입찰' 의 방법으로 바뀌게 되었다.

※기일입찰제도
정해진 입찰기일에 법원의 입찰장소에 모여 입찰을 실시하는 것을 말한다. 기일입찰제도는 기존의 경매방법으로써 시행되어온 제도로써 호가제에 의한 부작용을 보완한 제도이다.
※기간입찰제도
일정한 입찰기간을 정하여 입찰을 실시한 입찰방식으로 이는 기일입찰제도의 보완 제도로 새로운 민사집행법에 의하여 생긴 제도이다.
※호가경매제도
매각기일에 특정한 경매장소에 모여 서면에 의하지 않고 구두(말)로 진행하는 방식이다. 현재 민사집행법은 유체동산의 매각 시 이를 인정하고 있다.

절차도

입찰자

임차인

채무자/소유자

경매신청자

절차도

입찰자

임차인

채무자/소유자

경매신청자

 

경매시뮬레이션

경매란

경매절차도

경매성공전략

권리분석

		의의

경매부동산의 분석에는 부동산 자체에 내재하는 물리적 하자(오손,파손, 내용연수(耐用年數)나 경제적인 하자(이용가치를 분석)를 파악하는 물건분석이 있고 그 물건이 올바르고 합당하게 소유권을 취득하는데 법률적인 하자가 있는지의 여부를 파악하는 권리분석이 있다. 본질적으로는 우리나라는 소제주의를 취하기 때문에 낙찰에 의하여 부동산의 모든 부담이 소멸되고 낙찰자가 아무런 부담이 없는 완전한 소유권을 취득하도록 하고는 있지만 모든 권리 문제를 법원에서 해결해주는 것은 아니기 때문에 권리분석이 잘못되면 경제적으로 큰 손실을 당하여 일반 매매물건을 사느니만 못한 경우가 허다하다. 경매의 성공여부는 이 권리분석이 잘되고 못되고 달려있다고 해도 과언이 아니다. 특히 주택은 임차관계가 얽히고 섥혀있기 때 문에 미리 임차관계와 해당주택의 임차금및 대항력 유무 여부를 사전에 점검해야 한다.

		권리분석의 핵심

등기부(등기순위)보는 법
(1)등기부동산 권리관계를 알려주는 등기부등본은 표제부와 甲區, 乙區 로 구성되어 있다. 표 제부에는 부동산의 지번과 면적이 나타나고 갑구에는 소유권 가등기, 가처분, 예고등기, 가압류, 압류, 경매신청등이 보인다. 이중 경매 참여자들이 유의해야 할 권리는 가등기, 가처분, 예고등기 세 가지다. 이러한 권리들이 있는지를 확인한다. 을구에는 저당권, 지상권, 지역권, 전세권등이 기재된다. 마찬가지로 지상권, 지역권, 전세권의 존재여부를 파악한다. 다음으로 등기순위를 점검한다. 같은 갑구나 을구내에서는 “순위번호”가 빠를수록 권리가 앞선다. 그러나 갑구와 을구간 권리순서는 등기소에서 접수순서대로 부여하는 일련번호 성격의 “접수번호”로 결정된다. “등기순위”는 경매에서 대단히 중요한 역할을 하는데 경매참여 여부가 여기에 달려있기 때문이다.
(2)우선 경매물건의 등기부를 펴놓고 갑구와 을구를 막론하고 기재된 모든 권리를 위에서 언급한 등기순위대로 적는다. 이때 예고등기가 등기부상에 없고, 유치권 신고가 되어 있지 않으면서 저당권이나 가압류가 맨윗부분을 차지하면 안심하고 경매에 참가해도 된다.
낙찰자가 대금을 완납하면 저당권과 가압류는 물론이고 순위가 뒤지는 권리가 말소되기 때문이다.

* 예고등기와 유치권은 후순위인 경우에도 말소되지 않으며 낙찰자가 인수해야 된다. 따라서 예고등기, 유치권이 있는 물건은 전문가가 되기전에는 피하는 것이 좋다.

표1) 낙찰자의 부담이 없는 경우

등기순위

권리의 종류

경매결과

	1		근저당		말소
	2		지상권		말소
	3		가등기		말소
	4		가처분		말소

표2) 낙찰자의 부담이 있는 경우

등기순위

권리의 종류

경매결과

	1		가등기or가처분		지속
	2		저당권		말소
	3		지상권		말소
	4		전세권		말소

이것이 “낙찰자가 부담하지 아니한 등기상의 권리는 모두 말소된다”는 민사집행법상의 ”소제주의“ 이다. 그러나 가등기, 가처분, 지상권, 지역권, 전세권등이 1순위를 차지하면 경매는 단념해야 한다. 낙찰받더라도 낙찰자가 이들 권리를 인수해야 한다. 가처분의 인수는 소유권의 상실을 뜻하며 지상권 인수는 ”사용불가“판단에 가깝다. 전세권 인수는 입찰 대금외에 전세보증금의 추가 부담을 의미한다. 다만 최선순위 전세권의 경우는 약간 다르다. 전세권자가 직접 경매를 신청했거나 경매신청일 기준으로 6월내에 전세기간이 만료되는 전세권은 비록 최선순위 권리라도 말소된다. 또한 최선순위 가등기는 가등기의 성격을 따져야 한다. 담보가등기(가등기 이후에 채권금액이 적혀있는 경우)는 저당권과 동일한 효력을 가져 말소 된다. 소유권이전 청구권보존 가등기의 경우에는 낙찰자가 인수해야 하고 최악의 경우 소유권을 상실할 수 있으므로 단념하는 것이 좋다. 이같은 원칙만 새겨두면 경매 참여자가 알아야 할 기초 지식중 반은 터득한 셈이다.

(3)주택임대차보호법
경매부동산을 완전하게 차지하기 위한 비결의 나머지는 주택임대차보호대상의 대항력을 이해해야만 권리분석을 제대로 했다고 할 수 있다. 시가보다 비싸게 경매받을 가능성이 아주 농후하기 때문이다. 경매 참여자가 반드시 알아야 할 대항력은 경매대상이 주거용건물인 경우 필수적 요건이다. “대항력”이란 임차인이 제3자에 대하여 임대차관계를 주장할 수 있는 권리를 뜻한다. 집 주인이 바뀌더라도 전주인과 맺은 계약기간을 인정받고 전 주인에게 지불한 임대차보증금을 새 주인에게 반환받을 수 있을 때 “대항력이 있다”라고 한다. 주택임대차보호법 제3조는 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인의 주택의 인도와 주민등록을 마친 때는 그 익일부터 제3자 에 대하여 효력이 생긴다”고 규정한다. 등기부에 전세사실을 등재한 “물권적 권리”가 아니더라도 주민등록을 마치고 실제로 거주하는 “채권적 권리”를 보호하기 위한 조치이다. 경매주택 에 이러한 “채권적 전세”의 위치에 놓인 세입자가 살고 있을 땐 보다 세심한 주의가 요구된다. 권리관계에 따라 낙찰자가 세입자의 대항력을 인정해 전세금을 인수하거나 전혀 신경쓸 필요가 없거나 둘중 하나이다. 판단기준은 저당권이나 가압류 강제경매 기입등기, 담보가등기 설정일자와 비교하여 3가지 패턴을 분류해 볼 수 있다.

경매에 따른 임차금 부담 여부

구분

권리관계

경매결과

	사례1		2002. 04 저당 2002. 10 전세		모두말소, 추가부담 없음
	사례2	2002. 09 전세 2002. 10 저당	저당만 말소 임차보증금추가 부담
	사례3	2002. 09 저당 2002. 10 전세 2002. 11 저당	모두말소,추가부담 없음

선순위저당권이 존재하는 경우(사례1) 세입자가 대항요건(전입신고와 거주)을 갖추기 전에 이미 저당권이 설정된 경우이다. 임차인은 선순위 저당권의 실행으로 임차주택을 낙찰받은 낙찰자에게 임대보증금의 반환을 요구할 수 없다. 소제주의 원칙에 따라 낙찰허가에 의해 저당권과 저당권보다 후순위의 임차권은 대항력을 인정받을 수 없다. 즉 경매참여자의 추가부담은 없다.

후순위 저당권이 존재하는 경우(사례2) 주택임차권은 대항요건을 갖춘 후에 등재된 후순위 저당권에 대항할 수 있다. 따라서 선순위임차인은 후순위저당권의 실행으로 임차주택을 낙찰받은 낙찰자에게 임대보증금의 반환을 요구할 수 있다. 인수주의 원칙에 따라 낙찰자에게 임대보증금의 반환을 요구할 수 있다. 인수주의 원칙에 따라 낙찰자가 저당권에 우선 하는 부동산상의 모든 부담을 인수한다. 이 경우 낙찰자의 실제 낙찰가격은 법정에서 써넣을 금액에 임대보증금을 더한 금액이 된다. 경매초보자의 실수는 <사례2> 경우는 간과하기 때문이다.

선순위와 후순위의 저당권이 모두 존재하는 경우(사례3) 선순위저당과 2순위 저당사이에 대항력요건을 갖춘 주택임차권이 있는 경우이다. 현재 판례 는 “1,2순위 저당권은 모두 말소되고 임차권은 낙찰자에게 대항할 수 없다”는 입장이다. 만약 낙찰자에게 대항할 수 있다면 낙찰가격이 임대보증금만큼 하락된 가격에서 결정될 것이고 선순위저당권의 담보가치가 후순위임차권 때문에 손상받는 결과가 될 것이다. 즉, 낙찰자의 추가 부담은 없다.

저당권이 없는 경우 등기상의 가압류 설정일자와 세입자의 대항요건 구비일은 비교하면 된다. 대항요건 구비일이 가압류 일자보다 빠르면 경매결과 임대보증금은 낙찰자의 추가부담이 된다. 마지막으로 주의 해야 할 사실은 임차인의 존재 여부는 경매당일 사건 목록에 첨부된 부동산 점유현황을 반드시 확인해야 한다. 입찰1주일 전 비치되는 임대차 현황조사서로 1차확인한 후 입찰전 재확인 절차를 거쳐야 한다.

사례(하자 판별법)

구분

등기관계

임대차관계

경매참가여부

	사례1		저 당 1998. 7. 2 가등기 1999. 8.14		전세 2000.05.15 전세 2000.07.16		ㅇ
	사례2	가등기 1998.05.27 저 당 1998.10.11	전세 1998.05.25 전세 1999.03.18	x
	사례3	저 당 2002.03.02	전세 2002.03.01	x
	사례4	가등기 2001.04.04	전세 2001.04.03	x
	사례5	압 류 2002.05.06	전세 2002.05.06	ㅇ

* (사례1)
1순위 저당이 세입일자 보다 빠르면 아무런 걱정없이 경매에 참여 해도 된다. 저당보다 뒤지는 가등기가 말소됨은 물론 임차보증금의 추가 부담도 없다.

* (사례2)
전입일자>가등기, 저당권 설정일자 경매참여를 단념해야 하는 경우인데 입찰일은 1998년 5 월 세입자의 입찰보증금을 떠있게 되고 가등기도 말소되지 않아서 소유권을 상실할 가능성이 짙다. 이런 물건은 입찰가격이 자꾸만 떨어져 속사정을 모르는 경매초보의 시각으로는 탐스러운 사과처럼 보일지도 모른다.

* (사례3)
1순위 등기일자와 임차권의 효력발생일이 같은 경우는 보통세를 놓는 것과 은행등에 저당을 잡히는 일이 동시에 진행되는 경우가 많기 때문에 빈번히 부담하는 사례이다. 이 때는 등기상의 권리종류에 따라 사정이 달라진다. 사례3은 경매가 되더라도 임차권은 소멸되지 않는다. 때문에 임차보증금을 추가 부담해야 하는 경우이다.

* (사례4)
가등기와 임차권의 효력이 같은날 성립된 예이다. 임차인은 본등기 이전의 합리적인 점유자이 므로 대항력을 인정받는다는 것이 판례의 취지이다. 역시 좋지 않은 물건이다.

* (사례5)
말소기준권리(압류)와 임차권이 같은날 충돌한 경우이다. 압류일자와 전입일자가 똑같은 이 경우 경매절차가 합법적으로 진행되는 이상 임차인은 낙찰자에게 임차보증금을 요구 할수 없다. 경매에 참가해도 좋은 물건이다.

아파트

2009년 1월 기준 <전국법원>에서 진행되는 2만 7천여 경매물건 중 21%( 5천8백여 건)정도가 아파트 경매물건이다. 경매로 아파트를 취득하면 취득세금과 경비를 빼더라도 중소형 아파트는 10% 이상, 대형 아파트는 20% 가까이 주변시세보다 싸게 낙찰 받을 수 있다. 40평 이상 대형아파트일수록 금액이 크기 때문에 유찰될 경우 시가 보다 유리하게 구입할 수 있다는 뜻이다. 아파트는 단지정비가 잘된 500가구 이상의 대단지가 좋고 소규모일 경우에는 대단지와 가까우면 유리하다. 그러나 1동짜리 아파트는 절대 피하는 게 좋다. 재건축대상 아파트가 아니라면 새로 지은 것일수록 좋고 대지지분이 넓어야 용적률이 낮아 주거환경이 쾌적하다. 경매로 아파트를 구입할 때 인근 부동산중개업소를 통한 시세파악과 관리사무소에서 방문하여 관리비 체납여부를 확인하는 것은 필수다. 법원의 감정가만 맹신하는 것은 절대 금물.

		공동주택(연립,다세대,빌라)

연립 . 다세대주택은 전체 물량의 7%정도이며, 매월 2천여 건 가량 경매에 붙여져 6백여 건 정도의 물량이 감정가보다 25%정도 하락한 가격에 낙찰되고 있다. 일반적으로 연립주택은 5층 미만의 공동주택으로 연면적 (지층 제외한 각층 바닥면적 합계)이 660㎡(200평)이상인 주택을 말하며 660㎡이하면 다세대주택으로 구분된다. 연립 . 다세대주택은 서울 강북권 뉴타운 인근 등 지역발전의 호재가 있어 관심을 둘 만한 곳이다. 2002년 강북 뉴타운 개발대상지가 확정되고 개발방안이 구체적화되면서 해당지역 경매물건이 큰 인기를 끌었다. 해당지역 시세가 급등하면서 경매때 낙찰가격도 동반 상승했다. 저당권 등 담보금액이 많지 않는 물건은 경매가 취하되기도 했다. 특히 경매는 토지거래허가를 받지 않아도 돼 투자자들의 주목을 받았다. 또한 도심의 요지에 지은 지 20년 이상 되는 공동주택 중 재건축을 추진하는 허름한 연립주택도 잘 알려지지 않은 틈새 투자처다. 지은 지 너무 오래돼 슬럼화가 진행되기 때문에 투자자들이 외면하기 일쑤고 가격도 만만치 않아 지레 포기하기 쉬운 곳이다. 그러나 경매?공매시장에서 저가매입의 기회를 잡아 여유 돈을 장기 간 굴릴 목적으로 매입하면 이만한 투자처도 드물다. 노후 연립주택 재건축은 단지 규모가 작아 사업기간이 짧으므로 투자금액 회수가 빠르고, 오래 전에 지어진 연립주택일수록 대지지분이 많아 아파트에 비해 무상 배분율이 높은 편이다. 조합원수가 적다보니 조합원간 합의도 쉬워 분쟁의 소지가 줄어들기 때문이다. 빌라를 낙찰 받으려고 할 때는 고급빌라와 소형빌라에 따라 체크사항이 다르다. 고급빌라는 경매 투자는 투자금액이 큰 만큼 주의할 점도 한두 가지가 아니다. 고급빌라 우선 이들 빌라는 거래 수요가 많지 않기 때문에 단기 차익을 노린 투자보다는 실수요 목적으로 입찰하는 게 중요하다. 주로 종로 평창 ? 구기동, 서초 양재 ? 방배동 일대에 몰려있으며 대지지분이 많고 20∼30가구 이상 들어선 대단지가 유리하다. 특히 현대건설 청구 등 지명도 높은 대형건설업체에서 지은 빌라는 믿고 살 만하다. 그러나 내부 마감재에 따라 가격차가 심해 현지 중개업소를 3곳 이상 방문해 실제 시세보다 입찰가가 저렴한지 정확한 시세파악 후 응찰하는 게 좋다. 매매가 6억 원 이상 고급주택은 양도소득세를 실 거래가로 산출하는 것도 주의할 점. 양도차익에서 부대비용을 공제받을 수 있어 실제 양 도세는 크게 신경 쓰지 않아도 되지만 감정가가 6억 원대인 고급빌라는 낙찰가를 6억원 이하로 결정하는 요령이 필요하다. 전세금에서 조금만 더 생각하면, 구입할 수 있는 20평 안팎의 소형빌라는 세입자들이 낙찰 받으면 좋다. 신축주택으로 단지를 형성하고 있는 것을 골라야 하며 가구당 1대 이상 주차가 가능해야 한다. 가급적 역세권 주택을 구입하는 게 유리하다.

		단독주택(주택, 다가구)

단독주택은 한달에 2천여건 정도가 경매로 진행되며, 낙찰가율은 72%정도. 즉 1억 정도 하는 주택을 7,200만원에 살 수 있다는 얘기다. 주택을 낙찰 받을 때 고려해야 할 점은 10년 이상 된 집은 건물가 비중이 높지 않기 때문에 싼값에 낙찰 받을 수 있는 반면 10년이 안된 집은 감가상각이 된다 하더라도 건물가액이 높기 때문에 감정가가 비교적 높게 책정된다는 점이다. 따라서 반드시 주변 시세를 확인해야 한다. 구입 후 재건축을 한다면 도로를 끼고 있으면서 최소 50~80평 이상 되는 물건을 잡는 게 좋다. 또한 경매시장에서 노릴 만한 대상은 시세보다 감정가격이 크게 낮은 물건들이다. 보통 경매주택은 경매 개시가 결정된 후 보름 내에 감정한다. 경매번호앞에 붙는 06타경, 07타경 등은 입찰에 부쳐진 연도다. 이런 물건은 2∼3년 전에 감정된 물건이기 때문에 시세보다 감정가격이 저렴하다. 시세보다 감정가격이 싼 물건을 노리려면 경매정보지 등에서 입찰정보를 재빨리 확인한 후 현장을 방문해 시세를 파악해야 한다. 여러 중개업소에 들러 낙찰 받은 후 당장 팔 수 있는 가격도 확인해야 한다. 세금과 명도 비용 등을 감안할 때 시세보다 10% 이상 싼 값에 낙찰 받아야 투자에 성공할 수 있다. 너무 싼 값에 응찰하면 낙찰받기 어렵다. 최소한의 이익이 보장되는 범위 내에서 가격의 상한선을 정해 입찰가를 정해야 한다. 입찰장의 분위기에 휩쓸리지 않는 것도 중요하다.

		근린/상가 경매

근린/상가는 전체 물량의 21%정도이며, 매월 5천 6백여 건 가량 경매로 진행되고 있다. 상가는 임대료와 권리금이 수익률을 판단하는 기준이 된다. 낙찰 받아 개업할 생각이라면 업종을 미리 정해둔 후, 임대목적용이면 예상수익률을 고려해 매물을 고르는 게 현명하다. 아파트상가는 1000가구 이상으로 주변에 대형유통시설이 없는 곳이 좋고 상가주택이나 근린상가는 역세권이나 기존 상권이 임대나 매매시 유리하다. 한 조사결과에 따르면 상가별 연평균 수익률은 테마상가(18. 7%), 단지 내 상가(13%), 근린상가(9.39%) 순으로 나타나 은행 금리 에 비해 최고 5~6배 정도 수익이 높은 것으로 나타났다. 저금리로 마땅한 투자처를 찾지 못한 뭉칫돈이 대거 유입된 데다 소비심리가 상승하면서 상가 시장도 큰 호황을 누렸던 것이다. 이 같은 상황에서 주 5일 근무제와 상가임대차보호법 시행은 상가경매시장 을 새롭게 재편할 주요 변수로 손꼽히고 있다. 주 5일 근무가 본격적으로 실시되면서 주말상권으로 불리는 젊은 층 유동인구가 많은 대학가나 역세권, 유흥가 주변 상권이 활기를 띨 가능성이 많다. 반면 정부청사 등 주요 관공서 주변 상가는 큰 타격을 입을 것으로 보인다. 사무실 밀집지역인 광화문, 여의도, 테헤란로 등도 투자 메리트가 급감할 수 있다. 상가낙찰시 주의할 점은 상가 투자자들이 늘면서 건설사들이 너도나도 상가를 짓고 있기 때문이다. 따라서 향후 상권 경쟁이 치열해질 수밖에 없고 일부 상가는 당연히 경쟁에서 도태될 것이다. 서울과 수도권을 중심으로 분양이 임박한 아파트 단지 내 상가나 택지개발지구내 단지내 상가, 대형보다는 소형상가를, 단기전매차익보다는 안정적인 임대수익을 노린 장기투자 매물을 노리는 것이 투자 포인트다. 하지만 상가는 경기에 민감하며 경기가 급랭할 경우 임대수익률이 급락할 가능성이 높다. 따라서 새로운 상권형성이 가능한지, 실수요자 층이 선호하는지, 입주 후 전문적으로 상가를 관리하는 업체가 있는지 여부를 세밀히 따져 봐야 한다. 상권분석에 자신이 없다면 주변상인의 말 한마디에 귀 기울일 필요가 있다. 주변 상인들이 30% 이상 청약하는 상가라면 믿고 투자해도 손해 보지 않는다는 뜻이다. 또한 분양가격과 계약방법 등이 투명한 상가를 선택해야 한다. 직접 공개 입찰하는 상가는 내정가가 투명하고 프리미엄 피해를 줄일 수 있다. 분양업체(시행사)에 직접 문의해 이중계약여부를 확인하는 절차 도 중요하다. 상가임대차보호법에 따라 세입자에게 일정금액(서울은 2억6000만원) 이내를 우선변제해 줌으로써 담보 가치가 하락할 것 같다. 하지만 기존의 월세 방식에서 보증금 위주로 전환되면 투자금 회수는 빨라질 수도 있다. 상가는 단지내 상가, 근린상가, 테마형 상가로 구분할 수 있다. ▶단지내 상가◀ 단지내 상가는 독점상권보장으로 고정임대수익을 얻을 수 있어 퇴직자나 주부 등 임대소득자들에게 최고 인기를 누리고 있다. 가급적 1000세대 이상이고 가급적 25~30평형이 주류를 이루는 대단지가 좋으며 세대별 상 가면적은 0.3평 이내가 적다아다. 예를 들면, 1000세대일 경우 상가 연면적이 300평 이내면 투자적격이다. 과거에는 선착순 또는 추첨방식으로 분양했으나 최근에 수요가 몰리자 내정가를 정해 최고가로 낙찰하는 경쟁입찰방식을 시행하고 있다. 내정가의 2배에서 낙찰될 경우 임대수익률은 크게 하락할 수밖에 없다. 내정가의 1.5배 이내에서 낙찰 받는 방안이 안전하며, 고가낙찰 또는 높은 프리미엄을 주고 매입하는 것은 금물이다. 초기 임대료가 계속 유지될 수 있는지 비슷한 조건의 인근단지 상권 에 대한 수익성 분석도 필수적 사항이다. ▶근린상가◀ 근린상가는 택지개발지구 또는 대규모 아파트 단지 진입로 주변에 형성된 근린생활시설 밀집 상권을 말한다. 입지여건이나 배후인구에 따 라 매출과 임대료가 다르며 개발계획이나 발전 잠재력이 큰 지역의 근린상가 투자가치가 크다. 초기 수익률은 단지내 상가에 비해 떨어지는 편이나 시간이 지날수록 주변상권이 안정되고 땅값이 오르는 경향이 있어 자산가치측면에서는 오히려 유리하다. 높은 내재가치 때문에 불경기에도 쉽게 떨어지지 않고 주거를 겸용할 수 있어 자영업자에게 적합하다. 가급적 대로변 상가가 경쟁력이 있으며 “퇴근길 상가”가 고객 흡인력이 높다. ▶테마형 상가(쇼핑몰)◀ 요즘 서울 등 수도권은 물론 지방대도시 도심에서 분양되는 대형상가 대부분이 테마형 상가다. 부산, 대구, 대전, 인천지역에 이어 경부고속철 역세권인 천안지역의 상가분양에 돈이 몰리고 있다. 테마형 상가는 상권에 따라 거액의 프리미엄과 권리금을 노릴 수 있고 높은 월세수익도 기대할 수 있다. 반면 상권이 꺼질 경우 투자원금을 날릴 수도 있어 고수익, 고위험 법칙이 존재한다. 따라서, 매입 전에 철저한 입지분석과 함께 시행사 마케팅 능력과 경험, ‘상권활 성화방안’ 수립 및 예산확보 여부에 대한 검증이 필요하다 말뿐인 활성화는 공염불에 지나지 않고 반드시 분양가에 활성화 비용이 포함 돼야 한다. 주5일 근무제로 인해 서울 광화문, 여의도, 테헤란 로 등 관공서나 사무실 밀집지역 상가는 매출감소가 예상되므로 매입 을 자제하는 것이 좋다. 주말에 가족단위로 찾기 쉽거나 대학생 등 젊은층 유동인구가 많은 대학가나 유흥가, 대규모주택 단지, 그리고 관광지 주변이 고객 확보 면에 유리하다.

		토지경매

토지는 대지, 전, 답, 잡종지 등을 통틀어 얘기하며, 전체 물량의 33%정도인 8천 8백여 건이 매달 경매에 붙여져 2천 2백여 건 정도의 물량이 감정가보다 30%정도 하락한 가격에 낙찰되고 있다. 토지는 투자목적을 명확히 하고 이에 맞는 입지조건의 땅을 구입해야 한다. 이는 환금성이 떨어져 돈이 묶일 수 있기 때문이다. 가급적 여유돈으로 투자하는 게 좋으며, 토지공부상 내용과 토지사용현황이 일치하는지 반드시 확인해야 한다. 문서에는 밭으로 표시돼 있는데 실제로 대지용도로 사용하고 있는 경우 문제가 생길 수 있다. 이를 확인하기 위해서 토지이용계획확인원을 떼서 확인하면 된다. 도로 유무도 반드시 살펴봐야 할 사항. 땅 가치는 도로가 결정하는 만큼 전원주택 등을 지으려면 최소 4m 폭 진입도로를 확보해야 건축 허가가 난다. 또 보존녹지지역 그린벨트 상수원보 호구역 군사시설보호구역 등 규제에 묶여 있는 땅이나 인근 마을에서 멀리 떨어져 있거나 농지에 둘러싸여 있는 땅은 건축허가를 쉽게 받을 수 없기 때문에 반드시 현장답사를 해야 한다. 농지취득자격증명을 필요로 하는 경우 낙찰후 7일 이내에 해당 경매법원에 제출해야 낙찰허가를 받을 수 있다. 2003년 1월 시행된 농지법에 의하면 주식회사 형태의 농업회사법인의 경우도 농지를 소유할 수 있으며, 농업인이 아닌 개인이 취미 또는 여가활동으로 농작물의 경작을 하고자 하는 경우는 세대별로 1,000제곱미터 미만의 농지를 소유하는 것이 가능하게 되었다. 또한 소유농지를 주말 체험영농을 하고자 하는 자 또는 주말 체험영농을 하고자 하는 자에게 임대하는 것을 업으로 하는 자에게 임대 또는 사용대를 할 수 있도록 하였고, 농지소유상한제(세대별 5만제곱미터 초과 소유 금지)는 폐지되었다. 그러나 농지의 개량, 교환, 분합, 전용 등 불가피한 경우를 제외하고는 농업생산기반정비사 업이 시행된 농지를 2,000제곱미터 이하로 분할할 수 없다.

		공장경매

경매로 공장을 구입하면 시세의 60～70%선에서 매입할 수 있다. 이처럼 취득비용을 대폭 절감할 수 있을 뿐만 아니라, 구입 후 간단히 정비만 하고 즉시 가동에 들어갈 수 있어 제품 경쟁력 확보는 물론 생산원가 절감 등 유리한 점이 많다. 공장을 구입하고자 할 때 현장 답사는 기본이며, 주변 시세와 공과금 ? 임차관계 ? 기계나 기구 ? 장비 포함 유무 등을 확인하는 것도 응찰 전에 반드시 확인해야할 사항이다. 또한 건물을 임대해 쓰는 경우 지상권 문제가 있을 수 있으므로 사전에 철저한 조사가 필요하다. 가급적 변호사나 경매전문가의 자문을 구하는 것이 좋다. 주로 인천 남동공단, 경기 안산 시화공단, 안산 반월공단 등에 몰려 있는데 전기 ? 도로 ? 수도 등 기반시설 여부를 잘 살펴보는 것이 좋다. 공장경매에는 응찰자들이 대부분 중소기업 운영자들로 한정돼 있어 보통 3, 4회 유찰후 새주인이 결정된다. 공장을 구입할 때는 낙찰 받은 후 낙찰대금을 1개월 이내에 법원에 납부해야 하기 때문에 현금동원에 부담이 따른다. 따라서 경매에 참가하기 전에 자금동원 계획을 세워야 한다. 공장 저당법에 따라 토지와 건물 기타 공장에 속한 기계기구까지 담보물이 될 수 있으므로 소유권이전 후 은행 등에서 등록한 공장재산을 담보로 시가의 50～70%까지 대출받을 수 있다. 전용공단내에 위치한 공장은 기반시설이 잘 갖춰져 있어 입지선정에 큰 무리가 없다. 물건을 고를 때는 제품의 판매시장 및 원재료 구입시장과의 거리를 비롯하여, △간선도로 항만 철도 이용의 편리성 △물류비부담 △동력자원 및 용배수에 관한 비용 △노동력 확보 △관련산업과의 거리 등을 중점적으로 점검해야 한다. 종류가 다른 공장을 인수해 용도변경할 때는 미리 해당 시군청 공업계를 방문, 용도변경 허가여부를 확인해봐야 한다. 공장 재단목록에 올라있는 주요 동산은 감정평가서에 자세히 나와 있으므로 기계기구를 잘 챙겨야 한다.

		오피스텔

오피스텔 경매물건은 전국에서 매월 100여건정도밖에 진행되지 않기 때문에 우량물건을 확보하기가 쉽지 않으나 2009년 1월 평균75% 내외의 낮은 가격에 취득할 수 있는 잇점이 있다. 최근 건설회사들은 오피스텔의 실수요자인 전문직업인, 독신자, 신혼 부부 등을 겨냥하여 오피스텔에 주거기능을 강화, 임대형 원룸아파트처럼 원목 및 패션가구를 미리 배치하거나 내부구조를 입주자 마음대로 바꿀 수 있는 가변형 오피스텔을 만드는 등 다양한 형태의 오피스텔을 선보이고 있다. 이런 주방, 화장실 등의 주거기능을 강화한 신규 오피스텔은 분양시작 후 1～2개월이면 마감되고 있는 실정이다. 오피스텔을 선호하는 사람은 전문직업인, 독신자, 신혼 부부 등이다. 그러나 이러한 실수효자뿐만 아니라 투자가들에게도 오피스텔의 인기는 높다. 오피스텔이 투가가치가 높은 이유는 1가구 2주택에 해당되지 않아 중과세대상에서 제외된다는 점, 주거와 사무의 기능을 동시에 갖추고 있다는 점, 소액 투자가 가능하며 매매가 자유로워 안정적인 임대수입을 올릴 수 있다는 점을 들 수 있다. 단, 주거형 오피스텔이 아닌 사무형 오피스텔은 경매 전에 현장답사를 통해 전체 오피스텔 공간에서 주거부분이 얼마나 차지하는 지를 반드시 점검해야 하고 주거부분에 대해서는 주택임대차 보호법이 적용되므로 권리관계를 꼼꼼히 따져 본후 하자가 없는 물건을 구입해야 한다. 또한 연체되어 있는 일반관리비를 입주하는 사람이 떠안게 될 수도 있기 때문에 관리비의 연체유무도 반드시 확인해야 한다. 일반투자가들은 오피스텔을 법원경매를 통하여 구입하려면 권리관계를 정확하게 파악해야 한다. 싼값에 오피스텔을 구입할 수 있다는 사실만을 인지한 채 경매에 뛰어드는 일반인들이 정확한 권리관계를 몰라 손해를 보게 되는 경우가 종종 있기 때문이다. 오피스텔 구입 시 몇 가지 주의해야 할 사항은 다음과 같다. 첫째, 임대의 수요를 살펴야 한다. 오피스텔은 임대가 얼마나 잘 되느냐에 따라 그 가치가 결정된다고 해도 과언이 아니다. 임대가 잘 되려면 먼저 교통이 편리하고 주변생활시설도 잘 갖추어진 곳이어야 한다. 그러나 그보다 우선해서 주변 환경에 따라 사무용으로 살 것인지, 주거용으로 투자용으로 투자할 것인지 결정해야 한다. 둘째, 가격이 좋아야 한다. 무조건 가격이 싼 오피스텔을 선호해서는 안 된다. 개별 오피스텔 분양가만을 보지 말고 주변 오피스텔과의 비교를 통해 조건이 좋은 것을 구입하는 것이 현명하다. 셋째, 임대로 수익을 얻을 것인지 매매로 수익을 얻을 것인지를 결정한 후 구입 목적에 따라 지역 선정을 달리해야 한다. 임대로 수익을 얻고자 한다면 강북지역을 선택하는 것이 좋다. 반대로 매매로 수익을 얻고자 한다면 강북지역보다는 강남지역이 수익성이 있다. 넷째, 오피스텔 투자는 분양 시기만의 상황으로 판단해서는 안 된다. 입주 후의 상황을 예측해 보고 결정해야 하는데 이때 가장 중요하게 생각해야 하는 것은 공급이 수요에 비해 지나치게 높아 임대나 매매가 되지 않는 지역은 피하는 것이 좋다. 다섯째, 오피스텔은 평당 관리비가 일반 사무실관리비와 비슷하므로 같은 평형의 아파트에 비해 2～3배 높은 관리비를 내야 하므로 오피스텔을 구입할 때는 사전에 관리비가 얼마인지 반드시 확인해야 한다.

		경매물건 선별요령

경매물건의 선별은 입찰자 개인의 몫이다. 통상 경매물건 선별은 취득목적의 결정-지역과 종목 선정-투자금액범위 설정- 권리분석-임대차분석의 순으로 진행된다. 이 과정에서 경매 수익성 여부가 결정된다고 해도 과언이 아니다. ◇취득 목적과 지역. 종목 선정=부동산 물건을 취득하는 목적은 대개 두 가지이다. 하나는 투자고 또 하나는 실수요이다. 투자가 목적이라면 역세권의 오피스텔, 강남 아파트, 재건축단지 주변의 연립주택, 상업지역 상가, 공장 수요가 많은 지역의 공장, 도로 여건이 양호한 개발용 토지 등이 알맞다. 반면 실수요가 목적이라면 입지여건을 보다 꼼꼼하게 살펴야 한다. 주거시설의 경우 학교시설, 교통여건, 쇼핑환경, 단지환경 등 가족 구성원 전체에 골고루 혜택이 갈 수 있는 지역이어야 한다. 공장 역시 제품의 판매시장 및 원재료 구입시장과의 거리 등을 따져봐야 한다. 지역 선정이 어려운 경우엔 자신이 거주하고 있는 지역 일대를 범위로 설정해보고 투자대상을 고르는 것도 좋은 예다. ◇투자금액 결정=경매 취득시 낙찰가외에 제세공과금(낙찰가의 5.8%), 소유주 또는 임차인 이주비용, 수리비용 및 경매컨설팅 의뢰시의 수수료(감정가의 1.0%~1.5%) 등의 비용이 소요된다. 금융권을 통해 경락잔금대출을 쉽게 할 수 있기 때문에 잔금대출을 포함하여 경매물건이 과연 금액적으로 소화할 수 있는 범위 안에 있는가를 보아야 한다. 요즈음에는 신건입찰사례가 부쩍 늘고 경매과열양상으로 낙찰가가 대폭 증가하였지만 유찰횟수로 볼 때 대개 아파트의 경우 1회 이상, 다세대주택의 경우 2회 이상, 공장과 대지의 경우 3회 이상 유찰된 것만을 고르는 것도 물건 검색의 수고를 더는 방법이다. ◇권리관계와 임대차 분석=가장 어려운 부분이지만 원칙을 정해 놓고 보면 의외로 간단하다. 말소기준권리보다 앞선 전세권, 임차권, 소유권이전청구권 가등기, 지상권 및 대항력 있는 주택임차인이 있으면 낙찰인이 이를 인수하게 된다. 최선순위 채권액이 소액일 경우 후순위 권리자가 이를 대위변제하면 선순위로 지위가 상승하는 사례가 종종 있다. 특히 후순위 임차인이 대위변제하는 경우가 많으며, 대위변제한 임차인은 낙찰인에게 대항력이 생긴다. 경매정보상에 '유치권 주장'이라는 내용이 표기된 경우에는 물건 선정에 신중하여야 한다. 유치권이 인정되는 경우 낙찰자는 낙찰가외에 유치권자가 주장하는 채권액을 고스란히 떠안게 되는 수가 있다. '법정지상권성립여지가 있음' 또는 '제시 외 건물 소재'라고 표기된 물건역시 피하는 것이 좋다. 법정지상권은 경매로 토지와 건물의 소유주가 달라지는 경우로서 토지의 낙찰자는 원하는바 대로 토지를 이용할 수가 없게 된다. 권리사항에 '예고등기'가 되어 있으면 등기의 말소, 회복에 관한 재판이진행중이라는 뜻이다. 이 경우는 비록 '예고등기'가 후순위라 하더라도 재판이 끝날 때까지는 효력을 갖기 때문에 자칫 낭패를 볼 수가 있다. 그럼 일반적으로 말하는 우량물건이란 어떤 물건을 말할까? ① 경매주택에 임차인이 없이 소유자가 거주하는 주택 주로 아파트, 빌라물건중에 많고, 낙찰후 주택을 명도 받는데 보름에서 1개월 정도 소요된다. 만약 집주인이 집을 비워주지 않을 때는 해당법원에 인도명령을 신청하면 2～3주후 명도집행이 가능하기 때문이다. ② 선순위 임차인의 전세금을 안고 싸게 구입할 수 있는 물건 이런 물건은 낙찰자가 안고 사야할 전세금이 얼마인지 정확히 파악한 후 전세금액과 시세차액 만큼 떨어질 때까지 기다린 후 구입하면 명도받기가 무척 수월하다. 총 구입대금중 일부는 법원에 내면 되고, 임차인을 내보낼 때 전세금을 뽑아주면 되므로 분납의 효과도 생긴다. ③ 소액임차인만 거주하는 주택 소액임차인이란 주택임대차보호법상 임대보증금이 서울 및 수도권 6,000만원, 광역시 5,000만원, 기타지역 4,000만원 이하의 임차인을 말하는데, (근)저당 (가)압류. 담보가등기 등의 말소기준권리보다 먼저 전입신고 되어있다면 최선순위로 각각 2,000만원, 1,700만원, 1,400만원씩 낙찰대금에서 배당받을 수 있다. 그리고, 법원에서 배당받기 위해서는 전세계약서, 주민등록등본, 낙찰자의 인감이 첨부된 명도확인서를 법원에 제출해야 하기 때문에 배당받기 위해서는 먼저 집을 비워야 한다. ④ 세입자들이 확정일자가 빨라 법원에서 전액 배당받는 주택 경락대금에서 전세보증금 전액을 배당받는 주택도 좋은 물건이다. 명도가 자동적으로 해결되기 때문이다

 

 

 

● 땅 경매 진짜 주의해야 할 15가지

시중을 떠돌던 부동 자금이 수도권과 지방 토지시장으로 급격히 쏠리는 현상이 나타나고 있고, 그 영향으로 법원경매 시장에서 상당기간 찬밥신세를 당하던 토지가 갑자기 황태자 대접을 받고는 있지만, 그러나 부동산 초보 투자자가 경매를 통해 토지에 투자해서 애초의 수익을 달성하고 무사히 빠져 나오기란 기적에 가깝다고 해야 할 것이다.

부동산투자 중에서도 고수들이 마지막으로 투자하는 물건이 토지라고만 해두고, 토지에 응찰할 때 최소한 이것만이라도 주의했으면 하는 바람이다.

토지를 거래할 때는 그 땅이 토지거래허가대상 지역인지 투기지역인지 먼저 확인해야 한다. 그리고 반드시 그 절차를 알아야 한다. 토지거래허가 구역에서 허가를 받지 않고 토지 거래를 할 경우에는 계약을 체결 했다 하더라도 무효가 된다. 물론 법원경매라면 토지거래허가구역내의 땅이라도 허가가 필요하지 않다.

소유권 이전은 잔금과 동시에 바로 등기가 가능한지도 확인해야 하고, 적은 금액으로 토지를 매입하는 공유 토지에 지분 등기를 할 경우에는 땅을 되팔 때 의견 대립이 생겨 합의하는 데 어려움을 겪을 수도 있다. 땅을 경매로 구입하고 할때 주의사항을 보도록 하자.

 

1.토지공부서류는 반드시 직접 확인하라

토지이용계획확인원·토지대장·지적도·개별공시지가 확인서, 부동산등기부(등본)등이다. 토지이용계획확인원의 확인 내용 중에서 농지 난에 진흥구역이나 보호구역 표시가 없는 진흥구역 밖의 토지가 관리지역으로 개발이 쉽고 땅값 상승 폭이 커 투자 가치가 높은 땅이다. 농림지역이면서 농업진흥구역은 절대농지여서 개발이 쉽지 않고 땅값 상승 폭도 크지 않다.

지목이 산지(임야)인 경우는 산림 난에 보전임지가 표시되어 있으면 개발 허가가 어렵다. 땅을 조사할 때 전·답이 농림지역이면서 농지 난에 진흥구역으로 되어 있거나, 임야는 산림 난에 보전임지일 경우는 한마디로 개인이 개발하기 힘들고 땅값 상승 폭도 작고, 투자 가치가 떨어지기 때문에 꼭 확인한 후에 매입해야 한다.

땅은 부동산중 개별적인 규제가 가장 많은 종목이다. 본인이 투자목적으로 토지를 구입하였다 하더라도 본인 맘대로 개발을 할 수 있는 상품이 아니다. 그러하기 때문에 반드시 지적도, 토지이용계획확인원등의 공적인 서류를 통하여 구입목적에 맞게 활용할 수 있는지의 여부를 따져보아야 한다. 그리고 전원주택단지등의 조성을 위한 투자를 하기 위한다면 관련 투입비용을 따져보아야 한다.

 

2. 호재가 겹치는 곳을 주목하라

부동산투자의 초보자는 일단 호재가 겹치는 곳에 우선 주목해야 한다. 도심뉴타운과 그 인근의 지분투자, ‘신도시 기업도시’,‘신도시 혁신도시’,‘전철개통 기업도시’,‘고속도로개통 기업도시’,‘전철개통 혁신도시’,‘고속도로개통 혁신도시’,‘도로개통 기업도시’,‘도로개통 혁신도시’등이다. 판교, 화성, 동탄, 김포, 파주의 5대신도시와 ‘기업도시’,‘혁신도시’,‘행정중심도시’,‘제주국제자유도시’인천송도국제자유도시, 영종도와 그 인근으로, 수요가 지속되는 이 땅들을 초보투자자의 위험부담을 획기적으로 줄여준다.

 

3. 땅값은 새로 날 길을 따라 상승한다

접근성과 유동성이 좋아지게 되면 투자가 활성화되게 마련이다. 따라서 개설되거나 개설 예정인 고속도로나 국도 인근의 지방 토지·임야는 확실한 투자처이고, 땅값이 오를 수밖에 없다. 호재가 겹치는 곳에서 보았듯이 새로 개통되는 고속전철역 주변의 토지가격 상승을 보면 금방 이해가 되고, 서해안고속도로나 중앙고속도로나 신설국도 개통지역 주변의 땅값 움직임을 보면 알 수 있다. 경전철·도로 개통은 주민의 생활 반경을 확대시킨다. 신설예정인 경춘고속도로 인근의 땅값상승이 그 증거이다.

4. 그린벨트 해제대상지에 선점 투자하라

도시의 무질서한 양적 평면 팽창을 막기 위하여 영국의 그린벨트와 유사한 형태로 개발제한구역을 두고 있다. 이러한 개발제한구역은 전국토의 약 5.5%에 이른다. 그러나 점점 이러한 규제가 완화되고 있고, 이러한 현상은 계속될 전망이다. 특히 20가구 이상의 취락지역이고, 보호가치가 없는 지역 등을 우선적으로 염두에 두어야 한다. 또한 고속철도의 개통과 연계한 지역을 선택하는 것이 현명한 판단이다.
그린벨트 해제가 예상되는 지역을 선점하자.

5. 개발 예정지의 인근을 찾아라

택지조성은 정부가 추진하는 가장 정확한 개발 정보이고, 또한 각 지자체가 지정하는 개발예정용지 인근 지역도 투자 유망 지역으로 성공 가능성이 높다.

토지 공사 등 정부기관이 대규모로 개발하거나 개발을 예정하고 있는 주변의 토지·임야의 구입은 성공투자를 약속한다. 그동안 땅값 상승이 컸던 지역을 보면 택지지구 주변, 공단 조성지역은 평균 이상으로 상승한 것을 알 수 있다.

6. 지렛대가 안 통한다 여유자금으로 투자하라

단기 거래를 목적으로 이 종목에 투자하여 성공하신 분들도 가끔 보지만 그것은 그저 운이 좋아서일 뿐이다. 땅 투자는 잠깐 쉬는 자금으로는 임야 등 지방 부동산에는 투자하지 않는 것이 원칙이다. 이자주고 빌려서 하는 투자는 해서는 안 된다. 또한 임야 등의 경우 은행 등에서는 잔금 융자를 안 해주는 것이 보통으로 자금 계획도 사전에 충분히 세워야 한다.

7. 투기가 아닌 투자의 마인드로 임하라

무리한 투자는 금물로 분수에 맞는 투자가 기본이다. 덩치가 큰 땅을 찾기보다 자신의 자금 동원 능력을 감안, 투자하는 자세가 필요하다. 특히 귀가 얇은 초보자는 남의 말만 믿고 투자했다가 원금을 회수하지 못하거나 심지어는 투자금을 날리는 사례도 있다. 특히 주의해야 할 점은 요즘 문제가 되고 있는 소위‘기획부동산’의 전화부대에 의한 부동산 구입은 절대금물이다. 수익 좋은 맛있는 떡이라면 자기들이 먹지 왜 주겠는가.

8.자신의 판단으로 투자하라

남의 말만 믿고 잘 알지도 못하는 지방의 토지에 투자하는 분들도 계신다. 정확한 정보를 바탕으로 한 정석투자만이 성공할 수 있다. 개발업자나 지역의 부동산 중개업자 등이 토지주와 결탁하여 근거 없는 개발계획을 유포시키는 경우가 있는데 지역 언론 등이 들러리가 되어 주기도 한다.

이런 곳을 가면 그 지방에서 발간되는 신문 등이 비치되어 금방이라도 개발이 진행될 것처럼 외지인을 현혹하는 경우가 많은데 이처럼 떠도는 개발정보나 뜬소문을 조심해야 한다. 소문만에 의지해 투자했다가는 보증금과 원금마저 까먹을 수도 있다는 점을 명심해야 한다. 투자세계에서는 아무도 믿지마라. 자신의 판단으로 장래가 보이지 않으면 차라리 투자하지 마라.

9. 땅은 시간과의 싸움이다

땅 투자로 성공하는가, 실패하는가 또 얼마의 수익률을 달성할 수 있느냐 하는 것은 시간과의 싸움에서 누가 오래 견딜 수 있는가 하는 점이라고 생각한다. 차분하게 기다릴 수 없는 이유들이 있는 독자라면 땅에 대한 미련은 접으라고 당부하고 싶다. 부동산이 환금성이 낮다고 할 때 열거되는 가장 대표적인 종목이 바로 토지·임야이다. 자신이 생전에 이익을 못 보면 자식대로까지 넘어가도 좋다는 자세로 임하는 것이 현명하다고 본다.

10. 공부와 현황이 일치하는지 살펴라

지방 임야의 경우 지번이나 현황, 형상, 심지어 면적이 일치하지 않는 경우도 자주 있다. 지목에는 답으로 되어 있으나 현황은 전으로 사용되기도 하고, 현황은 전·답으로 되어 있으나 잡종지나 대지로 사용되는 경우도 흔하게 볼 수 있으며, 심지어는 면적이 차이가 나서 추후에 분쟁이 발생하는 경우도 보게 된다.

11. 도시계획을 눈여겨봐라

각 지자체가 세우는 해당 도시의 도시계획은 개발 방향의 밑그림으로 향후 그 도시 모습을 엿볼 수 있는 유익한 정보다. 최근 서울시가 발표한 ‘도시기본계획’ 등이 그것이다. 그러나 그 지역 언론을 통해 발표되는 개발계획이나 도시계획은 액면 그대로 믿지 말고 해당 관청에 확인할 때도 전화로 하지 말고 반드시 방문해서 확인하라.

12. 투자기간과 수익률은 비례하지 않는다

땅은 주변의 변화에 의해 가치 상승을 보는 시기가 필요한데 초단기 3-6개월, 단기 2년-4, 중기 5-8년, 장기10년 이후로 보면 된다.

땅은 개발순위가 바뀌는 등의 리스크는 있지만 주식처럼 잘못되면 한줌의 쓰레기로 변하는 경우는 없다. 즉 절대 망하지는 않는다. 부동산은 막차를 탔거나 개발을 못하면 단기적인 금융비용만큼 손실을 보기는 하지만 망하지는 버틸 수만 있다면 시간은 투자자의 편이다.

13. 분쟁에 휘말릴 수도 있다

지방 땅에 투자할 때 가장 골치 아픈 것이 이 부분이다. 권리 없는 자로부터 매수, 매도자의 악의적인 2중·3중 매매, 잔금을 지불하고도 소유권 이전이 아예 되지 않거나, 당초 계약과는 다르게 이행되는 등 토지·임야 관련으로는 민·형사상 소송이 끊이질 않는다. 소유권 취득 이후에도 소유권이전무효청구소송이 제기되는 경우도 다반사이다.

만약 시골 땅을 낙찰받을때 주의 할 점은 텃세를 어떻게 극복할까도 반드시 점검해야 한다. 외지인이 낙찰로 소유권을 취득하는 것을 즐거워할 시골 사람은 아무도 없다.

토지나 임야는 주택 등과 달리 권리 관계가 복잡하다. 법정지상권, 분묘기지권, 지역권, 지상권, 공유지분 등으로 공부상(등기부등본) 권리 관계만 믿어서는 안 된다. 또한 실제 이용 상황과 달라 이용 제한을 받는 경우도 허다하다.

14. 타이밍도 계산하라

대규모 택지개발예정지역 등 땅값이 급등하거나 급등 가능 지역은 정부가 토지거래허가구역으로 지정한다. 어떤 지역의 개 발계획이 예상되어 외지인들이 매수 세력에 가세하면서 토지가격이 단기간에 급상승하기 시작하고 냉정한 판단 없이 후발세력이 추가로 가격을 상승시키는데 이때가 가장 위험하다.

경기도 분당의 판교만 보아도 개발이 기정사실화되면서 초기 투자자들은 상당한 이익을 남기고 빠져나온 반면, 막차 탄 사람은 거래제한 등으로 어려움을 겪고 있고 보상가격에 있어서도 토지공사 등과 마찰을 빚었다고 한다.

15. 공동투자도 한 방법이다

소액투자자들이 구입에서 개발까지를 염두에 두는 투자는 현실적으로 쉽지 않은 것이 사실이다. 그러다 보니 아직까지는 가격의 차이를 이용하여 수익을 올릴 수 있는 방법이 대부분으로 소액투자자들은 공동투자·공동등기를 하는 경우가 많다. 즉 공동의 투자자금을 모아서 공유지분을 가지고 향후에 이익을 공동의 나누어서 배분받는 형태의 투자를 선호하게 된다.

경매법의 개정으로 공동투자가 얼마든지 가능하게 되었다. 이러한 투자를 할 경우에는 반드시 자신의 지분의 안정성을 확보하기 위한 공유지분등기는 필수이며 같은 비율로 구입하는 것이 분쟁의 소지를 줄일 수 있다. 공동으로 응찰하는 경우 투자자는 자신의 투자금액만큼을 비율로 표시할 수 있고, 비율표시가 없으면 일정비율(1/N)을 보유하는 것으로 판단한다.

토지공동구매는 아직까지는 가까운 사람들끼리 자발적으로 구성하여 참여하여 펀드조성을 통하여 토지를 구매하는 것이 대부분으로 전문성이 낮기는 하지만 점차 전문투자회사를 통한 투자패턴으로 발전할 것으로 판단된다